Caio ha fatto scia per costruzione di una casa (piano casa). Nella scia presentata e' previsto l' i...

Attenzione: ogni consulenza viene modificata per rendere irriconoscibile l’autore

Quesito risolto:
Caio ha fatto scia per costruzione di una casa (piano casa).
Nella scia presentata e' previsto l' inizio lavori differito.
A- dopo l'ottenimento dell'autorizzazione paesaggistica
b - dopo aver ricevuto l'attestazione deposito calcoli cemento armato.
Caio ha ottenuto regolarmente autorizzazione paesaggistica e attestazione di deposito calcoli cemento armato e subito ha iniziato i lavori.
Prima di iniziare i lavori il -.--.----ha pagato gli oneri di urbanizzazione e il costo costruzione ed ha fatto comunicazione al Comune inizio lavori ed il comune nulla ha risposto o obbiettato.
Inoltre Caio due mesi prima dell'inizio dei lavori ha proposto chiaramente e bonariamente la cessione mq.--- aree per il verde ed il parcheggio ai sensi DM ----/-- e legge regionale --/-- ; la pratica e' in corso di istruttoria presso la Giunta Comunale per fare la relativa convenzione .
QUESITO:
se in caso di Scia l'inizio lavori sia subordinata alla cessione preventiva di aree al comune per parcheggio e verde pubblico di cui al dm ----/-- oppure se data la natura della scia che e' stata creata per l'immediatezza della realizazzione la cessione delle aree di cui al dpr ----/-- puo' avvenire anche dopo quando il comune ha finito le relative istruttorie burocratiche. (stante che la lungaggine non dipende da Caio che ha fatto l'offerta prima dell'inizio dei lavori ma dalla burocrazia comunale )
quale sia l'organo competente per fare la relativa convenzione
se esista una legge che stabilisce se la cessione delle aree debba avvenire prima o dopo la scia
se la cessione delle aree puo' avvenire anche dopo l'inizio dei lavori e fino alla abitabilita'
se Caio avendo iniziato i lavori prima della definizione della pratica area parcheggi e' in difetto o no,tenendo presente che nella scia Caio si era obbligato a differire i lavori solo a dopo l'ottenimento della relazione paesaggistica ed i deposito calcoli cemento armato(cose avvenute'e non aveva subordinato l'inizio dei lavori alla cessione di aree al Comune.)




Inviato: 1453 giorni fa
Materia: Urbanistica
Pubblicato il: 12/02/2015

expert
Il Professionista ha risposto: 1443 giorni fa
Gentile sig. ---,
riscontro la sua richiesta di parere per significare quanto segue.
Mi riferisce che Caio ha presentato scia per costruzione di una casa (piano casa) il --.--.---- e che nella scia presentata e' previsto l' inizio lavori differito rispetto
A- all'ottenimento dell'autorizzazione paesaggistica
b — all'attestazione deposito calcoli cemento armato.
Dopo aver ottenuto regolarmente autorizzazione paesaggistica e attestazione di deposito calcoli cemento armato, Caio ha quindi iniziato i lavori, previo pagamento dei relativi oneri di urbanizzazione.
Mi riferisce inoltre di aver proposto due mesi prima dell'inizio dei lavori la cessione mq.--- aree per il verde ed il parcheggio ai sensi DM ----/-- e legge regionale Molise --/-- che la pratica è tuttora in corso di istruttoria presso la Giunta Comunale per la predisposizione della relativa convenzione.
Mi chiede quindi di sapere
-)se in caso di Scia l'inizio lavori possa o meno essere effettivamente subordinato alla cessione preventiva di aree al comune per parcheggio e verde pubblico di cui al dm ----/-- ovvero se la cessione possa perfezionarsi anche quando il comune ha finito la relativa istruttoria
-) quale sia l'organo competente per fare la relativa convenzione
- )se esista una legge che stabilisce se la cessione delle aree debba
avvenire prima o dopo la scia
-)se la cessione delle aree puo' avvenire anche dopo l'inizio dei lavori e
fino alla abitabilita'
-) se Caio avendo iniziato i lavori prima della definizione della pratica
area parcheggi è o meno sanzionabile, tenendo presente che nella scia Caio si
era obbligato a differire i lavori solo a dopo l'ottenimento della relazione
paesaggistica ed il deposito calcoli cemento armato.
La vicenda sottoposta al mio esame ha ad oggetto il potere del Comune di imporre la cessione di aree a standard o la monetizzazione sostitutiva di tale obbligo a fronte del rilascio di permesso di costruire.

