L'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni e la superficie del piano terra appartiene, come parte comune, a tutti i condomini

L'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni, costituente il suolo dell'edificio e la superficie del piano terra, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, appartiene, come parte comune, a tutti i condomini, in quanto destinata all'aerazione e alla coibentazione del fabbricato. (Corte di Cassazione Sezione 2 Civile
Sentenza del 15 febbraio 2008, n. 3854)



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CORONA Rafaele - rel. Presidente

Dott. TRIOLA Roberto Michele - Consigliere

Dott. BUCCIANTE Ettore - Consigliere

Dott. MIGLIUCCI Emilio - Consigliere

Dott. BERTUZZI Mario - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

CE. AN., elettivamente domiciliato in ROMA P.ZZA CAVOUR, presso la CORTE di CASSAZIONE, difeso dall'avvocato UMBERTO FEDERICO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

ME. MA., D'. MA. GI., D'. CA., IO. AL., FE. MA., FE. GE. in proprio e nella qualita' di esercente la patria potesta' sul figlio minore PA., elettivamente domiciliati in ROMA P.ZZA CAVOUR, presso la CORTE di CASSAZIONE, difesi dagli avvocati FRASCA FRANCESCO SAVERIO, FERRARO MARIANNA, DELLA FEMINA MARIA, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

e contro

TP. SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore;

- intimato -

avverso la sentenza n. 2729/02 della Corte d'Appello di NAPOLI, depositata il 09/09/02;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/12/07 dal Presidente Dott. CORONA Rafaele;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione 1 agosto 1997, Me. Ma. e Sa., D'. Ma. Gi. e Ca., Io. Ma., nella qualita' di proprietari di piu' unita' immobiliari site nell'edificio in (OMESSO), via (OMESSO), convennero davanti al Tribunale di Napoli Ce. An. e domandarono la sua condanna al ripristino dei luoghi ed al risarcimento del danno.

Esposero che il convenuto, proprietario del locale a piano terra contrassegnato dal numero civico (OMESSO), aveva eseguito lavori di sbancamento nel suolo per realizzare un deposito sotterraneo, da collegare con il suo locale. L'intervento era illegittimo, perche' violava i diritti degli altri condomini sul bene comune e incideva sull'equilibrio statico dell'edificio.

Ce.An. chiese il rigetto della domanda. Rispose che le opere erano state eseguite dalla societa' TP., conduttrice dei locali. Chiese, percio', la autorizzazione a chiamare in causa la societa', per essere sollevato da ogni conseguenza. Preciso' essere sua esclusiva proprieta' il vano intercapedine, sottostante il negozio. Aggiunse che non era stata determinata nessuna alterazione dell'equilibrio statico del fabbricato.

Il Tribunale, con sentenza 3 aprile 2001, condanno' Ce. An. e la societa' TP. a restituire all'uso comune la parte del sottosuolo sottostante al piano terraneo ed al risarcimento dei danni, da liquidare in separato giudizio; condanno' il convenuto e la societa' chiamata in causa al pagamento di meta' delle spese processuali, compensando l'altra meta'; condanno' la societa' TP. a rivalere il convenuto da tutte le somme eventualmente da lui pagate ed a rifondere al Ce. le spese del giudizio.

Ce.An. propose appello; si costituirono Me. Ma., D'. Ma. Gi. e Ca., Io.Al., quale avente causa di Io.Ma., Fe. Ma. e Ge., eredi di Me.Sa. e il secondo nella qualita' di esercente la patria potesta' sul figlio minore Paolo; chiesero il rigetto dell'impugnazione e, in via incidentale, domandarono il totale accoglimento delle istanze proposte in primo grado.

La societa' TP. aderi' all'appello principale e propose appello incidentale.

La Corte d'Appello di Napoli, con sentenza 14 giugno/9 settembre 2002, respinta ogni altra istanza, accolse l'appello incidentale proposto da Me.Ma., D'. Ma. Gi. e Ca., Io.Al., quale avente causa di Io.Ma., Fe. Ma. e Ge., eredi di Me.Sa. e il secondo nella qualita' di esercente la patria potesta' sul figlio minore Pa. e, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata, condanno' in solido Ce.An. e la societa' TP. a ripristinare lo stato originario del locale sotterraneo (c.d. vespaio) e ad eseguire tutti i lavori occorrenti; a risarcire i danni agli appellanti incidentali, da liquidare in separato giudizio; condanno' altresi' in solido Ce.An. e la societa' TP. a rifondere agli appellanti incidentali le spese del doppio grado del giudizio; compenso' tra Ce.An. e la societa' TP. le spese del giudizio di appello.

