E' nulla per impossibilità dell'oggetto la delibera condominiale che pregiudichi la sicurezza del fabbricato mediante la copertura di spazi comuni

In tema di condominio degli edifici, è nulla per impossibilità dell'oggetto la delibera condominiale che pregiudichi la sicurezza del fabbricato mediante la copertura di spazi comuni, aventi la connaturata destinazione all'aereazione delle unità immobiliari dei singoli condomini che su di esso prospettano, senza l'adozione di misure sostitutive atte ad assicurare un ricambio d'aria adeguato alle necessità anche potenziali di dette unità. E' qaunto stabilito dalla Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, con sentenza del 25 gennaio 2007, n. 1626. La fattispecie all'esame della S.C. riguardava la richiesta avanzata nel 1991, da parte di nuovi condomini, di demolizione di una tettoia del cortile comune realizzata nel 1963, che impediva la circolazione dell'aria e limitava la possibilità degli istanti di installare una caldaia per riscaldamento autonomo nel loro balcone di proprietà esclusiva.



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. Rafaele Corona Presidente

Dott. Roberto Triola Consigliere

Dott. Massimo Oddo Cons. Relatore

Dott. Umberto Goldoni ConsigliereDott. Ettore Bucciante ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto il 16 aprile 2003 da:

De.Gi.Lu. e Ma.Ma. rappresentati e difesi in virtù di procura speciale a margine del ricorso dall'avv. Gi.Ca. del foro di Le. ed elettivamente domiciliati in Ro., alla via Q.Se., n. (...), presso l'avv. Co.Ca.

ricorrenti

contro

Condominio "Al." alla Via Al. n. (...), di Le. in persona dell'amministratore pro tempore rag. Ro.Ba. - rappresentato e difeso in virtù di procura a margine del controricorso dall'avv. A.Li.Sp. del foro di Le. ed elettivamente domiciliato in Ro., alla Via Ca.Mi., n. (...), presso l'avv. La.Mo.controricorrente

avverso la sentenza della Corte d'Appello di Lecce n. 72 del 3 febbraio 2003 - notificata il 19 febbraio 2003.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24 novembre 2006 dal Consigliere, dott. Massimo Oddo;

udito per i controricorrenti l'avv. A.Li.Sp.;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale dott. Libertino Alberto Russo, che ha concluso per l'accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Lu.De.Gi. e Ma.Ma. acquirenti nel maggio 1989 di un appartamento al quinto piano di un fabbricato alla Via Al. n. (...), di Le., con atto notificato il 14 novembre 1991 convennero il condominio dell'edificio davanti al locale Tribunale e, esponendo che nel ristrutturare il loro immobile, conformandosi alla delibera dell'assemblea dei condomini di soppressione della centrale termica e di installazione di autonomi impianti di riscaldamento collegati alla rete urbana del gas metano, avevano collocato la caldaia del proprio impianto in un balcone prospiciente il cortile coperto retrostante il fabbricato e che il condominio non ne aveva permesso l'allaccio alla condotta di alimentazione adducendo che dal suo funzionamento sarebbe derivato il pericolo di accumulo nell'ambiente di gas e vapori, domandarono che, previo accertamento dell'illiceità della copertura del cortile, fosse ordinata la demolizione dell'opera abusiva e consentito loro il collegamento della caldaia alla rete del gas, con condanna del condominio al risarcimento dei danni.

Il condominio, costituitosi in giudizio, chiese il rigetto delle domande degli attori, deducendo che il cortile sul quale affacciava il balcone degli attori aveva l'esclusiva funzione di consentire l'accesso al vano scala ed agli ascensori e che non era mai stata messa in discussione dagli altri condomini la sua copertura dall'anno 1963 con fogli di plastica trasparente del tipo "onduline" per evitare che in caso di pioggia gli utenti della scala e dell'ascensore si bagnassero, e domandò, in via riconvenzionale, la condanna degli attori a rimuovere dal loro balcone la caldaia e la bombola di gas liquido che allo stato l'alimentava, in quanto costituenti un pericolo per l'incolumità dei condomini.

Il Tribunale, con sentenza del 28 maggio 2001, accolse le domande del De.Gi. e della Ma. e, dichiarati l'abusi vita della copertura del cortile ed il diritto degli attori ad alimentare con il metano il loro impianto di riscaldamento, condannò il condominio alla rimozione dell'opera ed a consentire il collegamento della caldaia alla rete del gas, nonché al risarcimento dei danni da liquidarsi in separato giudizio.

