Casa:
All'obbligo di provvedere alla riparazione del lastrico solare o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo
Pubblicata il 28/03/2008
Poiché il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico,deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione,secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126,vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo,in ragione delle altre utilità ,nella misura del terzo residuo.
(Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza del 13 marzo 2007, n. 5848)
(Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza del 13 marzo 2007, n. 5848)
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SENTENZA
sul ricorso proposto da:
Ta.Vi., nella qualità di Amministratore in carica del Condominio dell'edificio in Na., elettivamente domiciliato in Ro. presso CANCELLERIA CORTE CASSAZIONE, difeso dall'avvocato Pr.Pi., con studio in (...) Na. via Me. (...), giusta delega in atti;
- ricorrente -
contro
Sp.Ta., Ve.Fr., elettivamente domiciliati in Ro. V.LE Li. (...), presso lo studio dell'avvocato Gi.Sc., difesi dall'avvocato Ta.Sp., giusta delega in atti;
- controricorrenti -
avverso la sentenza n. 987/03 della Corte d'Appello di Napoli, seconda sezione civile emessa e depositata il 21/03/03; R.G. 4969/2001;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/01/07 dal Consigliere Dott. Fabio MAZZA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Riccardo FUZIO che ha concluso per accoglimento p.q.r. del ricorso.
Svolgimento del processo
Sp.Ta. e Ve.Fr., proprietari di un immobile sottoposto al cortile dell'edificio condominiale sito in Na., vicolo Pi. (...), convenivano in giudizio, avanti al Tribunale di Napoli, il condominio del predetto edificio chiedendone la condanna al risarcimento del danno asseritamene causato al loro immobile da infiltrazioni di acque meteoriche. Il condominio si costituiva chiedendo il rigetto della domanda. Il Tribunale dichiarava il condominio responsabile nella misura del 75% del danno dedotto in lite e lo condannava al pagamento, in favore degli attori, della somma di lire 10.425.000, oltre interessi e rivalutazione a titolo di risarcimento del danno emergente e la somma mensile di lire 450.000, oltre interessi e rivalutazione, a far tempo dal 22.7.1997 sino al ripristino dell'immobile, a titolo di risarcimento del lucro cessante. Il condominio proponeva appello chiedendo il rigetto dell'avversa domanda, o, in via subordinata, l'applicazione del criterio di ripartizione delle spese previsto dall'art. 1126 del codice civile. Gli appellati si costituivano chiedendo il rigetto dell'appello principale e proponevano appello incidentale per sentir dichiarare l'esclusiva responsabilità del condominio nella produzione dell'evento dannoso dedotto in lite con conseguente condanna al pagamento dell'intera somma necessaria al ripristino del loro immobile e per sentir elevare a L. 600.000 mensili la somma liquidata a ristoro del lucro cessante. La Corte di Appello di Napoli, con sentenza 21.3.2003, rigettava l'appello principale e, in parziale accoglimento dell'appello incidentale, dichiarava il condominio esclusivo responsabile dell'evento dannoso de quo ed elevava le somme liquidate dal primo giudice. Avverso tale sentenza il condominio propone ricorso per cassazione con quattro mezzi di gravame. Gli intimati resistono con controricorso.
