La proprietà del lastrico solare che funge da copertura a due edifici attigui è, salvo prova contraria, di entrambi

Nella controversia fra due aventi causa dall'unico originario proprietario di un complesso immobiliare, poi suddiviso in due distinti condomìni, la proprietà di una terrazza a livello, svolgente funzione di copertura dei sottostanti piani di uno dei due edifici ed attigua ad un'unità immobiliare ricompresa nell'altro edificio condominiale, è da ritenersi oggetto di proprietà comune dei proprietari delle unità immobiliari da essa coperte, a norma dell'art. 1117, n. 1), c.c., quale parte necessaria all'esistenza del fabbricato, salvo che non risulti dal titolo l'espressa disposizione o destinazione della proprietà superficiaria della terrazza in favore del proprietario del contiguo appartamento estraneo al condominio. (Fonte: CED, Cassazione, 2017)

Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile, Ordinanza 14 settembre 2017, n. 21340



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PETITTI Stefano - Presidente

Dott. MANNA Felice - Consigliere

Dott. D'ASCOLA Pasquale - Consigliere

Dott. ABETE Luigi - Consigliere

Dott. SCARPA Antonio - rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:
 

ORDINANZA

sul ricorso 22939-2016 proposto da:

(OMISSIS) SRL, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall'avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), rappresentato e difeso dall'avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

e contro

(OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 2116/2016 della CORTE D'APPELLO di MILANO, depositata il 27/05/2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12/07/2017 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

La (OMISSIS) s.r.l. propone ricorso per cassazione articolato in unico motivo avverso la sentenza della Corte d'Appello di Milano n. 2116/2016 del 27 maggio 2016, che aveva respinto l'impugnazione formulata dalla stessa societa' contro la sentenza n. 1440/2014 del Tribunale di Busto Arsizio. Resiste con controricorso (OMISSIS), mentre rimane intimato senza svolgere attivita' difensive (OMISSIS).

Il giudizio aveva avuto inizio con domanda del 12 marzo 2013, con cui la (OMISSIS) s.r.l., condomina del Condominio (OMISSIS), convenne davanti al Tribunale di Busto Arsizio (OMISSIS) e (OMISSIS), proprietari di un'unita' immobiliare compresa, invece, nel contiguo (OMISSIS), elevata a livello della terrazza di copertura sovrastante il (OMISSIS). La (OMISSIS) s.r.l. aveva dedotto che tale superficie fosse stata illegittimamente occupata dai convenuti con arredi, suppellettili e manufatti, ed aveva chiesto il riconoscimento della sua comproprieta' della terrazza. All'esito di CTU disposta dal Tribunale, come si legge nella sentenza impugnata, veniva accertato che "si trattava di una terrazza a livello, e non gia' di un lastrico solare, mentre dai rispettivi titoli d"acquisto non era possibile accertare l'effettiva titolarita' del bene". Identica motivazione ribadiva la Corte d'Appello di Milano, affermando che "il bene rivendicato dall'appellante e' una terrazza a livello, perche' da un punto di vista strutturale e funzionale e' parte integrante del piano cui e' annessa, mentre la funzione di copertura dei piani sottostanti, garantita dal predetto manufatto, si profila come meramente sussidiaria rispetto alla finalita' svolta in via di principalita' costituita dal garantire un affaccio e un'ulteriore comodita' dell'appartamento cui e' collegata". La Corte di Milano accertava altresi' che l'intero complesso immobiliare, comprensivo delle unita' attualmente in proprieta' dei contendenti, apparteneva in origine ad un unico proprietario (la Immobiliari Portici), comune dante causa delle stesse parti in lite, e che la terrazza, con l'individuata destinazione pertinenziale, ai sensi dell'articolo 817 c.c., preesisteva alla ristrutturazione ed al frazionamento del fabbricato, e quindi alla costituzione dei Condomini (OMISSIS). Da cio' la Corte d'Appello desumeva l'inapplicabilita' dell'articolo 1117 c.c., non avendo l' (OMISSIS) neppure prodotto alcun titolo dimostrativo della proprieta' della terrazza. L'unico complesso motivo del ricorso di (OMISSIS) s.r.l. denuncia violazione e falsa o omessa applicazione degli articoli 115 e 116 c.p.c., e degli articoli 1117 e 2697 c.c., ed evidenzia come la Corte d'Appello abbia erroneamente invocato precedenti giurisprudenziali non riferibili all'ipotesi, quale quella in esame, di condomini distinti, dovendosi intendere il lastrico solare di proprieta' comune al (OMISSIS).

Ritenuto che il ricorso potesse essere accolto per manifesta fondatezza, con la conseguente definibilita' nelle forme di cui all'articolo 380-bis c.p.c., in relazione all'articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 5), su proposta del relatore, il presidente ha fissato l'adunanza della camera di consiglio.

Le parti hanno presentato memorie ai sensi dell'articolo 380-bis c.p.c., comma 2.

