Deve essere considerato come causa di mero annullamento, e non quale fonte di nullità radicale della delibera condominiale, il vizio nel procedimento di convocazione dell’assemblea dei condomini

Vigendo, nel nostro ordinamento giuridico, il principio di ordine generale in materia di vizi degli atti secondo cui devono ritenersi nulle le sole deliberazioni che siano prive degli elementi essenziali, o abbiano un oggetto impossibile o illecito, oppure esorbitante dalle attribuzioni dell’assemblea (in quanto deliberino su materie rispetto alle quali non è riconosciuto potere all’organo collegiale), mentre sono soltanto annullabili le delibere affette da vizi formali, cioè prese in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea; deve essere considerato come causa di mero annullamento, e non quale fonte di nullità radicale della delibera condominiale, il vizio nel procedimento di convocazione dell’assemblea dei condomini. Corollario di tale impostazione è la necessità che, secondo quanto previsto in materia di annullabilità dei negozi plurilaterali, solo la parte nei cui confronti l’atto sia destinato a spiegare i propri effetti possa essere considerata legittimata a domandarne l’annullamento. (Tribunale Bari, Sezione 3 Civile, Sentenza del 17 gennaio 2008, n. 141)



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SENTENZA

Nelle cause civili riunite iscritte ai nn 4979/1997 e 479/1998 R.G. affari contenziosi

TRA

Sc.An., Sa.Gi., Lo.An., De.Bi.Ed.Sy. srl rappresentati e difesi dall’Avv. C. Br. presso il cui studio in Bari sono elettivamente domiciliati

Attore

E

Condominio via (omissis) Noicattaro (BA) rappresentato e difeso dall'Avv. L. Ri. presso il cui studio in Bari è elettivamente domiciliato

Convenuto

All'udienza del 14 giugno 2007 la causa veniva riservata per la decisione sulle conclusioni ivi rassegnate dalle parti che devono intendersi qui integralmente trascritte.

Oggetto: impugnazione delibera assembleare

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 07 ottobre 1997 Sc.An., Sa.Gi., Lo.An. e la De.Bi.Sy. srl, nella qualità di proprietari di alcune unità immobiliari dello stabile sito in Noicattaro alla via (omissis), convenivano in giudizio il Condominio del medesimo. Premesso che l'intero, complesso condominiale era dotato di due lastrici solari - A e B - e che le unità immobiliari della De.Bi Sy., della Lo. e della Sc. si trovavano sotto la proiezione del lastrico "A", mentre quella del Sa. sotto la proiezione del lastrico "B", esponevano che con comunicazione datata 09 luglio 1997 era stata convocata per il 24/25 luglio successivo assemblea condominiale per discutere, tra l'altro, del seguente argomento all'ordine del giorno: "Nomina di un tecnico per stesura di un capitolato per la manutenzione straordinaria lastrico solare scala A e B con la partecipazione di un legale come da verbale del 02 luglio 1997". Aggiungevano che alla assemblea, tenutasi in seconda convocazione il 25 luglio 1997, non avevano partecipato né la Lo- né la De.Bi.Ed.Si. mentre il Sa. era intervenuto personalmente e la Sc. per delega al marito Me.Do.; che alla adunanza avevano partecipato 12 condomini su 17, per complessivi millesimi 808,017. Ciò detto, riportando integralmente il contenuto del verbale, esponevano che nel corso della adunanza, i condomini della scala A, con esclusione della Sc., avevano approvato il disciplinare d'appalto già predisposto dall'ing. Sc., dando facoltà a tutti i condomini di trasmettere preventivi di ditte di fiducia entro il 04 agosto; avevano, altresì previsto nuova convocazione per il successivo giorno 06 per l'affidamento dei lavori alla impresa che avesse presentato la offerta più vantaggiosa. Aggiungevano che, invece, i condomini della scala B avevano deciso di aggiornarsi ad una successiva adunanza del 28 luglio per il sorteggio del nome del tecnico cui affidare l'incarico di predisporre il capitolato d'appalto; che in detta successiva adunanza, alla quale avevano partecipato 5 condomini su 8 della scala B - assente il Sa. - anche questi ultimi si erano associati alla scelta dei condomini della scala A di approvare il disciplinare dell'ing. Sc. rinviando, ugualmente, alla adunanza de 06 agosto per la scelta del preventivo più vantaggioso tra quelli presentati entro il 04 agosto. Esponevano, ancora, che alla successiva assemblea del 06 agosto 1997, convocata per discutere su "affidamento lavori per la manutenzione straordinaria lastrico solare, erano comparsi 12 condomini su 17 per un totale di 782,632 millesimi; che la Sc. e la Ed.Sy. erano rimasti assenti, mentre la Lo. era stata rappresentata per delega ed il Sa. era presente personalmente; che la assemblea aveva approvato il preventivo della ditta Oc. con riserva, prevedendo in ragione della urgenza l'impegno a versare le quote provvisionali, salvo verifica della attuali tabelle millesimali.

