Configurano gravi difetti dell'edificio a norma dell'articolo 1669 del Cc le carenze costruttive dell'opera, concernenti anche una singola unità abitativa

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VELLA Antonio - Presidente

Dott. SCHETTINO Olindo - Consigliere

Dott. ODDO Massimo - Consigliere

Dott. PICCIALLI Luigi - Consigliere

Dott. D'ASCOLA Pasquale - rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

MI. CL., CA. MA., LE. GI., CO. SE., WA. GI., BE. EN., MA. GU., SI. MA. LU., elettivamente domiciliati in ROMA VIA VITTORIO VENETO 96, presso lo studio dell'avvocato CITARELLA LUIGI, che li difende unitamente all'avvocato RINO SCALISI, giusta delega;

- ricorrenti -

contro

CR. SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIALE MAZZINI 11, presso lo studio dell'avvocato TOBIA GIANFRANCO, che lo difende unitamente agli avvocati NIZZOLA LUCIANO, ENRICO ISNARDI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 696/03 della Corte d'Appello di TORINO, depositata il 03/06/03;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30/01/08 dal Consigliere Dott. Pasquale D'ASCOLA;

udito l'Avvocato TOBIA, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CENICCOLA Raffaele, che ha concluso per l'accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il 20 novembre 1996 i ricorrenti, acquirenti dalla Cr. srl di alcuni appartamenti siti nello stabile sito in (OMESSO), via (OMESSO), convenivano in giudizio la societa' venditrice, chiedendo che fosse affermata responsabile ex articolo 1669 c.c. dei difetti alla pavimentazione in piastrelle dei singoli alloggi. Nonostante la resistenza della Cr., la domanda veniva accolta con sentenza del Tribunale di Torino del 26 febbraio 2001. La decisione veniva dichiarata nulla con sentenza non definitiva del 25 febbraio 2002, cui faceva seguito la sentenza qui impugnata, resa il 3 giugno 2003, con la quale la Corte d'appello di Torino respingeva la domanda e ordinava la restituzione delle somme versate dall'appellante agli attori in esecuzione della sentenza di primo grado.

La Corte piemontese riteneva che le abitazioni presentavano nei pavimenti delle fessurazioni che non incidevano sulla loro abitabilita' e salubrita', avendo rilevanza solo dal punto di vista estetico. Gli acquirenti hanno proposto ricorso per Cassazione. La Cr. srl si e' costituita con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con unico complesso motivo, i ricorrenti lamentano falsa applicazione dell'articolo 1669 cod. civ. e insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, prospettando i profili di cui all'articolo 360 c.p.c., n. 3 e 5. Osservano che la sentenza impugnata ha recepito le conclusioni del consulente tecnico d'ufficio, relative alle lesioni nelle piastrelle e alla erronea posa del sottofondo, ma ha respinto la domanda ritenendo che i difetti evidenziati non possono essere considerati gravi.

Il ricorso e' fondato.

La sentenza impugnata ha citato una lunga serie di precedenti in materia, riportati senza pause dalla pag. 10 alla pag. 16 della stesura, presentando tale rassegna con la corretta percezione che la giurisprudenza ha progressivamente esteso la nozione di "gravi difetti" di cui all'articolo 1669 c.c., che include, si legge, "quelle situazioni che, pur senza influire sulla stabilita' dell'edificio, pregiudicano in modo grave la funzione cui l'immobile e' destinato". Ha anche inizialmente dato conto della circostanza che il difetto non deve riguardare necessariamente le strutture portanti, ma puo' concernere parti accessorie del fabbricato, "purche' cio' si ripercuota sulla funzionalita' e fruibilita' dell'edificio".

