Buongiorno, sono il venditore di un terreno edificabile per il quale è già stato approvato un Piano...

Attenzione: ogni consulenza viene modificata per rendere irriconoscibile l’autore

Quesito risolto:
Buongiorno,
sono il venditore di un terreno edificabile per il quale è già stato approvato un Piano Urbanistico Attuativo, quindi basta presentare il progetto esecutivo e si possono iniziare le opere in tempi brevi.
Un probabile acquirente col quale sto trattando mi propone di acquistare il terreno con un pagamento differito, fornendomi le adeguate garanzie.
Per tutelarmi al massimo, cosa devo o posso chiedere in termini di garanzie?
Definito il pagamento in - tranche, se alla stipula del terreno mi danno come garanzia due fideiussioni bancarie con scadenze diverse mi posso consiederare tranquillo?
Quali altre particolarità devono avere le fidejussioni?
Al momento della escussione delle fideiussioni ci sono delle trattenute o comunque delle spese a mio carico?
Grazie
Inviato: 275 giorni fa
Materia: Urbanistica
Pubblicato il: 29/06/2017

expert
Il Professionista ha risposto: 271 giorni fa
In risposta al quesito proposto e sulla base dei dati disponibili può osservarsi quanto segue.
L'art. ---- definisce fideius¬sore colui che, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l'adempimento di un'obbligazione altrui.
Il fideiussore è un coobbligato solidale del debitore principale, la disciplina della fideiussione va integrata da quella delle obbligazioni solidali (artt. ---- c.c. e ss), ma differisce da queste ultime perché la fideiussione è costituita a causa esclusiva di garanzia, mentre le obbligazioni solidali possono avere fondamento in diverse cause.
Generalmente il contratto di fideiussione è gratuito, ma è possibile che le parti dispongano che il creditore debba un compenso al fideiussore per il fatto che questi si è assunto la garanzia dell'obbligazione.
Non è richiesta una forma determinata, ma è necessario che la volontà del fideiussore sia espressa: data la gravità dell'impegno, la legge non ritiene sufficiente un comportamento concludente.
Si ritiene che la fideiussione possa essere validamente costituita anche tra¬mite promessa unilaterale, testamento e contratto (fra debitore e fideius-sore) a favore del terzo creditore.
Oggetto della fideiussione è l'obbligo del debitore principale, al quale la garanzia è legata da un rapporto di accessorietà. Essa non è una promessa del fatto del terzo, ma una garanzia accessoria dell'obbligazione altrui.
Il fideiussore è obbligato in solido con il debitore principale al pagamento del debito; le parti possono tuttavia convenire che il fideiussore non sia tenuto a pagare prima della escussione del debitore principale (c.d. benefi¬cium excussionis: art. ----).
Similare alla fideiussione è il contratto autonomo di garanzia con il quale una parte si obbliga, a titolo di garanzia, ad eseguire immediatamente la prestazione del debitore, indipendentemente dall'esistenza, dalla validità o efficacia del rapporto di base, e senza potere sollevare alcuna eccezione.
Quest'ultimo, dunque, si differenzia dalla fideiussione in quanto è assolutamente indipendente rispetto al rapporto principale.
Il garante, invero, dovrà provvedere al pagamento nei confronti del creditore, senza possibilità di formulare contestazioni ed a prescindere dall'esistenza di contestazioni tra il garantito ed il creditore relativamente al rapporto di cui si tratta.
Sotto tale aspetto, pertanto, il fideiussore è considerato debitore alla stregua del debitore principale, il garante nel contratto autonomo di garanzia tiene esclusivamente indenne il creditore per il caso di inadempimento del garantito.
Ciò che, pertanto, caratterizza tale tipologia contrattuale è la clausola di pagamento "a prima richiesta” e soprattutto “senza eccezioni"
Altra tipologia contrattuale applicabile sarebbe l'assicurazione o polizza fideiussoria, con la quale, invece, un'impresa di assicurazioni, dietro versamento di un premio da parte del debitore assicurato, garantisce ad un terzo, entro i limiti del massimale, il pagamento di una somma di denaro.
Tale contratto è caratterizzato dall'assunzione di un impegno, da parte di una banca o di una compagnia di assicurazioni, di pagare un determinato importo al beneficiario, al fine di garantirlo nel caso di inadempimento della prestazione a lui dovuta da un terzo.
Si applicano, comunque, le previsioni normative che disciplinano la fideiussione anche se la clausola con la quale viene espressamente prevista la possibilità, per il creditore garantito, di esigere dal garante il pagamento immediato del credito "a semplice richiesta" o "senza eccezioni" riveste carattere derogatorio rispetto alla detta disciplina.
Invero, “L'inserimento in un contratto di assicurazione fideiussoria di una clausola "a semplice richiesta" o "senza eccezioni" vale di per sé a trasformare la polizza in un contratto autonomo di garanzia, essendo incompatibile con il principio di accessorietà che caratterizza la fideiussione” (Cass. civ., Sez. Unite, n. ----/----).
Questo un breve quadro della normativa applicabile al caso di specie che ci consente di rispondere ai quesiti formulati con la richiesta di parere.
Come visto dalle previsioni normative e giurisprudenziali citate la forma contrattuale che garantisce il creditore in maniera esaustiva è quella che preveda le formule "a semplice richiesta" o "senza eccezioni” atteso che, in questi, casi il fideiussore non può opporre alcuna eccezione alla richiesta di pagamento formulata.
Con la fideiussione vera e propria, invece, potrà pagare solo dopo che il creditore abbia chiesto il pagamento al debitore e questi non vi abbia adempiuto, nonché, potrà opporre le eccezioni eventualmente formulate dallo stesso.
In ragione, il rapporto contrattuale che garantisce maggiormente è quello nel quale sono inserite le clausole di pagamento a semplice richiesta o senza eccezioni.
Sotto altro aspetto, come detto, il contratto di fideiussione, generalmente, è gratuito, ma è possibile che le parti dispongano che il creditore debba un compenso al fideiussore per il fatto che questi si è assunto la garanzia dell'obbligazione.
Sarà necessario che lei chieda o inserisca in contratto che tutte le spese saranno a carico dell'acquirente per le garanzia prestate.
Resto a disposizione per ogni chiarimento.

» Fai la tua domanda ai nostri avvocati esperti in Urbanistica

INDICE
DELLA GUIDA IN Urbanistica

OPINIONI DEI CLIENTI

Vedi tutte

ONLINE ADESSO 445 UTENTI