E' illecita la trasformazione del tetto condominiale in lastrico solare da parte del proprietario dell'ultimo piano di un edificio

Qualora il proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita non potendo essere invocato l'art. 1102 cod. civ. poiché non si è in presenza di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensì all'appropriazione di una parte di questa che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri; né assume rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita continui a svolgere una funzione di copertura dell'immobile. (Corte di Cassazione Sezione 2 Civile
Sentenza del 5 giugno 2008, n. 149509



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Corte di Cassazione Sezione 2 Civile
Sentenza del 5 giugno 2008, n. 14950
Integrale

Data Udienza: 24/04/2008

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COMUNIONE DEI DIRITTI REALI - CONDOMINIO NEGLI EDIFICI - INNOVAZIONI - SU PARTI COMUNI DELL'EDIFICIO - IN GENERE - Tetto condominiale - Trasformazione del tetto, da parte del condomino dell'ultimo piano, in terrazza ad uso esclusivo - Liceità - Esclusione - Appropriazione di una parte del bene comune - Conseguenze.
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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CORONA Rafaele - Presidente

Dott. COLARUSSO Vincenzo - Consigliere

Dott. TRIOLA Roberto Michele - Consigliere

Dott. MALPICA Emilio - rel. Consigliere

Dott. MAZZACANE Vincenzo - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

NO. GI., elettivamente domiciliata in ROMA PIAZZA DI PRISCILLA 4, presso lo studio dell'avvocato COEN STEFANO, che la difende unitamente all'avvocato RUGGERI MARIO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

GE. AN., MO. MA., DE. FU. OL.;

- intimate -

avverso la sentenza n. 959/03 della Corte d'Appello di FIRENZE, depositata il 28/05/03;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/04/08 dal Consigliere Dott. MALPICA Emilio;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MARINELLI Vincenzo, che ha concluso per l'accoglimento del ricorso per quanto di ragione.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ge. Ro. An., Mo. Ma. in Br. e Del Fu. Do. Ol., condomine proprietarie di appartamenti in uno stabile sito in (OMESSO), convennero innanzi al tribunale di detta citta' No. Gi. e To. Ma., proprietari dell'appartamento sito all'ultimo piano, perche' venissero condannati a ripristinare lo stato dei luoghi, da essi modificato nell'esecuzione di lavori nel proprio appartamento, e consistiti:

a) nell'occupazione di una parte del tetto condominiale, entro il quale avevano ricavato una terrazza a tasca di proprio uso esclusivo; b) nell'ampliamento di un preesistente abbaino, attiguo a detta terrazza;

c) nell'eliminazione di una servitu', spettante, ai condomini, per l'accesso al tetto mediante una botola e scala a pioli site nell'appartamento di proprieta' No. - To.. Chiesero, inoltre, l'aggiornamento delle tabelle millesimali in dipendenza dell'accresciuta estensione dell'appartamento dei convenuti, il risarcimento dei danni conseguenti, nonche', la De. Fu., il risarcimento dei danni subiti al soffitto e alle pareti dei suoi due appartamenti inferiori.

I convenuti, contestando la domanda, affermarono che le modifiche alla copertura dell'edificio non ne alteravano la funzione e che la servitu' di accesso al tetto non era stata soppressa, ma, anzi, resa piu' agevole, in quanto, all'interno del loro appartamento, avevano ricavato un soppalco, con comoda scala in muratura, da cui si poteva uscire sul tetto senza alcun problema.

Disposta consulenza tecnica, il Tribunale di Firenze, con sentenza del 16.6.2001, condanno' i convenuti a ripristinare lo stato antecedente del tetto e la servitu' di accesso al medesimo, a risarcire i danni in favore dei condomini, quantificati in lire 5.000.000, e quelli subiti dalla De. Fu. ai suoi due appartamenti, quantificati, rispettivamente, in lire 3.910.120, ed in lire 1.672.460; condanno' inoltre, i convenuti a fare approntare a proprie spese le nuove tabelle millesimali ed al pagamento delle spese processuali.

Avverso la sentenza propose appello la No., chiedendone la riforma su tutti i punti; le convenute chiesero la reiezione del gravame.

All'esito del giudizio, la corte di Firenze, con sentenza 28.3.2003, in parziale accoglimento dell'appello, esclude dall'ordine di ripristino dello stato dei luoghi la scala oggetto del diritto di servitu' di accesso al tetto da parte dei condomini, escluse l'obbligo di rifacimento delle tabelle millesimali, perche' reso vano dall'ordine di ripristino dello stato dei luoghi, ridusse a lire 1.300.000, oltre accessori il risarcimento del danno dovuto a De. Fu. Do. Ol., rigetto' le altre richieste delle attrici accolte in primo grado, e pose per tre quarti a carico della No. e per un quarto a carico delle appellate le spese di consulenza tecnica d'ufficio, condannando l'appellante nella stessa misura di 3/4 alla rifusione delle spese di entrambi i gradi del giudizio.

A fondamento della decisione, per quanto ancora rileva in questa seder, la corte territoriale osservo' che era illogica e pretestuosa la tesi dell'appellante secondo cui le opere da lei eseguite sul tetto sarebbero state consentite dal disposto dell'articolo 1102 c.c., perche' non risultava alterata, ne' ridotta, la funzione di protezione dell'edificio dagli agenti atmosferici. Nella specie, l'appellante non aveva modificato una parte del tetto, bensi' se ne era appropriata in via esclusiva facendola diventare parte integrante della sua casa, sicche' l'opera esulava dall'ambito dell'ari 1102 c.c.. Contesto' che fosse pertinente in causa la giurisprudenza invocata dall'appellante che consente al proprietario dell'ultimo piano di cambiare in terrazza il tetto, in quanto essa presuppone che il tetto sia di proprieta' esclusiva.