Detta possibilità trova fondamento, oggi, nel d.P.R. n. --- del ---- (in particolare nell'art. --) e, prima, nella l. urbanistica n. ---- del ---- (artt. -- e --).

In proposito la giurisprudenza ha chiarito che “ai sensi dell'art. --, l. -- agosto ---- n. ----, come modificato dall'art. -, l. - agosto ---- n. --- gli obblighi di facere, previsti a carico del soggetto attuatore di un intervento edilizio e consistenti nella realizzazione di opere di urbanizzazione e nella conseguente cessione di aree rivestono, analogamente al contributo di costruzione per il rilascio del permesso di costruire, natura di prestazione patrimoniale imposta ex art. -- Cost.; di conseguenza, in assenza di una convenzione di lottizzazione con la quale il soggetto attuatore si sia volontariamente obbligato a corrispondere al Comune determinate aree, tali obblighi non possono eccedere quanto dovuto in base alla legge a titolo di partecipazione agli oneri di urbanizzazione pri---- e secondaria”(. T.A.R. Perugia, Umbria sez. I, --/--/----,n.---)

In definitiva, mentre il pagamento degli oneri di urbanizzazione si risolve in un contributo per la realizzazione delle opere stesse, senza che insorga un vincolo di scopo in relazione alla zona in cui è inserita l'area interessata all'imminente trasformazione edilizia, la monetizzazione sostitutiva della cessione degli standard afferisce al reperimento delle aree necessarie alla realizzazione delle opere di urbanizzazione secondaria all'interno della specifica zona di intervento.

Il pagamento degli oneri di urbanizzazione e la c.d. monetizzazione della mancata cessione di aree a standards operando quindi su differenti piani, sono in rapporto di complementarietà e non di alternatività.(Cons. Stato Sez. V, ----------, n. ----)

L'art.-- della l.----/-- impone al richiedente il titolo edilizio di reperire gli standard necessari per l'ampliamento urbanistico richiesto. In via alternativa, lo stesso richiedente può provvedere alla monetizzazione degli standard mediante pagamento “di una somma commisurata al costo di acquisizione di altre aree equivalenti per estensione e comparabili per ubicazione e destinazione a quelle per le quali sussiste l'obbligo di cessione”.

In sostanza, il richiedente il titolo edilizio o trasferisce al Comune le aree necessarie per il soddisfacimento degli standard o consegna una somma di danaro idonea per acquisire tali aree: tale monetizzazione va, cioè, necessariamente quantificata con riferimento “al costo di acquisizione” di aree equivalenti.

Quanto evidenziato consente di affermare che il versamento del contributo non può considerarsi condizione di legittimità o di invalidità le permesso di costruire poiché non vi è espressa previsione della legge in tale senso. In mancanza, infatti, l'atto amministrativo resterà valido e potrà produrre tutti gli effetti previsti. A colui cui sarà imputabile il ritardo si applicheranno le relative sanzioni. (Consiglio di Stato, sez.V, ---/--).

Tuttavia le legislazione regionali possono stabilire che l'efficacia del permesso di costruire sia subordinata al versamento le contributo. Infatti il procedimento per il rilascio della concessine edilizia e il procedimento di imposizione degli oneri di cui alla l.--/-- hanno natura distinta ed autonoma, per cui non solo la determinazione dell'onere contributivo può avvenire successivamente al rilascio della concessione, ma anche nel caso in cui tale determinazione sia già venuta al momento della concessine, l'amministrazione può ben effettuare una rideterminazione dell'ammontare del contributo ogni qual volta si sia resa conto di essere incorsa in errore.

