Il Condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, risponde, in base all'art. 2051 c.c., dei danni da questi cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini o di terzi

Il Condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, risponde, in base all'art. 2051 c.c., dei danni da questi cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini o di terzi, anche nel caso in cui i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore ai sensi dell'art. 1669 c.c., in quanto i difetti originari dell'immobile non si possono equiparare al caso fortuito, unica causa di esonero del custode dalla responsabilità.(Tribunale Milano Civile, Sentenza del 27 maggio 2008, n. 6906)



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REPUBBLICA ITALIANA

In nome del Popolo Italiano

Il Giudice del Tribunale di Milano ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa iscritta al n. 44436/2003 R.G.

tra

MA.NO., CO.GE., CO.FI. rappresentate e difese per delega a margine dell'atto di citazione, dall'avv. Ri.Ma., presso lo studio del quale, in Milano, sono elettivamente domiciliate

attrici

e

BE.CR. rappresentato e difeso, per delega a margine della comparsa di costituzione, dall'avv. Ma.Le., presso lo studio della quale, in Milano, è elettivamente domiciliato

convenuto

e

CONDOMINIO (...) in persona dell'Amministratore pro tempore geom. Gu.Ve., rappresentato e difeso, in forza di procura in calce alla copia notificata dell'atto di citazione, dagli avv.ti Lo.Gi. e Fe.Ri., presso lo studio del quale ultimo è elettivamente domiciliato in Milano,

convenuto

FIGLI DI GI. s.r.l. in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione e legale rappresentante Si.Gu., rappresentata e difesa, per procura in calce alla copia notificata dell'atto di citazione di terzo, dall'avv. Pa.Lo., presso il cui studio, in Milano, è elettivamente domiciliata

terza chiamata

e

FI. S.r.l. in persona del legale rappresentante pro tempore Amministratore Unico Gu.St., rappresentata e difesa, per procura in calce alla copia notificata dell'atto di citazione di terzo, dall'avv. Al.Bo., presso lo studio del quale, in Milano, elettivamente domiciliata

terza chiamata

e

UN. S.P.A. in persona del responsabile del Servizio Legale Antifrode Privacy Reclami dott. Wa.Vi., rappresentata e difesa, per delega in calce alla copia notificata dell'atto di citazione di terzo, dagli avv.ti Gi.Vi. e To.Vi., presso lo studio dei quali, in Milano, è elettivamente domiciliata

terza chiamata

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 16.6.2003 No.Ma., Ge.Co. e La.Fi.Co., agendo nella qualità di eredi di Vi.Co. (nello specifico: rispettivamente, moglie la prima e figlie le seconde), evocavano in giudizio Cr.Be. chiedendone la condanna al pagamento della somma di Euro 2.745,00 per canoni e spese di locazione in forza di contratto stipulato da questi con il loro dante causa il 14.2.2002 ed avente in oggetto l'unità immobiliare sita alla via (...) di Milano. Contestualmente evocavano in giudizio anche il Condominio (...) chiedendone la condanna al risarcimento dei danni che assumevano di avere subito nella misura di Euro 2.100,00, per le infiltrazioni d'acqua che l'irregolare infissione nel muro - a sostegno di canna fumaria - di zanche, nonché la posa di una scossalina avrebbero provocato nella loro unità immobiliare, condotta in locazione dal co-convenuto Be., al quale chiedevano fosse, riconosciuto, pro quota, il risarcimento a deduzione del cannone dallo stesso dovuto.

Chiedevano inoltre che il Condominio fosse condannato a rimuovere le zanche e ad eseguire la copertura del muro condominiale a regola d'arte.

Con comparsa depositata in data 8.1.2004 si costituiva Cr.Be. il quale chiedeva, in via preliminare, la conversione del rito, vertendosi in controversia locatizia e, nel merito, il rigetto della domande.

Con comparsa depositata in data 30.12.2003 si costituiva in giudizio il Condominio (...), il quale, rappresentando di avere in corso, sin dal 2001 un contenzioso con la Figli di Gi. s.r.l. (società che aveva venduto le unità immobiliari costituenti il condominio) e con la Fi. s.r.l. (società che aveva realizzato l'immobile) a causa di asseriti vizi e difetti, chiedeva, in via preliminare, di estendere il contraddittorio alle predette società venditrice e costruttrice, dalla quale chiedeva di essere tenuto indenne da ogni accertanda eventuale propria responsabilità in relazione alle pretese attoree.

