Non può essere emesso decreto ingiuntivo nei confronti del venditore dell'appartamento per le quote condominiali non pagate

Non può essere emesso decreto ingiuntivo nei confronti del venditore dell'appartamento per le quote condominiali non pagate. Infatti, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di una unità immobiliare, non può essere chiesto ed emesso nei confronti dell'alienante, in capo al quale è cessata la qualità di condomino, decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che l'obbligo di pagamento di questi ultimi sorge dal rapporto di natura reale che lega l'obbligato alla proprietà dell'immobile, con la conseguente legittimità dell'emissione del provvedimento monitorio nei confronti del subentrato acquirente diventato effettivo condomino (salvo il suo diritto di rivalsa nei confronti del dante causa).

Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 23 luglio 2012, n. 12841



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. GOLDONI Umberto - Presidente

Dott. PETITTI Stefano - Consigliere

Dott. GIUSTI Alberto - Consigliere

Dott. CARRATO Aldo - rel. Consigliere

Dott. FALASCHI Milena - Consigliere

ha pronunciato la seguente:



ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)), in proprio e nella qualita' di erede di (OMISSIS), rappresentata e difesa, in virtu' di procura speciale a margine del ricorso, dall'Avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'Avv. (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO (OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)), in persona dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, in virtu' di procura speciale in calce al controricorso, dall'Avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato in (OMISSIS) presso lo studio dell'Avv. Antonio Fusillo, via (OMISSIS);

- controricorrente -

per la cassazione della sentenza del Tribunale di La Spezia - sez. dist. di Sarzana n. 95 del 2010, depositata il 19 aprile 2010 (e non notificata);

Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 19 giugno 2012 dai Consigliere relatore Dott. Aldo Carrato;

udito l'Avv. (OMISSIS) nell'interesse della ricorrente;

sentito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale dott. VELARDI Maurizio, che nulla ha osservato in merito alla relazione ex articolo 380 bis c.p.c. in atti.

FATTO E DIRITTO

Rilevato che il consigliere designato ha depositato, in data 24 marzo 2012, la seguente proposta di definizione, ai sensi dell'articolo 380 bis c.p.c.: "Il Condominio (OMISSIS)", in persona dell'amministratore pro tempore, aveva chiesto, al giudice di pace di Sarzana, ed ottenuto, nei confronti di (OMISSIS) e (OMISSIS), quali condomini, il decreto ingiuntivo con il quale veniva intimato a questi ultimi di corrispondere - ai sensi dell'articolo 63 disp. att. c.c. - la somma di euro 776,53, a titolo di quota dagli stessi dovuta, quali acquirenti subentrati (dal (OMISSIS)) nella proprieta' dell'appartamento contraddistinto con l'interno 12, per il compenso da erogare in favore di alcuni professionisti che avevano espletato un'attivita' professionale per il suddetto Condominio, giusta deliberazione di approvazione dell'assemblea condominiale del 2 agosto 2003. Nell'opposizione degli ingiunti, il giudice di pace adito, con sentenza n. 1268 del 2006, accoglieva l'opposizione e, per l'effetto, revocava l'emesso provvedimento monitorio.

Interposto appello da parte del suddetto Condominio e, nella resistenza degli appellati, il Tribunale di La Spezia - sez. dist. di Sarzana, con sentenza n. 95 del 2010 (depositata il 19 aprile 2010), accoglieva il gravame e, di conseguenza, rigettava l'opposizione proposta dinanzi al giudice di prime cure e confermava l'impugnato decreto ingiuntivo, dichiarandolo definitivamente esecutivo e condannando gli appellati alla rifusione delle spese del doppio grado di giudizio.

Nei confronti della richiamata sentenza di appello (non notificata) ha proposto ricorso per cassazione (notificato il 25 marzo 2011 e depositato il 6 aprile 2011) la signora (OMISSIS) (in proprio e nella qualita' di erede del sig. (OMISSIS), nelle more deceduto), basato su due distinti motivi.

