Ricorre la garanzia per evizione nel caso in cui l'immobile venduto venga espropriato in esecuzione di un vincolo di piano regolatore preesistente al contratto

che l'ordinamento attribuisce al compratore, per il caso in cui sia disturbato o menomato nel godimento del bene acquistato per effetto delle pretese fatte valere da terzi nei suoi confronti (Cass. 20-12-2013 n. 28580; Cass. 19-12-1991 n. 13681). Ricorre, pertanto, la garanzia per evizione nel caso in cui l'immobile venduto venga espropriato in esecuzione di un vincolo di piano regolatore particolareggiato preesistente al contratto ed avente incidenza specifica e reale sulla cosa venduta, perche' tale vincolo incide sulla radice stessa del rapporto negoziale, limitando od escludendo il diritto trasmesso (Cass. 6-6-1977 n. 2323; Cass. 26-6-1987 n. 5639).

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 19 marzo 2015, n. 5561



- Leggi la sentenza integrale -

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PICCIALLI Luigi - Presidente

Dott. MIGLIUCCI Emilio - Consigliere

Dott. MATERA Lina - rel. Consigliere

Dott. PICARONI Elisa - Consigliere

Dott. SCALISI Antonino - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 9134/2012 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS) (Studio Legale (OMISSIS)), rappresentata e difesa dall'avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 630/2011 della CORTE D'APPELLO di PALERMO, depositata il 13/05/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/01/2015 dal Consigliere Dott. LINA MATERA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato l'8-4-1998 (OMISSIS) conveniva in giudizio (OMISSIS), affermando che con atto pubblico del 5-6-1995 quest'ultima gli aveva alienato un'abitazione unifamiliare con terreno circostante in (OMISSIS); che in data 11-3-1997 il Sindaco di (OMISSIS) aveva sottoposto ad occupazione temporanea una parte del terreno, in esecuzione di un piano di esproprio scaturente dal P.R.G.; che, inoltre, l'attore aveva appreso che la costruzione era stata realizzata in assenza di autorizzazione da parte delle Ferrovie dello Stato e che su parte di esso esisteva una regia trazzera (particella 205). Tanto premesso, l' (OMISSIS) chiedeva la condanna della convenuta alla riduzione del prezzo ed al risarcimento dei danni.

Nel costituirsi, la Beatrice contestava la fondatezza della domanda e ne chiedeva il rigetto.

Con sentenza in data 28-1-2002 il Tribunale di Palermo, accertato che il prezzo corrisposto dall'attore era di lire 375.000.000, riduceva lo stesso a lire 225.000.000, condannando la convenuta a restituire la somma di euro 77.469,00, oltre interessi legali dal 4-11-1997 al saldo.

Avverso la predetta decisione proponeva appello la convenuta.

Con sentenza in data 13-5-2011 la Corte di Appello di Palermo, in parziale riforma della sentenza di primo grado, rideterminava la somma dovuta dall'appellante all'appellata in euro 40.695,69, oltre interessi legali dal 4-11-1997.

La Corte territoriale, per quanto interessa in questa sede, nel dare atto che il vincolo espropriativo, che riguardava mq. 86 di terreno venduto, era stato imposto dal PRG con decreto assessoriale n. 83/77, rilevava che nella specie, vertendosi in tema di evizione parziale, trovava applicazione l'articolo 1484 c.c. e non l'articolo 1489 c.c. invocato dall'appellante; con la conseguenza che la responsabilita' del venditore non era esclusa dal fatto che al compratore fosse nota l'esistenza del vincolo imposto dal P.R.G., in quanto gli effetti della garanzia per evizione si producono per il solo fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato. Secondo il giudice del gravame, al contrario, nessuna responsabilita' poteva essere riconosciuta in capo alla venditrice per non aver dichiarato il vincolo di inedificabilita' derivante dalDecreto del Presidente della Repubblica n. 753 del 1980, trattandosi di vincolo che, essendo imposto da una legge, ha efficacia erga omnes e costituisce oggetto di presunzione legale di conoscenza. Di conseguenza, nell'escludere che in relazione a tale ultimo vincolo all'acquirente potesse spettare alcuna riduzione di prezzo, la Corte di Appello rideterminava la riduzione di prezzo per l'evizione di mq. 86 in euro 51.645,69 e, decurtata da tale somma l'indennita' di euro 10.950,00 riconosciuta all' (OMISSIS), fissava in euro 40.695,69 l'importo che l'appellante era tenuta a restituire all'attore.

Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso (OMISSIS), sulla base di tre motivi.

