Casa:
E' legittima la delibera condominiale che pone le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto centrale di riscaldamento a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio
Pubblicata il 07/10/2010
In materia di condominio di edifici, è legittima, in quanto posta in essere in esecuzione di una disposizione del regolamento condominiale, avente natura contrattuale, la delibera assembleare che disponga, in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese dettato dall'art. 1123 c.c., che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto centrale di riscaldamento siano a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio, tenuto conto che la predetta deroga è consentita, a mezzo di espressa convenzione, dalla stessa norma codicistica.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 9 agosto 2010, n. 18486
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele - Presidente
Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio - Consigliere
Dott. BURSESE Gaetano Antonio - rel. Consigliere
Dott. PETITTI Stefano - Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
COND. VIA (OMESSO), in persona del suo amministratore pro tempore (COD.FISC. (OMESSO)), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA COSSERIA 5, presso lo studio dell'avvocato TRICERRI LAURA, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato DANZI ENRICO;
- ricorrente -
e contro
SU. PA. SPA in persona del legale rappresentante p.t.;
- intimato -
e sul ricorso n. 11203/2005 proposto da:
SU. PA. SPA, (di seguito Su. PA. ), ((OMESSO)), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA C. MIRABELLO 6, presso lo studio dell'avvocato SCANO ANTONELLA, che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati CHIARI SILVIO, TRENTADUE PAOLA;
- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
COND. VIA (OMESSO), in persona del suo legale rappresentante pro tempore ((OMESSO)) elettivamente domiciliato in ROMA, VIA COSSERIA 5, presso lo studio dell'avvocato TRICERRI LAURA, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato DANZI ENRICO;
- controricorrenti -
avverso la sentenza n. 423/2004 della CORTE D'APPELLO di MILANO, depositata il 10/02/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/06/2010 dal Consigliere Dott. GAETANO ANTONIO BURSESE;
udito l'Avvocato SCANO Antonella DIFENSORE DEL RESISTENTE CHE SI RIPORTA AGLI ATTI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, e l'inammissibilita' del ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato in 11.12.98, la spa Su. PA. impugnava la delibera in data 23.09.98 del Condominio di via (OMESSO) ritenendola nulla o comunque invalida in quanto, innovando i criteri di ripartizione delle spese condominiali in precedenza seguiti, da oltre vent'anni (dall'assemblea del 10.3.1975), ed in violazione del disposto di cui all'articolo 1123 c.c., comma 2, aveva posto anche a carico della Su. PA. spese relative a porzioni immobiliari e a servizi (compresi nella categoria "A" del regolamento condominiale che prevedeva una ripartizione con criterio millesimale) dei quali essa esponente non usufruiva in alcun modo.
Si costituiva il Condominio chiedendo il rigetto della domanda, deducendo che l'assemblea condominiale si era limitata a riapplicare i criteri di ripartizione sanciti dal vigente regolamento del condominio. L'adito tribunale di Milano, con sentenza n. 3299 dell'11.3.2002, accoglieva la domanda attrice dichiarando l'invalidita' della delibera impugnata; il primo giudice accertava l'inapplicabilita' del regolamento condominiale alla PA. , in quanto lo stesso comprendeva una serie di unita' immobiliari a cui erano estranei i locali di proprieta' della medesima PA. , locali che insistevano in effetti su di un diverso mappale; riteneva pero' il tribunale che la delibera impugnata fosse ugualmente nulla in quanto prevedeva una ripartizione delle spese comuni in contrasto con quanto previsto dall'articolo 1123 c.c., comma 2 in quanto la societa' in effetti non usufruiva dei servizi interessati da talune delle spese generali incluse nella categoria "A" del regolamento, quali quelle del servizio di portineria e dell'acqua potabile.
