E' consentita la costruzione della piscina nel condominio se il regolamento prevede il giardino

La costruzione della piscina in oggetto non costituisce violazione dell'articolo 6 del regolamento del condominio che statuisce che il terreno non occupato dalla costruzione civile dovra' essere tenuto a giardino. E' assolutamente vietato anche in via provvisoria la costruzione, in qualsiasi materiale, di pollai, conigliere e simili visibili dal passaggio comune". In astratto la definizione di giardino non contempla la piscina, mentre prevede, in alcune varianti, fontane, cascate e specchi d'acqua, ma la questione non e' nominalistica occorrendo - ai fini della adeguatezza della motivazione - la verifica in concreto delle caratteristiche specifiche del manufatto e del contesto in cui si inserisce, senza trascurare, peraltro, che la previsione regolamentare di "mantenere a giardino" il terreno non edificato e' specificata, in via esemplificativa, con il divieto di costruire ricoveri per animali da cortile, e cioe' manufatti che per definizione non rientrano nel concetto di giardino.

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 30 aprile 2015, n. 8822



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BUCCIANTE Ettore - Presidente

Dott. MIGLIUCCI Emilio - Consigliere

Dott. D'ASCOLA Pasquale - Consigliere

Dott. PICARONI Elisa - rel. Consigliere

Dott. SCALISI Antonino - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 19067/2009 proposto da:

(OMISSIS) SAS (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

e contro

EREDI (OMISSIS) COLLETTIVAMENTE E IMPERSONALMENTE;

- intimati -

avverso la sentenza n. 986/2008 della CORTE D'APPELLO di GENOVA, depositata il 08/08/2008;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/02/2015 dal Consigliere Dott. ELISA PICARONI;

udito l'Avvocato (OMISSIS), difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito l'Avvocato (OMISSIS), difensore della resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha concluso per l'accoglimento del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1. - E' impugnata la sentenza della Corte d'appello di Genova, depositata l'8 agosto 2009 e notificata il 20 luglio 2009, che, in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Sanremo, ha dichiarato illegittima l'edificazione della piscina sul lotto n. 5 del Condominio di (OMISSIS), di proprieta' di (OMISSIS) s.a.s..

1.1. - Nel 1999 i coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) avevano agito in qualita' di comproprietari dell'immobile sito in (OMISSIS), compreso nel Condominio omonimo, deducendo che (OMISSIS), gia' proprietario dei lotti n. 4 e n. 5 della lottizzazione, aveva realizzato una piscina con spogliatoio e sauna - divenuta pertinenza di un immobile destinato ad utilizzazione alberghiera e poi conferita, insieme a quello, alla (OMISSIS) s.a.s. - in violazione del regolamento edilizio allegato all'atto costitutivo del Condominio in data 15 ottobre 1952.

Gli attori avevano chiesto che fosse accertata l'illegittimita' della costruzione, con inibizione dell'utilizzo della piscina come pertinenza dell'albergo; in subordine, che fosse ordinata la cessazione delle immissioni di rumore provenienti dalla piscina, con condanna della societa' alberghiera all'apposizione di barriere fonoassorbenti e al risarcimento del danno.

La societa' convenuta aveva contestato la fondatezza delle domande.

1.2. - Il Tribunale aveva rigettato le domande, rilevando tra l'altro la tardivita' della domanda di riduzione in pristino.

Secondo il giudice di primo grado, il regolamento condominiale prevedeva a carico dei proprietari dei lotti una servitu' reciproca di non edificare, oltre che un obbligo di manutenzione del terreno sul quale non si poteva edificare, ed essendo decorsi oltre venti anni dalla costruzione della piscina, la servitu' si era estinta.

2. - La Corte d'appello accoglieva in parte il gravame proposto dai sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS), sul duplice rilievo che la disposizione regolamentare configurasse un'obbligazione propter rem - come tale non soggetta a prescrizione - e non una servitu', e che la realizzazione della piscina non fosse in alcun modo riconducibile alla previsione di mantenere il terreno a giardino, da intendersi come destinazione a relax, passeggio, coltivazione di piante ornamentali e fiorifere.

2.1. - Erano rigettati gli altri motivi di gravame, riguardanti l'inibitoria dell'uso della piscina, la cessazione delle immissioni di rumore e il risarcimento del danno.

3. - Per la cassazione della sentenza d'appello ha proposto ricorso (OMISSIS), sulla base di cinque motivi.

Resiste con controricorso (OMISSIS), in proprio e in qualita' di erede di (OMISSIS).

La parte ricorrente ha depositato memoria in prossimita' dell'udienza.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. - Preliminarmente si deve dichiarare l'inammissibilita' del controricorso, eccepita dalla ricorrente, per tardivita' (la notifica del ricorso e' avvenuta in data 17 luglio 2009, la notifica del controricorso in data 31 luglio 2012).

1.1. - Il ricorso e' fondato in riferimento al primo motivo, con assorbimento dei rimanenti.