Motivi della decisione
Il giudice a quo ha osservato che alla fattispecie è stata rettamente applicata la norma dell'art. 2051 del codice civile, in quanto le infiltrazioni dannose sono risultate provenienti dalla proprietà del condominio e, in parte, dalla via pubblica; che non era applicabile la norma dell'art. 1126 c.c., non ri correndo l'ipotesi del lastrico solare in uso esclusivo di uno o più condomini con la funzione di copertura dall'edificio condominiale, ma la diversa ipotesi di cortile condominiale avente la funzione di copertura della sola proprietà di Sp. e Ve. Ha ritenuto la responsabilità esclusiva del condominio per i danni cagionati da infiltrazioni dal solaio e la responsabilità solidale del condominio e del Comune in ordine ai danni derivati da infiltrazioni provenienti dalla strada. Ha quindi proceduto alla nuova liquidazione di detti danni.Con i primi due mezzi di gravame, che, in quanto strettamente connessi, devono essere esaminati congiuntamente, il condominio denuncia la violazione degli artt. 1117, 1123, 1126 e 2051 del codice civile, nonché il vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia. Osserva che il locale sottostante il cortile condominiale, che ad esso funge da copertura, è parte dell'edificio condominiale, cosicché alla fattispecie devesi applicare la norma dell'art. 1126 del codice civile. Le due censure meritano accoglimento, giacché la situazione di fatto descritta dal condominio ricorrente trova esplicita conferma nella sentenza impugnata. Cosicché le spese di riparazione del cortile condominiale il risarcimento del danno derivato al sottostante immobile dalla infiltrazioni delle acque meteoriche devono essere ripartiti come disposto dal predetto art. 1126 c.c.. Così Cass. S.U., 29.4. 997, n. 3672 "poiché il i lastrico solare dell'edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà i superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad una dea condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serva da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria, nella misura del terzo residuo".
Con il terzo mezzo di gravame il condominio denuncia violazione di legge e il vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia. Osserva che erroneamente il giudice a quo ha ritenuto la responsabilità solidale del Comune e di esso condominio in ordine al danno cagionato infiltrazione pervenute dalla strada, mancando l'unicità dell'evento dannoso. La censura è fondata. Presupposto della responsabilità solidale di più soggetto è il loro concorso causale nella produzione del medesimo evento dannoso (vedi art. 2055 del codice civile). Detto presupposto non ricorre nella fatti specie in oggetto, giacché, come risulta dalla sentenza impugnata, gli evento dannosi sono due: le infiltrazioni dal lastrico, imputabili a chi lo aveva in manutenzione, e le infiltrazioni dalla pubblica via, imputabili al Comune, quale ente proprietario della strada. il quarto mezzo di gravame risulta assorbito, vertendo su questioni che potranno essere ampiamente trattate nel giudizio di rinvio.
P.Q.M.
La Corte
Accoglie i primo tre motivi del ricorso, assorbito il quarto. Cassa in relazione e rinvia alla Corte di Appello di Napoli, altra sezione, anche per le spese del giudizio di cassazione.
sul ricorso proposto da:
Ta.Vi., nella qualità di Amministratore in carica del Condominio dell'edificio in Na., elettivamente domiciliato in Ro. presso CANCELLERIA CORTE CASSAZIONE, difeso dall'avvocato Pr.Pi., con studio in (...) Na. via Me. (...), giusta delega in atti;
- ricorrente -
contro
Sp.Ta., Ve.Fr., elettivamente domiciliati in Ro. V.LE Li. (...), presso lo studio dell'avvocato Gi.Sc., difesi dall'avvocato Ta.Sp., giusta delega in atti;
- controricorrenti -
avverso la sentenza n. 987/03 della Corte d'Appello di Napoli, seconda sezione civile emessa e depositata il 21/03/03; R.G. 4969/2001;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/01/07 dal Consigliere Dott. Fabio MAZZA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Riccardo FUZIO che ha concluso per accoglimento p.q.r. del ricorso.