Nel merito assumeva che la canna fumaria era preesistente alla realizzazione del Condominio e già posizionata sul muro di confine e quindi soltanto sostituita quando vennero realizzate le opere, dalla società Fi., ma mantenuta ove era già in precedenza allocata.

Assumeva altresì che la stessa società era già intervenuta sulla scossalina sin dal febbraio 2003, sigillandola definitivamente per evitare qualsiasi infiltrazione di acqua meteorica. Contestava l'entità della pretesa assumendo che la porzione di muro ammalorata dalle infiltrazioni aveva estensione ridotta e che, in ogni caso, essendo emerso che al verificarsi delle infiltrazioni nell'unità locata al Be. erano in corso diversi interventi di ristrutturazione, la pretesa risarcitoria afferente un asserito danno da mancato godimento dell'alloggio, sarebbe stata immotivatamente esposta.

Conseguentemente concludeva, in via principale, per il rigetto della domanda e, in via di subordine, chiedeva di essere manlevato dalle società terze evocande. Si costituiva in giudizio la terza chiamata Figli di Gi. s.r.l. concludendo per il rigetto delle domande spiegate dal Condominio e svolgendo, in subordine, domanda di manleva nei confronti della società Fi. s.r.l.

Con comparsa depositata in data 16.7.2004 si costituiva in giudizio la Fi. s.r.l. rassegnando le seguenti conclusioni: nel merito rigettarsi perché inammissibile la chiamata in causa di Fi. s.r.l. effettuata dal Condominio (...), comunque, dichiararsi la prescrizione dell'azione ex art. 1669 c.c. esercitata dal Condominio (...) nei confronti di Fi. s.r.l., in ogni caso rigettare tutte le domande degli attori, del Condominio (...) e di Figli di Gi. s.r.l. nei confronti di Fi. s.r.l., con vittoria delle spese di lite. In via di subordine svolgeva domanda di manleva assicurativa nei confronti di Un. s.p.a., nei confronti della quale contestualmente chiedeva, previo differimento dell'udienza, di potere estendere il contraddittorio.

Si costituiva in giudizio anche la compagnia assicuratrice Un. s.p.a. eccependo l'inammissibilità dell'azione esercitata da Figli di Gi. nei confronti, della propria assicurata, la prescrizione dell'azione ex art. 1669 c.c. proposta dal Condominio, nonché la prescrizione dell'azione di garanzia proposta dall'assicurata. Scambiate le memorie di rito e non ammesse le prove, le parti precisavano le rispettive conclusioni.

Scaduti i termini per il deposito degli atti conclusivi, la causa veniva trattenuta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Premesso che relativamente alla domanda svolta dalle attrici nei confronti del convenuto Cr.Be. si ritiene applicabile il rito ordinario a mente dell'art. 40, 3° comma c.p.c., nel merito va rilevato che le attrici (nella qualità di eredi pro quota di Vi.Co.), assumono - e documentano attraverso la prodotta corrispondenza - che il conduttore del loro dante causa, Cr.Be., dopo avere stipulato il contratto di locazione ed onorato il pagamento delle prime due rate mensili di canone per Euro 550,00 ciascuna, aveva quindi ridotto i successivi ratei scadenti nei mesi di dicembre 2002, gennaio, febbraio, marzo ed aprile 2003, all'importo simbolico di un Euro. Tale riduzione - assumono ancora le attrici - veniva giustificata dallo stesso conduttore con la sopravvenuta inagibilità dell'appartamento a lui locato in ragione dei danni da infiltrazione che le opere edili eseguite dalla società Fi. per conto del confinante Condominio (...), avevano provocato.

Dal canto suo, il conduttore convenuto, ammette di non avere corrisposto al locatore i canoni per le mensilità, indicate, ma invocando a scriminante dell'omesso pagamento, l'art. 1578 c.c., assume che l'originario locatore - dante causa delle attrici - aveva riconosciuto la fondatezza delle sue contestazioni e rinunziato ai corrispettivi locatizi.

