Deve considerarsi bene comune anche il sottosuolo del condominio, in quanto rientrano tra la nozione di bene comune

Salvo che il titolo contrattuale non disponga diversamente, devono considerarsi beni comuni anche tutte quelli assimilabili alle parti espressamente indicate nella richiamata disposizione codicistica in relazione alla destinazione al comune godimento o al servizio della proprieta' esclusiva. Pertanto, allargare l'intercapedine, svuotare gli spazi prima occupati dal terreno della scarpata sotto il palazzo e costruire muri di tamponamento tra un pilastro e l'altro equivaleva ad operare su beni da qualificare comuni non solo in forza di presunzione normativa, ma anche perche' necessari alla esistenza stessa del condominio

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 16 gennaio 2013, n. 946



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FELICETTI Francesco - Presidente

Dott. PICCIALLI Luigi - Consigliere

Dott. MAZZACANE Vincenzo - Consigliere

Dott. PARZIALE Ippolisto - Consigliere

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria - rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:



SENTENZA

Sul ricorso 16609/2006 proposto da:
(OMISSIS) SRL IN PERSONA DELL'AMM.RE UNICO (OMISSIS) P.I. (OMISSIS), (OMISSIS) SRL IN PERSONA DELL'AMM.RE UNICO DOTT. (OMISSIS) P.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall'avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS), (E ALTRI OMISSIS)

- intimati -

sul ricorso 21152/2006 proposto da:

(OMISSIS) (E PER LUI (E ALTRI OMISSIS)

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -

contro

(OMISSIS) SRL, (OMISSIS) SRL;

- intimati -

avverso la sentenza n. 1073/2005 della CORTE D'APPELLO di BRESCIA, depositata il 16/12/2005;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/06/2012 dal Consigliere Dott. MARIA ROSARIA SAN GIORGIO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, l'accoglimento del ricorso incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. - Con atto di citazione in data 17 novembre 1988, (OMISSIS) e gli altri condomini del "Condominio (OMISSIS)" di (OMISSIS) convennero in giudizio la (OMISSIS) s.r.l. e la (OMISSIS) s.r.l. innanzi al Tribunale di Brescia, esponendo che nessuno degli atti di compravendita del (OMISSIS) con i quali l'originario unico proprietario costruttore del complesso immobiliare (OMISSIS) s.r.l. aveva trasferito le singole unita' immobiliari conteneva riserve di proprieta' a favore del venditore; che successivamente all'ultimo trasferimento (OMISSIS) aveva tuttavia costruito un secondo piano interrato, utilizzando il sottosuolo condominiale, e ricavando cinque nuovi box per autoveicoli; che tale porzione di fabbrica, accatastata separatamente con un numero di mappale successivo a quelli che identificavano le unita' condominiali, era stata oggetto di vendita alla (OMISSIS) s.r.l., trascritta in data posteriore agli atti di acquisto dei singoli appartamenti. Gli attori chiesero pertanto che fosse accertata la proprieta' condominiale del secondo piano interrato in forza di accessione e l'inefficacia del contratto di compravendita tra (OMISSIS) e (OMISSIS), con condanna di quest'ultima al rilascio del bene.

2. - L'adito Tribunale accolse la domanda dei condomini, previo rimborso di euro 20.000,00 a norma dell'articolo 936 cod. civ. quale valore dei materiali e prezzo della manodopera, trattandosi di opere di un terzo nel fondo altrui. Il giudice di primo grado fece applicazione della presunzione prevista dall'articolo 1117 cod. civ. escludendo che il possesso della precedente intercapedine, comunque senza titolo, comportasse effetti favorevoli per il precedente proprietario.

Avverso tale sentenza proposero gravame (OMISSIS) e (OMISSIS).

3. - Con sentenza depositata il 16 dicembre 2005, la Corte d'appello di Brescia, in parziale riforma della sentenza impugnata, liquido' il credito indennitario di (OMISSIS) s.r.l. nei confronti dei condomini appellati in euro 18.964,68, condannando costoro al relativo pagamento, oltre agli interessi.

