Nella causa instraurata contro il singolo condomino per il risarcimento dei danni provocati dal lastrico solare è legittima la chiamata del Condominio, quale terzo

In merito alla domanda di risarcimento dei danni verificatesi all'immobile di proprietà dell'inquilino che lamenti il rigonfiamento dell'intonaco del lastrico solare verificatosi per effetto delle infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo sovrastante, deve ritenersi correttamente formulata la chiamata in causa del condominio in persona dell'amministratore il quale, in qualità di custode, è tenuto a provvedere alla riparazione ed alla manutenzione del lastrico solare rispondendo dei danni che si siano verificati in capo a terzi per difetto di manutenzione. Detti danni, devono ripartirsi secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c. e quindi un terzo va addebitato al condomino che abbia l'uso esclusivo del lastrico solare, i restanti due terzi vanno invece ripartiti tra gli altri condomini in ragione della porzione di piano posseduta da ciascuno.
(Tribunale Benevento Civile, Sentenza del 14 gennaio 2009, n. 58)



- Leggi la sentenza integrale -

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI BENEVENTO

SEZIONE CIVILE

in composizione monocratica in persona del dr. Roberto Melone ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 1754/02 R.G. assegnata in decisione all'udienza del 6.06.08 con l'assegnazione dei termini ex art. 190 c.p. e, avente ad oggetto: risarcimento danni.

tra

Zo.Al., elettivamente domiciliato in Benevento presso lo studio degli Avv.ti Do.Pi. e Ka.Ve. che lo rappresentano e difendono giusta mandato a margine dell'atto di citazione;

ATTORE

e

Condominio "Pa." in persona dell'amministratore p.t., elettivamente domiciliato in Benevento presso lo studio dell'avv. Vi.De. che lo rappresenta e difende giusta mandato a margine dell'atto di costituzione;

CONVENUTO

nonché

Mu.Lu., elettivamente domiciliata in Benevento presso lo studio dell'avv. Gi.Ar. che la rappresenta e difende giusta mandato in calce all'atto di citazione notificato;

CHIAMATA IN CAUSA

e

D'O.Mi., elettivamente domiciliato in Benevento presso io studio dell'Avv. Gi.Ar. che lo rappresenta e difende giusta mandato in calce all'atto di citazione notificato;

CHIAMATO IN CAUSA

e

Gr.Ca., elettivamente domiciliata in Benevento presso lo studio dell'avv. Ad.Zo. che la rappresenta e difende giusta mandato a margine della comparsa di costituzione;

CHIAMATA IN CAUSA

Le conclusioni sono state formulate all'udienza del 10.10.08 come da relativo verbale che qui si abbia per riportato.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione del giugno 2002 Al.Zo. riferiva di essere proprietario di un immobile in Benevento alla via Vi.; nel gennaio 2002 erano intervenuti presso detta abitazione i Vigili del Fuoco che constatavano che il solaio era interessato da lesioni capillari e rigonfiamenti di intonaco dovuti ad infiltrazione di acqua piovana proveniente dal terrazzo sovrastante; detto terrazzo che faceva da copertura dell'appartamento dell'attore, era di proprietà del Condominio convenuto; chiedeva quindi condannarsi il condominio a provvedere all'effettuazione dei lavori necessari ad eliminare gli inconvenienti lamentati e risarcire il danno nella misura di Euro 2.677,19 oltre interessi legali; spese vinte.

Si costituiva il Condominio eccependo la propria carenza di legittimazione passiva per essere il terrazzo non di proprietà condominiale, ma di proprietà esclusiva dei sigg.ri D'O.Mi., Gr.Ca. e Mu.Lu. di cui chiedeva la chiamata in causa.

Si costituiva Mu.Lu. eccependo la propria carenza di legittimazione passiva eccependo di non essere né proprietario né comproprietario del terrazzo per cui è causa concludendo per il rigetto della domanda.

Si costituiva D'O.Mi. eccependo la propria carenza di legittimazione passiva eccependo di non essere né proprietario né comproprietario del terrazzo per cui è causa concludendo per il rigetto della domanda.

Si costituiva Gr.Ca. eccependo la propria carenza di legittimazione passiva atteso che l'appartamento lo aveva acquistato originariamente Ma.Ma. da Ci.Ma. che si era riservata alcune parti del fabbricato tra cui "la proprietà del terrazzo a livello del piano interno al gruppo dei due fabbricati che restava di proprietà della venditrice" e cioè del terrazzo oggetto di causa; concludeva per il rigetto della domanda; spese vinte.

Nel corso del giudizio veniva proposto ricorso ex art. 700 c.p.c. da parte di Zo.Al. il quale prospettando un parziale crollo del solaio del corridoio, del ripostiglio e della camera da letto del proprio appartamento a seguito del quale il Comune aveva ordinato lo sgombero cautelativo dell'alloggio, chiedeva l'immediata effettuazione dei lavori di ristrutturazione del terrazzo che fungeva da lastrico solare del detto alloggio.

