Criteri di ripartizione spese di manutenzione del lastrico solare condominiale

Corte di Cassazione - Sez. II civ. - 25 febbraio 2007 n. 2726
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 25.9.93 Giuseppe Silvestri deducendo di essere proprietario dell′appartamento sito all′ultimo piano scala D dell′edificio di via Giacinto Gigante 80, denominato "Villa Italia", con uso esclusivo della terrazza sovrastante; e di essere stato costretto a sostenere le spese di ripristino del solaio di copertura di tale appartamento, gravemente danneggiato dal sisma del 1980 e attraverso il quale si erano verificate copiose infiltrazioni, conveniva davanti al Tribunale di Napoli il condominio del suddetto edificio perché fosse condannato, ex art. 1134 cod. civ., oppure quale utile gestore ex art. 2031 c.civ., ovvero in via ancora più gradata ex art. 2041 c.civ., al rimborso della somma di L. 44.010.710 pari ai due terzi della somma da lui pagata, detratto l′importo corrispondente alla quota millesimale di sua spettanza, oltre rivalutazione monetaria, interessi e risarcimento danni da liquidarsi in separata sede.

Il condominio, costituitosi, contestando la congruità della somma richiesta ed i criteri di ripartizione della spesa, chiedeva il rigetto della domanda.

Espletata consulenza tecnica d′ufficio, il Tribunale, con sentenza 25.6.97 condannava il condominio al pagamento della somma di L. 24.720.350, detratta la quota di pertinenza dell′attore, oltre interessi legali dal 7.12.92; nonché al risarcimento dei danni subiti dall′attore in conseguenza del ritardo nella esecuzione dei lavori, danni da liquidarsi in separata sede. Su impugnazione del Condominio, la Corte di appello di Napoli, con sentenza 7 dicembre 98, in riforma della sentenza impugnata, respingeva le domande proposte dal Silvestri, condannandolo al pagamento delle spese di entrambi i gradi di giudizio.

Premettendo che la ripartizione delle spese relative agli interventi da eseguire sui lastrici solari, ai quali sono equiparate le terrazze di uso o di proprietà esclusiva, che fungano anche da copertura dell′edificio, è regolata dall′art. 1126 c.civ, norma derogabile, afferma la Corte d′appello che, nella specie, tale norma è stata in effetti derogata avendo la cooperativa realizzatrice del fabbricato trasferito al dante causa del Silvestri, assieme alla proprietà esclusiva dell′appartamento anche quella della terrazza ponendo a suo carico l′obbligo di sostenere le spese di manutenzione della stessa.

Precisato che l′art. 1126 fa riferimento alle riparazioni, alla ricostruzione e non alla manutenzione; ma che questa configura una ampia categoria comprendente tutti gli interventi finalizzati alla conservazione dell′immobile; precisato altresì che le parti non hanno contestato la qualificazione di opere di straordinaria manutenzione data dal Tribunale ai lavori eseguiti dal Silvestri, afferma la corte che, non distinguendo l′obbligazione assunta dal dante causa del Silvestri, fra manutenzione ordinaria e straordinaria, la distinzione operata dal Tribunale, il quale ha escluso che il Silvestri fosse tenuto a sopportare le spese di straordinaria manutenzione riguardanti il lastrico solare, non appare conforme alla volontà contrattuale espressa nell′atto di assegnazione, tanto più che per legge i lavori di ordinaria amministrazione, sono già previsti a carico del proprietario esclusivo del lastrico solare, per cui la previsione contrattuale, ove non si estendesse ai lavori di straordinaria amministrazione, sarebbe del tutto superflua. E′ pur vero dice la corte d′appello, che il contratto è stato stipulato, con il dante causa del Silvestri prima dell′attuale codice civile, ma la disciplina sopravvenuta non differisce dalla precedente se non per la diversa proporzione nella ripartizione.

Osserva ancora la corte d′appello che la domanda subordinata proposta ai sensi dell′art. 2031 c.civ., non può essere accolta in quanto il Silvestri, nella esecuzione dei lavori, ha operato quale proprietario esclusivo e persona obbligata contrattualmente a provvedere e non quale gestore d′affari; per cui a tale titolo non può pretendere nulla; né il condominio, in quanto non proprietario, e non tenuto a provvedere, può essere ritenuto responsabile dei danni conseguiti al ritardo nella esecuzione dei lavori.

Avverso tale sentenza ricorre in cassazione il Silvestri con cinque motivi di impugnazione illustrati da memoria. Resiste con controricorso il Condominio.


