Buongiorno invio richiesta che riguarda la gestione del contro complesso di case. Viviamo in un c...

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Quesito risolto:
Buongiorno invio richiesta che riguarda la gestione del contro complesso di case.

Viviamo in un complesso costituito da - condomini di - appartamenti l'uno (B e C) e una casa singola (A).
Dapprima questi stabili appartenevano a - proprietari; in circa - anni i proprietari sono diventati - in seguito alla vendita degli appartamenti effettuata da - dei precedenti proprietari.
Nessuno ha pensato di costituire né condominio (per le unità B e C) né supercondominio (A-B-C) e al momento non ci sono tabelle millesimali.

I due condomini B e C sono dominanti per una servitù di passo (registrata agli atti di vendita) nei confronti della casa singola A, la sola proprietaria del cancello E- (non segnato come parte comune, ma di proprietà di A), cancello motorizzato con comando a distanza e costituente unico ingresso principale.
Il condominio B è poi servente nei confronti del condominio C, sempre per la medesima strada asfaltata interna al complesso, che attraversa due proprietà e giunge come unico punto di accesso al terzo condominio C.
Esiste poi un cancello secon---- (E-) sempre motorizzato, comandato a distanza, posto all'ingresso dello stabile C.

All'ingresso del condominio B c'è un cancello manuale scorrevole (M-) sulla proprietà della casa singola A che non viene mai chiuso e che al momento non genera spese.
Vorrei sapere chi può disporre la chiusura o l'apertura del cancello M-: solo i proprietari (casa singola A) oppure trovandosi su strada sottoposta a servitù potremmo disporne anche noi dei condomini B e C?

C'è un po' di confusione su come dividere le varie spese della servitú e qualche condomino si è lamentato, minacciando di non voler pagare le spese DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA inerenti i cancelli apposti sul terreno della casa singola, in quanto non sono elencati sul loro atto tra le proprietà comuni (in effetti la proprietà è della casa singola A, ma la servitù di passaggio è nota e riconosciuta agli atti).

Vorremmo sapere come poter suddividere in modo equo e su base legale (con riferimenti precisi al codice in modo che nessuno si lamenti della soggettività delle proposta) le spese. Da ciò che so la legge dice di seguire un criterio di vantaggio per suddividere le spese, ma non riuscendo a trovare un accordo in via bonaria, vorrei una proposta da parte vostra da girare ai coinquilini.

Inoltre vorrei sapere come ci si potrebbe comportare se i proprietari del condominio C volessero togliere la corrente e/o la motorizzazione del cancello principale pur di non pagare, o addirittura proponessero di levare il cancello, perché comunque loro sono protetti dal cancello E- (di loro proprietá, condominio C) piuttosto che pagare la bolletta.

Che tipo di maggioranza è conveniente usare in una situazione come questa, sulla base di quale legge o sentenza a riguardo?

Se qualcuno nonostante tutto non paga queste spese pattuite secondo una maggioranza stabilita, come si può agire? Tramite chi? Qual è la prassi?

Spese da ripartire:
- BOLLETTA CANCELLO ELETTRICO E-
- Manutenzione E-

- Bolletta Luci sopra BOX, che illuminano la strada di proprietà del condominio B
- Manutenzione dell'impianto crepuscolare che regola l'accensione delle luci (proprietà del condominio B)

- Manutenzione asfalto (attualmente ci sono dei buchi che non condizionano la possibilità di passare ma brutti esteticamente); chi può decidere se sistemare o no? Chi deve partecipare e in che misura alla spesa?

- Spese pulizia strada-sgombero neve


Qualcuno ha proposto di costituirci super condominio: é obbligatorio?
In questo caso potremmo o forse saremmo obbligati ad assumere un amministratore, visto che siamo - proprietari?
Quali sono i vantaggi-svantaggi?

Nel caso non fosse obbligatoria la costituzione, che tipo di maggioranza è necessaria per poterlo costituire?
Per forza l'unanimità?