Avverso la suddetta pronuncia il Condominio propone ricorso per cassazione articolato sulla base di 5 mezzi; resiste con controricorso la Su. PA. , che ha altresi' formulato ricorso incidentale, avverso il quale il ricorrente ha replicato con controricorso; la spa Su. PA. infine ha depositato memoria illustrativa ex articolo 378.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente occorre procedere alla riunione dei ricorsi. Va esaminato per primo per motivi di pregiudizialita' il ricorso incidentale formulato dalla Su. PA. con il quale si chiede la conferma della sentenza di primo grado nella parte in cui si accertava che il regolamento del condominio prodotto dalla controparte non era applicabile all'immobile di sua proprieta', riguardando un diverso immobile. Con detta censura l'esponente eccepisce il vizio motivazione in "relazione ai documenti n. 1 del fascicolo di primo grado della dalla Su. PA. e n. 12 nel fascicolo di primo grado del Condominio". Insiste nel fatto che il regolamento del condominio non era richiamato nell'atto di compravendita con cui il costruttore aveva venduto l'immobile all'esponente e cio' in quanto "il fabbricato ove e' situato l'immobile di proprieta' della dalla Su. PA. (era) diverso rispetto a quello cui si riferisce il citato regolamento condominiale". La doglianza e' priva di pregio.
A parte gli indubbi profili d'inammissibilita' per violazione del canone di autosufficienza in relazione al generico rinvio ai documenti sopra richiamati, si osserva che come sottolineato dal giudice d'appello (a pag. 6 della sentenza) nello stesso atto introduttivo del giudizio di 1 grado la stessa Su. PA. aveva dato atto " ...che le unita' immobiliari - pur avendo un'entrata autonoma rispetto a quella del supermercato conservavano - ancorche' in misura minore - strutture comuni". Ha aggiunto poi lo stesso giudice, che tutto cio' trovava conferma "...anche nella delibera del 10.3.1975 pacificamente applicata per oltre 20 anni, che aveva elevato nei confronti dei danti causa della PA. gli originali millesimi di proprieta' indicati dal Regolamento (da 37,89 a 146,07) ..." Passando all'esame del ricorso principale, con il primo motivo l'esponente denunzia la motivazione contraddittoria e insufficiente della sentenza impugnata. Deduce che il giudice d'appello aveva riconosciuto la piena applicabilita' del regolamento condominiale anche alla PA. , e quindi avrebbe dovuto applicare quelle disposizioni di cui agli articoli 10, 11, 12, 13 che prevedono il ricorso alle tabelle millesimali per la ripartizione delle spese (Categ. A e B); pertanto la delibera impugnata era pienamente legittima.
Con il secondo motivo del ricorso l'esponente denunzia la motivazione contraddittoria e insufficiente, la violazione e falsa applicazione dell'articolo 1123 c.c., anziche' affermarne la piena validita', in ragione della piena legittimita' degli articoli 10 a 14 del regolamento, che sono stati applicati in modo specifico dalla delibera condominiale in questione.
Si deduce inoltre che la Corte d'App. dopo aver affermato l'applicabilita' delle norme del regolamento condominiale, ha pero' deciso il problema della ripartizione delle spese in modo non corretto, facendo unico riferimento all'articolo 1123 c.c. avesse carattere inderogabile.
Entrambe le doglianze - che possono essere congiuntamente esaminate in quanto connesse - sono fondate.
Non v'e' dubbio che attesa la presenza del regolamento del condominio (applicabile come s'e' visto anche alla Su. PA. ) la ripartizione delle spese comuni, ai sensi dell'articolo 1138 c.c., comma 2 ciascun condomino puo' prendere l'iniziativa per l'eventuale revisione o modifica del regolamento vigente; tuttavia fino a quando non vengono introdotte delle modifiche, devono applicarsi tutte le disposizioni regolamentari in parola.
Si osserva ancora a proposito dei criteri dettati all'articolo 1123 c.c. che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto centrale di riscaldamento siano a carico anche delle unita' immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio, tenuto conto che la predetta deroga e' consentita, a mezzo di espressa convenzione, dalla stessa norma codicistica" (Cass. 2, n. 6158 del 20/03/2006; Sentenza n. 5975 del 25/03/2004).
L'accoglimento dei primi due motivi del ricorso principale comporta l'assorbimento degli ulteriori motivi, peraltro dedotti solo in via subordinata (con il terzo motivo si denunzia la motivazione contraddittoria e insufficiente in reazione al "documento n. 10" (regolamento condominiale); con il quarto motivo il vizio di motivazione in relazione al "documento n. 12" (trascrizione del regolamento condominiale); con il quinto motivo si censura la motivazione contraddittoria e insufficiente in relazione "al documento n. 10 (regolamento condominiale) del fascicolo condominio" nonche' la violazione dell'articolo 2697 c.c.). Cio' comporta la cassazione della sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti ed il rinvio della causa alla Corte d'Appello di Milano, la quale dovra' pronunciarsi sulla base dei principi come sopra enunciati.