MOTIVI DELLA DECISIONE
Deduce il ricorrente a motivi di impugnazione:

1) - la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117, 1123, 1125, 1126, 1134, 1325 nn. 1, 3, 1136, 1362, 1366, 1367, 1369, 1370 c.civ., dell′art. 31 della l. 457/78 in relazione all′art. 360 nn. 3 e 5 cpc, nonché l′omesso esame del verbale dell′assemblea condominiale dello stabile del 13.3.58, l′illogica ed insufficiente motivazione - per avere la corte d′appello A) - nel ritenere la nozione legale di "manutenzione" costituire una ampia categoria comprendente tutti gli interventi finalizzati alla conservazione dell′immobile, erroneamente disatteso l′art. 31 della L. 457/78 che distingue gli interventi di manutenzione ordinaria, di manutenzione straordinaria, di restauro e di risarcimento conservativo; e quindi fatto rientrare nella categoria della manutenzione lavori di consolidamento statico del solaio di copertura dell′appartamento costituente lastrico solare dell′intero edificio, i quali rientrano all′evidenza nella categoria degli interventi di restauro e risanamento conservativo; B) - nell′affermare che le opere di ordinaria manutenzione riguardanti i lastrici solari di uso o proprietà esclusiva, sono per legge a carico del proprietario, utilista esclusivo di essi, erroneamente: 1) disatteso il disposto dell′art. 1126 c.c. che parlando di "riparazioni" in modo generalizzato ed indistinto, include in tale voce anche la manutenzione ordinaria della quale, quindi, il proprietario esclusivo risponde solo per un terzo; 2) ritenuto, inutile superfetazione il patto aggiunto interpretato nel senso di porre a carico del proprietario esclusivo del lastrico solare le opere di ordinaria manutenzione; 3) dilatato il senso e la portata della clausola, facendo rientrare nel concetto di "manutenzione della terrazza" interventi di ripristino e consolidamento statico del solaio, travisando la volontà dei contraenti, in violazione dei principi ermeneutici di interpretazione secondo la buona fede; 4) pretermesso l′esame del verbale della assemblea condominiale del 13.3.1958, che specificava gli obblighi di manutenzione a carico dei proprietari esclusivi dei lastrici solari dai quali erano esclusi i lavori di consolidamento strutturale o di impermeabilizzazione a beneficio del sottostante edificio.

2) - in via subordinata, la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 42 2° c. della Costituzione, 11-15 prel., 117, 1126, 1134, 1418 cod. civ. in relazione all′art. 360 nn. 3 e 5 cpc nonché l′omessa o, comunque, insufficiente motivazione - per avere la corte d′appello erroneamente ritenuto opponibile al Silvestri la clausola del rogito 29.4.1935 stipulata dal suo dante causa sotto il vigore del codice del 1865, nonostante; 1) - l′intera disciplina della comunione e del condominio dettata dal codice del 1865 sia stata abrogata dal codice vigente senza dettare norme di carattere transitorio; 2) - la clausola stipulata non possa più ritenersi valida perché in contrasto con il disposto dell′art. 1126 c.c. che pone la riparazione e/o ricostruzione del solaio sottostante un lastrico di uso esclusivo, solo per 1/3 a carico del proprietario esclusivo; 3) - la disposizione dell′art. 1126 c.c. sia derogabile solo con il consenso di tutti i condomini, cosa, nella specie, non intervenuta;

3) - in ulteriore subordine, la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2031, 2041 c.civ., nonché 112 cpc. in relazione all′art. 360 nn. 3 e 5 cpc - per avere la corte d′appello erroneamente: A) - omesso di pronunciarsi sulla domanda di rimborso a titolo di indebito arricchimento; B) - respinto la domanda ex art. 2031 c.civ. sul presupposto che il Silvestri agendo come proprietario esclusivo e quindi come persona obbligata a provvedere ai lavori non poteva ritenersi utile gestore nonostante da nessun atto di causa emerga l′impossibilità di individuare nel ricorrente la figura dell′utile gestore di un interesse latu sensu condominiale;

4) - in ogni caso la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2043 c.c. 278, 99, 112 c.p.c. in relazione all′art. 360 nn. 3 e 5 cpc per avere la corte d′appello disatteso il 2° motivo dell′appello incidentale, dichiarandolo assorbito, motivo viceversa da accogliere con la riforma della sentenza impugnata avendo il Tribunale e la corte d′appello erroneamente limitato il risarcimento dei danni richiesti dal Silvestri solo a quelli derivati dal ritardo nella esecuzione dei lavori, nonostante tale limitazione non risultasse dalla domanda proposta; 5) - la violazione e/o falsa applicazione dell′art. 91 c.p.c. per doversi porre le spese del doppio grado di giudizio a carico del resistente con l′accoglimento del presente ricorso.

Il primo motivo di ricorso è fondato.