Tanto premesso in fatto, gli attori deducevano con il primo motivo di impugnazione che le delibere del 25 luglio, 27 luglio e 06 agosto erano tutte radicalmente nulle in quanto viziate nel procedimento di convocazione dell'assemblea condominiale. Esponevano sul punto che non constava la convocazione dei coniugi Vi./La.Tr. - al posto dei quali era stato convocato il figlio che, tuttavia, non era il proprietario della unità immobiliare in condominio - e di tutti gli eredi dei defunti In.Pa. e Di.Lu., essendo stati convocati solo alcuni di essi. Con il secondo motivo di impugnazione, relativo alla sola delibera del 25 luglio 1997, deducevano che la scissione della delibera tra le due scale era già di per sé motivo di nullità attesa la unicità del Condominio; che la decisione era intervenuta su un argomento diverso da quello all’ODG in quanto quest'ultimo prevedeva la sola nomina di un tecnico per la redazione del capitolato, mentre la assemblea aveva direttamente approvato quest'ultimo; che, di conseguenza, si era approvato un capitolato senza che l'assemblea avesse deciso tipo e quantità dei lavori ad eseguirsi; che i termini assegnati per la presentazione delle offerte erano vessatori - tenuto, altresì, conto che il capitolato non era nemmeno stato diffuso - e non si giustificavano in alcun modo atteso che il contratto era stato firmato solo l’08 settembre e i lavori erano iniziati il successivo 15 settembre. Con il terzo motivo di impugnazione, relativo alla sola delibera del 28 luglio 1997, deducevano la mancanza di quorum deliberativo; esponevano sul punto che non poteva computarsi il voto del Pe. che aveva delegato l'amministratore nonostante il divieto frapposto dall'art. 32 del regolamento e del Vi. che non era il proprietario della unità immobiliare. Con il quarto ed ultimo motivo, relativo alla sola delibera del 06 agosto 1997 deducevano, oltre alla nullità derivata in ragione della invalidità di quelle pregresse, la nullità per la inosservanza del termine di convocazione di 10 giorni di cui all'art. 30 del regolamento in quanto l'avviso era giunto alla De.Bi.Ed.Sy., assente alla precedente adunanza, solo il 30 luglio 1997; l'indebito riempimento della delega rilasciata dalla Lo. all'amministratore con il nome del condomino Sviato cui non era stato conferito alcun incarico; l'anomalia di tutto il procedimento seguito, in quanto - pur non essendo stati ammessi tutti i preventivi giunti in ritardo - mentre rispetto a quello della ditta Pi. pervenuto all'amministratore il 06 agosto, era stato previsto che rimanesse agli atti del Condominio, analoga decisione non era stata presa per il preventivo consegnati alla stessa adunanza dal Sa.; era stato ammesso, invece, il preventivo della ditta Ra. il quale era giunto aperto, recava la data del 24 febbraio 1997 e non prevedeva tutte le voci del capitolato.

Aggiungevano gli attori che il contratto stipulato l'8 settembre 1997 conteneva clausole - relative ad esoneri di responsabilità e modalità di pagamento - che l'amministratore non era stato autorizzato a sottoscrivere e prevedeva la esecuzione di una rampa di scale di cui non si era mai parlato; che, infine, le spese per i lavori erano state poste a carico dei due lastrici in parti uguali nonostante la diversità degli interventi.