P.Q.M.
LA CORTE
riunisce i ricorsi; rigetta il ricorso incidentale; accoglie il 1 e il 2 motivo del ricorso principale, assorbiti il restanti motivi; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche spese le spese del giudizio, ad altra sezione della Corte d'Appello di Milano.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele - Presidente
Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio - Consigliere
Dott. BURSESE Gaetano Antonio - rel. Consigliere
Dott. PETITTI Stefano - Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
COND. VIA (OMESSO), in persona del suo amministratore pro tempore (COD.FISC. (OMESSO)), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA COSSERIA 5, presso lo studio dell'avvocato TRICERRI LAURA, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato DANZI ENRICO;
- ricorrente -
e contro
SU. PA. SPA in persona del legale rappresentante p.t.;
- intimato -
e sul ricorso n. 11203/2005 proposto da:
SU. PA. SPA, (di seguito Su. PA. ), ((OMESSO)), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA C. MIRABELLO 6, presso lo studio dell'avvocato SCANO ANTONELLA, che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati CHIARI SILVIO, TRENTADUE PAOLA;
- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
COND. VIA (OMESSO), in persona del suo legale rappresentante pro tempore ((OMESSO)) elettivamente domiciliato in ROMA, VIA COSSERIA 5, presso lo studio dell'avvocato TRICERRI LAURA, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato DANZI ENRICO;
- controricorrenti -
avverso la sentenza n. 423/2004 della CORTE D'APPELLO di MILANO, depositata il 10/02/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/06/2010 dal Consigliere Dott. GAETANO ANTONIO BURSESE;
udito l'Avvocato SCANO Antonella DIFENSORE DEL RESISTENTE CHE SI RIPORTA AGLI ATTI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, e l'inammissibilita' del ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato in 11.12.98, la spa Su. PA. impugnava la delibera in data 23.09.98 del Condominio di via (OMESSO) ritenendola nulla o comunque invalida in quanto, innovando i criteri di ripartizione delle spese condominiali in precedenza seguiti, da oltre vent'anni (dall'assemblea del 10.3.1975), ed in violazione del disposto di cui all'articolo 1123 c.c., comma 2, aveva posto anche a carico della Su. PA. spese relative a porzioni immobiliari e a servizi (compresi nella categoria "A" del regolamento condominiale che prevedeva una ripartizione con criterio millesimale) dei quali essa esponente non usufruiva in alcun modo.
Si costituiva il Condominio chiedendo il rigetto della domanda, deducendo che l'assemblea condominiale si era limitata a riapplicare i criteri di ripartizione sanciti dal vigente regolamento del condominio. L'adito tribunale di Milano, con sentenza n. 3299 dell'11.3.2002, accoglieva la domanda attrice dichiarando l'invalidita' della delibera impugnata; il primo giudice accertava l'inapplicabilita' del regolamento condominiale alla PA. , in quanto lo stesso comprendeva una serie di unita' immobiliari a cui erano estranei i locali di proprieta' della medesima PA. , locali che insistevano in effetti su di un diverso mappale; riteneva pero' il tribunale che la delibera impugnata fosse ugualmente nulla in quanto prevedeva una ripartizione delle spese comuni in contrasto con quanto previsto dall'articolo 1123 c.c., comma 2 in quanto la societa' in effetti non usufruiva dei servizi interessati da talune delle spese generali incluse nella categoria "A" del regolamento, quali quelle del servizio di portineria e dell'acqua potabile.
Avverso la suddetta pronuncia il Condominio propone ricorso per cassazione articolato sulla base di 5 mezzi; resiste con controricorso la Su. PA. , che ha altresi' formulato ricorso incidentale, avverso il quale il ricorrente ha replicato con controricorso; la spa Su. PA. infine ha depositato memoria illustrativa ex articolo 378.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente occorre procedere alla riunione dei ricorsi. Va esaminato per primo per motivi di pregiudizialita' il ricorso incidentale formulato dalla Su. PA. con il quale si chiede la conferma della sentenza di primo grado nella parte in cui si accertava che il regolamento del condominio prodotto dalla controparte non era applicabile all'immobile di sua proprieta', riguardando un diverso immobile. Con detta censura l'esponente eccepisce il vizio motivazione in "relazione ai documenti n. 1 del fascicolo di primo grado della dalla Su. PA. e n. 12 nel fascicolo di primo grado del Condominio". Insiste nel fatto che il regolamento del condominio non era richiamato nell'atto di compravendita con cui il costruttore aveva venduto l'immobile all'esponente e cio' in quanto "il fabbricato ove e' situato l'immobile di proprieta' della dalla Su. PA. (era) diverso rispetto a quello cui si riferisce il citato regolamento condominiale". La doglianza e' priva di pregio.