(OMISSIS) non ha svolto attivita' difensive.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1) Con il primo motivo la ricorrente lamenta l'insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto controverso, nonche' la violazione e falsa applicazione degli articoli 1362 e 1363 c.c.. Sostiene che la Corte di Appello, ove avesse attribuito il dovuto rilievo al dato letterale del contratto di compravendita e all'intenzione dei contraenti, avrebbe dovuto ritenere che l'oggetto principale della compravendita era "l'abitazione unifamiliare", mentre il terreno circostante costituiva pertinenza del fabbricato, per il quale le parti avevano previsto la vendita a corpo. Da tanto, secondo la ricorrente, il giudice del gravame avrebbe dovuto trarre la conclusione della irrilevanza dell'estensione del fondo pertinenziale in conseguenza dell'azione espropriativa, che non avrebbe potuto influire sul corrispettivo, in quanto nella vendita a corpo il prezzo pattuito e' determinato con riguardo all'immobile nella sua entita' globale, indipendentemente dalle effettive dimensioni.

Con il secondo motivo la (OMISSIS) denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 1489 e 1484 c.c., nonche' l'insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto controverso. Deduce che la Corte di Appello ha erroneamente inquadrato la fattispecie nell'ambito dell'articolo 1484 c.c. in luogo dell'articolo 1489 c.c., non avendo considerato che la vicenda ablativa trovava la sua fonte nelle disposizioni del P.R.G., le cui prescrizioni sono assistite da una presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore come fonte di responsabilita' del venditore.

Con il terzo motivo la ricorrente si duole della violazione e falsa applicazione degli articoli 1489, 1483 e 1484 c.c., nonche' della insufficiente e contraddittoria motivazione, in relazione al capo inerente alla riduzione di prezzo riconosciuta all'acquirente. Deduce che la Corte di Appello, accogliendo acriticamente le risultanze della consulenza tecnica d'ufficio, ha calcolato la riduzione di prezzo in misura pari al 55% del valore complessivo dell'immobile, senza considerare che l'espropriazione ha riguardato solamente una porzione di 86 mq. di terreno pertinenziale (esteso complessivamente 1.210 mq.), senza alcuna refluenza sul fabbricato, che e' rimasto perfettamente utilizzabile.

2) Il secondo motivo, da esaminarsi in via prioritaria per ragioni di ordine logico-giuridico, e' privo di fondamento.

E' vero che le prescrizioni del piano regolatore generale, una volta approvate e pubblicate nelle forme previste, hanno valore di prescrizioni di ordine generale di contenuto normativo, come tali assistite da una presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari. I vincoli da essi imposti, pertanto, non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull'immobile secondo la previsione dell'articolo 1489 c.c.e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore come fonte di responsabilita' del venditore che non li abbia dichiarati nel contratto (Cass. 19-1-2001 n. 793; Cass. 16-9-2004 n. 18653; Cass. 2-3-2007 n. 4971).

Contrariamente a quanto sostenuto dalla ricorrente, tuttavia, la Corte di Appello ha correttamente ritenuto che l'esistenza di un vincolo di espropriazione per pubblica utilita' e la successiva perdita, totale o parziale, del bene per effetto del procedimento ablativo, debbano essere ricondotte non gia' nell'ambito della disciplina di cui all'articolo 1489 c.c., bensi' della garanzia per evizione totale o parziale della cosa venduta, ai sensi degli articoli 1483 e 1484 c.c..

Si rammenta, al riguardo, che l'evizione totale o parziale si verifica quando l'acquirente sia privato in tutto o in parte dei bene alienato, mentre se la privazione riguardi esclusivamente limitazioni inerenti il godimento del bene o imposizioni di oneri che lascino integra l'acquisizione patrimoniale, trova applicazione l'articolo 1489 c.c., riguardante i vizi della cosa venduta (Cass. 24-6-2014 n. 14324; Cass. 25-4-2008 n. 240559).

Orbene, l'espropriazione non limita semplicemente il libero godimento della cosa venduta, ma incide radicalmente sull'esistenza stessa del diritto, privando l'acquirente, in tutto o in parte, della proprieta' del bene.

