Espropriazione immobiliare

L'Agente della riscossione, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 50 del DPR n. 602/1972, decorso inutilmente il termine di 60 giorni dalla notificazione della cartella ovvero dalla intimazione ad adempiere inviata dallo stesso nel caso di accertamento esecutivo, può procedere ad espropriazione forzata. Se l'espropriazione non è iniziata entro un anno dalla notifica della cartella o della intimazione ad adempiere è necessario procedere alla notificazione di un avviso contenente una (ulteriore) intimazione ad adempiere all'obbligo del pagamento del debito entro i successivi 5 giorni.

Espropriazione immobiliare

La normativa che regola la procedura di espropriazione immobiliare e le condizioni necessarie per poter procedere.

La procedura espropriazione immobiliare viene attivata dall’ Agente della riscossione ed è regolata dagli artt. da 76 a 85 del D.P.R. 29.9.1973 n. 602.

L'Agente della riscossione, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 50 del DPR n. 602/1972, decorso inutilmente il termine di 60 giorni dalla notificazione della cartella ovvero dalla intimazione ad adempiere inviata dallo stesso nel caso di accertamento esecutivo,  può procedere ad espropriazione forzata. Se l'espropriazione non è iniziata entro un anno dalla notifica della cartella o della intimazione ad adempiere è necessario procedere alla notificazione di un avviso contenente una (ulteriore) intimazione ad adempiere all'obbligo del pagamento del debito entro i successivi 5 giorni. Questo ulteriore avviso ha efficacia per 180 giorni dalla data della sua notificazione.

Il pignoramento immobiliare inizia, secondo quanto previsto dall’art. 555, c. 2, del c.p.c., con la trascrizione dell'avviso di vendita.

L'avviso di vendita, ai sensi dell’art. 78 c. 1, D.P.R. 602/1973, è notificato, entro 5 giorni dalla sua trascrizione, al soggetto nei cui confronti si procede; in caso di mancata notificazione non si può procedere alla vendita.

Il prezzo base del primo incanto è determinato, ai sensi dell'art. 79 D.P.R. 602/1973, secondo quanto previsto dall'art. 52 c. 4 del D.P.R. n. 131/1986; nondimeno l'agente della riscossione, in caso di impossibilità a determinare il prezzo base secondo questo metodo, richiede l'attribuzione della rendita catastale al competente Ufficio del Territorio, il quale deve provvedere entro 120 giorni.

Il pignoramento a rito speciale differisce da quello a rito ordinario per il fatto che nel primo, al contrario del secondo, la trascrizione dell'avviso di vendita nel pubblico registro avviene prima della notificazione dell'avviso stesso al debitore.

Inoltre nel pignoramento immobiliare a rito speciale l'Ufficiale di riscossione - che, in forza della disposizione del c. 3 dell'art. 49 D.P.R. 602/1973, esercita le funzioni demandate all'Ufficiale giudiziario - ingiunge al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre, alla garanzia del credito, i beni assoggettati ad espropriazione .

L'Agente della riscossione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 80 D.P.R. 602/1973, pubblicizza l'avviso di vendita almeno 20 giorni prima di quello fissato per il primo incanto.

Si procede al secondo incanto qualora la vendita non abbia luogo, per mancanza di offerte valide, al primo incanto; il secondo incanto si tiene nel giorno fissato dall'avviso di vendita con prezzo base inferiore di 1/3 a quello del primo incanto. In caso di un terzo incanto, il prezzo base è stabilito in misura inferiore di 1/3 a quello del secondo incanto.

L'aggiudicatario, ai sensi dell’ art. 82 D.P.R. 602/1973, deve versare il prezzo nel termine di 30 giorni dall'aggiudicazione pena la decadenza dall'aggiudicazione stessa e la perdita della cauzione a titolo di multa.

L'Agente della riscossione, nel caso di decadenza dell’aggiudicatario, procede a un nuovo incanto; in questo caso il prezzo base è pari a quello dell'ultimo incanto; l'aggiudicatario inadempiente è tenuto al pagamento della eventuale differenza tra il prezzo ricavato da questo incanto, unito alla cauzione confiscata, e quello della precedente aggiudicazione.

Si rileva che, sebbene l’incanto sia avvenuto, è possibile far pervenire all'Agente della riscossione ulteriori offerte di acquisto entro il termine perentorio di 10 giorni decorrenti dalla data in cui si è tenuto l’incanto; peraltro esse non sono efficaci se il prezzo offerto non supera di 1/5 quello raggiunto nell'incanto. A tale gara post incanto possono partecipare, oltre gli offerenti in aumento e l'aggiudicatario, anche gli offerenti del precedente incanto che, entro il termine fissato dal giudice, abbiano integrato la cauzione nella misura del doppio di quella versata nell'incanto precedente.

Si mette in evidenza che l'aggiudicazione diventa definitiva qualora nessuno degli offerenti in aumento partecipa alla gara indetta; in tal caso il giudice pronuncia a carico degli offerenti, salvo che ricorra un documentato e giustificato motivo, la perdita della cauzione, il cui importo va ad arricchire le somme da distribuire in sede di riparto tra i creditori o anche al debitore.

L'Agente della riscossione, nel caso in cui intervengano altri creditori all’incanto, è obbligato a depositare - presso la Cancelleria del giudice dell'esecuzione, e nel termine di 10 giorni dal versamento del prezzo - un progetto di distribuzione delle somme ricavate unitamente agli atti del procedimento.