2. - Con il primo motivo e' dedotto vizio di motivazione, in relazione al fatto decisivo e controverso che la realizzazione della piscina costituisca violazione del regolamento condominiale.

2.1. - La societa' ricorrente contesta, sotto il profilo della insufficienza e contraddittorieta', la motivazione con cui la Corte distrettuale ha escluso che nella previsione regolamentare di mantenimento del terreno a giardino - da intendersi, secondo la stessa Corte, come destinazione del terreno al relax o passeggio - possa rientrare la costruzione di una piscina di modeste dimensioni, che e' sicuramente finalizzata al relax e costituisce un accessorio del giardino, al pari di una fontana, di un gazebo, di attrezzature per giochi di bambini.

2.2. - La doglianza e' fondata.

La motivazione della sentenza impugnata e' carente sotto il profilo della ricostruzione della fattispecie concreta, e cio' rende priva di giustificazione l'affermazione secondo cui la costruzione della piscina in oggetto costituisce violazione dell'articolo 6 del regolamento del condominio delle proprieta' situate in (OMISSIS).

2.2.1. - La disposizione regolamentare, risalente al 1952, prevede testualmente "il terreno non occupato dalla costruzione civile dovra' essere tenuto a giardino. E' assolutamente vietato anche in via provvisoria la costruzione, in qualsiasi materiale, di pollai, conigliere e simili visibili dal passaggio comune".

La Corte d'appello, dopo aver affermato che, per il suo contenuto di facere, la previsione costituisce obbligazione propter rem a carico dei proprietari dei lotti e non servitu' reciproca, ha ritenuto che l'estraneita' della piscina al concetto di giardino, "inteso come terreno destinato a relax o passeggio, coltivato a piante ornamentali e fiorifere", senza ulteriori precisazioni.

2.2.2. - E' vero che in astratto la definizione di giardino non contempla la piscina, mentre prevede, in alcune varianti, fontane, cascate e specchi d'acqua, ma la questione non e' nominalistica occorrendo - ai fini della adeguatezza della motivazione - la verifica in concreto delle caratteristiche specifiche del manufatto e del contesto in cui si inserisce, senza trascurare, peraltro, che la previsione regolamentare di "mantenere a giardino" il terreno non edificato e' specificata, in via esemplificativa, con il divieto di costruire ricoveri per animali da cortile, e cioe' manufatti che per definizione non rientrano nel concetto di giardino.

Diversamente, dalla lettura della sentenza non si comprende quali siano le dimensioni dell'impianto, ne' come lo stesso si inserisca nel contesto delle costruzioni e dei giardini presenti nell'area corrispondente alla lottizzazione, con la conseguenza che rimane priva di supporto l'affermazione della non riconducibilita' della piscina alla previsione regolamentare.

2.2.3. - Il limite motivazionale appena rilevato, riguardante la ricostruzione in fatto, risulta logicamente antecedente alle questioni concernenti la qualificazione giuridica della previsione regolamentare, prospettate negli altri motivi di ricorso, di seguito sintetizzati, i quali rimangono pertanto assorbiti e come tali impregiudicati.

3. - Con il secondo motivo e' dedotta violazione e falsa applicazione dell'articolo 1027 c.c. e ss., articolo 1117 c.c. e ss., nonche' vizio di motivazione in riferimento alla qualificazione come obbligazione propter rem della previsione contenuta nell'articolo 6 del regolamento condominiale.

4. - Con il terzo motivo e' dedotta violazione e falsa applicazione dell'articolo 1362 c.c. e ss..

Si contesta l'interpretazione della clausola del regolamento, che la Corte d'appello avrebbe esaminato isolatamente, in base al dato letterale, senza ricercare la comune intenzione dei contraenti, ne' considerare il comportamento successivamente tenuto. La ratio della previsioni regolamentare risiedeva nella garanzia dell'ordinato e decoroso sviluppo edilizio della zona oggetto di lottizzazione.

5. - Con il quarto motivo e' dedotta violazione e falsa applicazione degli articoli 2934 e 2946 c.c..

Si contesta l'affermazione della Corte d'appello circa la imprescrittibilita' delle obbligazioni propter rem.

6. - Con il quinto motivo e' dedotto vizio di motivazione circa il fatto, rappresentato dalla difesa della societa' appellata, che l'eventuale illegittimita' della piscina doveva essere circoscritta alla porzione realizzata sull'area destinata a giardino, tenuto conto che sulla restante area la societa' avrebbe potuto erigere una costruzione a piu' piani.

7. - All'accoglimento del primo motivo di ricorso, che assorbe come gia' detto i rimanenti, segue la cassazione della sentenza impugnata con rinvio, per un nuovo esame, al giudice individuato come in dispositivo, il quale provvedera' anche a regolare le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo, assorbiti i rimanenti, cassa e rinvia ad altra sezione della Corte d'appello di Genova, anche per le spese del presente giudizio.
 

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