Per l'effetto con le conclusioni rassegnate in citazione gli attori chiedevano di dichiarare la nullità, o comunque di annullare, le delibere del 25 luglio, 28 luglio e 06 agosto; di condannare il Condominio convenuto alla restituzione in favore degli istanti delle somme versate in eccedenza, di dichiarare inopponibile nei loro confronti il contratto di appalto stipulato dal Condominio con la impresa Oc.; di dichiarare essi deducenti esenti da ogni responsabilità con riferimento ai lavori di che trattasi; di condannare il Condominio alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi con riferimento alle opere non deliberate in sede di assemblea e fatte oggetto di appalto.

Con comparsa depositata il 23 dicembre 1997 si costituiva il Condominio convenuto che in via preliminare eccepiva la inammissibilità della azione per decadenza del termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c. Aggiungeva che in data 12 dicembre 1997 l'assemblea dei condomini si era nuovamente riunita, aveva approvato il conto consuntivo dei lavori di straordinaria manutenzione ed aveva riconosciuto l'urgenza dei lavori eseguiti, opportunamente e vantaggiosamente, sul lastrico solare; che, di conseguenza, la domanda doveva ritenersi inammissibile anche ai sensi dell'art. 2377 ult. co. c.c. Nel merito deduceva che la mancata convocazione di alcuni condomini non avrebbe che potuto esser fatta valere da questi ultimi; che la impugnazione era del tutto pretestuosa e faceva seguito alla resistenza manifestata dagli attori alla esecuzione dei lavori; che questi ultimi rivestivano il carattere della urgenza in ragione dell'approssimarsi dell'autunno; che la stipula del contratto di appalto era stata rinviata al mese di settembre proprio per consentire il decorso del termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 cc; che le spese erano stata ripartite in parti uguali tra i due lastrici in quanto i medesimi avevano richiesto interventi analoghi.

Con separato atto di citazione notificato il 14 gennaio 1998 i ricorrenti convenivano nuovamente il medesimo Condominio impugnando la delibera adottata il 1.2 dicembre 1997 alla presenza di 10 condomini su 17 per complessivi 633,309 millesimi con riferimento alle questioni connesse con il primo punto all'ordine del giorno relativo ai lavori di manutenzione straordinaria al lastrico solare oggetto delle precedenti delibere. Come primo motivo deducevano la estensione delle nullità di cui alle precedenti delibere a tutti gli atti successivi. Quale secondo motivo, dopo aver dato atto che nel corso della detta assemblea i condomini di cui si era assunta la mancata convocazione avevano comunque approvato l'operato dell'amministratore, deducevano la inidoneità della dichiarazione resa non potendosi sanare né ratificare né convalidare un atto nullo e comunque la impossibilità per la assemblea in generale di ratificare l'operato dell'amministratore e di confermare la precedenti delibere in quanto sulla scorta dell'ordine del giorno era consentita la sola presa visione delle dichiarazioni rese dai condomini assenti. Con l'ultimo motivo, infine, impugnavano la delibera nella parte in cui era stato dato mandato all'amministratore di verificare tra tutti i condomini la possibilità di approvare le tabelle millesimali in vigore o quelle precedenti, attesa la incoerenza del deliberato, essendo evidente che, se vi erano tabelle in vigore, queste erano state approvate.

Con comparsa depositata il 10 marzo 1998 si costituiva il Condominio convenuto. Con riferimento al primo motivo di impugnazione contestava la invalidità delle precedenti delibere richiamando le argomentazioni già svolte nel precedente giudizio. Quanto al secondo motivo di opposizione ne contestava la fondatezza alla luce del disposto di cui all'art. 2377 c.c., applicabile anche alle assemblee condominiali, e la conseguente validità della ratifica o rinnovazione disposta dalla assemblea nella adunanza del 12 dicembre 1997, preclusiva dell'annullamento delle delibere impugnate. Quanto all'ultimo motivo evidenziava che era stata proprio la condomina Sc. a sostenere la erroneità delle tabelle approvate dalla assemblea e la esattezza di quelle precedenti. Per l'effetto chiedeva il rigetto della domanda con vittoria di spese.