L'unico motivo di ricorso e' fondato nei limiti di seguito indicati. Come emerge dalla sentenza impugnata, ed anche dal ricorso e dal controricorso, la controversia in esame contrappone due aventi causa dall'unico originario proprietario di un complesso immobiliare, poi suddiviso in due distinti condomini ((OMISSIS)), ed attiene alla proprieta' di una terrazza a livello, sovrapposta ad uno dei due condomini ((OMISSIS)). La ricorrente (OMISSIS) assume che la terrazza svolga funzione di copertura dei sottostanti piani dell'edificio ormai costituente il (OMISSIS), sicche' opera al riguardo l'attribuzione legale della medesima terrazza in proprieta' condominiale ai proprietari delle rispettive unita' immobiliari, a norma dell'articolo 1117 c.c., quale parte necessaria all'esistenza del fabbricato da essa coperto. La Corte d'Appello di Milano ha invece accolto la tesi degli originari convenuti, signori (OMISSIS), sostenendo che si trattasse di terrazza a livello sottratta alla presunzione di comunione ex articolo 1117 c.c., e piuttosto oggetto di proprieta' esclusiva, giacche' costituente, in senso funzionale e strutturale, parte integrante dell'appartamento di proprieta' (OMISSIS), che e' pero' compreso nel distinto (OMISSIS).

Ora, e' certamente ammissibile, per quanto si desume dall'articolo 61 disp. att. c.c., che, pur in presenza di fabbricati che presentino elementi di congiunzione materiale, allorche' vengano costituiti condomini separati per le parti aventi i connotati di autonomi edifici, uno dei titolari di porzioni esclusive si ritrovi proprietario di un appartamento ricadente in entrambi i condomini (arg. da Cass. Sez. 6 - 2, 23/03/2017, n. 7605; Cass. Sez. 2, 01/03/1995, n. 2324; Cass. Sez. 2, 07/08/1982, n. 4439).

Nella sua decisione, la Corte d'Appello ha pero' malamente applicato l'articolo 1117 c.c., alla stregua dell'interpretazione affermata da Cass. Sez. 2, 22/11/1996, n. 10323, che il Collegio intende qui ribadire. Invero, l'articolo 1117 c.c., n. 1, menziona tra i beni comuni i tetti ed i lastrici solari, i quali sono parti essenziali per l'esistenza del fabbricato, in quanto per la struttura e per la funzione servono da copertura all'edificio e da protezione per i piani o per le porzioni di piano sottostanti dagli agenti atmosferici, mentre tale norma non fa espresso riferimento alle terrazze a livello, le quali, tuttavia, pur offrendo rispetto al lastrico utilita' ulteriori, quali il comodo accesso e la possibilita' di trattenersi, svolgono altresi' le medesime funzioni di copertura dell'edificio e di protezione dagli agenti atmosferici, e devono percio' ritenersi di proprieta' comune ex articolo 1117 c.c., n. 1, rimanendo attribuite in condominio ai proprietari delle singole unita' immobiliari. Tale identita' di funzione tra terrazza a livello e lastrico solare e' del resto alla base della comune pacifica applicazione ad entrambi dell'articolo 1126 c.c.

La deroga all'attribuzione legale al condominio e l'attribuzione in proprieta' esclusiva della terrazza a livello possono, allora, derivare solo dal titolo, mediante espressa disposizione di essa nel negozio di alienazione, ovvero mediante un atto di destinazione da parte del titolare di un diritto reale. Non vale, come fatto dalla Corte d'Appello di Milano, considerare la terrazza a livello come pertinenza dell'appartamento da cui vi si accede, in quanto cio' supporrebbe l'autonomia ontologica della terrazza e l'esistenza del diritto reale su di essa, che consenta la sua destinazione al servizio dell'appartamento stesso, in difformita' dall'attribuzione ex articolo 1117 c.c., laddove, a norma dell'articolo 819 c.c., la destinazione al servizio pertinenziale non pregiudica i diritti dei terzi, e quindi, non puo' pregiudicare i diritti dei condomini sulla cosa comune.

Nella fattispecie in esame, deve ulteriormente considerarsi che, per superare la presunzione di attribuzione della natura condominiale della terrazza a livello di copertura del (OMISSIS), occorre accertare, nel titolo negoziale da cui ha avuto origine lo stesso, l'espressa disposizione o destinazione della proprieta' superficiaria esclusiva di essa in favore dei proprietari di un'unita' immobiliare attigua, ma ricompresa in un diverso edificio condominiale (quello costituente il (OMISSIS)).

La sentenza impugnata deve essere quindi cassata, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d'appello di Milano, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione. Il giudice di rinvio decidera' uniformandosi al seguente principio di diritto:

"Nella controversia fra due aventi causa dall'unico originario proprietario di un complesso immobiliare, poi suddiviso in due distinti condomi'ni, la proprieta' di una terrazza a livello, svolgente funzione di copertura dei sottostanti piani di uno dei due edifici ed attigua ad un'unita' immobiliare ricompresa nell'altro edificio condominiale, e' da ritenersi oggetto di proprieta' comune dei proprietari delle unita' immobiliari da essa coperte, a norma dell'articolo 1117 c.c., n. 1), quale parte necessaria all'esistenza del fabbricato, salvo che non risulti dal titolo l'espressa disposizione o destinazione della proprieta' superficiaria della terrazza in favore del proprietario del contiguo appartamento estraneo al condominio".

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte d'appello di Milano anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.

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