Abito in un condominio formato da - palazzine - delle quali abitano -- condomini e mentre la terza...

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Quesito risolto:

Abito in un condominio formato da - palazzine - delle quali abitano -- condomini e mentre la terza dove sono io siamo in -. Io sono al piano terra con una veranda che da sul giardino privato.
A Novembre ho deciso di acquistare delle tende invernali per chiudere questa veranda, sono tende in PVC trasparenti antivento antipioggia, che all' occorrenza si raccolgono su se stesse lasciando di nuovo aperta la veranda, mi sono state vendute con l' assicurazione che non ci sarebbe stato bisogno di alcun tipo di permesso Comunale.
Ho anticipato ? -.--- come caparra, alla consegna dovrò versarne altre ?-.---, per un totale di ? -.---.
Ho chiesto permesso all' assemblea condominiale, dove mi hanno dato parere favorevole all' unanimità.
Su consiglio di un amico, per scrupolo ho fatto richiesta informale in Comune per verificare che non ci fosse bisogno di qualche permesso per installarle.
Qui sorgono i problemi, con mia grande sorpresa il Comune mi ha diffidato dall' installarle in quanto andava contro un articolo del regolamento Edilizio comunale, nello specifico:

"La chiusura, anche parziale o provvisoria, dei balconi aperti costituisce
ampliamento del fabbricato al cui servizio il balcone è posto ed è soggetta a
Permesso di Costruire o a D.I.A. da richiedere con la modalità prevista per gli
interventi di ampliamento."

Ora fermo restando che stiamo parlando di tende da sole verticali, che si possono tranquillamente abbassare e rialzare in un attimo, non hanno binari a terra ma solo verticali sui muri dove verrà installata, che la veranda e il giardino sono di mia proprietà esclusiva, ho il permesso del condominio, che in estate essendo ubicati in aperta campagna ho l' invasione di insetti (mosche, zanzare che rendono invivibile lo spazio esterno) per non parlare dei topi che lasciano ogni sorta di escremento, detto questo, può il comune vietarmi di installare queste tende?
Sono in una situazione dove devo capire se facendole installare sono in torto perché infrango quell' articolo Comunale, o vietandomele sono in torto loro, perché limitano la mia libertà di poter usufruire al meglio di uno spazio esterno di mia proprietà proteggendolo con delle semplici tende.
Se ho torto io, posso rivalermi sul fornitore di tende che mi ha spacciato le stesse come installabili senza nessun tipo di permesso? (hanno tirato fuori una sentenza del CdS n°----/----). Ho una caparra versata da ?-.--- che non vorrei perdere ne tantomeno versarne altre ?-.--- per saldare l' ordine dato che sono pronte per l' installazione.
Attendo un suo gentile parere, grazie.
Inviato: 1394 giorni fa
Materia: Urbanistica
Pubblicato il: 18/03/2015