Per quanto ancora interessa, si legge nella sentenza impugnata, relativamente al rito, che discutendosi della titolarita' dell'area di sedime del fabbricato, i singoli condomini erano legittimati ad esercitare le azioni a difesa del bene comune nei confronti dei terzi e degli altri partecipanti, senza la necessita' di estendere il contraddittorio contro tutti i comproprietari (d'altra parte, Ce. An. non aveva richiesto un accertamento della sua proprieta' esclusiva del vano, con una pronunzia destinata ad acquistare l'autorita' di giudicato).

Quanto al merito, poiche' la porzione di terreno su cui poggia l'intero fabbricato e, immediatamente, la parte infima di esso, appartiene in comune a tutti i condomini, doveva considerarsi di proprieta' comune il c.d. vespaio, che in origine aveva un'altezza modesta (poco piu' di un metro) e svolgeva la funzione di isolare i locali del piano terra dal contatto con il suolo, come era dimostrato dall'esistenza di setti per il ricambio dell'aria. La struttura era destinata al servizio di tutti gli immobili del primo piano ed era del tutto irrilevante che fosse collegata con una botola al locale appartenente al Ce.. Era fondata la richiesta di ripristino dello stato dei luoghi, mediante la restituzione all'uso comune (attualmente il vano sotterraneo aveva una altezza di m. 2,98 ed erano stati chiusi i varchi per la circolazione dell'area); d'altra parte, essendosi manifestate, in seguito all'esecuzione dei lavori, lesioni a diversi appartamenti, era altresi' fondata l'istanza di risarcimento dei danni, da liquidarsi in separata sede.

Ricorre per cassazione con quattro motivi Ce.An.; resistono con controricorso Me.Ma., D'. Ma. Gi. e Ca., Io.Al., quale avente causa di Io. Ma., Fe. Ma. e Ge., eredi di Me.Sa. e il secondo nella qualita' di esercente la patria potesta' sul figlio minore Pa.; non si costituisce l'intimata societa' TP..

MOTIVI DELLA DECISIONE

A fondamento del ricorso il ricorrente deduce:

1.- Violazione e falsa applicazione dell'articolo 132 c.p.c.. Motivazione omessa, insufficiente e contraddittoria. Illogicita' manifesta. In relazione all'articolo 360 c.p.c., nn. 3, 4 e 5.

L'intercapedine sottostante il vano sotterraneo (l'intercapedine) di proprieta' del ricorrente non aveva natura condominiale, posto che gli apparteneva in proprieta' esclusiva; allo stesso tempo, nell'intercapedine non era stato effettuato alcuno sbancamento, ma erano stati semplicemente rimossi i materiali di risulta. Nel giudizio di merito esso ricorrente aveva sollevato una eccezione riconvenzionale, diretta a conseguire il riconoscimento della sua proprieta' esclusiva del vano, ma la Corte la aveva rigettata con la sorprendente motivazione che il convenuto non aveva chiesto un accertamento della sua proprieta' esclusiva, non considerando che in seguito alla sua istanza sul punto era intervenuta una decisione del primo giudice. Allo stesso tempo, del tutto contraddittoriamente, aveva accolto la specifica doglianza degli appellati ed aveva rigettato quella domanda.

2.- Violazione e falsa applicazione dell'articolo 102 c.p.c. Motivazione omessa, insufficiente e contraddittoria. Illogicita' manifesta. In relazione all'articolo 360 c.p.c. nn. 3, 4 e 5.

L'accertamento del diritto sulla intercapedine comportava la necessaria partecipazione al giudizio di tutti i proprietari dell'edificio. Non essendo stati evocati in giudizio tutti i proprietari dell'edificio di via (OMESSO) si era realizzata una evidente violazione del principio del contraddittorio. Considerata l'eccezione riconvenzionale sollevata al Ce., essendo il difetto di contraddittorio rilevabile d'ufficio, conseguiva la nullita' dell'impugnata sentenza.

3.- Violazione e falsa applicazione dell'articolo 1117 c.c., e 116 c.p.c.. Motivazione omessa, insufficiente e contraddittoria. Illogicita' manifesta. In relazione all'articolo 360 c.p.c. nn, 3, 4 e 5. Il primo Giudice aveva escluso la proprieta' comune dell'intercapedine e affermato che il vano era destinato all'uso esclusivo del convenuto Ce. alla stregua di una vera e propria pertinenza del locale a piano terra. Accogliendo l'appello incidentale, la Corte aveva dichiarata la natura condominale del vano, con una motivazione errata ed insufficiente, non adeguata alle risultanze di causa, dalle quali emergeva con chiarezza la natura pertinenziale del bene.

