AI fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio occorre tenere conto anche dei giardini di proprietà esclusiva

Ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l'estensione, ampiezza, numero dei vani) che gli elementi estrinseci, (quali l'ubicazione, l'esposizione, l'altezza), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini in proprietà esclusiva di singoli condomini, in quanto consentono un miglior godimento dei singoli appartamenti al cui servizio e ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell'immobile. (Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 27 luglio 2007, n. 16644)



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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 21.3.1988 alcuni condomini dell'edificio sito in Roma via (OMESSO) convennero davanti al Tribunale di Roma il Condominio di tale stabile e gli altri condomini deducendo: che il complesso immobiliare, costituito da due fabbricati edificati in epoche diverse e da diversi costruttori, aventi in comune alcuni servizi, oltre l'area circostante, dotato di un regolamento condominiale relativamente ad uno dei fabbricati, terminata la vendita delle unita' immobiliari, necessitava di un nuovo regolamento condominiale e relative tabelle; che nell'assemblea del 28.10.1977 erano stati approvati a maggioranza il regolamento e le nuove tabelle; che sorti contrasti fra i condomini sulla validita' ed efficacia delle tabelle, sia quelle predisposte dal costruttore, che quelle approvate dall'assemblea, i condomini attori chiedevano che fossero dichiarate valide e legittime le tabelle millesimali predisposte dal geom. Si. ed in caso di ulteriore contrasto che fossero redatte nuove tabelle da parte del c.t.u..

Costituitisi, i convenuti e gli attuali ricorrenti proprietari di un appartamento con annesso giardino, contestavano la domanda e le risultanze della c.t.u., con riferimento al coefficiente di riduzione indifferenziato (anziche' rapportato alla loro superfide reale) applicato ai giardini e relativamente alla mancata considerazione della proprieta' delle soffitte con riferimento all'obbligo dei condomini di contribuire alle spese per l'ascensore e le scale.

Con sentenza 3.11.1997 il Tribunale dichiarava la nullita' della Delib. 28 ottobre 1977 limitatamente all'articolo 4 avente ad oggetto la vincolativita' delle allegate tabelle del geom. Si.; condannava il Condominio a rimborsare agli attuali ricorrenti le somme pagate piu' del dovuto.

Su impugnazione principale dei Sa. - Al. che lamentavano, nelle tabelle geom. Si., la riunione della superficie reale dell'appartamento a quella (convenzionale) del giardino, e sull'appello incidentale del Condominio, la Corte d'appello di Roma, con sentenza 18.10/11.12.2002, respingeva l'appello principale e, in parziale accoglimento dell'appello incidentale, dichiarava l'operativita' delle tabelle redatte dal geom. Si. a far tempo dalla data della domanda giudiziale e respingeva le domande di rimborso delle somme pagate in piu' rispetto alle tabelle approvate.

Ha affermato la Corte d'appello, per quanto ancora interessa, che il criterio fondamentale (ma non esclusivo) per determinare il valore proporzionale di ciascun piano o porzione di piano di proprieta' esclusiva, ragguagliato a quello dell'intero edificio espresso in millesimi, e' rappresentato dal numero, cubatura, estensione dei vani; a tale criterio possono essere aggiunti altri complementari, al fine di correggere le sperequazioni, quali l'esposizione, l'altezza di piano, la disponibilita' di servizi comuni (ascensori, riscaldamento, aree di sgombero, etc.) ovvero accessori (come balconi, terrazzi, etc.) e quindi anche l'esistenza di giardini che indubbiamente conferiscono all'appartamento maggiore valore.

Corretta, pertanto, a giudizio della Corte d'appello, e' la decisione del Tribunale che ha optato per le tabelle del geom. Si. sul rilievo che non solo la presenza del giardino, ma anche la sua estensione debbano essere prese in considerazione e contemplate nel calcolo della relativa tabella. Tale criterio, infatti, per la Corte d'appello, risponde a criteri di logica e buon senso in difetto di un diverso assetto negoziale che deroghi al criterio sancito nell'articolo 68 disp. att. cod. civ..

Avverso tale sentenza ricorrono in Cassazione Sa. Gi. e Al. Fr., nonche' Mi. An. e Gu. Bi., quest'ultimi quali acquirenti delle unita' immobiliari gia' di proprieta' di Si. Fr. e Gi. Da..