Il giudice di secondo grado ritenne infondato il motivo di appello secondo il quale erroneamente la sentenza impugnata avrebbe omesso di considerare che, come verificato dal c.t.u., non era stato scavato il suolo comune per ricavare un altro vano, ma era stata solo realizzata la chiusura del vano libero a mezza costa con muri di tamponamento, con la conseguenza che la presunzione di cui all'articolo 1117 cod. civ. non avrebbe potuto operare, trattandosi di vano di uso esclusivo e non obiettivamente destinato al godimento comune.

Al riguardo, la Corte osservo' che proprio dalla c.t.u. era emerso che (OMISSIS) aveva scavato nel sottosuolo condominiale inteso nel senso di fondazioni del fabbricato, comuni a norma dell'articolo 1117 cod. civ., in difetto di titolo in senso contrario, mentre quello che gli appellanti avevano qualificato impropriamente come vano libero era la parte esterna di pilastri di fondazione che fuoriuscivano a causa del naturale declivio del colle, ossia della scarpata sulla quale l'immobile era stato eretto. Da tali considerazioni la Corte di merito desunse altresi' la infondatezza del motivo di appello con il quale si era censurata la omessa applicazione dell'articolo 1150 cod. civ. in luogo dell'articolo 936 cod. civ. in base al rilievo che gli appellanti erano possessori del fondo e che le opere compiute costituivano addizioni e miglioramenti del fondo.

Osservo' in proposito il giudice di secondo grado che non si trattava di recuperare un bene di cui si fosse ceduto o perduto il possesso, non avendo mai il condominio perso il possesso del suolo e delle fondazioni del palazzo, ma di verificare i presupposti di fatto per l'accessione quale modo di acquisto della proprieta' di una entita' non esistente prima in natura, costituita dai box ricavati nelle fondazioni, e di applicare la relativa disciplina.
  Infondato fu anche ritenuto il motivo dell'appello incidentale dei condomini, secondo il quale il Tribunale avrebbe determinato la somma da corrispondere ad (OMISSIS) comprendendovi anche il profitto di impresa, escluso dall'articolo 936 cod. civ. Doveva, pertanto, essere seguita la valutazione operata dalla prima consulenza, come aveva fatto il Tribunale, e confermato il costo dei lavori in lire 16.000.000. Trattandosi di debito di valore, era dovuta la rivalutazione, e, poiche' erano stati chiesti anche gli interessi, tale domanda doveva essere accolta: fu infatti ritenuta infondata la eccezione dei condomini secondo cui il mantenuto godimento dei box avrebbe escluso il diritto agli interessi, posto che l'articolo 1499 cod. civ. in tema di compravendita non e' applicabile in tema di accessione invertita.

Gli interessi non potevano che decorrere dalla domanda, ossia dal deposito della comparsa di risposta di primo grado. Essi, in relazione agli effetti del fenomeno inflattivo sulla somma capitale, andavano computati sul capitale di lire sedici milioni rivalutato al 30 gennaio 1989 e poi di seguito di anno in anno fino all'effettivo soddisfo, secondo gli indici Istat.

La eccezione riconvenzionale di compensazione tra il credito indennitario e quello derivante ai condomini dal mancato godimento dei box fu rigettata osservandosi che il proprietario del fondo che e' decaduto dallo ius tollendi o che preferisce ritenere la costruzione fatta dal terzo non ha diritto al risarcimento del danno, e, dunque, nemmeno al risarcimento da mancato tempestivo godimento della costruzione acquistata.

4. - Per la cassazione di tale sentenza ricorrono la societa' (OMISSIS) s.r.l. e la societa' (OMISSIS) s.r.l. affidandosi a tre motivi. Resistono i condomini, che propongono altresi' ricorso incidentale.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. - Deve, preliminarmente, procedersi, ex articolo 335 cod. proc. civ., alla riunione del ricorso principale e di quello incidentale siccome proposti nei confronti della medesima sentenza.

