venditore di un fabbricato elevato fuori terra non risponde dell'altruità dei vani interrati se il contratto non faccia espressamente o implicitamente riferimento anche ad essi come oggetto di cessione

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SCHETTINO Olindo - Presidente

Dott. MIGLIUCCI Emilio - Consigliere

Dott. MANNA Felice - rel. Consigliere

Dott. CARRATO Aldo - Consigliere

Dott. SCALISI Antonino - Consigliere

ha pronunciato la seguente:



SENTENZA

sul ricorso 4615 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall'avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS);

- intimate -

sul ricorso 10278/2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliate in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che le rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti ricorrenti incidentali -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS) elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall'avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 969/2005 della CORTE D'APPELLO di CATANIA, depositata il 30/09/2005;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/12/2011 dal Consigliere Dott. FELICE MANNA;

udito l'Avvocato (OMISSIS), difensore della resistente che si riporta agli atti;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso per l'accoglimento del ricorso incidentale, assorbito il principale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS), promissaria acquirente di un immobile sito in Rosolini, agiva ex articolo 2932 c.c. nei confronti di (OMISSIS) e (OMISSIS), promittenti venditrici, chiedendo l'emissione di sentenza costitutiva del trasferimento di proprieta', previa riduzione del prezzo di vendita, atteso che una parte del bene promesso, costituita dal vano cantinato, era risultata di proprieta' esclusiva di terzi. Domandava, altresi', la condanna delle convenute al risarcimento dei danni.

Nel resistere in giudizio, queste ultime proponevano domanda riconvenzionale volta ad accertare la legittimita' del loro recesso dal contratto preliminare e il diritto a trattenere la caparra versata.

In subordine, domandavano la risoluzione del contratto per inadempimento dell'attrice.

Il Tribunale di Siracusa rigettava la domanda proposta dalla (OMISSIS) ed accoglieva la riconvenzionale dichiarando legittimo il recesso esercitato dalle (OMISSIS).

Sull'impugnazione principale di (OMISSIS) e incidentale di (OMISSIS) e (OMISSIS), la Corte d'appello di Catania dichiarava la risoluzione del contratto, condannava la (OMISSIS) al rilascio dell'immobile promesso, rigettava ogni altra domanda proposta dalle parti e compensava integralmente le spese.

Premesso che ai sensi dell'articolo 840 c.c. la proprieta' del suolo si estende al sottosuolo, salvo risulti altrimenti dal titolo, la Corte territoriale osservava che, nella specie, era pacifico tra le parti - e per di piu' confermato dagli accertamenti tecnici svolti in primo grado - che il sottosuolo dell'immobile promesso in vendita costituiva il locale cisterna seminterrato di altro fondo, appartenente a terzi, di talche', non risultando dal contratto preliminare che oggetto dell'accordo fosse soltanto la proprieta' superficiaria, doveva ritenersi che le (OMISSIS) avessero promesso la vendita di un bene parzialmente altrui. Conseguentemente, nessun inadempimento poteva imputarsi alla (OMISSIS), per cui erano senz'altro infondate le domande di recesso o in subordine di risoluzione proposte dalle appellate.

Quanto alla domanda principale, la Corte etnea rilevava che alla fattispecie non era applicabile la giurisprudenza di legittimita' secondo cui vizi o difformita' del bene rispetto a quanto promesso non ostacolavano l'emissione di sentenza costitutiva ai sensi dell'articolo 2932 c.c., ove incidenti non sull'identita' ma solo sul valore economico del bene, atteso che nella specie quest'ultimo era oggettivamente diverso da quello negoziato nel contratto preliminare.

Concludeva che, cosi' inquadrata la vicenda, l'interesse di entrambe le parti alla conclusione del contratto definitivo era oggettivamente venuto meno, avendo entrambe mostrato, sia pure per ragioni diverse, di non volerlo stipulare alle condizioni originariamente pattuite. Pertanto, se ne doveva dichiarare la risoluzione, con condanna della (OMISSIS) a rilasciare l'immobile. Infine, rilevava che quest'ultima non avesse provato alcun danno, sicche' anche la domanda risarcitoria doveva essere respinta.