Nel caso in cui non siano intervenuti ulteriori creditori all’incanto rispetto all’agente della riscossione, il giudice dell'esecuzione dispone, ai sensi dell'art. 510, c. 1, c.p.c., il pagamento a favore dell'Agente di quanto gli spetta per capitale, interessi e spese. Diversamente, qualora intervengano anche altri creditori, il giudice, ai sensi dell'art. 596 c.p.c., provvede - apportate le eventuali variazioni al progetto di distribuzione presentato dall'Agente della riscossione - al deposito in Cancelleria del progetto di distribuzione perché possa essere consultato dai creditori e dal debitore, fissando l'udienza per la loro audizione.


 

Condizione per procedere all’espropriazione immobiliare

La soglia minima per l'attivazione dell'espropriazione immobiliare è, ai sensi dell’articolo 76 D.P.R. 602/1973, fissata in € 120.000. Tale soglia ha natura di condizione di procedibilità dell'espropriazione immobiliare e, pertanto, deve essere verificata unicamente nel momento in cui si compie l'atto di pignoramento immobiliare.

E' importante sottolineare – attesa la natura di “condizione di procedibilità” del su indicato valore soglia - che eventuali pagamenti parziali effettuati dal contribuente nel corso della procedura non possono bloccare la stessa.

Diversamente la procedura di espropriazione immobiliare può essere invalidata nel caso in cui l'Amministrazione finanziaria dovesse procedere ad uno sgravio parziale di somme illegittimamente iscritte a ruolo il quale (sgravio) determini la diminuzione dell’importo iscritto a ruolo ad un valore inferiore della soglia di € 120.000; infatti in questo caso, fin dall’origine, il credito vantato dall’Agente sarebbe stato inferiore a tale limite.

Inoltre si rileva l’abitazione principale non è pignorabile da parte dell’agente per la riscossione.

Infine di rileva che il limite di euro 120.000 e l’impignorabilità dalla abitazione principale ai fini della 'espropriazione immobiliare e non anche per l'iscrizione ipotecaria che pertanto, quale strumento di garanzia, può essere attivata per debiti di importo superiori ad euro 8.000.

La previsione di una soglia minima per l'attivazione dell'espropriazione immobiliare è dettata dalla volontà del legislatore di evitare il ricorso a procedure di espropriazione immobiliare nel caso in cui i relativi costi di procedura siano superiori agli importi astrattamente realizzabili.


 

Modalità di calcolo del prezzo base d'asta

Il prezzo base dell'incanto è pari, ai sensi dell'art. 79 D.P.R. 602/1973, all’importo ottenuto moltiplicando la rendita catastale dei fabbricati o il reddito dominicale dei terreni, rispettivamente aumentati del 5% e del 25%, per i coefficienti previsti dell’art. 52 del DPR n. 131/1986, quindi:

- 120 per i fabbricato dei gruppi catastali A e C, tranne A10 e C1

- 140 per i fabbricati del gruppo catastale B

- 60 per i fabbricati del gruppo catastale D e della categoria A10

- 40,8 per i fabbricati del gruppo catastale E e della categoria C1.

Casi particolari di determinazione del prezzo base d'asta sono costituiti dalla presenza di diritti reali di godimento sull'immobile.

In particolare il valore della nuda proprietà si determina, a norma dell'art. 48 D.P.R. 131/1986, sottraendo dal valore della piena proprietà, determinata ai sensi del citato articolo 52, il valore attribuibile al diritto di usufrutto che grava sull'immobile.

Nel caso di usufrutto vitalizio, il suo valore si determina calcolando il valore della piena proprietà al saggio di interesse di cui all'art. 1284 c.c., moltiplicandolo per il coefficiente corrispondente all'età dell'usufruttuario; diversamente, in caso di usufrutto a tempo determinato, il coefficiente di attualizzazione del valore, ottenuto applicando il tasso legale di interesse al valore della piena proprietà, deve essere calcolato in base al numero degli anni che ancora mancano all'estinzione dell'usufrutto.

Le medesime metodologie valgono nel caso in cui l'immobile sia gravato da diritto di uso o abitazione, ovvero diritto di superficie.

L'Agente della riscossione, in caso di mancanza delle rendite catastali definitive, richiede, ai sensi e per gli effetti del c. 2 dell'art. 79 D.P.R. 602/1973, l'attribuzione della rendita catastale del bene stesso al competente Ufficio del territorio, che provvede entro 120 giorni.

Il prezzo è stabilito con perizia dell'Ufficio del Territorio nel caso di terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria,.

Infine si rileva che l’adozione, nel pignoramento immobiliare de quo, del valore catastale in luogo del valore venale, previsto nella procedura di pignoramento immobiliare secondo il rito generale, non presenta profili di illegittimità, come espressamente chiarito dalla Corte Costituzione con Ordinanza 23.5.2002, n. 217; a tal riguardo tale ordinanza ha stabilito che “E' manifestamente infondata, in riferimento all'art. 3 Cost., la questione di legittimità costituzionale dell'art. 79 D.P.R. 602/1973 nella parte in cui non prevede la possibilità di accertamento del valore commerciale dei beni immobili sottoposti ad esecuzione esattoriale anche quando il calcolo aritmetico riferito alla rendita catastale determini un valore notevolmente inferiore a quello reale, atteso che tale disposizione è giustificata dall'esigenza di pronta realizzazione del credito fiscale a garanzia del regolare svolgimento della vita finanziaria dello Stato”.

INDICE
DELLA GUIDA IN Cartelle di pagamento

OPINIONI DEI CLIENTI

Vedi tutte

ONLINE ADESSO 103 UTENTI