2. - Con il primo motivo del ricorso principale si deduce violazione e falsa applicazione delle norme di legge, per avere la Corte distrettuale definito impropria la qualificazione di vano libero data alla parte sottostante il pavimento piu' basso del condominio. In tal modo, il giudice di secondo grado avrebbe errato nella individuazione dei beni comuni di cui all'articolo 1117 cod. civ., ricomprendendo lo spazio in cui era stato ricavato il secondo seminterrato del condominio fra le parti comuni, senza considerare lo stato dei luoghi quale descritto nella c.t.u., ne' la ripartizione delle spese secondo la tabella millesimale, che prevedeva la partecipazione alle stesse da parte della (OMISSIS), ne' la conformita' del manufatto alla concessione edilizia. Secondo le ricorrenti, il volume del manufatto in questione sarebbe stato naturalmente sottratto alla comunione, non essendo al servizio comune in quanto del tutto aperto e destinato a finalita' esclusive di (OMISSIS).

3. - La doglianza e' immeritevole di accoglimento.

3.1. - Nella specie, infatti, correttamente la Corte di merito ha applicato la presunzione prevista dall'articolo 1117 cod. civ. con riguardo alla intercapedine tra pilastri e terreno adiacente. In realta', salvo che il titolo contrattuale non disponga diversamente, devono considerarsi beni comuni anche tutte quelli assimilabili alle parti espressamente indicate nella richiamata disposizione codicistica in relazione alla destinazione al comune godimento o al servizio della proprieta' esclusiva.

3.2. - Ebbene, nella sentenza impugnata il giudice di secondo grado ha fornito articolata ed ampia motivazione delle ragioni sulle quali ha fondato il proprio convincimento circa detta destinazione della intercapedine di cui si tratta, osservando che essa non aveva alcuna autonomia funzionale o strutturale rispetto alle fondazioni stesse, che nella conformazione del fabbricato non si esaurivano nella porzione interamente sotterrata del pilastro, ma dovevano necessariamente comprendere anche quella parte che fuoriusciva a causa dell'andamento del terreno; e che, pertanto, allargare l'intercapedine, svuotare gli spazi prima occupati dal terreno della scarpata sotto il palazzo e costruire muri di tamponamento tra un pilastro e l'altro equivaleva ad operare su beni da qualificare comuni non solo in forza di presunzione normativa, ma anche perche' necessari alla esistenza stessa del condominio.

Ne' e' emersa la esistenza di alcun titolo che disponesse in senso contrario ad una siffatta prospettazione.
  4. - Con il secondo motivo, si lamenta violazione e falsa applicazione delle norme di legge per avere la Corte territoriale affermato che la pretesa delle attuali ricorrenti di ottenere l'applicazione da parte del Tribunale di Brescia dell'articolo 1150 cod. civ. non avrebbe potuto trovare accoglimento per il fatto che, per effetto della qualificazione dalla stessa Corte data al vano di cui si tratta, il costruttore non era possessore, bensi' solo terzo edificatore di opere su proprieta' altrui con materiali propri, laddove, secondo le ricorrenti, il possesso da parte di (OMISSIS) prima e di (OMISSIS) dopo sarebbe stato legittimato dalla circostanza che il condominio era stato eretto da (OMISSIS) nel (OMISSIS), che era stata concessa dal Comune di (OMISSIS) per lo stesso condominio l'autorizzazione amministrativa alla esecuzione di cinque box, poi ceduti a (OMISSIS), e che le relative opere erano state eseguite senza che i condomini sollevassero rilievi. Ne discenderebbe la qualifica di (OMISSIS) (e, poi, di (OMISSIS)) di possessore di buona fede, e, quindi, avente diritto al rimborso delle spese sostenute per le riparazioni straordinarie e all'indennita' per i miglioramenti.

5. - La doglianza e' fondata nei termini che seguono.

5.1. - La circostanza che il condominio non avesse mai perduto il possesso del suolo e delle fondazioni del palazzo non escludeva un rapporto di fatto di (OMISSIS) con essi, e, quindi, la qualifica della societa' come possessore: rapporto la cui sussistenza effettivamente emerge, come rilevato nel ricorso, dall'avere la stessa, dopo aver eretto il fabbricato, proceduto alla esecuzione dei garages, a seguito di autorizzazione del Comune, in assenza di alcun rilievo da parte del condominio sino al momento della notifica dell'atto introduttivo del giudizio.