Alla udienza del 12 ottobre 1998 le due cause venivano riunite. Di seguito dopo la trattazione ed istruzione alla udienza del 14 giugno 2007, fissata per la precisazione delle conclusioni, venivano riservate per la decisione con concessione dei termini per il deposito di conclusionali e repliche.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Deve premettersi in fatto, per quanto rilevante ai fini delle impugnazioni oggetto di giudizio, che con la delibera del 25 luglio 1997 i condomini della sola scala A) del Condominio convenuto approvavano la esecuzione di alcuni lavori straordinari al lastrico solare secondo il disciplinare redatto da tale ing. Sc.; con successiva delibera del 28 luglio 1998 i soli condomini della scala B emettevano analoga decisione; con la delibera del 06 agosto 1997 l'assemblea dell'intero condominio approvava, con riferimento a detti lavori, il preventivo di tale ditta Oc.; infine con delibera del 12 dicembre 1997 la assemblea approvava il conto consuntivo dei lavori; dava atto che erano pervenute le dichiarazioni di alcuni condomini di approvare tutte le decisione prese in passato cui non avevano partecipato; approvava l'operato dell'amministratore che aveva dato seguito ai lavori di manutenzione del lastrico, attesa la urgenza dei medesimi, e confermava la validità delle precedenti delibere. Nel corso della stessa adunanza, infine, dava mandato all'amministratore di verificare con tutti i condomini la possibilità di approvare le tabelle attualmente in vigore o quelle precedenti.

Ciascuna di dette statuizioni è stata oggetto di impugnazione da parte degli attori, sicché deve procedersi al loro esame.

Con il primo motivo gli attori deducono la nullità - chiedendo tuttavia nelle conclusioni l'accertamento di quest'ultima o comunque l'annullamento - delle delibere adottate il 25 luglio 1997, il 28 luglio 1997 ed il 06 agosto 1997 in ragione della omessa convocazione di alcun condomini, terzi rispetto ad essi deducenti.

In primo luogo deve subito premettersi che il vizio denunciato è causa di mero annullamento della delibera. Infatti, in conformità ai principi generali in materia di vizi degli atti, devono ritenersi mille le sole deliberazioni che sono prive degli elementi essenziali, ovvero abbiano un oggetto impossibile o illecito o esorbitante dalle attribuzioni dell'assemblea, in quanto provvedono su materie rispetto alle quali non è riconosciuto potere all'organo collegiale. Sono soltanto annullabili, invece, le delibere affette da vizi formali, cioè prese in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea. Tanto chiarito, deve preliminarmente rigettarsi la eccezione di inammissibilità della impugnazione sollevata dal Condominio convenuto. Invero sebbene la Cassazione in passato si sia orientata per ritenere che la sospensione dei termini nel periodo feriale sia applicabile ai soli termini processuali e, dunque, sia estranea al termine di decadenza di cui all'art. 1 137 c.c. avente natura sostanziale, ha successivamente, ma costantemente, affermato il diverso principio secondo cui - attesa la necessità di ricostruire il sistema normativo adeguando la lettura della disposizione di cui all'art. 1 della legge n. 742/1969 al principio costituzionale di effettività della tutela giurisdizionale - deve escludersi che la portata della nozione di "termini processuali" sia da limitare all'ambito del compimento degli atti successivi all'introduzione del processo, dovendo invece ricomprendere anche il ristretto termine iniziale entro il quale il processo deve essere introdotto, quando la proposizione della domanda costituisca l'unico rimedio per la tutela del diritto che si assume leso (cfr. tra le più recenti Cass. n. 22366/2007).

Ciononostante il motivo non appare comunque fondato. Invero, come già ritenuto in altri precedenti di questo ufficio, una volta qualificato il vizio denunciato come di mera annullabilità, deve evidenziarsi, in ragione del disposto di cui all'art. 1441 c.c. che trova applicazione relativamente a tutti gli atti negoziali, che la legittimazione a domandare l'annullamento spetta solo alla parte ne cui interesse lo stesso è stabilito dalla legge. L'applicazione dei principi in materia di mera annullabilità ai negozi plurilaterali comporta che ciascuna delle parti è legittimata ad impugnare il negozio solo per gli effetti che la riguardano. Ne consegue che gli attori non avevano alcuna legittimazione ad impugnare le dette delibera per un presunto vizio di convocazione di altri condomini. Per di più, deve rilevarsi che, affinché un condomino possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all'assemblea condominiale, nonché validamente rappresentato nella medesima da altro comproprietario della stessa unità immobiliare, o da componente del suo nucleo familiare, non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato - nella ricorrenza di circostanze presuntive affidate alla valutazione di merito - che dell'avviso siano comunque stati resi edotti tutti i legittimati. Nel caso di specie questa prova risulta ritualmente acquisita dalla volontà espressa da tutti i legittimati nella successiva delibera del 12 dicembre, tramite la presenza in assemblea o tramite dichiarazioni rese all'amministratore, di ratificare quanto approvato nelle precedenti adunanze.