Inviato: 260 giorni fa
Materia: Condominio
Pubblicato il: 29/06/2017

expert
Il Professionista ha risposto: 259 giorni fa
Riscontro la sua richiesta come appresso.
Nella richiesta di parere mi riferisce che sussiste una servitù di passaggio a carico del fondo A ed in favore del fondo B e C.
Sicuramente nell'atto di vendita si dirà che l'immobile è trasferito con le servitù esistenti.
Non è necessario che sia specificato basta anche vi sia la espressione generica.
Riguardo alle spese vale il principio di cui all'art.---- c.c che recita testualmente Il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente [c.c. ---, ----, ----, ----].
Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge [c.c. ----].
Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi [c.c. ----].
Ne deriva che, in virtù della norma su richiamata, la servitù di passaggio è un diritto che permette di transitare nella proprietà del vicino per godere e utilizzare al meglio il proprio fondo.
Le spese di manutenzione (per esempio pulizia della strada di accesso) e di riparazione (per esempio cambio di serratura del cancello) è ripartita, di comune accordo, tra i proprietari dei due fondi.
Nel caso in cui i proprietari dei due fondi non si siano accordati sulla gestione e divisione delle suddette spese, queste sono a carico del proprietario a cui giovano, ossia a quello del fondo dominante.
Se, invece, dalla manutenzione traggono vantaggio entrambi i proprietari, le spese sono divise in parti uguali se il vantaggio è equo, oppure in misura maggiore a carico di chi trae più benefici dalla manutenzione stessa
La verniciatura del cancello, per esempio, essendo un'opera estetica, procura un vantaggio maggiore per il proprietario del fondo servente su cui esso è apposto, mentre la riparazione della serratura serve maggiormente al proprietario del fondo dominante per potervi accedere.
Il criterio di ripartizione delle spese è dunque quello della proporzionalità: si considera l'effettivo vantaggio tratto dalla manutenzione/riparazione. Chi più ne beneficia, più paga
Detto criterio si applica anche quando il proprietario del fondo servente abbia eseguito su quest'ultimo, sia pure nel proprio interesse, delle opere necessarie alla conservazione della servitù di passaggio (per esempio riparazione delle buche della strada): le relative spese devono essere sostenute dal proprietario del fondo dominante e da quello del fondo servente, in proporzione ai rispettivi vantaggi.
Da come ha descritto i luoghi il cancello posto sulla proprietà A giova anche a B e C che esercitano il passaggio.
Ovviamente B trae più vantaggio di C
Per evitare confusioni, conteggi, contestazioni, io suggerirei di dividere in tre parti uguali.
Ritengo che in ogni caso tutti traggano vantaggio.
Per questa materia è prevista la materia della mediazione obbligatoria nel senso che non si può adire le vie legali senza tentare la mediazione
Più chiaramente, le consiglio di proporre dinanzi ad un centro di mediazione.
Le parti saranno convocate dinanzi ad un terzo e si tenterà l'accordo.
Se l'accordo si raggiunge vale come titolo esecutivo.
Ciò vuol dire che non c'è bisogno di fare causa sul punto ma si può intimare il pagamento subito e poi eseguire il pignoramento se la parte non paga.
Se toglie al corrente è ovvio che si possono chiedere i danni ed i provvedimenti di urgenza per il ripristino.
Per i cancelli che non servono più fondi ma solo il proprietario della strada e dell'abitazione è ovvio che il problema non si pone.
Se non c'è servitù paga chi è il proprietario della strada, del cancello e dell'immobile.
Ovviamente la nomina di un amministratore faciliterebbe tutto.
Vi è pero che siete otto condomini, sicchè non vi è obbligo di costituire il condominio.
Il nuovo articolo ---- del Codice Civile ,che, letteralmente dispone:”Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario”. Il testo sostituisce la vecchia disposizione, che, letteralmente indicava:“Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini“.
Oggi, alla luce della Riforma, la nomina di un amministratore in una fabbricato condominiale è obbligatoria esclusivamente quando siamo in presenza di almeno nove condomini, nei casi diversi non vi è alcun obbligo di nominare un amministratore del condominio.
Nei condomini senza amministratore di piccole dimensioni al di sotto di nove condomini, sarà necessario individuare una figura di facente funzioni (mandatario) che si occupi di dare corso all'attività
'amministratore, se esterno al Condominio, deve possedere i requisiti obbligatori previsti dalle lettere a),b),c),d),e),f) e g) dell'art. -- bis disposizioni attuative del Codice Civile.
Se interno al Condominio all'amministratore condominiale non è richiesto il possesso dei requisiti previsti dalle lettere f) e g). E' comunque consigliabile che chi gestisce un Condominio sia sempre informato dell'evolversi della normativa avvalendosi dalla consulenza delle strutture presenti sul territorio predisposte alla formazione ed aggiornamento degli Amministratori Professionali.
Riguardo alla maggioranza , se si super il limite di - è opportuno che venga convocata un'assemblea con il fine di nominare un amministratore, interno o esterno, anche deliberandone il compenso.
La nomina avviene ex art.---- c.c.
infatti, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini.
La nomina avviene con le maggioranze di cui all'art.---- comma °
le trascrivo l'articolo.
Secondo detto secondo comma sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
In prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio [disp. att. c.c. --].
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore [c.c. ----]o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni [c.c. ----, ----] dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio[c.c. ----] o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli -----quater, ----, secondo comma, -----ter nonché ----, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo (-).
Le deliberazioni di cui all'articolo ----, primo comma, e all'articolo -----bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio (-).
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore 
Resto a disposizione per eventuali richieste di chiarimenti ed assistenza
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Il Cliente ha chiesto un chiarimento: 254 giorni fa
Buongiorno avvocato,grazie per il parere,le chiedo un chiarimento:

