E’ illegittima l’apertura di un varco nel muro perimetrale del fabbricato condominiale, praticata dal comproprietario per consentire il passaggio tra un locale di sua proprietà esclusiva situato all’interno dell'edificio a un immobile di sua propriet

In tema di uso della cosa comune, è illegittima l'apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale dal comproprietario per mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva ubicato nel medesimo fabbricato con altro immobile pure di sua proprietà estraneo al condominio; infatti, tale utilizzazione, comportando la cessione a favore di soggetti estranei al condominio del godimento di un bene comune, ne altera la destinazione, giacchè in tal modo viene imposto un peso sul muro perimetrale che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i partecipanti al condominio. (Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza del 19 aprile 2006, n. 9036)



- Leggi la sentenza integrale -

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

Gi.Ca., elettivamente domiciliato in Ro. Pi.Cl. (...), presso lo studio dell'avvocato An.Lo.Bi., difeso dall'avvocato Fr.Pa., giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

Condominio via F.Ap. (...) Mi., in persona del suo Amm.re pro tempore;

- intimato -

avverso la sentenza n. 2593/01 della Corte d'Appello di Milano, depositata il 26/10/01;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 31/01/05 dal Consigliere Dott. Francesca TROMBETTA;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Renato FINOCCHI GHERSI, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 7.4.1994 il condominio di via Fe.Ap. (...) in Mi. convenne in giudizio davanti al Tribunale dell'omonima città Ca.Gi. deducendo: che il medesimo, quale condominio proprietario di un box, contrassegnato con il n° 9, e della retrostante area pertinenziale, aveva realizzato, senza il necessario consenso di tutti i condomini, l'apertura di una porta nel muro perimetrale del condominio, delimitante la predetta area pertinenziale in modo da metterla in comunicazione con un'altra unità immobiliare di sua proprietà, sita nell'adiacente e diverso condominio di via So. (...), ponendo cosi in essere la precondizione per la costituzione di una servitù di passaggio, alterando la destinazione del bene comune.

Chiedeva, pertanto, che fosse accertata e dichiarata l'illegittimità dell'opera con condanna al ripristino della situazione anteriore.

Il convenuto, costituitosi, contestava la domanda, affermando:

che l'apertura era stata realizzata in corrispondenza della sua proprietà esclusiva; dava accesso ad un'area di pertinenza esclusiva del medesimo e sarebbe servita da via di fuga dalla sua carrozzeria, ubicata nell'adiacente condominio di via So. (...), così come sollecitata dai Vigili del Fuoco.

Chiedeva, pertanto, il rigetto della domanda.

Il Tribunale, con sentenza 7.6.1999 accoglieva la domanda del condominio ordinando il ripristino della situazione antecedente.

Su impugnazione del Gi., la Corte di appello di Milano, con sentenza 26.X.2001, respingeva l'appello.

Afferma la corte d'appello che costituisce uso abnorme del muro perimetrale l'apertura, da parte di un condomino, di un varco che consenta la comunicazione tra l'immobile di sua proprietà ed altra unità immobiliare, sempre di proprietà del medesimo, sita in un diverso edificio condominiale determinando il collegamento tra tali unità immobiliari la creazione di una servitù e ciò anche se, come nella specie, l'apertura nel muro condominiale non consenta di mettere in comunicazione immediatamente le due unità immobiliari, essendo i due edifici condominiali separati da una area di pertinenza del condomino; e ciò anche se questi ha assunto di aver ricavato una seconda apertura nel fabbricato del condominio attiguo dove è sita la sua autofficina al fine di assicurare da essa una via di fuga, così come imposto dai Vigili del Fuoco.

Anche in tale situazione, ribadisce la corte d'appello, la ratio del divieto di aprire il varco nel muro perimetrale si basa sulla necessità di impedire l'asservimento del muro dell'attiguo condominio attraverso il passaggio dall'uno all'altro immobile, restando estranei al rapporto condominiale, i motivi che hanno determinato il condomino a realizzare l'opera.

Avverso tale sentenza ricorre in Cassazione il Gi.

Nessuna attività difensiva ha svolto la controparte.

Motivi della decisione

Deduce il ricorrente a motivo di impugnazione l'illegittimità della sentenza per violazione e falsa applicazione dell'art. 1102 c. civ.

- per avere la corte d'appello erroneamente ritenuto che l'apertura praticata dal Gi. nel muro perimetrale dell'edificio condominiale, in corrispondenza del box n° 9 di sua proprietà esclusiva, e delimitante area pertinenziale di proprietà esclusiva dello stesso costituisca alterazione della destinazione del muro comune NONOSTANTE A) l'area pertinenziale, retrostante il box n° 9, di proprietà esclusiva del ricorrente, NON possa essere utilizzata dagli altri condomini, e quindi l'apertura del muro perimetrale non possa pregiudicare i loro diritti; B) l'apertura nel muro perimetrale non abbia creato alcuna servitù a carico dei solai e delle strutture del condominio, dal momento che è stata praticata in un punto in cui non vi è né solaio, né altra struttura idonea a determinare una presunta servitù a carico dello stesso condominio;

c) l'apertura del muro perimetrale NON consenta di accedere direttamente all'immobile di proprietà del Gi. sito nel condominio di via So. (...) essendo questo separato, dal condominio resistente, dall'area pertinenziale di proprietà esclusiva del Gi.; D) l'installazione di una porta di sicurezza nell'apertura praticata NON sia idonea ad alterare la destinazione del muro perimetrale.

Il ricorso è infondato.

Non merita, infatti, alcuna censura la decisione della corte d'appello che, uniformandosi al consolidato orientamento giurisprudenziale di questa corte (v. sentt. n. 2773793; 360/95), ha escluso che l'apertura praticata dal ricorrente nel muro perimetrale dell'edificio condominiale di via Ap. (...), in corrispondenza del proprio box, apertura dante accesso ad area di proprietà esclusiva del ricorrente, pertinenziale, comunque, al condominio di via So. (...), come risulta dalla sentenza impugnata, costituisca uso legittimo della cosa comune, e ciò in quanto altera la destinazione del muro perimetrale perché mediante l'apertura, lo destina a consentire il passaggio, attraverso l'area di proprietà esclusiva del Gi. e di pertinenza del condominio di via So. (...), nel suddetto condominio dove è sita l'autofficina del Gi., attraverso una secondo apertura in esso praticata.

Si pone in tal modo, un peso sul muro perimetrale comune, cedendosi a favore di soggetti estranei al condominio resistente, il godimento di un bene comune e, quindi, in realtà si costituisce a suo carico una servitù per ottenere la quale è necessario il consenso scritto di tutti i partecipanti al condominio.

Il ricorso va, perciò, respinto.

Sussistono giusti motivi per dichiarare interamente compensate fra le parti le spese del giudizio.

P.Q.M.

La corte rigetta il ricorso;

dichiara interamente compensate fra le parti le spese del presente giudizio.

INDICE
DELLA GUIDA IN Condominio

OPINIONI DEI CLIENTI

Vedi tutte

ONLINE ADESSO 500 UTENTI