expert
Il Professionista ha risposto: 1392 giorni fa
In risposta al quesito proposto e sulla base dei dati disponibili può osservarsi quanto segue.
Per l'istallazione di tende solari, si registravano in ambito giurisprudenziale, prima della modifiche apportate all'art. - D.P.R. n. ---/---- dall'art. - D.L. -- marzo ----, n. --, tre diverse posizioni.
Secondo un primo orientamento, si sarebbe trattato di un intervento privo di rilevanza edilizia, che non richiedeva, in quanto tale, alcun titolo concessorio (T.A.R. Lombardia Milano, sez. III, -- luglio ----, n. ----).
Secondo un'opposta opinione, invece, le tende solari sarebbero finalizzate alla migliore fruizione di un immobile e risulterebbero destinate ad essere utilizzate in modo permanente e non a titolo precario e pertanto necessiterebbero del permesso di costruire (T.A.R. Basilicata, sez. I, -- giugno ----, n. ---).
Infine, una terza posizione, diciamo intermedia, ritiene che (espressa proprio da questa Sezione con la sentenza - dicembre ----, n. -----), l'istallazione di tende solari rientrerebbe nel novero degli interventi di manutenzione straordinaria, in quanto non determinerebbe alcun volume autonomo né una modifica permanente dello stato dei luoghi, con la conseguenza che il titolo edilizio a tal fine necessario sarebbe costituito dalla denuncia di inizio attività, ai sensi del combinato disposto degli articoli -, -- e -- del D.P.R. n. ---/----.
In ragione di tanto, non è possibile offrire una posizione univoca sulla natura giuridica degli interventi richiamati.
Peraltro, l'indirizzo prevalente e seguito dalla giurisprudenza risente anche delle tipologie di tende da sole da montare.
Il Tar Napoli (cfr Sent. n. ---- del -- ottobre ----) in accordo con l'ultimo orientamento citato ritiene tali interventi di manutenzione straordinaria, richiamando l'art. -, comma primo, D.P.R. n. ---/----.
Infatti, le tende solari, pur essendo destinate ad alterare la facciata dell'edificio cui accedono (per cui non possono definirsi interventi di manutenzione ordinaria), hanno tuttavia semplice funzione (accessoria e pertinenziale) di arredo dello spazio esterno, limitata nel tempo e nello spazio (in quanto si tratta di strutture generalmente utilizzate nella sola stagione estiva e che non determinano alcuna variazione plano-volumetrica dell'immobile principale, per cui non integrano né una nuova costruzione né una ristrutturazione edilizia).
Dello stesso avviso è la sentenza del Consiglio di Stato, Sez. VI, --/--/----, n. ----, la quale ritiene che “La struttura costituita da due pali poggiati sul pavimento di un terrazzo a livello e da quattro traverse con binario di scorrimento a telo in pvc, ancorata al sovrastante balcone e munita di copertura rigida a riparo del telo retraibile (c.d. pergotenda) non configura né un aumento del volume e della superficie coperta, né la creazione o la modificazione di un organismo edilizio, né l'alterazione del prospetto o della sagoma dell'edificio cui è connessa, in ragione della sua inidoneità a modificare la destinazione d'uso degli spazi interni interessati, della sua facile e completa rimovibilità, dell'assenza di tamponature verticali e della facile rimuovibilità della copertura orizzontale: la stessa va pertanto qualificata come arredo esterno, di riparo e protezione, funzionale alla migliore fruizione temporanea dello spazio esterno all'appartamento cui accede ed è riconducibile agli interventi manutentivi liberi, ossia non subordinati ad alcun titolo abilitativo ai sensi dell'art. -, comma -, d.P.R. - giugno ---- n. ---”.
Occorrerà, peraltro, verificare quanto esplicitamente disposto dal Comune di appartenenza in merito nel regolamento Edilizio Comunale che dispone appunto che “la chiusura anche parziale o provvisoria dei balconi aperti costituisce ampliamento del fabbricato al cui servizio il balcone è posto ed è soggetta a permesso di costruire o a D.I.A. .”.
Tale previsione induce a ritenere che, nel caso di specie, il contestato intervento possa farsi rientrare nel novero degli interventi di manutenzione straordinaria e che quindi, anche a seguito delle modifiche apportate all'art. - dalle normative seguenti, possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo, previa semplice comunicazione di inizio lavori.
Invero, l'art. - citato prevede al comma - che “Nel rispetto dei medesimi presupposti di cui al comma -, previa comunicazione, anche per via telematica, dell'inizio dei lavori da parte dell'interessato all'amministrazione comunale, possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo i seguenti interventi:
a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo -, comma -, lettera b), ivi compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio [, non comportino aumento del numero delle unita' immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici] (-);
b) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessita' e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni;
c) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilita', ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
d) i pannelli solari, fotovoltaici [e termici, senza serbatoio di accumulo esterno], a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici - aprile ----, n. ---- (-);
e) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
e-bis) le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d'impresa, sempre che non riguardino le parti strutturali, ovvero le modifiche della destinazione d'uso dei locali adibiti ad esercizio d'impresa (-)”.
Alla luce delle considerazioni che precedono, si deve pertanto ritenere che l'installazione di tende da sole rientra nel novero degli interventi di manutenzione straordinaria, in quanto non determina alcun volume autonomo né una modifica permanente dello stato dei luoghi, con la conseguenza che il titolo edilizio a tal fine necessario è costituito dalla semplice comunicazione al comune di inizio lavori.
Resto a disposizione per ogni chiarimento e per quant'altro.

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Il Cliente ha chiesto un chiarimento: 1392 giorni fa
Biongiorno, la ringrazio per il parere espresso.
Ho parlato con l'architetto che mi segue e ho esposto la sua opinione dove mi dice riguardo l'installazione delle tende "non determina alcun volume autonomo né una modifica permanente dello stato dei luoghi", secondo lui a questo punto non serve nessuna comunicazione in Comune.
Le chiedo allora, se installo le tende e non comunico in Comune con una CIL, a cosa vado in contro? Possono farmele riuovere o pago una sanzione?
Grazie.
 
Il Professionista ha risposto: 1391 giorni fa
In assenza della comunicazione potrà essere applicata una sanzione pecuniaria pari ad euro ---,--

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