Per la cassazione di detta sentenza ricorre (OMISSIS), formulando quattro motivi d'impugnazione.

Resistono con controricorso (OMISSIS) e (OMISSIS), che propongono altresi' ricorso incidentale affidato a cinque motivi.

La ricorrente ha proposto, altresi', controricorso al ricorso incidentale.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente i ricorsi vanno riuniti, ai sensi dell'articolo 335 c.p.c..

1. - Con il primo motivo parte ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell'articolo 2932 c.c., nonche' l'insufficienza e la contraddittorieta' della motivazione, in relazione, rispettivamente, all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, osservando che tra il bene promesso, cosi' come descritto nel contratto preliminare, e quello suscettibile di trasferimento non vi e' alcuna difformita' sostanziale, ma solo una differenza incidente sul valore intrinseco e su secondarie modalita' di godimento. Tali ridotte possibilita', relative al rafforzamento delle fondazioni a fini edificatori, all'utilizzo del sottosuolo e al carico del solaio per l'allocazione delle apparecchiature necessarie per lo svolgimento dell'attivita' professionale svolta dall'attrice (che difatti si era risolta ad acquistare l'immobile in questione per adibirlo ad ambulatorio medico), aveva apprezzabilmente ridotto il valore commerciale del bene, il quale rimaneva, tuttavia, affatto integro quanto a consistenza piani - volumetrica e funzione economica, in conformita' a quanto previsto nel contratto preliminare.

2. - Il secondo motivo denuncia il vizio di extrapetizione della sentenza (articolo 112 c.p.c. in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 4), nonche' l'insufficienza e la contraddittorieta' della motivazione (articolo 360 c.p.c., n. 3). Assume la ricorrente che la Corte d'appello non ha correttamente tenuto conto del contenuto sostanziale delle contrapposte pretese, atteso che la domanda di riduzione del prezzo e' sempre funzionalmente e teleologicamente connessa a quella di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare; che la sentenza impugnata ha adottato una terza soluzione, pronunciando una non richiesta risoluzione per contrario consenso delle parti; e che lo scioglimento del contratto per impossibilita' di esecuzione presuppone necessariamente la concomitante proposizione di contrapposte domande di risoluzione, ciascuna basata sull'inadempimento della parte avversa, ed entrambe infondate per difetto di colpa. Nella specie, la Corte territoriale, pur avendo accertato che il comportamento della (OMISSIS) era, al contrario di quello delle (OMISSIS), esente da qualsivoglia addebito, ha pronunciato la risoluzione incolpevole del contratto.

3. - Con il terzo motivo si deduce il vizio di omessa pronuncia (articolo 112 c.p.c. in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 4) e l'insufficienza e contraddittorieta' della motivazione (articolo 360 c.p.c., n. 5), perche' la Corte territoriale non si e' pronunciata sulla domanda di riduzione del prezzo, ed ha rigettato quella di risarcimento del danno, nonostante quest'ultimo apparisse compiutamente provato ed effettivamente sussistente in re ipsa.

4. - Il quarto motivo denuncia il vizio di ultrapetizione della sentenza impugnata, avendo la Corte etnea pronunciato la condanna della (OMISSIS) a rilasciare l'immobile oggetto del preliminare, in assenza di domanda.

5. - Con il primo motivo del ricorso incidentale le controricorrenti deducono la violazione degli articoli 840, 1453 e 1385 c.c. (in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3). La Corte d'appello, si sostiene, ha violato l'articolo 840 c.c. sia perche' tale norma non e' applicabile nel caso di proprieta' divise per piani, come nel caso in esame, riguardante l'alienazione di un'unita' immobiliare facente parte di un fabbricato urbano; e dunque nel contratto non era necessario specificare che non costituiva oggetto dell'accordo l'unita' immobiliare sottostante, come quella superiore; sia in quanto detta norma non e' cogente, di guisa che la res deducta in contractu non e' quella ipoteticamente riconducibile ad essa, ma solo quella espressamente voluta dalle parti.