Svolgimento del processo
Sp.Ta. e Ve.Fr., proprietari di un immobile sottoposto al cortile dell'edificio condominiale sito in Na., vicolo Pi. (...), convenivano in giudizio, avanti al Tribunale di Napoli, il condominio del predetto edificio chiedendone la condanna al risarcimento del danno asseritamene causato al loro immobile da infiltrazioni di acque meteoriche. Il condominio si costituiva chiedendo il rigetto della domanda. Il Tribunale dichiarava il condominio responsabile nella misura del 75% del danno dedotto in lite e lo condannava al pagamento, in favore degli attori, della somma di lire 10.425.000, oltre interessi e rivalutazione a titolo di risarcimento del danno emergente e la somma mensile di lire 450.000, oltre interessi e rivalutazione, a far tempo dal 22.7.1997 sino al ripristino dell'immobile, a titolo di risarcimento del lucro cessante. Il condominio proponeva appello chiedendo il rigetto dell'avversa domanda, o, in via subordinata, l'applicazione del criterio di ripartizione delle spese previsto dall'art. 1126 del codice civile. Gli appellati si costituivano chiedendo il rigetto dell'appello principale e proponevano appello incidentale per sentir dichiarare l'esclusiva responsabilità del condominio nella produzione dell'evento dannoso dedotto in lite con conseguente condanna al pagamento dell'intera somma necessaria al ripristino del loro immobile e per sentir elevare a L. 600.000 mensili la somma liquidata a ristoro del lucro cessante. La Corte di Appello di Napoli, con sentenza 21.3.2003, rigettava l'appello principale e, in parziale accoglimento dell'appello incidentale, dichiarava il condominio esclusivo responsabile dell'evento dannoso de quo ed elevava le somme liquidate dal primo giudice. Avverso tale sentenza il condominio propone ricorso per cassazione con quattro mezzi di gravame. Gli intimati resistono con controricorso.
Motivi della decisione
Il giudice a quo ha osservato che alla fattispecie è stata rettamente applicata la norma dell'art. 2051 del codice civile, in quanto le infiltrazioni dannose sono risultate provenienti dalla proprietà del condominio e, in parte, dalla via pubblica; che non era applicabile la norma dell'art. 1126 c.c., non ri correndo l'ipotesi del lastrico solare in uso esclusivo di uno o più condomini con la funzione di copertura dall'edificio condominiale, ma la diversa ipotesi di cortile condominiale avente la funzione di copertura della sola proprietà di Sp. e Ve. Ha ritenuto la responsabilità esclusiva del condominio per i danni cagionati da infiltrazioni dal solaio e la responsabilità solidale del condominio e del Comune in ordine ai danni derivati da infiltrazioni provenienti dalla strada. Ha quindi proceduto alla nuova liquidazione di detti danni.Con i primi due mezzi di gravame, che, in quanto strettamente connessi, devono essere esaminati congiuntamente, il condominio denuncia la violazione degli artt. 1117, 1123, 1126 e 2051 del codice civile, nonché il vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia. Osserva che il locale sottostante il cortile condominiale, che ad esso funge da copertura, è parte dell'edificio condominiale, cosicché alla fattispecie devesi applicare la norma dell'art. 1126 del codice civile. Le due censure meritano accoglimento, giacché la situazione di fatto descritta dal condominio ricorrente trova esplicita conferma nella sentenza impugnata. Cosicché le spese di riparazione del cortile condominiale il risarcimento del danno derivato al sottostante immobile dalla infiltrazioni delle acque meteoriche devono essere ripartiti come disposto dal predetto art. 1126 c.c.. Così Cass. S.U., 29.4. 997, n. 3672 "poiché il i lastrico solare dell'edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà i superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad una dea condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serva da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria, nella misura del terzo residuo".
Con il terzo mezzo di gravame il condominio denuncia violazione di legge e il vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia. Osserva che erroneamente il giudice a quo ha ritenuto la responsabilità solidale del Comune e di esso condominio in ordine al danno cagionato infiltrazione pervenute dalla strada, mancando l'unicità dell'evento dannoso. La censura è fondata. Presupposto della responsabilità solidale di più soggetto è il loro concorso causale nella produzione del medesimo evento dannoso (vedi art. 2055 del codice civile). Detto presupposto non ricorre nella fatti specie in oggetto, giacché, come risulta dalla sentenza impugnata, gli evento dannosi sono due: le infiltrazioni dal lastrico, imputabili a chi lo aveva in manutenzione, e le infiltrazioni dalla pubblica via, imputabili al Comune, quale ente proprietario della strada. il quarto mezzo di gravame risulta assorbito, vertendo su questioni che potranno essere ampiamente trattate nel giudizio di rinvio.
P.Q.M.
La Corte
Accoglie i primo tre motivi del ricorso, assorbito il quarto. Cassa in relazione e rinvia alla Corte di Appello di Napoli, altra sezione, anche per le spese del giudizio di cassazione.