Con il secondo motivo di impugnazione, relativo alla sola delibera del 25 luglio 1997, gli attori deducono che la delibera sarebbe nulla nella parte in cui sarebbe stata adottata a seguito di una scissione dei condomini delle due scale ed in quanto verterebbe su oggetto estraneo all'odg atteso che l'assemblea, convocata per la sola nomina di un tecnico per la redazione del capitolato, aveva in realtà approvato un capitolato già predisposto da tale ing. Sc. La prima doglianza trova smentita nel disposto di cui all'art. 1123 c.c. Invero, anche nella unicità del condominio, ove siano presenti, come nel caso di specie, più lastrici solari destinati a servire una parte dell'intero fabbricato le spese relative sono a carico del gruppo dei condomini che ne tre utilità; da ciò consegue che la delibera relativa non può che essere legittimamente adottata da questi ultimi. Nel caso di specie, poi, gli stessi attori nell'atto di citazione hanno fatto riferimento ad una utilità separata dei due lastrici sicché non vi è motivo per disattendere la norma in esame. La domanda, pertanto, si rileva sotto tale profilo inammissibile.

Quanto al secondo motivo di doglianza, preliminarmente occorre rilevare che la necessità che i condomini siano messi al corrente delle questioni da trattare in assemblea discende dal disposto di cui all'art. 1105 3° co. applicabile al caso di specie in virtù del richiamo di cui all'art. 1 139 c.c. Ciò detto, è pur vero che ai fini della validità della delibera non è necessaria una analitica e minuziosa elencazione degli argomenti da trattare e dei possibili sviluppi della discussione in ordine ai vari punti, occorrendo, più semplicemente, che siano resi noti ai condomini i termini delle varie questioni da affrontare; ciononostante deve darsi atto agli attori che, rispetto alla nomina di un professionista che individui in apposito capitolato le opere ad eseguirsi, la delibera di approvazione di un capitolato già predisposto ha contenuto del tutto difforme comportando già di per sé la decisione in ordine ai lavori che, invece era presumibile - sulla scorta dell'ordine del giorno - sarebbe stata - riservata ad una successiva adunanza.

Sotto tale profilo, pertanto, il vizio dedotto dagli attori torva riscontro in atti, sebbene il medesimo comporti la mera annullabilità della delibera. Infatti, oltre a quanto già esposto, deve altresì rammentarsi che in materia di comunione gli artt. 1105 comma 3 e 1 109 c.c. prevedono che, per la validità delle deliberazioni, tutti i partecipanti devono essere stati preventivamente informati del relativo oggetto. L'art. 1109 cc. contempla, nel caso in cui non sia stata osservata la disposizione del terzo comma dell'art. 1105 cit. il potere di ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente di impugnare le deliberazioni nel termine di decadenza di trenta giorni. La statuizione di detto termine porta ad escludere che, in tema di comunione, il difetto di informazione configuri una causa di nullità. Non vi sono ragioni, pertanto, per ritenere che la stessa fattispecie in tema di condominio dia luogo ad un vizio più grave, soprattutto ove si consideri il rinvio recettizio alle dette norme di cui all'art. 1 139 c.c.

La fondatezza del vizio in esame rende superfluo Tesarne delle ulteriori doglianze degli attori che, comunque, attengono al merito delle decisioni assunte.