Resiste con controricorso il Condominio.

Disposta dalla Corte ed eseguita l'integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini indicati nel provvedimento della Corte, la causa viene definitivamente presa in decisione.

C'e' memoria dei ricorrenti.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente osserva la Corte che il ricorso dei coniugi Mi. An. e Gu. Bi. e' inammissibile perche' non risulta che la sentenza di primo grado del 3.11.1997 sia stata impugnata dai coniugi Si. Fr. e Gi. Da., che con atto per atto notaio Massara del 17.7.1998, hanno venduto il loro immobile a detti ricorrenti Mi. - Gu..

Pertanto non vi e' alcuna controversia dei coniugi Si. - Gi. nella quale potesse inserirsi l'impugnazione dei loro aventi causa Mi. - Gu. ai sensi dell'articolo 111 c.p.c..

Deducono i ricorrenti Sa. - Al. a motivi di impugnazione:

1) la violazione ed errata interpretazione dell'articolo 1123 c.c. in relazione all'articolo 68 disp. att. c.c. ex articolo 360 c.p.c., n. 3:

- per avere la Corte d'appello, nel confermare la validita' delle tabelle millesimali redatte dal geom. Si. (che avevano riunito la superficie reale dell'appartamento a quella convenzionale del giardino, ricomprendendo nel calcolo degli oneri condominiali anche tali superfici; portando in tal modo al raddoppio degli oneri condominiali le unita' abitative dotate di giardino, rispetto a quelle di uguale conformazione, ma prive di giardino) ERRONEAMENTE stabilito, per la ripartizione degli oneri condominiali, un unico criterio riferito al valore delle singole unita' immobiliari, mentre l'articolo 1123 c.c. prevede anche il criterio riferito all'utilita' ed all'uso, ed il giardino, qualunque sia la sua estensione, non puo' trarre utilita' ne' dalle scale o dal lastrico solare ne' dall'ascensore o comunque da tutti quei servizi propri della parte abitativa dell'edificio condominiale;

2) la violazione ed errata applicazione dell'articolo 1124 c.c. in relazione all'articolo 68 disp. att. c.c. ex articolo 360 c.p.c., n. 3:

- per avere la Corte d'appello, confermando le tabelle del geom. Si., erroneamente, rispetto al criterio per la ripartizione delle spese di manutenzione delle scale, previsto dalla legge, gravato l'abitazione dei ricorrenti di quote millesimali riferite al giardino NONOSTANTE l'articolo 1124 c.c., comma 1, faccia riferimento al valore della proprieta' solo per il 50% della spesa ed il comma 2 dello stesso articolo non includa il giardino fra le parti che concorrono a formare il valore delle singole unita' immobiliari, essendo evidente che il giardino in se' NON puo' trarre alcuna utilita' dalle scale;

3) la violazione dell'articolo 1117 c.c. anche in relazione all'articolo 1126 c.c. con riferimento all'articolo 68 disp. att. c.c. (articolo 360 c.p.c., n. 3) :

- per avere la Corte d'appello, nel confermare la validita' delle tabelle geom. Si., ERRONEAMENTE applicato le quote millesimali anche al giardino, con riferimento alle spese di manutenzione del lastrico solare che, invece, secondo l'articolo 1126 c.c., vanno ripartite fra tutti i condomini per i quali il lastrico solare funge da copertura, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano, mentre il giardino non trae alcuna utilita' dal lastrico solare, ne' da esso e' servito,

4) la violazione dell'articolo 1117 c.c. in relazione all'articolo 1123 c.c., con riferimento agli accessori (articolo 360 c.p.c., n. 3) :

- per avere la Corte d'appello, nel confermare la validita' delle tabelle geom. Si., erroneamente applicato il criterio del valore della proprieta' alla ripartizione delle spese necessarie all'uso ed al godimento degli accessori e del servizio di riscaldamento, finendo per considerare il giardino come accessorio (mentre e' una pertinenza) e facendolo entrare nella ripartizione del costo dei servizi.