6. - Il secondo motivo dell'impugnazione incidentale allega la violazione degli articoli 1362, 1363, 1364 e 1366 c.c. (in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3), nonche' l'insufficienza della motivazione (ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 5). Nel contratto preliminare, osserva parte controricorrente, il bene promesso in vendita era esattamente descritto e identificato mediante i referenti catastali, compreso il subalterno della particella (OMISSIS), il che denotava la presenza di altro immobile sulla stessa. Inoltre, a riprova del fatto che le parti non avevano inteso richiamare l'articolo 840 c.c., depone la circostanza che la promessa aveva ad oggetto anche la loggetta e il terrazzino sovrastanti, precisazione, questa, di cui non vi sarebbe stata necessita' alcuna se le parti avessero inteso richiamarsi all'articolo 840 c.c.. Inoltre, la Corte territoriale non ha seguito alcuno dei citati canoni di ermeneutica contrattuale, non essendovi nella motivazione traccia dell'indagine sulla comune intenzione delle parti e sulla interpretazione del contratto secondo buona fede.

7. - Con il terzo motivo del ricorso incidentale e' dedotta la violazione dell'articolo 1385 c.c. e/o dell'articolo 1453 c.c. (in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3), poiche', sostengono le controricorrenti, una volta ritenuto l'inadempimento della promissaria acquirente, la Corte territoriale avrebbe dovuto o pronunciare la risoluzione per inadempimento di quest'ultima, o dichiarare legittimo il recesso e l'incameramento della caparra.

8. - Con il quarto motivo del ricorso incidentale e' dedotta la violazione degli articoli 91 e 96 c.p.c. (in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3), perche' la (OMISSIS) in primo grado agi' sostenendo che una consistente porzione dell'immobile apparteneva a terzi, cio' in chiara malafede dal momento che ella deteneva il bene e non aveva subito molestie da parte di terzi. In appello, poi, ella corresse il tiro, limitando la sua doglianza al sottosuolo.

9. - Il quinto motivo, infine, denuncia la violazione degli articoli 820, 821 e 1149 c.c. (in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3), per aver la Corte territoriale rigettato anche la domanda di risarcimento dei danni da ritardata riconsegna del bene, che invece avrebbe dovuto accogliere una volta pronunciata, ancorche' per un'errata ragione, la risoluzione del contratto.

10. - In via preliminare va esaminata l'eccezione d'inammissibilita' del ricorso incidentale, formulata da (OMISSIS), nel proprio controricorso, in considerazione del fatto che detta impugnazione riguarda capi della sentenza diversi da quelli investiti dal ricorso principale e non connessi a (ne' dipendenti da) quest'ultimo, sicche' il ricorso incidentale configura un'impugnazione autonoma tardiva, come tale inammissibile perche' proposta decorso il termine di cui all'articolo 327 c.p.c..

10.1 - L'eccezione e' manifestamente infondata, perche' disattende, senza apparente consapevolezza e assenti argomentazioni oggettivamente di contrasto, il costante orientamento di questa Corte espresso a partire da Cass. S.U. n. 4640/89 e da allora non piu' modificato. Detta pronuncia, innovando rispetto al piu' risalente indirizzo di segno contrario, ebbe ad affermare che l'articolo 334 c.p.c., che consente alla parte, contro cui e' stata proposta impugnazione (o chiamata ad integrare il contraddittorio a norma dell'articolo 331 c.p.c.), di esperire impugnazione incidentale tardiva, senza subire gli effetti dello spirare del termine ordinario o della propria acquiescenza, e' rivolto a rendere possibile l'accettazione della sentenza, in situazione di reciproca soccombenza, solo quando anche l'avversario tenga analogo comportamento, e, pertanto, in difetto di limitazioni oggettive, trova applicazione con riguardo a qualsiasi capo della sentenza medesima, ancorche' autonomo rispetto a quello investito dall'impugnazione principale (cfr. e pluribus e tra le piu' recenti, Cass. nn. 2126/06 e 3717/03).

