Il regolamento di condominio

Le norme che disciplinano i servizi e le parti comuni, l'attività dell'amministratore e dell'assemblea condominiale

Il regolamento di condominio contiene le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Al regolamento di condominio sono poi allegate le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese. In base all'articolo 1138 c.c., vi è l'obbligo di redigere il regolamento di condominio quando vi sono più di dieci condomini. Se l'assemblea non delibera in proposito, ogni condomino può interessarsi della redazione o revisione del regolamento condominiale.

Se i condomini sono meno di dieci, il regolamento di condominio è facoltativo, ma una volta predisposto vengono applicate le stesse regole e norme previste per il regolamento di condominio obbligatorio. Tale regolamento è approvato con un numero di voti pari almeno alla metà dei condomini intervenuti in assemblea e titolari di almeno la metà del valore dell'edificio. Per poter modificare il regolamento condominiale è necessaria la stessa maggioranza con la quale è stato approvato.

Regolamento condominiale e contrattuale

Il codice civile, disciplinando la materia del regolamento condominiale, si riferisce esclusivamente a quello assembleare, ovvero a quel regolamento che deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c.. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio) e trascritto nel registro indicato nell'ultimo comma dell'art. 1129 c.c..

Accanto a questo tipo di regolamento non contrattuale (essendo frutto di un vero e proprio "atto collegiale"), vi è un altro tipo di regolamento riconosciuto pienamente dalla giurisprudenza: quello contrattuale. Secondo la giurisprudenza, vi possono essere sostanzialmente tre tipi di regolamento contrattuale:

  1. quello approvato all'unanimità e sottoscritto da ogni condomino;
     
  2. quello predisposto dall'originario costruttore-venditore ed accettato dai condomini. Questo regolamento deve essere richiamato negli atti d'acquisto dei singoli condomini, così da formarne parte integrante e sostanziale, oppure essere allegato ai singoli atti di acquisto ed accettato dagli acquirenti mediante atti di adesione;
     
  3. quello predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio ed inserito quale parte integrante nei singoli atti di disposizione. Quest'ultimo deve essere depositato presso un notaio, registrato e quindi inserito nei vari rogiti.

La dottrina e la giurisprudenza sono concordi nel ritenere che la modificabilità delle clausole contrattuali o regolamentari è particolarmente rilevante sotto il profilo della maggioranza assembleare richiesta. Mentre le clausole contrattuali possono essere modificate solo con il consenso da tutti manifestato in forma scritta, quelle regolamentari possono sempre essere vagliate, al fine di essere adattate alla mutevoli esigenze della collettività condominiale, dall'assemblea con la maggioranza di cui l'articolo 1136 c.c.. Tale conclusione vale anche se le clausole regolamentari siano formalmente inserite in un regolamento contrattuale, ciò in quanto la natura di una clausola dipende dal suo contenuto piuttosto che dalla sua collocazione.

 

 

Novità introdotte dalla Legge n.220/2012.

 

Con la L. n. 220 del 2012, è stato introdotto l'ultimo comma dell'art. 1138 c.c., che vieta l'inserimento nel regolamento di norme che proibiscano ai condomini di tenere animali domestici.  Già la Corte di Cassazione, confermando il precedente orientamento, aveva stabilito che il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto nei regolamenti condominiali, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà dei condomini già comprese nel diritto di proprietà sulle porzioni del fabbricato ad essi appartenenti individualmente ed in via esclusiva (si veda Cass 3705/2011 e Cass 12028/1993).

 

La legge da ultimo richiamata ha previsto poi che, una volta approvato, il regolamento deve essere allegato al registro dei verbali delle assemblee, come disciplinato dall'art.7 , previsto dal nuovo co. 7 dell'art. 1130  c.c..

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