La decisione, appellata dal condominio sul fondamento che la delibera assembleare di copertura del cortile assunta nel 1963 vincolava tutti i condomini, non essendo stata mai impugnata ed essendo irrelevante nei rapporti tra privati la mancanza di una preventiva autorizzazione comunale alla sua realizzazione, e che il De.Gi. era carente d'interesse alla domanda di rimozione dell'opera, avendo votato durante il giudizio favorevolmente a diverse deliberazioni condominiali che la riguardavano, venne riformata il 3 febbraio 2003 dalla Corte di Appello di Lecce, che rigettò le domande degli attori.

Premesso che era pacifico che la copertura del cortile era avvenuta senza il preventivo rilascio di autorizzazione comunale e che l'opera, se fosse stata prevista all'atto della progettazione del fabbricato, non avrebbe consentito il rilascio della licenza edilizia, osservò il giudice di secondo grado che gli attori non potevano pretendere, contro la volontà degli altri condomini, la rimozione di un manufatto che non aveva comportato la violazione di norme integrative del codice civile sulle distanza legali tra fabbricati, e che il pericolo del ristagno di fughe di gas nello spazio sovrastante il cortile non derivava dalla presenza della copertura, bensì dall'impropria utilizzazione del balcone fatta successivamente dagli attori mediante l'installazione della caldaia dell'impianto autonomo di riscaldamento.

Il De.Gi. e la Ma. sono ricorsi con tre motivi per la cassazione della sentenza ed il condominio ha resistito con controricorso notificato il 23 maggio 2003.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso denuncia, con il primo motivo, la violazione e falsa applicazione dell'art. 115 c.p. c., e l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, non avendo la sentenza impugnata esaminato la circostanza, evidenziata anche dal c.t.u., che il divieto di allaccio della caldaia degli attori alla rete del gas non era idoneo a rimuovere la situazione di pericolo derivante dalla copertura del cortile, giacché anche nei prospicienti vani degli altri condomini erano collocati numerosi apparecchi utilizzatori di gas, dai quali potevano derivare ristagni di perdite di gas per l'assenza di una agevole dispersione.

Con il secondo motivo, la violazione e falsa applicazione dell'art. 872, 2° c., c.c., e della l. 6 dicembre 1971, n. 1083 nonché la violazione e falsa applicazione di norme inderogabili, non essendo pertinente il richiamo della decisione alla non contrarietà a norme urbanistiche integrative di quelle civilistiche sulle distanze tra le costruzioni ad escludere il diritto dei condomini alla rimozione di un'opera realizzata su un bene comune pericolosa per la loro incolumità e limitante le proprietà esclusive, e non rientrando tra le norme di edilizia le disposizione dettate per la sicurezza dell'impiego del gas combustibile.

Con il terzo motivo, la violazione e falsa applicazione degli artt., 832, 1117, 1120 e 1136, c.c., avendo la sentenza riconosciuto vincolante per i condomini la delibera della maggioranza di copertura del cortile, benché violasse norme inderogabili e direttamente incidenti nella sfera esclusiva del privato, poste a tutela della collettività urbana e della salute ed incolumità pubblica.

Nell'ordine logico precede l'esame del secondo e del terzo motivo, che per la loro oggettiva connessione possono essere trattati congiuntamente.

La sentenza impugnata ha definitivamente accertato, in punto di fatto, che la realizzazione della copertura del cortile, sul quale prospettava il balcone dell'attore successivamente dotato della caldaia destinata al riscaldamento autonomo, era stata deliberata dall'assemblea dei condomini nell'anno 1963 e non autorizzata dall'autorità comunale e, in punto di diritto, che l'esecuzione dell'opera contrastava con le norme urbanistiche, in quanto, "se fosse stata prevista all'atto della progettazione del fabbricato, non avrebbe consentito il rilascio della licenza edilizia".

Ha negato, tuttavia, il fondamento dell'azione di rimozione del manufatto esercitata dagli attori in base al duplice rilievo che, essendo ormai intangibile la delibera dell'assemblea che aveva disposto l'innovazione, lo smantellamento dell'opera avrebbe potuto essere consentito soltanto da una successiva delibera e che costituiva un uso improprio del balcone da parte degli attori l'installazione in esso di una caldaia a gas nonostante la copertura del cortile, ed ha escluso che la violazione delle norme urbanistiche, in quanto nella specie "non integrative del codice civile sulla distanza legale", legittimasse la domanda dei condomini nei confronti del condominio di ripristino della situazione dei luoghi preesistente la realizzazione del manufatto.

