Imposta di registro applicabile all'atto di divisione di beni condominiali

Con risoluzione n. 334/E l'Agenzia delle Entrate ha risposto all’istanza di un notaio, incaricato della stipula di un atto di divisione di beni condominiali, in merito al trattamento fiscale da riservare all’ atto di divisione consensuale parziaria. L' agenzia ha precisato che all'atto di divisione di una comunione di beni tra condomini effettuata a tacitazione dei rispettivi diritti e in assenza di corresponsione di conguaglio, deve ritenersi applicabile l'imposta di registro con aliquota dell'1% a condizione che le parti da assegnare ai singoli soggetti rappresentino una "unica massa" (originate da un solo titolo) e i conferimenti non superino il valore della quota di diritto spettante a ciascuno sull'intera comunione.



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OGGETTO: Istanza di interpello n. … - Divisione di beni condominiali -
Imposta di registro
Con istanza di interpello n. …, concernente il trattamento tributario di un
atto di ricognizione di parti comuni e divisione consensuale parziaria, é stato
esposto il seguente
QUESITO
Il Notaio istante, Dott. Alfa, quale incaricato della stipula del relativo
atto, fa presente che i condomini di un fabbricato vogliono attribuire in proprietà
esclusiva a ciascuno di essi, a tacitazione dei diritti di spettanza sulle parti
condominiali ed escluso ogni conguaglio fra i condividenti, alcuni beni
costituenti parti comuni dell’immobile condominiale, in particolare i posti auto
coperti ed un’area scoperta.
L’istante chiede di conoscere il trattamento fiscale da riservare al citato
atto di divisione consensuale parziaria.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL
CONTRIBUENTE
A parere dell’interpellante, l’atto in argomento presenta mera natura
divisionale, con esclusione di ogni intento traslativo, ed è assoggettabile ad
imposta di registro nella misura dell’1%, ai sensi dell’articolo 3 della Tariffa,
Direzione Centrale Normativa e
Contenzioso
______________
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parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di
registro, approvato con d.P.R 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR).
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
La fattispecie rappresentata con l’interpello in esame riguarda il
trattamento da riservare ai fini dell’imposta di registro alla divisione di una
comunione di beni tra condomini effettuata a tacitazione dei rispettivi diritti ed in
assenza di corresponsione di conguaglio.
Atteso ciò, si fa presente che il legislatore fiscale tratta dell’istituto della
divisione all’articolo 34 del TUR, il cui primo comma, tra l’altro, dispone che:
“La divisione, con la quale ad un condividente sono assegnati beni per un valore
complessivo eccedente quello a lui spettante sulla massa comune, è considerata
vendita limitatamente alla parte eccedente…”.
Ne consegue, quindi, che qualora al condividente sono assegnati beni per
un valore complessivo non eccedente quello a lui spettante sulla massa comune,
la divisione in parola ha natura meramente dichiarativa ed, in quanto tale,
assoggettabile alla disposizione recata dall’articolo 3 della Tariffa, parte prima,
allegata al TUR, in base al quale agli “atti di natura dichiarativa relativi a beni o
rapporti di qualsiasi natura…” si applica l’imposta proporzionale con aliquota
dell’ 1 per cento.
Per completezza, si rileva, altresì, che l’articolo 34 del TUR, al quarto
comma, dispone che: “ … le comunioni tra i medesimi soggetti, che trovano
origine in più titoli, sono considerate come una sola comunione se l’ultimo
acquisto di quote deriva da successione a causa di morte” .
Ne consegue, quindi, che il legislatore fiscale ha inteso disciplinare,
seppure indirettamente, anche l’ipotesi in cui le comunioni tra i medesimi
soggetti trovano origine in titoli diversi (cd masse plurime).
In quest’ultimo caso l’atto di scioglimento della comunione non
concretizza un’unica divisione, ma tante divisioni quanti sono i titoli costitutivi
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delle singole comunioni, ad eccezione del caso in cui l’ultimo acquisto di quote
derivi da successione ‘mortis causa’.
Nel caso prospettato dall’istante, oggetto della divisione è costituito da
beni che, in sostanza, fanno parte di un' unica comunione, individuata nelle parti
comuni del condominio.
Al riguardo, si osserva che il condominio è disciplinato espressamente
dal codice civile agli articoli 1117 e seguenti. Esso rappresenta un’ipotesi
particolare di comunione, il cui titolo costitutivo è dato dalla proprietà comune di
parti dell’edificio (ad esempio: suolo su cui sorge l’edificio; fondazioni, muri
maestri; ecc.).
La giurisprudenza della Suprema Corte, a tal riguardo, ha precisato che il
condominio si forma con la costruzione sul suolo comune o con il frazionamento
da parte dell’unico proprietario pro indiviso di un edificio, i cui piani o porzioni
di piano vengono attribuiti a due o più soggetti in proprietà esclusiva,
convertendo l’intera proprietà in una pluralità di proprietà esclusive e di parti
comuni indivise (si v. Cass. 78/4769).
La costituzione del condominio comporta il riconoscimento, a favore dei
condomini, di una proprietà esclusiva individuale sui singoli piani, appartamenti,
locali, ecc., ed una comproprietà sulle parti di interesse comune.
Peraltro, in base al disposto dell’articolo 1119 del codice civile “Le parti
comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa
farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino”.
Ne consegue, quindi, l’unicità della comunione riferita alle parti comuni
dell’edificio, indipendentemente dai trasferimenti dei diritti che hanno
interessato le parti in proprietà esclusiva.
Ciò posto, in base a quanto precede, si ritiene che il caso prospettato
dall’istante rientri nell’ipotesi disciplinata dal primo comma dell’articolo 34 del
TUR, in quanto, trattasi di comunione che trova origine in un unico titolo
(costituzione del condominio).
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Si precisa che la Corte di Cassazione, con sentenza n. 10857, del 17
dicembre 1994, ha affermato che “…il negozio di divisione è un contratto
mediante il quale, precipuamente, si scioglie la comunione attraverso la
attribuzione di una porzione di beni comuni a ciascuno dei condividenti. La
singola porzione di beni attribuita in luogo della quota, deve coincidere
tendenzialmente con il valore della quota. Nel senso che il suo valore nei
confronti delle singole porzioni di beni, attribuite agli altri condividenti, deve
rimanere nello stesso rapporto che originariamente correva tra le quote…”.
Pertanto, nel caso rappresentato con l’interpello in esame le assegnazioni
ai condividenti possono essere considerate dichiarative per la parte in cui
corrispondono esattamente alle quote di diritto spettanti a ciascun condividente
sulla intera comunione.
In conclusione, considerando i beni oggetto della divisione rappresentata
nell’interpello in trattazione come ‘unica massa’, trova applicazione l’imposta di
registro con aliquota dell’1 per cento per la parte di valore dei beni assegnati
corrispondente alla quota di diritto spettante ai condividenti sulla massa comune.
L’eventuale parte eccedente è considerata vendita e qualora
l’assegnazione divisionale dei beni superi di una percentuale maggiore del cinque
per cento il valore della quota di diritto, tale eccedenza è soggetta “… all’imposta
con l’aliquota stabilita per i trasferimenti …” (articolo 34, comma 2, TUR).
La risposta di cui alla presente nota, sollecitata con istanza di interpello
presentata alla Direzione Regionale ….. in data …, viene resa dalla scrivente ai
sensi dell’articolo 4, comma 1, ultimo periodo, del decreto ministeriale 26 aprile
2001, n. 209.

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