5.2.- A fronte di tali rilievi, la Corte territoriale non ha fornito una valida argomentazione giuridica del proprio convincimento in ordine alla esclusione della qualifica di possessore in capo alla (OMISSIS) (e poi alla (OMISSIS)) e della conseguente ritenuta applicabilita' dell'articolo 936 cod. civ., in luogo dell'articolo 1150 cod. civ..

6. - Con il terzo motivo si deduce omessa o insufficiente o contraddittoria motivazione in relazione agli articoli 1150 o 936 cod. civ., in ordine ad un fatto controverso e decisivo per il giudizio, e cioe' la contestazione dell'intervenuta richiesta di somma diversa e superiore rispetto a quella indicata dal c.t.u. e liquidata in primo grado. La parte appellante aveva invece richiesto una somma diversa da quella risultante dalla relazione del c.t.u., cosi' sottoponendo a censura la liquidazione operata dal giudice di primo grado.

7. - La doglianza e' fondata.

7.1. - Ha errato la Corte di merito nell'affermare che la stima della somma dovuta alle appellanti non era stata oggetto di censura, non essendo, pertanto, suscettibile di aumento in sede di gravame. In realta', emerge dalle conclusioni dell'atto introduttivo del giudizio di secondo grado che le appellanti avevano chiesto, per il caso di accoglimento della domanda di parte appellata di accertamento della proprieta' condominiale del secondo piano interrato in forza di accessione, "che gli appellati venissero condannati con vincolo fra di loro solidale a corrispondere a parte convenuta l'indennita' prevista dall'articolo 1150 c.c. per i miglioramenti apportati al fondo e cioe' in ispecie l'incremento di valore provocato con la trasformazione ed il rimborso di ogni altra correlativa spesa nell'entita' di lire 150.000.000, ovvero di euro 77.468,00 oltre rivalutazione dalla data della consulenza di parte fino alla data della decisione".

7.2. - Tale richiesta non risulta all'evidenza in linea con le indicazioni provenienti dalla relazione depositata dal c.t.u., in base alla quale l'indennita' dovuta alla costruttrice (OMISSIS) sarebbe ammontata a lire 29.920,000: indicazioni poi recepite dai giudici di merito.

8. - Resta assorbito dall'accoglimento del ricorso principale in parte qua l'esame del ricorso incidentale, risultando correlati entrambi i motivi in cui esso si articola - il primo, avente ad oggetto l'asserita violazione e falsa applicazione dell'articolo 1282 cod. civ. in merito alla disposta corresponsione degli interessi sul credito indennitario, ed il secondo, concernente la violazione dell'articolo 1218 cod. civ. e la falsa applicazione dell'articolo 936 cod. civ. sotto il profilo del mancato risarcimento del danno cagionato ai condomini dalla ritenzione del bene in questione da parte delle ricorrenti - alla qualifica della natura del credito vantato dalle ricorrenti ed alla relazione delle stesse con il bene in questione, quali individuate dalla sentenza impugnata.

9. - Conclusivamente, mentre deve essere rigettato il primo motivo del ricorso principale, ne devono essere accolti il secondo ed il terzo motivo, assorbito il ricorso incidentale. La sentenza impugnata deve essere cassata in relazione ai motivi accolti, e la causa rinviata ad un diverso giudice - che viene designato in altra sezione della Corte d'appello di Brescia, cui e' rimesso anche il regolamento delle spese del presente giudizio - che riesaminera' la controversia alla luce dei rilievi svolti sub 5.1. e 5.2. in ordine alla omessa applicazione, nella specie, dell'articolo 1150 cod. civ., nonche' a quelli svolti sub 7.1. e 7.2. in ordine alla somma liquidata dalla sentenza impugnata a titolo di indennita' ex articolo 936 cod. civ..

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il primo motivo del ricorso principale, ne accoglie il secondo ed il terzo, assorbito il ricorso incidentale. Cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d'appello di Brescia.

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