A questo orientamento la Seconda Sezione ha dato seguito negli anni successivi alla pronuncia piemontese, ribadendo che il grave difetto di costruzione che legittima l'applicabilita' dell'articolo 1669 cod. civ. puo' consistere in qualsiasi alterazione, conseguente all'imperfetta esecuzione dell'opera, che pregiudichi in modo considerevole il normale godimento dell'immobile (Cass. 3752/07; Cass. n. 21351 del 4.11.2005), pur riguardando direttamente una parte di esso, come ad esempio si verifica nel caso di accertata inefficienza dell'impianto idrico o di infiltrazioni di acqua e di umidita' per difetto di copertura dell'edificio. Va inoltre ripetuto (con Cass. n. 8140/2004) che configurano gravi difetti dell'edificio a norma dell'articolo 1669 cod. civ. le carenze costruttive dell'opera - concernenti anche una singola unita' abitativa - che ne menomano in modo grave il normale godimento, a causa di realizzazione effettuata con materiali inidonei e/o non a regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, etc.), purche' tali da compromettere la sua funzionalita' e l'abitabilita' ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorche' ordinaria, e cioe' mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture. (La fattispecie cui si riferisce il precedente citato, simile a quella odierna, riguardava le mattonelle del pavimento dei singoli appartamenti che si erano scollate e rotte in misura percentuale notevole rispetto alla superficie rivestita).

Nel caso in esame la motivazione della sentenza impugnata risulta incoerente con i principi affermati e segnata da insufficienze e contraddittorieta'. Il giudice di merito nella parte espositiva (pag. 9 e inizio pag. 10) ha riferito che i difetti verificati dal ctu consistono in lesioni e fessurazioni dei pavimenti dovuti ad anomalia di posa del sottofondo, che, ritirandosi, ha indotto sollecitazioni tali da danneggiare le piastrelle. Ha aggiunto che e' sorta la necessita' di demolizione dei pavimenti e dei sottofondi, tranne che nei punti in cui la modestia delle lesioni consente la semplice sostituzione della pavimentazione. Cio' posto, ha subito proclamato che tali difetti non assurgono alla nozione di gravita', ma, invece di spiegare tale affermazione, ha avviato la lunga cronaca di precedenti di cui si e' detto. Nella parte finale della motivazione ha rapidamente ripreso la valutazione della gravita' delle lesioni, riducendole a mere fessurazioni che non impediscono la fruizione dei pavimenti e che rilevano solo dal punto di vista estetico, senza incidere "sulla abitabilita' e salubrita' delle porzioni immobiliari".

Questa motivazione risulta insufficiente perche', pur descrivendo vizi tali da compromettere, astrattamente, la funzionalita' e l'abitabilita' degli appartamenti ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, cioe' mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle pavimentazioni, non ha puntualmente dato conto delle ragioni della non gravita' di essi. Non ha infatti specificato l'entita' del fenomeno per ciascun appartamento, la profondita' delle fessurazioni e sconnessioni presenti, ne' l'incidenza estetica e funzionale di queste ultime (per la posa di mobili, librerie, scaffali pesanti, etc), che ha consistente rilevanza in una delle parti dell'immobile che, almeno a prima vista, maggiormente contribuiscono a definirne la qualita'.

Si tratta poi di motivazione contraddittoria ed illogica perche', dopo aver ristretto la gravita' dei difetti di cui all'articolo 1669 c.c. alle lesioni che investano parti strutturali quali tetti, lastrici e muri perimetrali, cosi' discostandosi dall'insegnamento giurisprudenziale da essa pur declamato e che si e' venuto consolidando, ha del tutto ignorato il difetto piu' grave segnalato dal consulente, costituito dalla cattiva esecuzione dei sottofondi della pavimentazione. Trattasi di imperfezione costruttiva di natura strutturale, che e' tale da pregiudicare in modo duraturo una delle finiture essenziali della casa, quale il pavimento, quand'anche si procedesse alla sostituzione delle piastrelle gia' ammalorate. Lo si desume dalla stessa narrativa della sentenza, ove, come detto, riferisce che la relazione tecnica ha evidenziato la "anomalia di posa del sottofondo" e la "necessita' di demolizione dei pavimenti e sottofondi incriminati".

Consegue da quanto esposto l'accoglimento del ricorso, la cassazione della sentenza impugnata e il rinvio per un nuovo esame del merito ad altra Sezione della Corte d'appello di Torino, la quale si atterra' ai principi di diritto prima enunciati e regolera' le spese di questo grado di giudizio.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso. Cassa e rinvia, anche per le spese di questo grado di giudizio, ad altra sezione della Corte d'appello di Torino.