4.- Violazione e falsa applicazione dell'articolo 2043 c.c.. Motivazione omessa, insufficiente e contraddittoria. Illogicita' manifesta. In relazione all'articolo 360 c.p.c. nn. 3, 4 e 5.

L'accoglimento della domanda di risarcimento dei danni era in contrasto con le risultanze della consulenza tecnica, la quale aveva escluso la produzione dei danni nell'esecuzione dei lavori eseguiti nella intercapedine.

1.- La prima questione da prendere in esame, concernente ad un tempo i motivi primo e secondo, e' la dedotta nullita' della pronunzia per omessa integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri partecipanti al condominio.

Mentre l'azione a tutela del diritto sulle parti comuni puo' essere intrapresa anche da alcuni dei condomini, senza la necessita' di convenire gli altri, il problema del litisconsorzio si pone quando il condomino convenuto si difende, adducendo la proprieta' esclusiva del bene ritenuto comune.

Conviene ricordare che, nella specie, il convenuto Ce., con la comparsa di risposta davanti al Tribunale, si era limitato a chiedere il rigetto delle domande avverse, "essendo legittimo l'uso del vano seminterrato da parte del proprietario di esso". Peraltro, nelle conclusioni formulate nell'atto di appello, lo stesso Ce. aveva espressamente richiesto alla Corte "di dichiarare essere il vano sottostante al negozio non condominiale, ma di sua proprieta' esclusiva".

La sentenza della Corte d'Appello da atto dell'istanza formulata, da Ce. in primo grado, di rigetto della domanda degli attori volta a dichiarare la condominialita' del vano sottostante al negozio civ. 42 (pag. 2); aggiunge che il convenuto Ce. non aveva mai chiesto l'accertamento della sua proprieta' esclusiva del vano suddetto, con una pronunzia destinata ad acquistare l'autorita' di giudicato (pag. 7).

La motivazione della Corte d'Appello a sostegno della pronunzia di rigetto deve essere precisata.

In primo grado, il convenuto Ce. non aveva proposto una eccezione riconvenzionale, essendosi limitato a richiedere il rigetto delle domande avverse per la legittimita' dell'uso del vano seminterrato in quanto proprietario di esso. La posizione processuale assunta in primo grado dal convenuto tendeva al risultato della assoluzione dalla domanda avversa, non anche alla pronunzia in suo favore in ordine alla titolarita' del diritto sulla cosiddetta intercapedine. Nel giudizio di appello, invece, l'appellante propose istanza per conseguire la dichiarazione della sua proprieta' esclusiva del vano sottostante al suo negozio. Pertanto, la domanda proposta in appello - siccome introduceva nel giudizio un tema di indagine e di decisione diverso da quello delineato in precedenza, essendo il petitum del giudizio di impugnazione decisamente diverso da quello del giudizio di primo grado - doveva considerarsi come domanda nuova e, come tale, inammissibile.

Cio' posto, e' risaputo che il divieto di proporre domande nuove in appello ha carattere assoluto e di ordine pubblico, ragion per cui l'inosservanza del divieto e' rilevabile d'ufficio in sede di legittimita', risolvendosi nel difetto di giurisdizione sulla domanda nuova (per esempio, Cass., Sez. 2, 27 febbraio 1998, n. 2157). Pertanto, la Cassazione, indipendentemente dalla richiesta delle parti, ha il potere - dovere di rilevare l'inammissibilita' dell'appello per novita' della domanda proposta in sede di impugnazione e, in caso di rigetto della domanda medesima, di correggere la motivazione (tra le altre: Cass., Sez. 2, 26 settembre 1977, n. 4971).

Poiche' in sede d'appello Ce. non poteva proporre una domanda nuova, concernente la proprieta' della intercapedine, in sede di legittimita' il ricorrente difetta dell'interesse ad impugnare la pronunzia di rigetto di una domanda inammissibile. La Corte Suprema, percio', deve dichiarare il motivo di ricorso inammissibile per difetto di interesse.

Passando al merito, per decidere la controversia e' opportuno fare chiarezza intorno ai concetti di suolo su cui sorge l'edificio, sottosuolo e superficie, secondo la nozione offerta dalle nonne e alla luce dei precedenti giurisprudenziali.