Premesso che non è dato apprezzare, nel fitto carteggio pre-causa, una volontà abdicativa del locatore del diritto di conseguire, dal

conduttore, i canoni, la presenza di infiltrazioni sulla parete interna, confinante con la attigua proprietà, risulta essere stata fatta oggetto di puntuale denunzia da parte del conduttore al locatore con reiterate missive (cfr. doc. A6, A8, A9 nel fascicolo della attrici) e da quest'ultimo segnalata all'amministratore del Condominio confinante (cfr. doc. B3). Risulta altresì che la situazione di danno venne riscontrata dall'Amministratore del Condominio convenuto (cfr. doc. B6 nel fascicolo delle attrici: "Ho preso ieri visione dei danni alla Sua unità immobiliare...") e quindi fatta oggetto di specifici interventi riparativi, come emerge inequivocamente dalla missiva di Fi. del 24.2.2003 (cfr. sub doc. B8: "Con la presente vi informiamo che abbiamo provveduto, in data 21.2 u.s. a sigillare totalmente la scossalina già in opera (sigillatura mancante su bordo inferiore) dopo l'autorizzazione all'uso di scala da terrazzo di condomino, con la quale abbiamo eseguito il lavoro necessario per una corretta tenuta dell'acqua meteorica. Riteniamo quanto in opera, risolutivo per le infiltrazioni verificatesi in corrispondenza della scossalina e pertanto non necessari ulteriori manufatti di specie").

Dell'effettiva esecuzione di detti interventi vi è, d'altra patte, riscontro preciso da parte del qui convenuto conduttore nella lettera dallo stesso prodotta sub doc. 7 e, parallelamente, da parte del locatore nella missiva dallo stesso prodotta sub A12.

Le risultanze documentali sopra esaminate (contemplanti sostanziali ricognizioni), valutate in una con le rispettive asserzioni delle parti, nonché con le risultanze emergenti dagli atti di altro contenzioso pendente tra il Condominio e le società qui terze chiamate (cfr. in particolare a pag. 26 e 40 della relazione di Accertamento Tecnico Preventivo prodotto sub doc. 9 dal Condominio), consentono allora di ritenere provate la sussistenza della situazione lesiva denunciata, la sua derivazione causale (da vizio di impermeabilizzazione della scossalina di copertura posizionata lungo il muro del Condominio adiacente), nonché la sua rimozione nelle circostanze temporali indicate. Fi. eseguì infatti gli interventi sulla scossalina, all'esterno dell'unità immobiliare in oggetto, mentre all'interno dell'unità immobiliare, vennero eseguite le opere commissionate dal proprietario locatore e documentate dal preventivo di spesa e successiva fattura (cfr. docc.ti 10b e 10c).

Ne consegue che già a far tempo, quanto meno, dal mese di marzo del 2003, nonostante le ulteriori contestazioni del conduttore (vedi cit. doc. 7), l'unità immobiliare in questione era stata risanata e resa senz'altro abitabile. Quest'ultimo, invero, con la richiamata missiva, avanzava ulteriori pretese, peraltro, connesse, all'evidenza, ad una situazione in fatto che non giustificava oltremodo la sua eccezione di inadempimento (Ivi cfr. "La parete interna, interessata dall'intervento, è stata lasciata grezza e non tinteggiata e la polvere generata mi vede costretto a ritinteggiare integralmente l'appartamento, sebbene al momento della comparsa dell'umidità avessi appena provveduto. Considererò pertanto abitabile l'appartamento solo al momento in cui saranno ultimati i lavori esterni e completati quelli all'interno").

Va tuttavia rilevato come, anche per il periodo in cui la svolta eccezione appariva, invece, in qualche misura, trarre giustificazione dall'irrisolta situazione, non sia possibile configurare, alla stregua del denunciato ammaloramento da infiltrazione di un'unica parete dell'unità immobiliare - ed in difetto di migliori ulteriori riscontri sulla particolare gravita della manifestazione lesiva - una privazione totale del godimento dell'alloggio, tale da rendere ingiustificato il pattuito corrispettivo locatizio. Il mero ridotto godimento della res locata può, invero, giustificare una riduzione del corrispettivo pattuito (ex artt. 1583, 1584 c.c.), in misura che si stima equo, in ragione dell'ampiezza dell'alloggio e delle pertinenze, rapportare a misura non superiore di un mezzo.