La soluzione adottata dal giudice del gravame si pone in linea con l'orientamento di questa Corte, secondo cui puo' costituire evizione anche l'espropriazione per causa di pubblica utilita', costituendo la garanzia per evizione una particolare tutela che l'ordinamento attribuisce al compratore, per il caso in cui sia disturbato o menomato nel godimento del bene acquistato per effetto delle pretese fatte valere da terzi nei suoi confronti (Cass. 20-12-2013 n. 28580; Cass. 19-12-1991 n. 13681). Ricorre, pertanto, la garanzia per evizione nel caso in cui l'immobile venduto venga espropriato in esecuzione di un vincolo di piano regolatore particolareggiato preesistente al contratto ed avente incidenza specifica e reale sulla cosa venduta, perche' tale vincolo incide sulla radice stessa del rapporto negoziale, limitando od escludendo il diritto trasmesso (Cass. 6-6-1977 n. 2323; Cass. 26-6-1987 n. 5639).

Ne', come e' stato evidenziato nelle sentenze da ultimo citate, ad impedire l'applicabilita' di detta garanzia rileva il fatto che il vincolo derivante dalla esistenza del piano regolatore esecutivo fosse assistito da presunzione di conoscenza generale, in conseguenza dell'avvenuta pubblicazione del piano medesimo, perche' la garanzia per evizione e' indipendente dall'ignoranza del compratore circa l'esistenza della causa di evizione.

Gli effetti della garanzia per evizione, che sanziona l'inadempimento da parte del venditore dell'obbligazione di cui all'articolo 1476 c.c., conseguono, infatti, al mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato, indipendentemente dalla colpa del venditore e dalla stessa conoscenza da parte del compratore della possibile causa della futura evizione, in quanto detta perdita comporta l'alterazione del sinallagma contrattuale e la conseguente necessita' di porvi rimedio con il ripristino della situazione economica del compratore quale era prima dell'acquisto (Cass. 18-10-2005 n. 20165).

Alla luce degli enunciati principi, pertanto, correttamente la Corte di merito ha ritenuto irrilevante la circostanza relativa alla conoscibilita', da parte dell'acquirente, del vincolo espropriativo imposto su parte dell'area compravenduta dal P.R.G. approvato nel 1977, dovendosi attribuire rilievo, nell'ipotesi considerata, solo all'avvenuto intervento ablatorio, posto in essere sulla base di un vincolo preesistente alla vendita.

3) Il primo motivo difetta di autosufficienza, non contenendo l'integrale trascrizione delle clausole contrattuali relative alla determinazione del prezzo pattuito, dalle quali, secondo la ricorrente, dovrebbe derivare la riconducibilita' della fattispecie negoziale concreta nello schema legale della vendita a corpo.

In ogni caso, si osserva che il motivo verte su una circostanza irrilevante.

La garanzia per evizione, infatti, costituisce una particolare tutela che l'ordinamento attribuisce al compratore, per il caso in cui sia disturbato o menomato nel godimento del bene acquistato per effetto delle pretese fatte valere da terzi nei suoi confronti Pertanto, la garanzia per evizione si estende a tutte le ipotesi di vendita, siano esse a misura o corpo (Cass. 20-12-2013 n. 28580).

4) Il terzo motivo appare, invece, fondato.

La Corte di Appello, dopo aver dato atto che nessuna riduzione di prezzo poteva riconoscersi in favore dell' (OMISSIS) in relazione al vincolo di inedificabilita' derivante dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 753 del 1980, trattandosi di vincolo che l'acquirente era tenuto a conoscere, ha invece ridotto, in relazione alla parziale evizione subita dall'acquirente per effetto della procedura espropriativa, di euro 51.645,69 (lire 100.000.000) il prezzo pattuito, computando una percentuale di deprezzamento del 55%.

Il giudice del gravame, tuttavia, non ha indicato, in concreto, alcun elemento idoneo a giustificare l'attribuzione di un cosi' elevato valore riduttivo ad una superficie di terreno di appena mq. 86, in rapporto al prezzo complessivamente pattuito per la vendita del fabbricato e del terreno circostante.

La valutazione espressa sul punto, pertanto, si rivela priva di un supporto motivazionale sufficiente e congruente sul piano logico.

5) In definitiva, i primi due motivi vanno rigettati, mentre il terzo risulta meritevole di accoglimento.

La sentenza impugnata va cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio ad altra Sezione della Corte di Appello di Palermo, la quale procedera' ad una nuova e motivata determinazione della riduzione del prezzo di vendita dovuta alla parziale evizione subita dall'acquirente, provvedendo anche sulle spese del presente giudizio di legittimita'.

P.Q.M.

La Corte rigetta t primi due motivi di ricorso; accoglie il terzo motivo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia anche per le spese ad altra Sezione della Corte di Appello di Palermo.
 

INDICE
DELLA GUIDA IN Proprietà

OPINIONI DEI CLIENTI

Vedi tutte

ONLINE ADESSO 948 UTENTI