Con riferimento alla delibera adottata dai soli condomini della scala B in data 28 luglio 1998 gli attori ne hanno dedotto, oltre alla invalidità derivata, anche la invalidità per mancanza del quorum. Deducono sul punto che erano presenti cinque condomini su otto ma che la partecipazione del Vi. era illegittima in quanto il medesimo non era condomino e quella del Pe. era inficiata dal fatto che il medesimo aveva delegato l'amministratore nonostante il divieto di cui all'art. 32. Invero, anche d'etto motivo di impugnazione appare fondato. In primo luogo la delibera risente del medesimo vizio di quella precedente; in secondo luogo, pure prescindendo dal voto del Vi., che comunque è stato ratificato dai soggetti - effettivamente legittimati, è certa la violazione dell'art. 32 del regolamento.

Ugualmente fondato è, infine, il motivo di impugnazione relativo alla delibera del 06 agosto 1997 in quanto il Condominio convenuto, a fronte della espressa eccezione, non ha provato la tempestiva convocazione della De.Bi.Ed.Sy. srl. Anche in detto caso, pertanto, restano superate le ulteriori doglianze.

Invero, nonostante la invalidità delle delibere il Condominio convenuto ha eccepito che non potrebbe provvedersi al relativo accertamento in quanto i vizi dai quali le medesime risultavano affette sarebbero stati sanati con la successiva delibera adottata dal Condominio convenuto in data 12 dicembre 1997 nella quale la assemblea aveva ratificato i lavori eseguiti dando atto della urgenza ed utilità dei medesimi.

Sul punto, diversamente da quanto sostengono gli attori deve trovare applicazione il principio costantemente affermato dalla giurisprudenza delle Cassazione secondo cui la disposizione dell'art. 2377 cc, nella parte in cui prevede che l'annullamento della deliberazione non può essere pronunciato se la deliberazione impugnata sia stata sostituita da altra presa in conformità della legge e dell'atto costitutivo, benché dettata con riferimento alle società per azioni, ha carattere generale ed è, pertanto, applicabile alle assemblee dei condomini di edifici. Ne consegue che, l'assemblea dei condomini, regolarmente riconvocata, può deliberare sugli stessi argomenti di una precedente deliberazione invalida, ponendo in essere, pur senza l'adozione di formule "ad hoc", un atto sostitutivo di quello invalido e può altresì stabilirne liberamente gli effetti nel tempo fino alla completa retroattività (cfr. Cass. 3159/1993).

Nel caso di specie, tuttavia, gli attori hanno impugnato anche la delibera del 12 dicembre 1997 deducendo la nullità della medesima non soltanto per vizi derivati - ma anche per vizi propri. Va da sé, pertanto, che la verifica in ordine alla idoneità della detta a ratificare le precedenti decisione viziate non può prescindere dall'esame dei motivi di impugnazione sollevati con riferimento alla stessa. Gli attori hanno dedotto che, sulla scorta di quanto inserito ancora una volta all'ordine del giorno, l'assemblea avrebbe dovuto limitarsi a prendere atto delle stesse senza poter esprimere alcuna volontà di ratifica. L'argomento appare condivisibile alla luce di quanto già affermato in ordine ai criteri in base ai quali deve valutarsi la completezza dell'ordine del giorno. E' evidente, infatti, che il riferimento alla "presa visione" delle dichiarazione rese dai condomini asseritamene pretermessi non poteva che essere inteso come finalizzato ad acquisire l'assenso di questi ultimi al pregresso operato e la conseguente ratifica delle precedenti delibere sotto detto limitato profilo. Il Condominio, invece, in detta adunanza ha ratificato le decisioni prese in quelle precedenti, sotto ogni aspetto, decretando la utilità ed urgenza delle opere eseguite senza che la questione fosse stata messa all'ordine del giorno. Il contenuto, di quest'ultimo, infatti, se rendeva edotti i condomini che nel corso della assemblea si sarebbe eventualmente potuto acquisire il consenso di quelli di loro eventualmente pretermessi non consentiva certamente di prevedere la possibilità che l'assemblea fosse chiamata nuovamente ad esprimere integrale ratifica di quanto eseguito. Deve concludersi, pertanto, che la delibera di ratifica del 12 dicembre è, a propria volta annullabile in quanto vertente su oggetto non compreso nell'ordine del giorno.

