I titoli abilitativi

Il permesso edilizio necessario per gli interventi di nuova costruzione; per gli interventi di ristrutturazione urbanistica; per alcuni interventi di ristrutturazione edilizia; la segnalazione certificata di inizio attività.

Il permesso edilizio necessario per gli interventi di nuova costruzione; per gli interventi di ristrutturazione urbanistica; per alcuni interventi di ristrutturazione edilizia.

Già agli inizi del ‘900 si avvertiva chiaramente che l’ordinato sviluppo delle città richiedeva un controllo puntuale del Comune sulle singole iniziative edificatorie. Accadde così che nei regolamenti edilizi cominciarono ad essere inserite, sempre più frequentemente, disposizioni che subordinavano l’attività costruttiva ad apposita autorizzazione. Il Consiglio di Stato, in un primo momento, avversò questa prassi, ma, successivamente finì per avallarla.

Nel 1935 con il R.D.L. n. 240 sulle zone sismiche la licenza edilizia ebbe il suo primo riconoscimento legislativo, ma è con la legge urbanistica del 1942 che l’istituto trova definitiva sistemazione: l’art. 31 prescrive l’obbligo della licenza per tutte le nuove costruzioni da sorgere nell’ambito dell’aggregato urbano (non anche per le costruzioni nelle zone agricole) e fissa il termine di sessanta giorni per il rilascio della stessa.
Successivamente la legge n. 10 del 1977 non solo sostituisce la vecchia denominazione <<licenza>> con quella di <<concessione>>, ma attribuisce anche carattere oneroso a quest’ ultima.

La dottrina del tempo ritenne di poter dedurre da ciò un nuovo <<regime dei suoli>> basato appunto sullo scorporo dello
jus aedificandi dalla proprietà.

Attività edilizia libera

Non sono soggetti a titolo abilitativi e possono conseguentemente essere realizzati senza permesso edilizio e denunzia di attività: gli interventi di manutenzione ordinaria, gli interventi in edifici privati volti all’eliminazione di barriere architettoniche, che non comportino la realizzazione di rampe, di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio, le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico o siano eseguite in aree esterne al centro edificato (art. 6 T.U.).

La norma in commento ha rango legislativo ed identifica le categorie di interventi edilizi liberi (ossia non sottoposti ad alcun assenso pubblicistico), espressione di una facoltà che discende immediatamente dal diritto di proprietà.

L’attività costruttiva libera, anche in assenza di un procedimento di un controllo puntuale, resta comunque sottoposta alla vigilanza della pubblica amministrazione: ciò al fine di verificare se quanto attuato in concreto dal privato sia effettivamente riconducibile alla categoria di interventi tipizzate dall’articolo 6 T.U..


 

Attività edilizia previa comunicazione

L'art. 6 del TU in materia edilizia, di recente modificato dall' art.5 del d.l. 25 marzo 2010 n.40, convertito in legge 22 maggio 2010 n.73, prevede che possano essee compiuti senza alcun titolo abilitativo ma previa semplice comunicazione dell'inizio dei lavori all'amministrazione comunale i seguenti interventi:

-gli "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;l'apertura di porte interneo lo spostamento di pareti interne che non riguardino parti strutturali dell'edificio e non comportino incremento dei parametri urbanistici;

-le opere destinate a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse entro il termine massimo di 90 giorni dal cessare della necessità

-le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove previsto dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;

-i pannelli solari, fotovoltaici e termici senza serbatoio di accumulo, da realizzare al di fuori della zona A. di cui al DM 1444/68.

-le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo deklle aree pertinenziali degli edifici


 

Va precisato che le regioni a statuto ordinario posono estendere la disciplina dell'attività edilizia libera o previa mera cominicazione dell'avvio dei lavori ad interventi ulteriori rispetto quelli sopra indicati.

Il permesso di costruire

Ai sensi dell’art. 10 T.U. il permesso edilizio è oggi necessario: per gli interventi di nuova costruzione; per gli interventi di ristrutturazione urbanistica; per alcuni interventi di ristrutturazione edilizia espressamente indicati dallo stesso articolo: quelli che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche di volume, sagoma, destinazione d’uso di edifici siti nei centri storici, ecc..
Le altre <<ristrutturazioni edilizie>> non innovative sono invece assoggettate al regime della <<denuncia di attività>>.

Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo è, inoltre, trasferibile, insieme all’immobile, ai successori o aventi causa, è irrevocabile nonché oneroso ai sensi dell’art. 16 T.U..

Presupposto per il rilascio è la conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente, oltre che all’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o alla previsione da parte del comune dell’attuazione delle stesse nel successivo triennio, ovvero all’impegno degli interessati di procedere all’attuazione delle medesime contemporaneamente alla realizzazione dell’intervento oggetto del permesso.

Competente al rilascio del permesso di costruire è il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale nel rispetto delle leggi, dei regolamenti e degli strumenti urbanistici.

Denuncia di inizio attività

L’art. 22 comma 1 del T.U. sull’edilizia consente di realizzare mediante DIA tutti gli interventi non riconducibili all’elenco di cui all’art. 10 e all’art. 6.
La logica sottesa all’articolo in esame appare diametralmente opposta a quella della precedente legislazione, la quale statuiva in via generale il rilascio della concessione edilizia per la realizzazione di una qualsiasi significativa trasformazione del territorio, mentre erano le eccezioni a detta regola a dover essere tassativamente indicate.
Il T.U. capovolge tale impostazione, individuando specificatamente le ipotesi in cui è necessario il permesso di costruire e lasciando al regime della denuncia tutte le fattispecie non riconducibili all’art. 10.

Il nuovo T.U. sull’edilizia, così come novellato dall’art. 3 del d.lg 27 dicembre 2002, n. 301, contempla due distinte ipotesi di DIA: quella c.d. “semplice” e la c.d. “super DIA”.
Il procedimento ha inizio con la presentazione allo sportello unico della denuncia (art. 23 T.U.): essa va fatta trenta giorni prima dell’effettivo inizio dei lavori, e va accompagnata da una dettagliata relazione a firma di un progettista abilitato, nonché dagli opportuni elaborati progettuali, in cui si asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici adottati o approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie. Il Comune, ove riscontri l’assenza di una o più delle condizioni stabilite, emette ordine motivato di non effettuare le previste trasformazioni. In questi casi l’interessato può inoltrare una nuova denuncia purchè siano soddisfatte le condizioni richieste e siano effettuati gli adempimenti stabiliti dalla legge. Il potere di verifica deve essere esercitato entro, e non oltre, trenta giorni dalla presentazione della denuncia. Trascorso tale termine il potere di interdire i lavori si consuma, pur residuando i generali poteri sanzionatori previste dalla legislazione per le opere abusive.

La denuncia d’inizio attività ha una validità massima di tre anni con l’obbligo per l’interessato di comunicare al Comune la data di ultimazione dei lavori. A lavori ultimati il progettista emana il certificato di collaudo finale, attestante la conformità dell’opera al progetto presentato.

La giurisprudenza più recente ha chiarito che gli interventi sull'eistente realizzabili con la D.I.A. - in sostituzioine del permeso di costruire -sono gli interventi di risrutturazione edilizia che portano ad un organismo edilizio in tutto i in parte diverso dla precente e che comportano eumento di unità immobiliari, modifiche dle volume, della sagoma, dei prosetti o dlele superfici e se sono realizzate su immobili compresi nelle zone omogenee A, comportano mutamenti della destinazione d'uso (Cons. St. sez.IV, sent. n.4258 del 26.07.2012)

 
Segnalazione certificata inizio attività

La cd. Scia è stata introdotta dalla legge 30 luglio 2010 n.122, di conversione dle d.l. 78/10, che ha modificato l'art.19 l.241/90 che disciplinava la cd. Dia (dichiarazione inizio attività).

Si tratta, come è stato chiarito dal Consiglio di Stato con l'ordinanza n.14 del 5 gennaio 2011, di un' ulteriore evoluzione dell’ordinamento che prevede una accelerazione degli strumenti di liberalizzazione, consentendo immediatamente l'esercizio dell'attività/intervento del privato a seguito della presentazione della segnalazione certificata di inizio attività (art. 19 comma 2 su citato, a seguito delle modifiche apportate dal D.L. 78 del 31 maggio 2010 come convertito dalla legge di conversione n.122 del 30 luglio 2010).