Ho letto che serve una specifica maggioranza per poter costituire un condominio,se come nel nostro caso,i proprietari non sono almeno-.

Noi al momento ci troviamo in questa situazione:
Il contatore elettrico del cancello sono intestati al proprietario della casa singola,che e'anche il proprietario del cancello( questo cancello non e'bene comune),preciso che il; contatore in questione,gestisce solo ed esclusivamente il cancello elettrico stante su strada sottoposta a servitù.

Se il proprietario di questo cancello si stufa di gestire e vuole intestare quel contatore al condominio puo' richiedere il Codice fiscale per il condominio anche se gli altri non sono d' accordo nel costituire condominio? E' una delle sue possibili scelte o non lo puo' fare?


IL nostro condominio B (- appartamenti-- proprietari)si trova in una situazione simile ,in quanto i contatori delle parti comuni sono intestati ad una dei - proprietari, che pero' vorrebbe richiedere Cf condominiale per poter cambiare intestazione ai contatori e intestarli al condominio, gli altri condomini non vogliono costituire condominio e preferiscono questa situazione.


Puo' questa signora di sua iniziativa richiedere un CF condominiale?
 
Il Professionista ha risposto: 253 giorni fa
Se siete meno di - non è obbligatorio costituire il condominio
Il singolo non può farlo.
Se la parte proprietario dell'appartamento, dove è posto il contatore non vuole gestire il contatore si può spostare, può offrirsi un altro utilizzatore per al gestione.
Il Cliente ha chiesto un chiarimento: 253 giorni fa
Mi scusi se insisto perchè è un punto fondamentale per il nostro caso,nel caso in cui nessuno si offra l'unica opportunità per la signora che non vuole più il contatore intestato sarebbe quella quindi di tentare la strada della mediazione assistita da un legale?
Esistono altre strade percorribili non citate?

Grazie
 
Il Professionista ha risposto: 253 giorni fa
La mediazione è obbligatoria oltre che consigliabile.
Il Cliente ha chiesto un chiarimento: 226 giorni fa
Buongiorno avvocato,vorrei aggiornarla su quanto accaduto,nel complesso riguardante le - unita' due condomini piu' la casa singola per il momento la situazione e' ferma.
Ci sono state evoluzioni invece nel nostro condominio di - appartamenti e - proprietari.
Avremmo deciso di far gestire il nostro piccolo condominio da un amministratore professionista,pur non essendo stata una decisione unanime,la maggioranza si e' espressa in questi termini - proprietari contro -.

Vorrei sapere,una volta attribuito il codice fiscale per un unita' cosi piccola se un domani la maggioranza cambiera' idea sarebbe possibile cancellare il codice fiscale e tornare ad un amministrazione interna bonaria?

Grazie mille
Un cordiale saluto
 
Il Professionista ha risposto: 224 giorni fa
L'amministratore dura in carica un anno da intendersi quale anno solare (--- giorni) con rinnovo tacito di un anno se l'assemblea non decide di revocarlo.
Pertanto decorsa la doppia annualità, l'amministratore cessa ex lege dall'incarico ed è tenuto a convocare l'assemblea per le decisioni circa la nomina, revoca, riconferma etc.
Il Cliente ha chiesto un chiarimento: 223 giorni fa
Buongiorno avvocato,volevo sapere se in caso di condominio di - unita' se l'assemblea cambia idea dopo qualche anno e' possibile cancellare codice fiscale condominiale e tornare ad amministrazione bonaria,comunicando all'enel un codice fiscale di uno dei condomini.

A che tipo di responsabilita' e' sottoosto il condomino che si fa carico di comunicare il proporio codice fiscale all'enel?
Questo condomio avra' delle responsabilita' in quanto capo casa?
 
Il Professionista ha risposto: 223 giorni fa
Dovrebbe chiedere ad un commercialista.
la domanda (non è una chiarimento) verte su questione alle quali non posso rispondere

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