Avverso la sentenza, ha proposto ricorso per cassazione No. Gi., affidato a due motivi; non hanno svolto difese in questa sede le intimate.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente denuncia violazione dell'articolo 1102 c.c.; assume che la citata norma autorizza ciascun partecipante a servirsi della cosa comune purche' non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso; tale norma consente anche al condomino di trarre una utilita' maggiore o piu' intensa dalla cosa, purche' vengano rispettate le in indicate condizioni. Nella specie la destinazione non era stata alterata, essendo rimasta invariata la funzione primaria del bene di proteggere l'edificio dagli agenti atmosferici; quanto al "pari uso, la ricorrente invoca i principi affermati nella sentenza di questa corte n. 8808/2003, secondo cui la nozione di pari uso non va intesa nel senso di "uso identico e contemporaneo", bensi' nella possibilita' che l'uso piu' intenso sia compatibile con i diritti che e' presumibile gli altri intendano esercitare, sicche' il limite al godimento di ciascun condomino e' dato dagli interessi altrui. Nel caso in esame l'unico bene suscettibile di "pari uso" era rappresentato dal complesso di beni (scala e abbaino) tramite i quali era consentito l'accesso al tetto, al solo scopo di eseguire le riparazioni che si fossero rese necessarie, uso che non era in alcun modo precluso. Nessun altra possibile utilizzazione del tetto era ipotizzabile per gli altri condomini, per i quali non poteva rivestire altra utilita' che quella di fungere da copertura del fabbricato. Ne' era pertinente, nella specie, far ricorso alla distinzione tra "modifica" che darebbe consentita, e "innovazione" che sarebbe preclusa, in quanto le opere realizzate non potevano qualificarsi come innovazione, non avendo mutato la destinazione del bene ne' la sua funzione.

Il motivo e' destituito di fondamento. Le argomentazioni difensive della ricorrente sembrano non cogliere la reale portata del disposto dell'articolo 1102 c.c., e la assoluta estraneita' della fattispecie in esame all'ambito normativo indicato. Nel caso di specie non puo' parlarsi di "uso piu' intenso del bene" perche' anche una tale utilizzazione (certamente consentita a determinate condizioni) presuppone che il bene rimanga nel godimento comune e sia suscettibile, potenzialmente, di un uso per gli altri condomini; nel caso in esame, invece, si e' in presenza di una vera e completa appropriazione di una parte del bene comune, che viene definitivamente sottratta ad ogni possibile futuro godimento o utilizzazione da parte degli altri. E' del tutto ininfluente la considerazione che non e' variata la funzione di "copertura" cui assolverebbe anche la parte di tetto sostituita con la terrazza a tasca, perche' non e' affatto vero che detta utilizzazione sia l'unica possibile, non potendosi escludere in ipotesi utilizzazioni future, quali l'appoggio di antenne, o di pannelli solari, o altre possibili e oggi inimmaginabile utilita'.

Con il secondo motivo la ricorrente denuncia violazione dell'articolo 1127 c.c., perche' detta norma consente al proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale di elevare senza l'autorizzazione dei condomini "nuovi piani o nuove fabbriche" a condizione che l'opera non pregiudichi la statica dell'edificio o il suo l'aspetto architettonico. Nella specie nessuna di dette condizioni risultava compromessa. La corte, con erronea motivazione, avrebbe escluso tale diritto affermando spettare esclusivamente al proprietario dell'ultimo piano che sia anche esclusivo proprietario della terrazza, mentre la disposizione ha a suo presupposto proprio la condominialita' del bene oggetto dell'intervento. Osserva, in merito alle contrarie decisioni di questa corte, che l'articolo 1127 c.c., non si e' limitato a prevedere la costruzione di "nuovi piani" ma contempla espressamente anche la realizzazione di "nuove fabbriche", termine che si adatta perfettamente a qualsiasi intervento edilizio realizzato sul tetto, che il nuovo piano di calpestio della terrazza costituisce necessariamente per il titolare del diritto di cui all'articolo 1127 c.c., un nuovo piano, e che non si comprende perche' dovrebbe essere consentita la costruzione di un nuovo piano e dall'altro sarebbe illegittima la costruzione di un a terrazza a tasca che incide ancor meno sul profilo architettonico dell'edificio.

Anche il secondo motivo non ha fondamento.

Va premesso che e' del tutto ininfluente l'erronea affermazione della corte territoriale, che ha posto la esistenza del diritto esclusivo di proprieta' sul lastrico solare come condizione necessaria per l'esercizio della facolta' di sopraelevazione ex articolo 1127 c.c.; nella specie, infatti, risulta comunque corretta la statuizione che ha escluso la ricorrenza delle condizioni di cui all'articolo 1127 c.c., per la sopraelevazione. Va invero rimarcato che - come si evince dall'u.c., della norma in discorso - la sopraelevazione presuppone, comunque, che chi la realizza ricostruisca "il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini aveva il diritto di usare"; in sostanza nell'ipotesi di sopraelevazione si sostituisce il diritto dei condomini sulla superficie terminale - sia essa tetto o lastrico solare - su un identico bene, posto ad una quota superiore. Nel caso in esame, invece, tale condizione non risulta sussistere, perche' la ricorrente, per realizzare la propria "fabbrica" si e' appropriata di una porzione di tetto comune sostituendola con una superficie avente funzione di lastrico solare, di esclusiva pertinenza di lei (o quanto meno in godimento esclusivo).

Deve, quindi, concludersi per il rigetto del ricorso.

Nulla per le spese, non avendo la controparte svolto difese in questa sede.

P.Q.M.

La corte rigetta il ricorso.


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