Ne consegue che il convenuto Be. dovrà corrispondere alle attrici l'importo complessivo di Euro 997,50 (pari ad un mezzo di Euro 1.995,00, importo in cui è stata ridotta la domanda attorea dall'originaria somma richiesta di Euro 2.745,00), oltre interessi dalle singole scadenze al saldo mentre il Condominio (...), nella veste di proprietario-custode del muro confinante dal quale originarono le infiltrazioni, dovrà essere ritenuto responsabile, nei confronti delle attrici, del danno loro cagionato. Il Condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde, in base all'art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini o di terzi, ancorché i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore, ai sensi dell'art. 1669 c.c., non potendosi equiparare i difetti originari dell'immobile al caso fortuito, che costituisce l'unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 c.c. (Cass. n. 12211 del 28.8.2003; Cass. n. 5236 del 15.3.2004).

E' stato precisato che non si tratta, di responsabilità - quella del Condominio - a titolo derivativo (il Condominio pur successore a titolo particolare dal costruttore-venditore, non subentra nella sua personale responsabilità, legata alla sua specifica attività e fondata sull'art. 1669 c.c.), bensì di autonoma fonte di responsabilità ex art. 2051 c.c. (Cass. n. 3753 del 15.4.1999; Cass. n. 6856 del 21.6.1993).

Nel caso di specie, derivando le infiltrazioni dalla res condominiale (ex art. 1117 c.c.) e non avendo il Condominio provato, nella genesi dell'evento dannoso, la ricorrenza del fortuito, è tenuto a rispondere dei danni cagionati a termini del richiamato articolo di legge che configura un'ipotesi di responsabilità di carattere oggettivo. Il danno subito dalle attrici è rappresentato dalla spesa occorsa per i ripristini interni (come documentata, per voci in dettaglio, dalla fattura prodotta) e consistente in complessivi Euro 2.100,00, nonché dal lucro cessante, rappresentato, quest'ultimo, dalla omessa percezione dei corrispettivi locatizi sino alla concorrenza di un mezzo della misura

pattuita (e pertanto nella misura di Euro 997,50) e così per complessivi Euro 3.097,50 oltre interessi e rivalutazione da calcolarsi sull'importo di 997,50 dal dicembre 2003 e sull'importo di Euro 2.100,00 dal 17.03 al saldo.

La domanda attorea di condanna del Condominio convenuto ad eseguire a regola d'arte la copertura del muro condominiale è stata abbandonata, mentre l'ulteriore domanda di condanna dello stesso Condominio a provvedere alla rimozione delle zanche - di cui si assume l'abusiva infissione a sostegno di canna fumaria - non provata, va respinta.

Le domande riconvenzionali introdotte, dal convenuto Cr.Be. solo in sede di memoria ex art. 183 V comma (rito previgente) depositata in data 16.6.2005, sono inammissibili in quanto tardive (ex artt. 166, 167 c.p.a.).

E' fondata l'azione di manleva svolta dal Condominio convenuto nei confronti della società costruttrice-appaltante le opere, Figli di Gi. s.r.l. e della società appaltatrice delle stesse, Fi. s.r.l.

L'eccezione - formulata da quest'ultima nella comparsa di costituzione, nonché dalla Figli di Gi. s.r.l. nella memoria ex art. 183 V comma c.p.c. depositata in data 15.6.2005 - in ordine alla pretesa inammissibilità della loro chiamata in causa (rectius nullità dell'atto di chiamata), per asserito difetto di procura, non sembra potersi condividere, alla luce delle risultanze del verbale di assemblea straordinaria di condominio in data 2.10.2003, prodotto sub doc. 1 dal Condominio chiamante. In effetti, come eccepito, perché il procuratore di una parte possa promuovere giudizio di garanzia contro un terzo e chiamare quest'ultimo in causa, non occorre il rilascio di una nuova e diversa procura, in calce o a margine dell'atto di chiamata, se nell'atto contenente la procura originaria risulta la chiara espressione di volontà della parte di autorizzare anche la proposizione del giudizio di garanzia (così Cass. n. 5768/2005; Cass. n. 5083/1998). Il principio è stato ribadito anche di recente nella pronunzia della Cassazione n. 12241/2007 che ha peraltro sottolineato come, nel caso sottoposto al Suo esame, i chiamanti non avessero fatto trasparire nei loro atti processuali la necessità o comunque la volontà di chiamare in causa il terzo.

