E' illegittima la delibera che esclude i proprietari del piano ammezzato dalle spese di ristrutturazione dell'ascensore

La proprieta' dell'ascensore e' comune a tutti i condomini, salvo titolo diverso, e che il criterio di ripartizione delle relative spese contenuto nell'articolo 1124 c.c., non incide sul regime di proprieta'. Per tale ragione, si deve ritenere illegittima la delibera condominiale con la quale si approvi l'esecuzione di un intervento di ristrutturazione dell'ascensore con la partecipazione dei soli condomini comproprietari degli appartamenti situati dal primo all'ultimo piano e con esclusione dei proprietari del piano ammezzato e dei negozi sottostanti.

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 14 luglio 2015, n. 14697



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MAZZACANE Vincenzo - Presidente

Dott. BIANCHINI Bruno - Consigliere

Dott. CORRENTI Vincenzo - Consigliere

Dott. ORICCHIO Antonio - Consigliere

Dott. PICARONI Elisa - rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 8534/2010 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) nata a (OMISSIS), NELLA QUALITA' DI PROCURATRICE DELLE FIGLIE (OMISSIS) C.F. (OMISSIS) E (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), GEA SRL (OMISSIS), IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE P.T., (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) SS (OMISSIS), IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE E AMM.RE UNICO, elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende;

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), IN PROPRIO EX ARTICOLO 86 CPC, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente a se' medesimo;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 186/2009 della CORTE D'APPELLO di GENOVA, depositata il 14/02/2009;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/05/2015 dal Consigliere Dott. ELISA PICARONI;

udito l'Avvocato (OMISSIS) difensore dei ricorrenti che riguardo all'eccezione preliminare di mancata comunicazione dell'udienza odierna al difensore di parte resistente, si rimette alla Corte nel merito, e si riporta alle difese in atti;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CERONI Francesca, che ha concluso per la regolarizzazione della notifica dell'udienza, per il rinvio per integrazione del contraddittorio, in subordine, il rigetto.

RITENUTO IN FATTO

1. - E' impugnata la sentenza della Corte d'appello di Genova, depositata il 14 febbraio 2009, che ha accolto l'appello proposto da (OMISSIS) avverso la sentenza del Tribunale di Genova, e nei confronti del Condominio via (OMISSIS).

1.1. - Il condomino (OMISSIS) aveva agito contro il Condominio per l'annullamento della delibera 7 luglio 1994, nella parte in cui - per quanto ancora di interesse - recava l'approvazione dell'esecuzione di un intervento di ristrutturazione dell'ascensore, essendo stata adottata con la partecipazione dei soli condomini proprietari degli appartamenti situati dal primo all'ultimo piano dell'edificio, con esclusione dei proprietari del piano ammezzato e dei negozi.

Il Condominio aveva contestato la domanda, evidenziando che l'ascensore era sempre stato al servizio dei soli appartamenti situati al di sopra del piano ammezzato, ed apparteneva soltanto ai proprietari dei predetti immobili.

1.2. - Il Tribunale aveva rigettato la domanda.

2. - Proposto appello dal sig. (OMISSIS), cui resisteva il Condominio, la Corte territoriale ribaltava la decisione sul rilievo che l'intervento in oggetto non riguardava semplicemente la manutenzione degli ascensori - cio' che avrebbe giustificato l'intervento dei soli condomini che ne usufruivano - ma era finalizzato alla conservazione della cosa comune e quindi doveva essere approvato con la partecipazione di tutti i condomini.

2.1. - La Corte d'appello richiamava la giurisprudenza di legittimita' in tema di riparto delle spese di manutenzione e delle scale, da effettuarsi secondo la regola posta dall'articolo 1124 c.c., applicabile analogicamente all'ascensore, stante l'identita' di ratio.

3. - Ricorrono per la cassazione della sentenza d'appello i condomini (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), la (OMISSIS) societa' semplice, (OMISSIS), (OMISSIS) e la (OMISSIS) s.r.l., sulla base di tre motivi.

Resiste con controricorso (OMISSIS).

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. - Preliminarmente si deve affermare la regolarita' dell'avviso di udienza effettuato nella cancelleria di questa Corte dopo che, dalla relazione di notifica dell'avviso presso il domicilio eletto, era risultato l'avvenuto decesso del domiciliatario (ex plurimis, Cass., Sez. U., sentenza n. 13908 del 2011).

1.1. - Ancora in via preliminare, si deve rilevare che gli odierni ricorrenti hanno proposto il ricorso sulla base della legittimazione autonoma, spettante a ciascun condomino, ad impugnare la sentenza sfavorevole al Condominio in luogo dell'amministratore rimasto inerte (ex plurimis, Cass., sez. 2 , sentenza n. 12588 del 2002; sez. 3 , sentenza n. 10717 del 2011), ma non hanno notificato il ricorso al Condominiodi via (OMISSIS), che ha resistito in entrambi i gradi di merito all'azione proposta dal condomino (OMISSIS). Si porrebbe, quindi, la necessita' di disporre la notifica del ricorso all'amministratore del Condominio, allo scopo di rendere oppo-nibile la decisione a tutti i condomini.

