Il locatario del leasing non può chiedere all’autorità giudiziaria l’annullamento delle delibere assembleari

Lo status di condomino, e cioe' di "avente diritto" (arg. anche dagli articoli 66 e 67 disp. att. c.c.) a partecipare all'assemblea, e percio' ad impugnarne le deliberazioni, attiene evidentemente alla legittimazione ad agire ex articolo 1137 c.c., ovvero al diritto di azione, che spetta a chiunque faccia valere in giudizio un diritto assumendo di esserne titolare. La legittimazione ad agire per impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea manca, quindi, tutte le volte in cui dalla stessa prospettazione della domanda emerga che l'attore non e' un condomino, e la relativa carenza puo' essere eccepita in ogni stato e grado del giudizio e puo' essere rilevata d'ufficio dal giudice. Pertanto, non spetta all'utilizzatore di un'unita' immobiliare in leasing il generale potere ex articolo 1137 c.c., di impugnare le deliberazioni condominiali in tema di spese necessarie per le parti comuni dell'edificio, essendo lo stesso titolare non di un diritto reale, ma di un diritto personale derivante da un contratto ad effetti obbligatori, che rimette il perfezionamento dell'effetto traslativo ad una futura manifestazione unilaterale di volonta' del conduttore. Ne', ai fini della legittimazione dell'utilizzatore in leasing alla partecipazione all'assemblea ed alla correlata impugnativa, puo' rilevare il principio dell'apparenza del diritto, dando valore dirimente al fatto che quegli si comportasse abitualmente "da condomino". In giurisprudenza, a far tempo da Cass. Sez. U, 08/04/2002, n. 5035, e' consolidato il principio secondo cui la titolarita' dei diritti e degli obblighi relativi allo status di condomino spetta ai proprietari effettivi delle unita' immobiliari e non anche coloro che possano apparire tali, non trovando motivo di applicazione, ai fini, ad esempio delle convocazioni assembleari, i principi di affidamento e di tutela dell'apparentia iuris nei rapporti fra condominio e singoli partecipanti ad esso.

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Ordinanza 25 ottobre 2018, n. 27162

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