Ciò opinando la sentenza è incorsa nei vizi denunciati dai ricorrenti.

Non ha valutato, anzitutto, che, essendo diretta a fare valere l'inosservanza di un obbligo di non fare, l'azione del condomino, il quale lamenti l'illegittimità di una innovazione apportata alle cose comuni, i tanto se con riferimento al pregiudizio alla destinazione od integrità dei beni del condominio quanto in relazione al rispetto dei limiti della proprietà esclusiva, consente di richiedere, a norma dell'art. 2933 c.c., l'esecuzione in forma specifica e la conseguente condanna dell'obbligato alla ripristino della situazione modificata mediante la distruzione dell'opera nuova.

Neppure ha considerato che il mutamento della destinazione dello spazio comune realizzato mediante la copertura del sottostante cortile condominiale, in quanto limitativa della funzione da esso svolta di dare luce ed aria agli appartamenti affacciantivisi, costituiva una innovazione, che, dovendo, a norma dell. art. 1129, 1° c., c.c., essere necessariamente disposta dall'assemblea dei condomini, sarebbe risultata priva di titolo ove, in applicazione del generale principio dettato dall'art. 2379 c.c., la relativa delibera fosse stata affetta da una nullità insanabile per illiceità od impossibilità del suo oggetto e, in particolare, per il contrasto di questo con norme dettate a tutela di interessi generali trascendenti quelli dei singoli o per avere inciso su diritti soggettivi dei condomini sulle parti comuni o sulle proprietà individuali.

Sotto il primo profilo, infatti, l'esecuzione di un'opera contrastante con le norme imperative, di cui agli artt. 31 e 41 l. 17 agosto 1942, n. 1150, e 10 e 13, l. 6 agosto 1967, n. 765 (vedi ora d.p.r. 6 giugno 2001 n. 380), e penalmente sanzionata con previsione di responsabilità a carico sia del suo committente che del suo autore, comportava l'illiceità dell'oggetto della delibera dell'assemblea che l'aveva disposta in quanto contraria a norme di ordine pubblico (cfr.: cass. civ., sez. un., sent. 7 marzo 2005, n. 4806) e, tenuto conto del carattere personale della responsabilità penale, anche l'impossibilità di attribuire l'opera alla volontà dell'assemblea anziché a quella dei singoli condomini che l'avevano deliberata.

Sotto il secondo, la delibera dell'assemblea dei condomini non poteva avere ad oggetto né le modalità di utilizzo del balcone di proprietà esclusiva degli attori in difetto di una deroga convenzionale, né una innovazione comportante, mediante la chiusura dello spazio sovrastante il cortile, un pregiudizio alla sicurezza del fabbricato per il pericolo di un accumulo di vapori e fughe di gas provenienti dagli impianti all'interno degli appartamenti che vi prospettavano ed il venir meno, senza adeguati accorgimenti sostitutivi, della connaturata destinazione del detto spazio al ricambio d'aria degli appartamenti stessi, ferma naturalmente l'osservanza, quanto alla possibilità e modalità di installazione della caldaia a gas in un balcone aperto su di esso, della disciplina dettata dall'art. 890 c.c., e dalla l. 6 dicembre 1971, n. 1083 in dipendenza della pericolosità e potenziale nocività dell'impianto.

Alla fondatezza, per le ragioni esposte, del secondo e del terzo motivo seguono l'accoglimento del ricorso, con assorbimento dell'esame del primo motivo, e la cassazione della sentenza impugnata con rinvio, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte di Appello di Lecce che si uniformerà al principio che è nulla per illiceità dell'oggetto la delibera dell'assemblea dei condomini che disponga una innovazione in violazione delle norme imperative di cui agli artt. 31 e 41 l. 17 agosto 1942, n. 1150, ed agli artt. 10 e 13, l. 6 agosto 1967, n. 765, ed è nulla per impossibilità dell'oggetto quella che pregiudichi la sicurezza del fabbricato mediante la copertura di spazi comuni, aventi la connaturata destinazione l'aerazione delle unità immobiliari dei singoli condomini che su di esso prospettano, senza l'adozione di misure sostitutive atte ad assicurare un ricambio dell'aria adeguato alle necessità anche potenziali delle dette unità.

P.Q.M.

Accoglie il secondo ed il terzo motivo di ricorso, assorbito il primo, e cassa la sentenza impugnata con rinvio, anche per le spese, ad altra sezione della Corte di Appello di Lecce.

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