Si e' costituito in questa fase con controricorso l'intimato Condominio. Con il primo motivo la ricorrente ha denunciato la violazione e falsa applicazione dell'articolo 63 disp. att. c.c. (ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3), sul presupposto che ella non avrebbe potuto rispondere dell'obbligazione dedotta dal Condominio (a titolo di responsabile solidale) poiche' la disposizione assunta come violata prevede che la responsabilita' solidale dell'acquirente subentrante nella proprieta' di un immobile appartenente ad un Condominio intercorre tra lo stesso acquirente ed il proprio dante causa e non con terzi, nel mentre, nel caso di specie, nel riparto posto a fondamento della delibera approvata era stato fatto riferimento a tal (OMISSIS).

Con il secondo motivo la ricorrente ha dedotto il vizio di motivazione della sentenza avuto riguardo al profilo della valorizzazione della mancata impugnazione della delibera condominiale presupposta, dalla cui esecutivita' era derivato l'obbligo di pagamento della menzionata quota in capo ai condomini subentrati (che, per le vicende dell'intervenuto acquisto, perfezionatosi solo il (OMISSIS), non avrebbero potuto provvedere a tale impugnativa nei trenta giorni dall'approvazione della delibera stessa o dalla sua comunicazione).

Rileva il relatore che entrambi i motivi svolti dalla ricorrente (valutabili congiuntamente perche' connessi) possano ritenersi manifestamente infondati, con la conseguente definibilita' del ricorso nelle forme di cui all'articolo 380 bis c.p.c., in relazione anche all'articolo 360 bis c.p.c., n. 1.

In primo luogo occorre ricordare che, secondo la costante giurisprudenza di questa Corte (v. Cass. n. 16975 del 2005 e, da ultimo, Cass. n. 2979 del 2012), la responsabilita' solidale dell'acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore e' limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'articolo 63 disp. att. c.c., comma 2, e non gia' l'articolo 1104 c.c., atteso che, giusta il disposto di cui all'articolo 1139 c.c., la disciplina dettata in tema di comunione si applica (anche) al condominio solamente in mancanza di norme che (come appunto il citato articolo 63) specificamente lo regolano. Sulla scorta di questo presupposto la stessa giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. n. 23345 del 2008) ha statuito che, in tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprieta' di un'unita' immobiliare, l'alienante perde la qualita' di condomino e non e' piu' legittimato a partecipare alle assemblee, potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell'anno in corso o del precedente, solo attraverso l'acquirente che gli e' subentrato, con la conseguenza che non puo' essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell'articolo 63 disp. att. c.c., per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge puo' trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio (atteso che l'obbligo di pagamento di questi ultimi sorge dal rapporto di natura reale che lega l'obbligato alla proprieta' dell'immobile). Cio', posto, con la prima doglianza, la ricorrente, non ponendo in discussione i predetti principi e l'applicabilita' dell'articolo 63 disp. att. c.c., con riferimento alla previsione del vincolo di solidarieta' tra acquirente subentrante e precedente proprietario condomino nel pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello antecedente rispetto al momento dell'intervenuta compravendita (pacificamente applicabile nella specie poiche' la vendita era sopravvenuta nel (OMISSIS) e la spesa condominiale di riferiva all'anno contabile precedente), sostiene che la predetta norma sarebbe stata violata perche' la quota condominiale era stata imputata ad un terzo con la delibera approvata che ne costituiva il presupposto giustificativo. Senonche', come adeguatamente motivato dal Tribunale spezzino, nella specie, era rimasto univocamente accertato che lo stato di ripartizione prevedeva la corresponsione di una quota straordinaria indicata in pari misura tra tutte le unita' immobiliare facenti parte del condominio, tra le quali era inclusa quella di cui all'appartamento coincidente con l'interno 12, ovvero quello poi acquistato dai sigg. (OMISSIS) - (OMISSIS). Peraltro, e' rimasto altrettanto univocamente appurato che gli originari ingiunti, al momento della proposizione del ricorso monitorio erano gli effettivi condomini proprietari della predetta unita' immobiliare e che la precedente proprietaria era identificabile con la societa' (OMISSIS) s.r.l., la quale, percio', e' da qualificarsi dante causa dei predetti (OMISSIS) - (OMISSIS), non assumendo alcuna rilevanza - sul piano giuridico - che, nel piano di riparto, l'amministratore avesse riportato il nominativo di tal (OMISSIS), il quale aveva stipulato con la predetta societa' un mero contratto preliminare di compravendita (occupando provvisoriamente, a titolo precario, l'immobile), senza, pero', diventare mai effettivo proprietario dell'appartamento (che era, percio', rimasto nella titolarita' della (OMISSIS) s.r.l.), poi acquistato dai menzionati (OMISSIS) - (OMISSIS), a seguito di aggiudicazione riferita proprio alla procedura concorsuale che aveva interessato la suddetta societa' proprietaria dell'appartamento indicato con l'interno 12 (come dalla stessa ricorrente ammesso: cfr. pag. 3 del ricorso).