11. - I primi due motivi del ricorso incidentale, che vanno esaminati con priorita' per la loro inerenza al punto decisivo della controversia cosi' come dedotto dalle parti - cioe' se il contratto preliminare di vendita includesse o non, quale oggetto di cessione, anche il vano sottostante all'immobile pacificamente promesso - sono fondati nei termini che seguono.

11.1. - La Corte etnea ha omesso di scrutinare il regolamento autonomo del contratto in base alle regole di ermeneutica negoziale, operandone, invece, una (sorta di) eterointegrazione incentrata sulla norma dell'articolo 840 c.c., che essendo affatto estranea allo statuto del contratto e della sua interpretazione, e' stata falsamente applicata alla fattispecie.

11.2. - La possibilita', ammessa dall'ordinamento, di suddividere la proprieta' fondiaria per piani orizzontali, riguardanti il suolo, il sottosuolo ed il soprassuolo, comporta che l'estensione del diritto al sottosuolo, previsto dall'articolo 840 c.c., si arresta non solo di fronte ad interessi pubblici che la legge riconosce meritevoli di particolare tutela, come lo sfruttamento delle miniere, la tutela del patrimonio artistico ed archeologico, delle acque e delle opere ad esse relative, ma anche per effetto della libera autonomia delle parti, cioe' in virtu' di contratto, quando chi potendo disporre della proprieta' del suolo e del sottosuolo, quale proprietario, manifesti la volonta' di disporre separatamente del bene trasferendo dello stesso soltanto una parte concettualmente e giuridicamente separabile (Cass. n. 56/72).

Proprio perche' le parti hanno il potere di negoziare liberamente l'uno, l'altro o l'altro ancora dei suddetti beni in cui puo' scomporsi la proprieta' fondiaria, l'articolo 840 c.c. svolge la funzione normativa di risolvere il conflitto fra soggetti terzi, non legati cioe' da inerente vincolo contrattuale, attribuendo la proprieta' del sottosuolo, salvo i limiti d'ordine pubblico previsti dal comma 1 dello stesso articolo, al soggetto titolare del suolo. Conseguentemente - ed e' questo il caso di specie - il venditore di un fabbricato elevato fuori terra non risponde dell'altruita' dei vani interrati, se il contratto, interpretato ai sensi dell'articolo 1362 c.c., e segg., non faccia espressamente o implicitamente riferimento anche ad essi come oggetto di cessione.

12. - L'accoglimento dei suddetti motivi assorbe l'esame sia di ogni altra censura dell'impugnazione incidentale, sia del ricorso principale.

13. - In conclusione, la sentenza impugnata va cassata, in relazione ai suddetti motivi, con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Catania, la quale nel decidere la controversia si atterra' al seguente principio di diritto: "La disposizione dell'articolo 840 c.c., e' estranea allo statuto del contratto e della relativa ermeneutica, in quanto svolge la funzione normativa di risolvere il conflitto fra soggetti terzi, non legati cioe' da inerente vincolo contrattuale, attribuendo la proprieta' del sottosuolo, salvo i limiti d'ordine pubblico previsti dal primo comma dello stesso articolo, al soggetto titolare del suolo. Conseguentemente, il venditore di un fabbricato elevato fuori terra non risponde dell'altruita' dei vani interrati, se il contratto, interpretato ai sensi dell'articolo 1362 c.c., e segg., non faccia espressamente o implicitamente riferimento anche ad essi come oggetto di cessione.

14. - Il giudice di rinvio provvedera', altresi', sulle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, accoglie il primo e il secondo motivo del ricorso incidentale, assorbiti gli altri motivi e il ricorso principale, cassa la sentenza impugnata, in relazione ai motivi accolti, con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Catania, che provvedera' anche sulle spese del giudizio di cassazione.