Tanto premesso va chiarito che l'obbligo di pagare gli oneri di urbanizzazione per gli interventi edilizi non dipende solo dal rilascio del provvedimento autorizzatorio, ma sorge anche in caso di presentazione di una denuncia di inizio di attività edilizia o di una Scia (segnalazione certificata di inizio attività), insieme all'inoltro della segnalazione o alla presentazione della denuncia. L'obbligo, infatti, è correlato all'aumento del carico urbanistico, quindi all'attività di trasformazione del territorio.

Del pari la possibilità di cessione delle aree in alternativa al pagamento del contributo si applica a anche a queste fattispecie ed è soggetta alla medesima disciplina.
Ne discende che neppure con riferimento alla SCIA la cessione delle aree a standard può ritenersi condizione il titolo autorizzatorio, e ciò tanto più che nella specie il titolo non è costituito da un provvedimento amministrativo ma da un'istanza del privato cui segue il silenzio della P.A..

Con riferimento ai quesiti nnn.-,- e - posso quindi affermare che con riferimento alla Scia l'inizio lavori non può essere subordinato alla cessione preventiva di aree al comune per parcheggio e verde pubblico di cui al dm ----/--, sicchè la cessione può perfezionarsi anche al termine della relativa istruttoria.

Non esiste infatti una legge nazionale che preveda tale condizione, né la l.r. Molise sembra prevedere alcunchè al riguardo. Peraltro proprio la l..l.--/-- sembra deporre in questo senso, laddove all'art.- prevede che “-. Per gli interventi di cui agli articoli - e - sussiste l'obbligo di reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali nella misura prevista dalla normativa vigente, per la parte ampliata e per le modifiche di destinazione d'uso. Nell'ipotesi di cui all'articolo -, qualora sia dimostrata l'impossibilità per mancanza di spazi idonei di assolvere tale obbligo, gli interventi sono consentiti previo versamento al Comune di una somma calcolata secondo il costo di costruzione per edilizia residenziale pubblica agevolata, recepito dalla Regione, per metro quadrato di spazio dei parcheggi da reperire. Tale somma deve essere destinata alla realizzazione di parcheggi da parte del Comune.
-. Per gli interventi di cui agli articoli - e -, ove dovuto, vi è l'obbligo di provvedere al reperimento delle aree da destinare a standard nella misura minima disposta dal decreto ministeriale n. ----/----, per la sola parte ampliata. Qualora sia dimostrata l'impossibilità per mancanza di spazi idonei di assolvere tale obbligo, gli interventi sono consentiti previo versamento al Comune di una somma calcolata in base ai costi correnti di esproprio all'interno dell'area interessata dall'intervento. La relativa somma deve essere destinata alla realizzazione, da parte del Comune, delle infrastrutture di cui al decreto ministeriale n. ----/----”.
Ne discende il legittimo avvio dei lavori. Ciò in considerazione del fatto che, come si è rilevato, la cessione è alternativa al mancato pagamento, sicchè nel caso in cui non dovesse essere poi formalizzata né la cessione né tantomeno il relativo impegno attraverso la stipula della relativa convezione, l'ente potrà comunque procedere alla riscossione coattiva degli oneri.
Va detto peraltro che la mancata cessione di un'area a standard al patrimonio comunale, oggetto di atto d'obbligo del privato qualora trasfuso nella concessione edilizia, integra semplicemente una responsabilità contrattuale, con conseguente applicazione del termine ordinario di prescrizione decennale ex art. ---- c.c. , con decorrenza dal momento in cui il diritto poteva essere fatto valere, ossia alla scadenza del termine stabilito nella concessione edilizia (nella fattispecie, corrispondente al momento (Cons. Stato Sez. IV, ----------, n. ----).

In ordine al quesito n.- preciso che la giurisprudenza ha chiarito come “l'art. -- lett. l), d.lg. n. --- del -- agosto ---- (in base al quale il consiglio comunale è competente in materia di “acquisti e alienazioni immobiliari, relative permute, appalti e concessioni che non siano previsti espressamente in atti fondamentali del consiglio o che non ne costituiscano mera esecuzione e che, comunque, non rientrino nella ordinaria amministrazione di funzioni e servizi di competenza della Giunta, del segretario o di altri funzionari”) non può essere inteso nel senso di estendere tale competenza agli atti di acquisizione e presa in carico, ex art. --, l. n. ---- del -- agosto ----, delle opere di urbanizzazione previste in una convenzione di lottizzazione; tali atti, infatti, rientrano nella competenza residuale della giunta comunale” (T.A.R. Cagliari sez. II,--/--/---- n.---) .
Sul punto tuttavia la giurisprudenza non è conforme, si segnala infatti anche altro orientamento per il quale lo schema di convezione urbanistica ex art.-- va approvato dal Consiglio comunale.(Tar Cagliari, sez.II. n.---/--)