Con ordinanza del 10.2.06 veniva ordinata l'effettuazione dei lavori di risanamento indicati dal nominato c.t.u..

Raccolte prove orali e acquisite le relazioni di c.t.u., all'udienza del 10.10.08 le parti precisavano le conclusioni e la causa veniva ritenuta per la decisione con l'assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

Come si trae dall'espletata c.t.u., dai rilievi fotografici in atti e dalla documentazione in atti, l'appartamento di proprietà Mu., posto al primo piano della scala A del Condominio "Pa." poggia per una superficie di circa 16 mq. sulla struttura del terrazzo per cui è causa. L'appartamento di proprietà D'O. posto al primo piano della scala B del suddetto condominio è stato alienato dal costruttore Ci.M. in data 4.1.74 con atto per notar Ba.; nella planimetria allegata e controfirmata dalle parti, è compreso anche il balcone di circa 4 mq.; tale balcone è incluso nella struttura del terrazzo. L'appartamento di proprietà Gr. posto al piano primo della scala B del suddetto condominio è stato alienato dal costruttore Ci.M. in data 4.1.74 con atto per notar Ba.; nella planimetria allegata e controfirmata dalle parti, è compreso anche il balcone di circa 4 mq.; tale balcone è incluso nella struttura del terrazzo.

La rimanente parte del terrazzo ha una superficie di circa 123 mq.. Come chiarito dal C.T.U. il terrazzo è il lastricato solare del volume interno ai due corpi di fabbrica a più piani del condominio convenuto; tale volume è ad un sol livello sul fronte del quale si accede alle due scale dei volumi principali, mentre su quello posteriore si sviluppa su due piani, ospitando al seminterrato dei depositi ed autorimesse. Alla proprietà attorea si accede dal portone della scala B; l'appartamento è quasi completamente coperto dalla terrazza in questione, compenetrando per una piccola parte il volume del corpo principale della scala B.

Il consulente ha ricostruito e documentato l'iter progettuale ed amministrativo della costruzione degli edifici che sono andati a costituire il condominio "Pa." evidenziando che per quanto riguarda il corpo di fabbrica con il relativo lastricato solare oggetto del contendere, il volume più basso realizzato tra i due corpi di fabbrica principali, veniva inizialmente concepito come semplice superficie scoperta dalla quale si accedeva ai due portoni d'ingresso alle due scale A e B, posti l'uno di fronte all'altro; in seguito veniva trasformato in un unico androne coperto sempre a servizio delle due scale, per poi subire l'ultima trasformazione con la realizzazione di due piccoli appartamenti, entrambi accessibili dal portone del corpo di fabbrica B, dei quali quello più grande è oggi di proprietà attorca. Nel costruire la copertura del volume ora descritto, i balconi interni ai due corpi di fabbrica A e B, pertinenze dei tre appartamenti oggi di proprietà dei terzi chiamati in causa, posti tutti al primo piano, restavano inglobati nella struttura portante orizzontale costituente il terrazzo oggetto di causa. Tutti e tre gli appartamenti, infatti, conservavano l'infisso esterno del balcone che consentiva l'accesso alla terrazza che si presenta ancora oggi interamente fruibile, senza alcun limite fisico, recinzione o muretto, che ne delimiti in qualche modo le proprietà e l'uso (per cui è possibile che da un balcone di uno degli appartamenti si giunga a quello dell'altro appartamento, senza incontrare alcun ostacolo, semplicemente attraversando il terrazzo).

Ricostruito lo stato dei luoghi deve ritenersi che il terrazzo costituisce opera condominiale svolgendo l'evidente funzione architettonica di "collegare" i due "cassoni" A e B rendendoli un unico edificio, con un ingresso coperto a servizio dell'accesso alle due scale.

Va esclusa la comproprietà dei chiamati in causa perché non hanno alcun titolo giuridico che la giustifichi. In concreto hanno solo un affaccio su quello che è la copertura dell'ingresso condominiale; il D'O. ha un titolo di proprietà corrispondente a circa 4 mq. pari a quello che avrebbe dovuto essere il balcone (in linea con quelli soprastanti), incluso nella struttura del terrazzo. Il Gr. ha un titolo di proprietà corrispondente a circa 4 mq. pari a quello che avrebbe dovuto essere il balcone (corrispondente a quelli soprastanti), incluso anch'esso nella struttura dei terrazzo.

Il fatto che i chiamati in causa siano gli unici ad avere un balcone che "affaccia" sul terrazzo e quindi la "possibilità" di accedere non comporta che ne abbiano l'uso, e tanto meno la proprietà.