La fattispecie infatti come da ultimo modificata, ispirata ad una maggiore celerità nell’avvio della attività che si intende svolgere, è stata generalizzata dal comma 1 dell’art. 19.

Tale disposione prevede in particolare che ogni atto di autorizzazione, licenza, concessione non costitutiva, permesso o nulla osta comunque denominato, comprese le domande per le iscrizioni in albi o ruoli richieste per l’esercizio di attività imprenditoriale, commerciale o artigianale il cui rilascio dipenda esclusivamente dall’accertamento di requisiti e presupposti richiesti dalla legge o da atti amministrativi a contenuto generale, e non sia previsto alcun limite o contingente complessivo o specifici strumenti di programmazione settoriale per il rilascio degli atti stessi, è sostituito da una segnalazione dell’interessato, con la sola esclusione dei casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali e degli atti rilasciati dalle amministrazioni preposte alla difesa nazionale, alla pubblica sicurezza, all’immigrazione, all’asilo, alla cittadinanza, all’amministrazione della giustizia, all’amministrazione delle finanze, ivi compresi gli atti concernenti le reti di acquisizione del gettito, anche derivante dal gioco, nonché di quelli previsti dalla normativa per le costruzioni in zone sismiche e di quelli imposti dalla normativa comunitaria.

L'intento acceleratorio e semplificario si rinviene nella previsione della facoltà di iniziare l'attività sin dalla data della segnalazione all'amministrazione competente.

Quest'ultima, in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti sopra richiamati, nel termine di sessanta giorni dal ricevimento della segnalazione, è tenuta ad adottare motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa, salvo che, ove ciò sia possibile, l’interessato provveda a conformare alla normativa vigente detta attività ed i suoi effetti entro un termine fissato dall’amministrazione, in ogni caso non inferiore a trenta giorni.

Decorso il termine per l’adozione di tali provvedimenti all’amministrazione è consentito intervenire solo in presenza del pericolo di un danno per il patrimonio artistico e culturale, per l’ambiente, per la salute, per la sicurezza pubblica o la difesa nazionale e previo motivato accertamento dell’impossibilità di tutelare comunque tali interessi mediante conformazione dell’attività dei privati alla normativa vigente.

La s.c.i.a., in sostanza, enfatizza la natura privatistica dell’atto, ma non smentisce la permanenza della potestà pubblica, che è naturalmente fatta salva in via di autotutela e di divieto di prosecuzione della attività.

Quanto in particolare, al essettore edilizio, l'assenza nelle disposizioni richiamate di riferimenti in merito ha fatto si che fossero immediatamente sollevati dubbi dalla dottrina in ordine all' applicabilità delle nuove disposioni agli interventi in tale ambito e dunque con la conseguente sotituzione della scia anche rispetto alla cd. Dia edilizia di cui all'art. 22 l.241/90.

Il d.l. 13 maggio 2011 n.70, cd decreto sviluppo, ha invece definitivamente esteso l'istituto della segnalazione certificata di inizio attività anche al settore degli interventi edilizi sino ad allora oggetto di denuncia di inizio attività, prevedendone anche una differente disciplina.

Più precisamente il comma 6-bis dell'art. 19 l.241/90 prevede che “nei casi di scia in materia edilizia, il termine di 60 giorni” previsto per l'eventuale intervento dell'amministrazione di divieto di prosecuzione o di rimozione degli eventuali effetti dannosi prodotti dall'attività avviata dal privato, è ridotto a 30.

La norma fa salva l'applicazione delle disposizioni relative alla vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia alle responsabilità e alle sanzioni di cui al DPR 380/01 e dalle leggi regioanli.

Il cd. Decreto sviluppo inoltre ha inoltre definitivamente chiarito, aggiungendo il comma 6 ter all'art.19 l.241/90, che “la segnalazione certificata di inizio attività, la denuncia e la dichiarazione di inizio attività non costituiscono provvediumenti taciti direttamente impugnabili”. Il che comporta che gli eventuali terzi che si ritenessero pregiudicati da eventuali interventi realizzati dai privati con il ricorso alla SCIA potranno sollecitare la PA all'adozione di interventi di verifica e, in caso di inerzia di quest'ultima, posso esperire esclusivamente l'azione avverso il cd. silenzio inadempimento della P.A.


 


 


 

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