Appare, invece, infondata l'ultima censura mossa alla delibera del 12 dicembre nella: parte in cui incaricava l'amministratore di verificare con tutti i condomini la possibilità di approvare le tabelle millesimali in vigore o quelle precedenti; non può che rilevarsi, infatti, che la statuizione non ha alcuna portata negoziale rispetto alla quale rapportarsi in termini di validità o meno della stessa. Del resto, al di là della formulazione imprecisa, la decisione rivela inequivocabilmente il legittimo intento della assemblea di incaricare l'amministratore di verificare, in ragione delle perplessità dimostrate da alcuni condomini in ordine alla millesimazione dello stabile, la posizione di ciascuno di essi.

All'annullamento delle suddette delibere consegue la inopponibilità agli attori di tutti gli atti derivati, ivi compreso il contratto di appalto stipulato con la ditta Oc.

Deve aggiungersi che con l'atto di citazione notificato il 07 ottobre 1997 gli attori denunciavano altresì che il contratto di appalto conteneva clausole che l'amministratore non era stato autorizzato a firmare e lavori mai deliberati e che il costo degli interventi sui due lastrici era stato ripartito in parti uguali per ciascuno di essi nonostante la diversità quantitativa e qualitativa dei medesimi, sicché si chiedeva accertamento sul punto. Chiedevano, pertanto, la condanna del Condominio convenuto alla rimozione delle opere mai sottoposte al vaglio della assemblea e la restituzione di quanto pagato in eccedenza.

Con riferimento al primo profilo risulta in fatto che l'amministratore nello stipulare il contratto di appalto con la ditta Oc. la incaricava, altresì, della realizzazione di una scala estranea al capitolato d'appalto approvato dalla assemblea. Per altro, poiché la delibera di ratifica del 12 dicembre è a propria volta viziata non può che concludersi per la assoluta nullità dell'atto, comunque imputabile al Condominio convenuto. Ciononostante la domanda di rimozione non può essere accolta non risultando in alcun modo dedotto l'interesse sotteso alle medesima sotto il profilo del rapporto di utilità tra la lesione del diritto ed il provvedimento di tutela che viene domandato.

Quanto alla domanda di condanna del Condominio a ripetere quanto pagato in eccedenza, deve rilevarsi come la medesima è stata prospettata dagli attori limitatamente alla sola ripartizione delle spese relative ai due lastrici in parti uguali tra questi ultimi anziché in ragione della diversa consistenza dei lavori. In ogni caso, non può non rilevarsi che gli attori non hanno nemmeno dedotto quali siano state le somme versate, né il difetto di allegazione può ritenersi sanato in ragione della produzione documentale che attiene, invece, alla successiva fase istruttoria attraverso la quale non può rimediarsi alla mancata tempestiva deduzione degli elementi costitutivi della pretesa sicché la domanda non può comunque trovare accoglimento. Deve aggiungersi, per altro, che la asserita diversa consistenza delle opere eseguite non risulta in alcun modo provata né a tanto si sarebbe potuto ovviare con un accertamento giudiziale attesa l'evidente valore esplorativo della istanza.

Le spese del giudizio seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Definitivamente decidendo sulle domande proposte da Sc.An., Sa.Gi., Lo.An., De.Bi.Ed.Sy. srl ne confronti di Condominio via (omissis) Noicattaro (BA) con atti di citazione notificati il 07 ottobre 1997 ed il 14 gennaio 1998 cosi provvede: accoglie la domanda per quanto di ragione e, per l'effetto annulla le delibere adottate il 25 luglio 1997, 28 luglio 1997, il 06 agosto 1997 ed il 12 dicembre 1997;

dichiara inopponibile agli attori, nei confronti del Condominio, il contratto di appalto stipulato con la ditta Oc. in esecuzione delle medesime rigetta ogni ulteriore domanda condanna il Condominio convenuto a rifondere agli attori la metà delle spese del giudizio che, già compensate per la ulteriore metà, si liquidano in complessivi Euro 6256,10 Euro 556,10 spese, Euro 3200,00 per diritti, Euro 2500,00 per onorario) oltre Iva, Cap e rimborso forfetario spese generali come per legge.

Così deciso in Bari il 17 dicembre 2007.

Depositata in Segreteria il 17 gennaio 2008.

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