Nel caso che qui si esamina, la richiamata emergenza documentale appare, invece, scriminante.

Nemmeno appare fondata l'eccezione di prescrizione, risultando il vizio fatto oggetto di esplicito riconoscimento dalla società appaltatrice alla data del 24.2.2003 ed ampiamente interrotto, il decorso della prescrizione annuale, con le numerose missive in atti.

Quanto alla domanda di manleva contrattuale svolta dalla terza chiamata Figli di Gi. s.r.l. nei confronti di Fi. s.r.l., va rilevato che quest'ultima lamenta il mancato differimento dell'udienza di prima comparizione a fronte della svolta domanda. In realtà non si condivide l'espressa necessità trattandosi di parte già evocata in giudizio la cui regolare costituzione in giudizio ha consentito l'estensione, nel contraddittorio, della domanda con la fruizione di tutti i termini a difesa richiesti.

Nel merito la domanda di manleva contrattuale svolta dalla terza chiamata Figli di Gi. s.r.l. nei confronti di Fi. s.r.l. va accolta, risultando prodotto il titolo a tenore del quale la pretesa deve ritenersi documentalmente provata (cfr. contratto di appalto ed allegato "A" al contratto di appalto et ivi sub 6.9 e 6.11, in produzione nel fascicolo della terza chiamata Figli di Gi. s.r.l.).

Non è poi in contestazione che Fi. sia beneficiaria del contratto di assicurazione sottoscritto dalla Figli di Gi. s.r.l., come pacificamente ammesso dalla compagnia assicuratrice, ulteriore terza chiamata e come ben risulta dal foglio 2 dell'allegato di polizza (cfr. doc. 1 nel fascicolo di Un. S.p.a.). In detta risulta accesa l'estensione di garanzia per responsabilità civile decennale del costruttore verso terzi (r.c.t. postuma del costruttore).

Con lo scoperto del dieci per cento, previsto in polizza, il sinistro sarà pertanto indennizzabile dalla società assicuratrice.

Le spese di lite seguono il regime indicato in dispositivo considerate le reciproche posizioni, di parziale soccombenza e la qualità delle parti.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando, ogni diversa ed ulteriore domanda ed eccezione disattese, così provvede:

- in parziale accoglimento della domanda svolta dalle attrici, condanna per i titoli di cui è causa Cr.Be. al pagamento in loro favore dell'importo di Euro 997,50 nonché il Condominio (...) al pagamento in loro favore di Euro 3.097,50 oltre interessi e rivalutazione da calcolarsi come indicato nella parte motiva;

- compensate in ragione di un terzo le spese di lite, condanna i convenuti a rifondere alle attrici i restanti due mezzi che, liquidati nell'importo complessivo di Euro 3,000,00 oltre accessori come per legge, pone a carico loro in ragione della metà per ciascuno;

- in accoglimento delle domande di manleva svolte dal Condominio convenuto nei confronti delle società terze chiamate, Figli di Gi. s.r.l. e Fi. s.r.l. nonché da Figli di Gi. s.r.l. nei confronti di Fi., dichiara tenute le società terze chiamate a tenere integralmente indenne il Condominio chiamante da ogni esborso dal medesimo dovuto per capitale interessi e spese di giudizio alle attrici ed a rifondere al medesimo convenuto le spese di lite che liquida nell'importo di Euro 3.523,00 nonché, a sua volta tenuta, la società Fi. s.r.l., a manleva corrispondente nei confronti della Gi. s.r.l.;

- in accoglimento della domanda di manleva svolta dalla terza chiamata Fi. s.r.l. nei confronti di Un. s.p.a. dichiara tenuta quest'ultima ad indennizzare, a termini di polizza, la chiamante per il sinistro di cui è causa;

- compensa integralmente le spese di lite nei reciproci rapporti accessori di garanzia tra tutte le società terze chiamate;

- respinge ogni altra domanda.

Così deciso in Milano il 22 maggio 2008.

Depositata in Cancelleria il 27 maggio 2008.

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