A parte gli indubbi profili d'inammissibilita' per violazione del canone di autosufficienza in relazione al generico rinvio ai documenti sopra richiamati, si osserva che come sottolineato dal giudice d'appello (a pag. 6 della sentenza) nello stesso atto introduttivo del giudizio di 1 grado la stessa Su. PA. aveva dato atto " ...che le unita' immobiliari - pur avendo un'entrata autonoma rispetto a quella del supermercato conservavano - ancorche' in misura minore - strutture comuni". Ha aggiunto poi lo stesso giudice, che tutto cio' trovava conferma "...anche nella delibera del 10.3.1975 pacificamente applicata per oltre 20 anni, che aveva elevato nei confronti dei danti causa della PA. gli originali millesimi di proprieta' indicati dal Regolamento (da 37,89 a 146,07) ..." Passando all'esame del ricorso principale, con il primo motivo l'esponente denunzia la motivazione contraddittoria e insufficiente della sentenza impugnata. Deduce che il giudice d'appello aveva riconosciuto la piena applicabilita' del regolamento condominiale anche alla PA. , e quindi avrebbe dovuto applicare quelle disposizioni di cui agli articoli 10, 11, 12, 13 che prevedono il ricorso alle tabelle millesimali per la ripartizione delle spese (Categ. A e B); pertanto la delibera impugnata era pienamente legittima.
Con il secondo motivo del ricorso l'esponente denunzia la motivazione contraddittoria e insufficiente, la violazione e falsa applicazione dell'articolo 1123 c.c., anziche' affermarne la piena validita', in ragione della piena legittimita' degli articoli 10 a 14 del regolamento, che sono stati applicati in modo specifico dalla delibera condominiale in questione.
Si deduce inoltre che la Corte d'App. dopo aver affermato l'applicabilita' delle norme del regolamento condominiale, ha pero' deciso il problema della ripartizione delle spese in modo non corretto, facendo unico riferimento all'articolo 1123 c.c. avesse carattere inderogabile.
Entrambe le doglianze - che possono essere congiuntamente esaminate in quanto connesse - sono fondate.
Non v'e' dubbio che attesa la presenza del regolamento del condominio (applicabile come s'e' visto anche alla Su. PA. ) la ripartizione delle spese comuni, ai sensi dell'articolo 1138 c.c., comma 2 ciascun condomino puo' prendere l'iniziativa per l'eventuale revisione o modifica del regolamento vigente; tuttavia fino a quando non vengono introdotte delle modifiche, devono applicarsi tutte le disposizioni regolamentari in parola.
Si osserva ancora a proposito dei criteri dettati all'articolo 1123 c.c. che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto centrale di riscaldamento siano a carico anche delle unita' immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio, tenuto conto che la predetta deroga e' consentita, a mezzo di espressa convenzione, dalla stessa norma codicistica" (Cass. 2, n. 6158 del 20/03/2006; Sentenza n. 5975 del 25/03/2004).
L'accoglimento dei primi due motivi del ricorso principale comporta l'assorbimento degli ulteriori motivi, peraltro dedotti solo in via subordinata (con il terzo motivo si denunzia la motivazione contraddittoria e insufficiente in reazione al "documento n. 10" (regolamento condominiale); con il quarto motivo il vizio di motivazione in relazione al "documento n. 12" (trascrizione del regolamento condominiale); con il quinto motivo si censura la motivazione contraddittoria e insufficiente in relazione "al documento n. 10 (regolamento condominiale) del fascicolo condominio" nonche' la violazione dell'articolo 2697 c.c.). Cio' comporta la cassazione della sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti ed il rinvio della causa alla Corte d'Appello di Milano, la quale dovra' pronunciarsi sulla base dei principi come sopra enunciati.
P.Q.M.
LA CORTE
riunisce i ricorsi; rigetta il ricorso incidentale; accoglie il 1 e il 2 motivo del ricorso principale, assorbiti il restanti motivi; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche spese le spese del giudizio, ad altra sezione della Corte d'Appello di Milano.