Il "suolo su cui sorge l'edificio" attribuito, a norma dell'articolo 1117 c.c., n. 1, in proprieta' comune ai condomini, e' costituito dalla porzione di terreno sulla quale poggia l'intero edificio e, quindi, la parte infima di esso (Cass., Sez. 2, 22 marzo 1996, n. 2496). Il suolo non e' configurato dalla superficie a livello del piano di campagna, ma dalla porzione di terreno su cui viene ad insistere l'intero fabbricato e, piu' specificamente, dalla parte inferiore di esso (secondo una accezione diversa da quella di cui all'articolo 840 c.c., che si riferisce alla sola superficie esposta all'aria) : con la conseguenza che i condomini sono comproprietari non della superficie a livello di piano di campagna la quale, normalmente, a causa dello sbancamento e della costruzione del fabbricato, e' venuta a mancare - bensi' del tratto di terreno sito in profondita', sottostante cioe' al piano di campagna del fabbricato, sulla quale posano le fondamenta della costruzione (Cass., Sez. 2, 28 aprile 2004, n. 8119; Cass., Sez. 2, 19 dicembre 2002, n. 18091; Cass., Sez. 2, 26 gennaio 2000, n. 855; Cass., Sez. 2, 24 agosto 1998, n. 8346).

Il sottosuolo, invece, e' costituito dallo spazio sottostante il suolo ed esistente in profondita'; esso, ancorche' non espressamente menzionato dall'articolo 1117 c.c., va considerato di proprieta' comune in mancanza di un titolo, che ne attribuisca la proprieta' esclusiva ad uno dei condomini, avuto riguardo alla funzione di sostegno che contribuisce a svolgere per la stabilita' del fabbricato (Cass., Sez. 2, 24 ottobre 2006, n. 22835; Cass., Sez. 2, 9 marzo 2006, n. 5085; Cass., Sez. 2, 28 aprile 2004, n. 8119; Cass., Sez. 2, 11 novembre 1986, n. 6587).

Per conseguenza, in difetto di prova di aver acquistato porzioni di suolo (o di sottosuolo) in base a valido titolo, e' inibito al singolo condomino, di assoggettarlo a proprio uso esclusivo, impedendo il pari uso agli altri condomini (Cass., Sez. 2, 26 gennaio 2000, n. 855).

La superficie, infine, secondo il significato letterale, consiste nella linea ideale al livello del piano di campagna, al di sopra del suolo, rispetto alla quale il proprietario puo' costituire a favore di un terzo il diritto di fare o mantenere una costruzione (articoli 952 e 840 c.c.).

Cio' premesso, con motivazione corretta e sufficiente, la sentenza della Corte d'Appello ha chiarito che l'intercapedine, prima dei lavori intrapresi dal Ce., aveva un'altezza modesta (poco piu' di un metro) ed assolveva esclusivamente alla funzione di camera d'aria ("vespaio"), in quanto il costruttore aveva isolato gli ambienti del piano terreno, adibiti ad esercizi commerciali, dal contatto col suolo attraverso una spaziosa camera d'aria ben arieggiata, lasciando ampie aperture per il passaggio dell'aria tra i setti murati che la dividevano. Essendo destinata al vantaggio comune e goduta dall'intera collettivita' condominiale, l'intercapedine doveva comprendersi tra le opere ed i manufatti di qualunque genere che servono all'uso ed al godimento comuni (articolo 1117 c.c., n. 3). Avuto riguardo alla modesta altezza del vano intercapedine ed alla aperture per il passaggio dell'aria, del tutto irrilevante era la presenza della botola per consentire l'accesso al vano terra del Ce., che aveva lo scopo esclusivo permettere l'ispezione e la pulizia.

Del tutto coerentemente e correttamente segue l'affermazione di diritto, secondo cui l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni - che costituisce il suolo dell'edificio - e la superficie, raffigurata dalla prima soletta del piano terra, se non risulta diversamente dai titoli, appartiene in comune a tutti i condomini in quanto destinata alla aerazione o coibentazione del fabbricato (Cass., Sez. 2. 17 marzo 1999, n. 2395) e la pronunzia di illegittimita' dei lavori di scavo compiuti.

Anche questo motivo deve essere respinto.

Non merita accoglimento neppure il quarto motivo, concernente il risarcimento dei danni, posto che la sentenza impugnata si fonda sulla consulenza tecnica, da cui era stato accertato che i lavori se non avevano posto in pericolo la statica del fabbricato, nondimeno avevano contribuito all'apertura di alcune lesioni negli appartamenti siti nella verticale soprastante, sia pure in concorso con altre cause. Donde la correttezza della pronunzia di condanna generica, con riserva di liquidazione in altro giudizio. E' noto, infatti, che la condanna generica puo' essere pronunziata con il semplice criterio della semplice probabilita', senza pregiudizio del futuro accertamento, in sede di liquidazione della effettiva esistenza del danno e della sua riconducibilita' all'evento lesivo.

Al rigetto del ricorso segue la condanna del ricorrente alla rifusione delle spese processuali.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alla rifusione delle spese processuali, che liquida in complessivi euro 1.600,00, di cui euro 1.500,00, per gli onorari di avvocato, oltre gli accessori di legge.

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