Tuttavia, in applicazione del principio processuale della "ragione piu' liquida", desumibile dagli articoli 24 e 111 Cost. (Cass., Sez. U., sentenza n. 9936 del 2014), si ritiene di esaminare direttamente i motivi di merito, suscettibili di assicurare la sollecita definizione del giudizio, evitando inutile dispendio di energie processuali.

2. - Il ricorso e' infondato.

2.1. - Con il primo motivo e' dedotta violazione e falsa applicazione degli articoli 1104, 1105 e 1124 c.c..

Si assume che la Corte d'appello avrebbe dato atto che la proprieta' dell'ascensore e' dei soli condomini che utilizzano l'impianto, per poi, contraddittoriamente, ritenere necessaria la partecipazione di tutti i condomini alla deliberazione dei lavori di sostituzione dello stesso.

In ossequio al disposto di cui all'articolo 366 bis c.p.c., applicabile ratione temporis, e' formulato il seguente quesito di diritto: "se, qualora un impianto sito in un condominio (nel caso di specie un ascensore) sia di proprieta' solo di alcuni condomini, e' solo a questi ultimi che competono tutte le decisioni in merito a tale impianto, cosi come le relative spese, applicandosi in tal caso la normativa sulla comunione (articoli 1104, 1105 c.c. e ss.)".

2. - Con il secondo motivo e' dedotta violazione dell'articolo 1117 c.c..

Si assume l'erroneita' della decisione della Corte d'appello anche nella prospettiva dell'applicazione delle norme in materia di condominio. Posto, infatti, che l'articolo 1117 c.c., n. 3), indica l'ascensore tra i beni comuni in quanto destinati all'uso comune, nel caso di specie tale uso non era stato dimostrato dalla parte sulla quale gravava l'onere probatorio.

A corredo del motivo, e' formulato il seguente quesito di diritto: "se, i beni indicati all'articolo 1117 c.c., n. 3), devono intendersi comuni a tutti i condomini solo in quanto e a condizione che siano all'effettivo servizio di tutte le unita' immobiliari di cui si compone il condominio, con inversione dell'onere della prova sul punto rispetto ai beni elencati ai nn. 1) e 2) di detta norma".

3. - Con il terzo motivo e' dedotta violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1123 e 1124 c.c..

Si assume, infine, l'erronea applicazione dei principi in tema di riparto delle spese di manutenzione e ricostruzione del bene comune, che deve seguire l'effettivo utilizzo del bene.

A corredo del motivo, e' formulato il seguente quesito di diritto: "se le opere di conservazione delle scale e, ragionando per analogia, dell'ascensore, devono essere deliberate e pagate dai soli condomini cui servono, come dispone l'articolo 1124 c.c., o da tutti i condomini".

4. - Le doglianze, che possono essere esaminate congiuntamente perche' sotto profili diversi e gradati hanno ad oggetto la medesima questione della partecipazione di tutti i condomini all'assemblea convocata per deliberare in ordine all'intervento di sostituzione dell'ascensore condominiale, sono all'evidenza infondate.

4.1. - La sentenza impugnata ha fatto corretta applicazione del principio secondo cui la proprieta' dell'ascensore e' comune a tutti i condomini, salvo titolo diverso, e che il criterio di ripartizione delle relative spese contenuto nell'articolo 1124 c.c., non incide sul regime di proprieta'.

4.2. - Non hanno costituito oggetto di esame da parte della Corte d'appello ne' la questione dell'esistenza o non, nel caso di specie, di una deroga convenzionale alla disciplina legale, e quindi anche alla c.d. presunzione di proprieta' comune, sancita dall'articolo 1117 c.c., ne' la questione della destinazione effettiva del bene, con le necessarie implicazioni, in termini di accertamento di fatto (l'ascensore, come le scale, serve a raggiungere parti dell'edificio che possono essere comuni in proprieta' individuale), e la sentenza d'appello non e' censurata per omesso esame delle predette questioni.

4.3. - In questa prospettiva si deve leggere il richiamo conclusivo operato dal giudice d'appello alla sentenza di questa Corte n. 4975 rectius n. 5975 del 2004, in tema di criteri di riparto delle spese riguardanti la manutenzione, ricostruzione e installazione dell'ascensore.

4.3.1. - La pronuncia citata, dopo aver ribadito che la disciplina contenuta negli articoli 1123 e 1125 c.c., sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni, e' suscettibile di deroga con atto negoziale, e, quindi, anche con il regolamento condominiale che abbia natura contrattuale, ha affermato che "deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca tali spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime. In quest'ultima ipotesi, nel caso cioe' in cui una clausola del regolamento condominiale stabilisca in favore di taluni condomini l'esenzione totale dall'onere di contribuire a qualsiasi tipo di spese (comprese quelle di conservazione), in ordine a una determinata cosa comune (come ad es. l'ascensore), si ha il superamento nei riguardi della suddetta categoria di condomini della presunzione di comproprieta' su quella parte del fabbricato".

4.3.2. - In assenza di siffatta previsione contrattuale, la proprieta' comune del bene impone la partecipazione di tutti i condomini alle decisioni che concernono detto bene.

5. - Al rigetto del ricorso segue la condanna dei ricorrenti alle spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del presente giudizio, che liquida in complessivi euro 2.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.
 

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