I motivi primo e quarto, da trattare congiuntamente perche' connessi, sono infondati alla luce del principio gia' espresso da questa Corte (Cass. 1.7.2004, n. 12018) secondo il quale ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprieta' esclusiva (quali l'estensione, ampiezza, numero dei vani) che gli elementi estrinseci, (quali l'ubicazione, l'esposizione, l'altezza), nonche' le eventuali pertinenze delle proprieta' esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini in proprieta' esclusiva di singoli condomini, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell'immobile.

Correttamente pertanto il giudice di appello ha ritenuto che il valore da assegnare ad ogni piano o porzione di piano deve essere determinato anche con riferimento ad eventuali spazi accessori quali balconi, terrazze o giardini.

Il diverso assunto sostenuto dai ricorrenti secondo cui del giardino non dovrebbe tenersi conto ai fini della determinazione dei valori di piano o delle porzioni di piano proprio in quanto costituiscono delle pertinenze, ovvero entita' diverse e distinte dal fabbricato condominiale, si caratterizza come sostanzialmente apodittico, non essendo state assolutamente chiarite le ragioni di un simile convincimento, che comunque contrasta palesemente con il concetto di pertinenza come accolto nel nostro ordinamento; invero, atteso che il vincolo pertinenziale evidenzia la funzione accessoria di un bene nei confronti di un altro bene in modo durevole, non vi e' dubbio che il bene avente natura pertinenziale si configura come un elemento di comodita' o di pregio del bene principale che, quindi, acquisisce un maggiore valore patrimoniale.

Il rilievo evidenziato dai ricorrenti a sostegno della propria tesi in ordine al fatto che le pertinenze sono cose che conservano la loro natura e la loro individualita' fisica rispetto alla cosa principale e' del tutto ininfluente ai fini che interessano in questa sede, trattandosi di profilo semmai attinente al regime delle pertinenze, ovvero alla estensione o meno alla cosa pertinenziale degli atti e dei rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale; pertanto, qualora la proprieta' del bene principale si estende anche alla pertinenza, come si verifica nella fattispecie, il rapporto pertinenziale incide sulla determinazione del valore patrimoniale del primo bene.

In altri termini ai fini della corretta applicazione del parametro di valutazione previsto dall'articolo 68 disp. att. c.c. (ai fini degli effetti indicati dagli articoli 1123 e 1136 c.c.) per la determinazione delle tabelle millesimali, il riferimento al giardino non deve essere inteso con riguardo a tale bene in se' e per se' considerato, ma agli innegabili riflessi che la sua destinazione durevole al servizio e/o all'ornamento del bene principale determina in ordine all'accrescimento del valore patrimoniale di quest'ultimo.

I motivi secondo e terzo sono inammissibili perche' contengono prospettazione del tutto nuove rispetto a quanto trattato dalla sentenza impugnata (che riguarda la tabella millesimale principale o generale, in base al valore delle unita' immobiliari), senza specificare (anche ai fini dell'autosufficienza del ricorso) se le relative questioni siano state proposte davanti ai giudici di merito.

E' principio costantemente affermato nella giurisprudenza di questo Supremo Collegio che i motivi del ricorso per cassazione devono investire, a pena di inammissibilita', statuizioni e questioni che siano gia' state dibattute tra le parti, che abbiano formato oggetto del giudizio di gravame e che siano dunque gia' comprese nel tema del decidere del giudizio di secondo grado, come fissato dalle impugnazioni o dalle richieste delle parti (Cass. 9.12.1999 n. 13819;10.5.1995 n. 5106).

Alla stregua delle considerazioni svolte, il ricorso va, quindi, rigettato, con condanna dei ricorrenti Sa. - Al. al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.

In ordine al ricorso dei coniugi Mi. - Gu., risultato inammissibile, sussistono giusti motivi, in considerazione della loro posizione processuale, per dichiarare interamente compensate le spese del giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso di Sa. Gi. e Al. Fr., che condanna al pagamento delle spese del giudizio di Cassazione, che liquida in complessivi euro 1.100,00, di cui euro 1.000,00 per onorari, oltre accessori come per legge.

Dichiara inammissibile il ricorso di Mi. An. e Gu. Bi., e compensa le spese tra tali ricorrenti e il Condominio.

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