Salve, sono comproprietario assieme a mia sorella di un unità immobiliare costituita da una casa rur...

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Quesito risolto:
Salve, sono comproprietario assieme a mia sorella di un unità immobiliare costituita da una casa rurale con annessi fabbricati per uso agricolo , ed un immobile situato in città consistente in tre unita abitative, delle quali - locate ed una sfitta perchè da risistemare.
mia sorella risiede nella casa rurale, gratuitamente, io vorrei far ristrutturare l'alloggio in città e lei non vuole partecipare alla spesa, ora vorrei prendere una decisione in tal senso, come posso procedere?
Io vorrei fare a lei un contratto di comodato d'uso gratuito della casa rurale, e farmi fare un contratto a me di comodato d ' uso gratuito dell' immobile in città, specificando che posso affittarlo trattenendo gli affitti fino a pareggiare i costi della ristrutturazione, è possibile?
Diversamente cosa mi consigliate?
Inviato: 1688 giorni fa
Materia: Proprietà
Pubblicato il: 02/10/2014

expert
Il Professionista ha risposto: 1686 giorni fa
In risposta al quesito proposto e sulla base dei dati disponibili può osservarsi quanto segue.
Un bene, un diritto reale su un bene ed anche un intero patrimonio, può appartenere a più persone insieme: si ha in tal caso una comunione.
Si ha comunione (art.---- e segg. c.c.), dunque, quando più persone sono titolari dello stesso diritto. Caratteristica di essa è che il diritto di ognuno investe l'intera cosa, incontrando però un limite nel corrispondente diritto degli altri.
Da questa, che è la vera comunione, detta anche pro-indiviso, si distingue quella cosiddetta pro-diviso, coi comproprietari, ognuno titolare esclusivo di una parte determinata del bene.
La comunione può essere volontaria, quando più persone decidono di darvi vita di comune accordo; forzosa, quando un soggetto, per legge, può essere obbligato da uno o più altri soggetti ad una situazione di comproprietà (si pensi alla comunione forzosa del muro); incidentale, quando ciò dipende da eventi d'altra natura: tipico il caso della comunione ereditaria, ossia di quella che si determina quando al de cuius subentrano più eredi.
Si parla, quindi, di comunione, quando la proprietà o un altro diritto reale, spetta in comune a più persone (detti comunisti).
Nessun comunista è titolare del diritto di una parte della proprietà, ma il diritto di ciascuno riguarda l'intera cosa, con limitazioni all'esercizio del proprio diritto, per evitare pregiudizi all'uguale diritto altrui.
La disciplina della comunione è innanzitutto quella dettata dalla volontà delle parti. In mancanza si applicano le regole contenute negli articoli ---- e ss c.c. cosicché ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Tutti i partecipanti hanno diritto pertanto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune ma per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata esclusivamente secondo il valore delle rispettive quote, vincolano la minoranza dissenziente.
Per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti sul bene comune e per le locazioni ultranovennali, è invece necessaria l'unanimità dei consensi dei partecipanti (art. ---- c.c.), mentre con la maggioranza per teste e i due terzi per quote è possibile iscrivere ipoteca.
Con la maggioranza semplice è poi possibile formare un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il migliore godimento della cosa comune nonché delegare l'amministrazione ad uno o più partecipanti o ad un terzo estraneo alla comunione.
Ciascun partecipante deve poi contribuire alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e a quelle deliberate dalla maggioranza, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al diritto.
Quanto agli atti di disposizione ovviamente ciascun partecipante è libero di disporre della propria quota, cosicché l'acquirente entrerà a far parte della comunione.
Ciascun partecipante, peraltro, ha il diritto potestativo di chiedere lo scioglimento della comunione volontaria e quindi la divisione.
La divisione, se tutte le parti sono d'accordo, è eseguita con contratto, altrimenti ogni partecipante può rivolgersi all'autorità giudiziaria e la divisione sarà fatta con sentenza, che può porre a carico dei condividenti obblighi reciproci, finalizzati allo scioglimento della comunione.
Sempre che sia possibile, la divisione deve essere effettuata in natura, nei limiti della comoda divisibilità dei beni. IN caso di indivisibilità del bene si procede alla vendita ovvero all'assegnazione dello stesso ad un singolo partecipante della comunione, con riparto di quanto incassato, secondo le regole della divisione ereditaria (art. --- c.c.).
Questo un quadro generale della normativa applicabile al caso di specie che ci consente di osservare quanto segue.
Come possibile rilevare da quanto esposto in precedenza si potrà, al fine di risolvere le problematiche evidenziate, o cercare un accordo transattivo con sua sorella anche in relazione alla vera e propria divisione degli immobili ovvero procedere in tal senso attraverso una domanda giudiziale diretta ad ottenere la divisione degli immobili e lo scioglimento della comproprietà.
Anche una semplice richiesta in tal senso potrebbe portare sua sorella a più miti consigli ed a trovare un accordo che potrebbe portare, previa valutazione degli immobili in comproprietà, ad una assegnazione degli stessi in proprietà a ciascuno in base al valore.
La casa rurale a sua sorella ed il compendio immobiliare a lei. La casa rurale e l'appartamento da ristrutturare a sua sorella e gli altri due immobili a lei. Oppure altra soluzione da valutare in relazione al valore attribuito agli immobili.
Naturalmente anche la soluzione da lei prospettata potrebbe essere percorribile e portare alla stipulazione di una transazione o accordo sottoscritto tra le parti al fine di disciplinare in maniera compiuta la gestione degli immobili tutti in comproprietà.
In assenza di alcuna volontà in tal senso si potrà procedere ad una domanda di divisione giudiziale secondo le modalità prospettate in precedenza che potrebbe portare anche, in assenza di un accordo tra le parti, alla vendita dell'intero compendio immobiliare ed alla divisione del ricavato.
Soluzione questa da ritenere ultima spiaggia atteso che la vendita può portare a ribassi di prezzo tanto da non soddisfare economicamente le parti.
Per altro verso, con riferimento all'immobile da ristrutturare, si potrebbe chiedere alla controparte la partecipazione alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune.
Naturalmente tale domanda potrà portare alla suddivisione delle spese per tale realizzazione.
Direi, pertanto, che le strade percorribili sono tante ma non possono prescindere dalla volontà delle parti di risolvere la questione con il buon senso e con l'accordo che resta sempre la migliore soluzione delle problematiche.
Resto a disposizione per ogni eventuale chiarimento.