In ordine all'ultimo quesito si precisa che Caio è sanzionabile se si sottrae all'obbligo di trasferimento o, in alternativa all'obbligo di pagamento dell'eventuale somma calcolata in via alternativa.

Naturalmente non è sanzionabile sino a quando il ritardo nel perfezionamento della pratica è imputabile esclusivamente all'ente. Suggerirei in proposito di inviare apposizione ed ulteriore nota all'AC con la quale di---- di essere pronto a sottoscrivere la cessione.

Tanto dovevo in relazione all'incarico conferitomi. Resto comunque a disposizione per eventuali chiarimenti e /o per quant'altro.

» Fai la tua domanda ai nostri avvocati esperti in Urbanistica
Il Cliente ha chiesto un chiarimento: 1442 giorni fa
Gentile avvocato,
la ringrazio del suo pregiato parere ;
Vorrei aggiungere nel caso di contestazione del Comune che la cessione delle aree non e' causa di illegittimita' delle scia anche perche' il comune nulla ha contestato nei termini dei -- giorni successivi in cui l'ufficio ha il diritto di svolger i controlli sulla SCIA, verificando la sussistenza dei requisiti e dei presupposti richiesti dalla normativa e dagli strumenti territoriali e urbanistici per l'esecuzione dell'intervento.
In sostanza voglio dire che il Comune aveva -- giorni di tempo per dirmi: :attenzione prima di iniziare i lavori devi cedere le aree.Non avendolo fatto non lo puo' fare piu' puo' applicarmi solo le sanzioni.

Per quanto riguarda il punto V del quesito vorrei aggiungere in relazione a quanto detto dall'art. -- citato: a che le convenzioni urbanistiche sono di competenza della giunta in quanto la convenzione urbanistica è attuativa, nella sostanza, delle presupposte delibere consiliari che avevano predisposto il quadro istituzionale relativo agli interventi di edilizia nell'ambito del piano regolatore e delle tariffe fissate per la eventuale monetizzazione in mancanza cessione delle aree .
Che la prassi costante del comune di Isernia e' stata sempre che le convenzioni urbanistiche sono state sempre deliberate dalla Giunta.
In sostanza voglio dire che la Giunta e' competente per le convenzioni in base alla dicitura precisa dell'art. -- .
il Consiglio aveva dato gia' le direttive sull'argomento: l'atto fondamentale era stato gia' fatto con il comune con il piano regolatore che aveva determinato le zone residenziali per cui era dovuto la cessione delle aree e la determinazione delle tariffe per singole zone.che la convenzione era stata fatta sempre dalla giunta e quindi era un atto di ordinaria amministrazione mai toccato dal consiglio.
Sperando che questi argomenti non guastino l'impianti del suo parere attendo notizie al riguardo. Con molte scuse e ringraziamenti
 
Il Professionista ha risposto: 1436 giorni fa
Preciso che l'A.C. trascorso il termine breve può comunque teoricamente esercitare i suoi poteri di autotutela che possono incidere anche sulla formazione del titolo.

In ogni caso ribadisco quanto già precisato e cioè che il trasferimento del bene attiene al pagamento degli oneri rispetto al quale si pone come alternativa.
Quanto alla competenza della Giunta richiamo le mie considerazioni svolte nel parere, ulteriormente confortate dal regolamento e dalla prassi dell'AC di Isernia nel senso da Lei riferitomi.
 
Il Professionista ha risposto: 1436 giorni fa

 
Il Professionista ha risposto: 1436 giorni fa

INDICE
DELLA GUIDA IN Urbanistica

OPINIONI DEI CLIENTI

Vedi tutte

ONLINE ADESSO 147 UTENTI