Appare, percio', insussistente la dedotta violazione dell'articolo 63 disp. att. c.c., cosi' come appare del tutto irrilevante, avuto riguardo al secondo motivo, l'argomentazione operata dal giudice di secondo grado (da considerarsi, percio', fatta "ad abundantiam") sulla eventuale impugnazione della delibera condominiale presupposta, che, invero, ha investito un aspetto che non aveva costituito oggetto della controversia e che non ha alcuna autonomia giustificativa nel percorso logico della sentenza impugnata (che, quindi, non e' sulla stessa fondata), perche' appare evidente che l'impugnazione avrebbe potuto essere proposta solo da coloro che rivestivano la qualita' di condomini al momento dell'adozione (e comunicazione, se assenti) della delibera. Del resto, come gia' evidenziato, alla stregua della giurisprudenza di questa Corte, in materia di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprieta' di un'unita' immobiliare, non puo' essere chiesto ed emesso nei confronti dell'alienante, in capo al quale e' cessata la qualita' di condomino, decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che l'obbligo di pagamento di' questi ultimi sorge dal rapporto di natura reale che lega l'obbligato alla proprieta' dell'immobile, con la conseguente legittimita' dell'emissione del provvedimento monitorio nei confronti del subentrato acquirente diventato effettivo condomino (salvo il suo diritto di rivalsa nei confronti del dante causa). In virtu' delle esposte argomentazioni, avendo la sentenza impugnata deciso le questioni di diritto dedotte con il ricorso in modo conforme alla giurisprudenza di questa Corte senza che siano stati offerti elementi per mutare il pregresso orientamento (cfr. Cass., S.U., ord., n.19051/2010) ed essendo rimasta esclusa la configurazione del dedotto vizio motivazionale (per effetto dell'irrilevanza del passaggio argomentativo oggetto della doglianza), si deve ritenere, in definitiva, che sembrano emergere le condizioni, in relazione al disposto dell'articolo 380 bis c.p.c., comma 1, per poter pervenire al possibile rigetto totale del proposto ricorso per sua manifesta infondatezza".
Considerato che il Collegio condivide argomenti e proposte contenuti nella relazione di cui sopra, nei riguardi della quale non sono state sollevate critiche ad opera delle parti, non essendo risultate depositate memorie a tal fine e non potendo sortire rilevanza, nella presente sede di legittimita', siccome inammissibili, i profili di merito prospettati dal difensore della ricorrente (riguardanti la sollecitazione di riscontri documentali) nel corso della sua audizione in seno all'adunanza camerale;

ritenuto che, pertanto, il ricorso deve essere integralmente rigettato, con conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, che si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi euro 900,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori nella misura e sulle voci come per legge.
 

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