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Il Cliente ha chiesto un chiarimento: 1686 giorni fa
la ringrazio per la spiegazione a livello generale, in effetti io avevo chiesto a mia sorella di dividere il patrimonio in comune, tenendo lei il rustico ed io l' immobile in città, chiaro che come prima cosa dovremmo far fare una valutazione, però è mia sorella a suggerire un accordo tramite una scrittura privata per non dividere, dato che dice sono costi, e poi lei alla fine, non essendo sposata e non avendo quindi eredi diretti , non vede la necessità.
Volevo capire se una scrittura privata ha valore, e come è regolamentata, in particolare mi sembra percorribile la strada della cessione in uso gratuito , a lei della casa in campagna ed a me dell' immobile in città, inserendo le opportune clausole, in particolare che l' immobile viene affittato a terzi e che gli importi dell' affitto saranno trattenuti fino al conguaglio delle spese sostenute per la ristrutturazione.
Secondo Lei è fattibile ? In che forma va fatto ?
 
Il Professionista ha risposto: 1684 giorni fa
Il contratto è definito dall'art. ---- c.c. come l'accordo tra due o più persone al fine di costituire, regolare o estinguere fra di loro rapporti giuridici patrimoniali.
La forma in cui si traspone tale accordo normalmente è libera (anche forma orale) ma per alcuni contratti può essere richiesta dalla legge una forma particolare come l'atto pubblico, la scrittura privata o la scrittura privata autenticata.
La scrittura pubblica fa fede fino a querela di falso ed è dunque prova legale a tutti gli effetti atteso che il pubblico ufficiale garantisce la provenienza e le dichiarazioni in esso contenute.
La scrittura privata non ha lo stesso valore atteso che è prova legale solo ove il sottoscrittore riconosce la veridicità della propria sottoscrizione, infatti l'art. ---- del codice civile prevede che la scrittura privata fa piena prova fino a querela di falso, della provenienza delle dichiarazioni dalla persona che l'ha sottoscritta.
Tale riconoscimento si ha, invece, quando la scrittura è autenticata da un notaio o da altro pubblico ufficiale.
La forma, pertanto, nel caso di specie, potrà e dovrà essere decisa in base ai rapporti di fiducia intercorrenti tra le parti ed in base alle specifiche disposizioni inserite nell'atto.
La necessità dell'atto pubblico e la conseguente pubblicità immobiliare relativa alla costituzione del diritto stesso in favore di una parte(la trascrizione) serve esclusivamente per l'opposizione di tale diritto ai terzi. Se non si ha intenzione di vendere il bene, pertanto,può essere evitata.
In ragione di tanto potrete trasporre le vostre intenzioni in una scrittura privata, se volete autenticata da un notaio e registrata, nella quale indicate compiutamente la disciplina degli immobili in comproprietà, la costituzione dei diritti sugli stessi e le clausole economiche previste.
Segnalerei, comunque, la necessità di concedere vicendevolmente il comodato d'uso gratuito degli immobili ovvero il diritto di abitazione.
Non può parlarsi, in questo caso, di cessione.
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