Va, in linea generale rilevato che, in tema di oneri condominiali, le spese relative alle cose comuni sono configurabili in funzione della conservazione o del godimento di tali beni (artt. 1104 e 1123 c.civ.); e che la ripartizione di dette spese è informata nel sistema della normativa codicistica, al criterio dell′utilitas che la cosa comune conferisce a ciascuna proprietà esclusiva (appartamento, terrazzo ecc.), coordinato con il principio dell′attribuzione pro quota e con quello della concreta misura dell′uso.

In applicazione di tali principi, l′art. 1126 c.civ., con riferimento al lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva, individua la misura del contributo, per le spese di riparazione e ricostruzione, dovuta dall′utente o proprietario esclusivo e dagli altri condomini indicati dalla norma, sulla base del rapporto (1/3 e 2/3) fra l′utilitas connessa all′uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare, e l′utilitas, ritenuta dalla norma prevalente, connessa alla funzione di copertura dell′edificio condominiale, funzione alla quale il lastrico solare principalmente adempie a vantaggio di tutti i condomini.

Se, quindi, è il rapporto fra le due utilità il criterio che determina l′indicata misura della contribuzione; e se tale misura è indistintamente riferita dall′art. 1126 c.civ. sia alle spese di "riparazione" che a quelle di "ricostruzione" del lastrico solare di uso o proprietà esclusiva, erra la corte d′appello quando, pur assimilando le spese di "manutenzione" di cui alla clausola contrattuale, alle spese di "riparazione" considerate nell′art. 1126 c.civ. esclude che il termine "manutenzione" indicato nella clausola, possa essere riferito alla sola manutenzione "ordinaria", assumendo che ciò renderebbe inutile la clausola, essendo per legge la c.d. ordinaria manutenzione già interamente a carico del proprietario o utente esclusivo.

In realtà va affermato che, a completo carico dell′utente o proprietario esclusivo del lastrico solare, sono soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare, del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad. le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio); mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, purché attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti, comunque, funzione di copertura, vanno sempre suddivise fra l′utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti il lastrico secondo la proporzione indicata nell′art. 1126 c.civ.

Pertanto, secondo il sistema normativo vigente la clausola che ponga a carico dell′utente o proprietario esclusivo del lastrico solare, genericamente le spese di "manutenzione" ha una sua ragion d′essere, anche ove riferita alle spese di sola manutenzione ordinaria, sempreché attinenti anche alla funzione di copertura del lastrico, riversando tale clausola a carico dell′utente o proprietario esclusivo, l′intero onere di tali spese e non il semplice terzo, come previsto dall′art. 1126 c.civ.

Ciò precisato il problema relativo all′interpretazione della clausola apposta nell′atto di acquisto del dante causa del ricorrente ed oggetto della presente controversia si risolve, (argomentando dagli artt. 1124, 1125 c.civ. che espressamente distinguono, con riferimento alle scale, ai soffitti, alle volte ed ai solai, fra spese di "ricostruzione" e spese di "manutenzione") intendendo il termine "riparazione" di cui all′art. 1126 c.civ., siccome utilizzato dal legislatore, con riferimento ai lastrici solari, quale sinonimo di manutenzione, attinente cioè a quegli interventi sulle parti di lastrico, deteriorate dall′uso esclusivo, ma, comunque, collegate alla funzione di copertura dei piani sottostanti, cui il lastrico solare strutturalmente adempie; interventi di manutenzione, quindi, che, tenuto conto della netta distinzione operata dall′art. 1126 c.c., non sono assimilabili a quelli definiti da tale norma di "ricostruzione", intendendosi, conseguentemente, per tali, quei diversi interventi che incidono sugli elementi strutturali del lastrico solare, quali ad es. il solaio portante, la guaina impermeabilizzante ecc.

Interpretando erroneamente l′art. 1126 c.civ. la corte d′appello ha conseguentemente errato nell′individuare il significato da attribuire alla clausola contrattuale, in quanto considerando il termine "manutenzione" come comprensivo anche della manutenzione straordinaria, ha omesso di distinguere gli interventi configurabili come "riparazioni" connessi all′uso esclusivo, ma pur sempre collegati alla funzione di copertura del lastrico, da quegli interventi di "ricostruzione" riconducibili esclusivamente alla funzione di copertura e non attinenti all′uso.

In accoglimento del primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri, la sentenza impugnata, va, perciò, cassata con rinvio, anche per le spese, ad altra sezione della corte di appello di Napoli che provvederà ad un nuovo esame della controversia in applicazione dei principi su enunziati.
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo motivo di ricorso; dichiara assorbiti gli altri motivi, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa anche per le spese, ad altra sezione della corte d′appello di Napoli.