La "proprietà" esclusiva del Mu. e del D'O. di parte della superficie scoperta, priva di una delimitazione, estremamente limitata e funzionalmente marginale, non ha efficienza causale in ordine ai fatti di causa non essendo ipotizzabile (e comunque certamente non avrebbe evitato l'inconveniente) una manutenzione della loro porzione di terrazzo indipendentemente da un intervento condominiale sul tutto.

La "proprietà" esclusiva della Gr. è interamente coperta e dalla stessa non possono essere derivate infiltrazioni di acqua piovana.

Va rigettata quindi la domanda proposta nei confronti dei chiamati in causa.

Per quanto riguarda la legittimazione passiva del condominio deve osservarsi che, come già chiarito con l'ordinanza del 10.11.05, in tema di condominio di edifici il lastrico solare - anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini - svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c. Ne consegue che il condominio, quale custode ex art. 2051 c.c. - in persona dell'amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l'uso esclusivo - risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare. A tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1130 c.c. (Cassazione civile, sez. II, 17 gennaio 2003, n. 642).

Giova evidenziare che nel presente giudizio non sono state citate altre persone oltre quelle su cui si è sopra motivato. Conseguentemente va accolta la domanda nei confronti del condominio.

Dalla c.t.u. espletata si trae inequivocamente la causa dei danni. Va quindi confermato quanto disposto in sede cautelare; ciò assorbe anche la domanda proposta inizialmente con la citazione di condanna del convenuto all'effettuazione di tutti i lavori necessari per l'eliminazione delle infiltrazioni d'acqua (nei lavori a farsi sono compresi quelli interni all'appartamento dell'attore, pure individuati dal c.t.p., quali rifacimento d'intonaco e tinteggiatura); va poi riconosciuto il risarcimento del danno, pure individuato dal c.t.u. nella fase cautelare, per il trasloco di tutti gli arredi e suppellettili, necessario a lasciare sgombero l'appartamento per i lavori a farsi, ed ai successivo rimontaggio, oltre al costo del deposito per tutto il tempo dei lavori, per un importo complessivo di Euro 1.750,00.

Non vi è prova di danni ulteriori.

Le spese relative anche alla fase cautelare seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo tenuto conto che per la difesa dei convenuti D'O.Mi. e Mu.Lu. trova applicazione il disposto dell'art. 5 comma 4 della tariffa forense trattandosi di difesa posta in essere dal medesimo professionista per più persone aventi la medesima posizione processuale.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando sulle domande proposte da Zo.Al. nei confronti del Condominio "Pa." di Benevento nel cui giudizio sono stati chiamati in causa Mu.Lu. D'O.Mi. e Gr.Ca., contrariis reiectis, così provvede:

a) Accoglie la domanda diparte attrice e conferma il proprio provvedimento cautelare emesso il 10.2.05; per l'effetto, anche in accoglimento della domanda proposta con atto di citazione del giugno 2002, condanna il condominio convenuto, all'esecuzione di tutti i lavori necessari per l'eliminazione delle infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo per cui è causa, come individuati dal C.T.U. nella relazione depositata il 18.1.06;

b) Condanna il Condominio convenuto al risarcimento dell'ulteriore danno in favore dell'attore, che liquida in Euro 1.750,00;

c) Rigetta la domanda proposta nei confronti di Mu.Lu. D'O.Mi. e Gr.Ca.;

d) Condanna il Condominio convenuto al pagamento delle spese processuali sopportate dall'attore che liquida in Euro 412,40 per spese, Euro 2.060,00 per diritti, Euro 2.200,00 per onorari di avvocato, oltre i.v.a. c.p.a. e rimborso forfetario spese come per legge, oltre al rimborso delle spese di c.t.u. anticipate.

e) Condanna il Condominio convenuto al pagamento delle spese processuali sopportate dai chiamati in causa Mu.Lu. e D'O.Mi. che liquida in Euro 1.968,00 per diritti, Euro 1.800,00 per onorari di avvocato, oltre i.v.a. c.p.a. e rimborso forfetario spese come per legge da corrispondersi al difensore Avv. Gi.Ar. dichiaratosi anticipatario;

f) Condanna il Condominio convenuto al pagamento delle spese processuali sopportate dal chiamato in causa Zo.Ca. che liquida in Euro 1.640,00 per diritti, Euro 1.500,00 per onorari di avvocato, oltre i.v.a. c.p.a. e rimborso forfetario spese come per legge da corrispondersi al difensore Avv. Zo.Ad. dichiaratosi anticipatario.

Così Benevento, il 3 gennaio 2009.

Depositata in Cancelleria il 14 gennaio 2009.


INDICE
DELLA GUIDA IN Condominio

OPINIONI DEI CLIENTI

Vedi tutte

ONLINE ADESSO 690 UTENTI