E' vietata la realizzazione di una caldaia all'interno di un vano scale in quanto incompatibile con il contemporaneo e pari godimento del bene comune da parte degli altri condomini

Al singolo condomino è consentito servirsi in modo esclusivo di parti comuni dell'edificio soltanto alla duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perda la sua normale ed originaria destinazione, per il cui mutamento è necessaria l'unanimità dei consensi (Cass. nn. 1062/11, 13752/06, 972/06 e 1737/05). Pertanto, è vietata la realizzazione di una caldaia all'interno di un vano scale in quanto incompatibile con il contemporaneo e pari godimento del bene comune da parte degli altri condomini.

Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 21 settembre 2011, n. 19205



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SECONDA SEZIONE CIVILE

Composta dagli lll.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. Roberto Michele TRIOLA - Presidente -

Dott. Felice MANNA - Consigliere Rel. -

Dott.ssa Maria Rosaria SAN GIORGIO - Consigliere -

Dott. Alberto GIUSTI - Consigliere -

Dott. Antonino SCALISI - Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso R.G. n. 29893/05 proposto da

Lu. Gi. (c.f. (...)) e Ca. Gi. (c.f. (...)) elettivamente domiciliati in Ro., Via Si. D. Sa. Bo. (...), presso lo studio dell'avv. Ma. Di., che li rappresenta e difende giusta procura a margine del ricorso -

- ricorrenti -

contro

De. Bo. ved. Fi. (c.f. (...)), Fr. Fi. (c.f. (...)), e Iv. Fi. (c.f. (...)), elettivamente domiciliate in Ro., Viale An., (...), presso lo studio dell'avv. Ma. Sc., che le rappresenta e difende unitamente e disgiuntamente all'avv. An. No. giusta procura in calce al ricorso -

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 33 della Corte d'appello di Ancona, depositata il 24.1.2005;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17.5.2011 dal Consigliere Dott. Felice Manna;

udito l'avv. Di. Pe., per delega del difensore dei ricorrenti, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito l'avv. Ma. Sc., difensore delle controricorrenti, che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Russo L.A., che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 24.1.2005, resa all'esito di una complessa controversia tra proprietari di appartamenti facenti parte di uno stabile condominiale posto in fraz. Va. di An., via Ca., (...), la Corte d'appello di Ancona - per quanto ancora rileva in questa sede - in parziale riforma della sentenza di primo grado, provvedendo su domanda di Ca. Gi. e Lu. Gi., condannava De. Bo. e Fr. Fi. e Iv. Fi. a demolire le pareti murarie che delimitavano un ripostiglio realizzato nel vano scala, ma rigettava, fra l'altro, la domanda diretta alla rimozione della caldaia appoggiata al muro del vano scale e delle relative tubazioni, compensando le spese del doppio grado di merito per un terzo e condannando i predetti attori al pagamento della restante frazione.

Riteneva la Corte territoriale che l'allocazione della caldaia costituiva un uso, sia pure più intenso, della cosa comune, come tale consentito dall'art. 1102 c.c., dato che per un verso non era stata nemmeno dedotta l'esistenza di una norma regolamentare condominiale contraria, e che, per altro verso, le modeste dimensioni del manufatto installato non escludevano che gli altri condomini potessero utilizzare anch'essi il vano scale per le loro esigenze. In punto di spese, rilevava che, accolta una sola delle domande proposte, erano state rigettate tutte le altre, e che gli stessi attori avevano consentito in passato l'esecuzione di quei medesimi lavori contro cui, poi, a distanza di anni, erano insorti.

Per la cassazione di tale sentenza ricorrono Lu. Gi. e Ca. Gi., con due motivi di annullamento, illustrati da memoria.

Resistono con controricorso De. Bo. e Fr. Fi. e Iv. Fi.

Il ricorso è stato notificato anche a Gi. Ba. e Ma. Gr. Ca., parti, in quanto condomini, del giudizio di merito, che non hanno svolto attività difensiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. - Preliminarmente va respinta l'eccezione, sollevata dalla parte controricorrente, d'inammissibilità del ricorso per difetto di autosufficienza, in quanto erroneamente riferita al requisito dell'art. 366, primo comma, n. 3 c.p.c. La sommaria esposizione dei fatti di causa, proprio perché di necessità concisa e compendiosa, non impone affatto la trascrizione degli atti e documenti richiamati. L'autosufficienza, per contro, è un requisito da apprezzare in rapporto ad ogni singolo motivo di cassazione, a misura della sua idoneità ad essere valutato sulla base del solo contenuto del ricorso.

2. - Il primo motivo deduce la violazione e falsa applicazione dell'art. 1120 c.c., contraria alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico dell'edificio.

3. - Con il secondo motivo parte ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. nonché l'omessa insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, lamentando che, tenuto conto delle conclusioni che gli appellati avevano svolto in via subordinata, per il caso di accoglimento dell'appello, le domande di questi ultimi che infine risultano essere state rigettate sono tre delle cinque proposte, e dunque gli appellati risultano soccombenti in misura ben maggiore rispetto alla parte appellante.

4. - E' fondata la prima delle varie censure contenute nel primo motivo. 4.1. - La giurisprudenza di questa Corte ha più volte affermato che al singolo condomino è consentito servirsi in modo esclusivo di parti comuni dell'edificio soltanto alla duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perda la sua normale ed originaria destinazione, per il cui mutamento è necessaria l'unanimità dei consensi (Cass. nn. 1062/11, 13752/06, 972/06 e 1737/05).

4.1.1. - Nello specifico, la sentenza impugnata ha valutato, per di più in maniera affatto generica quanto alla "parità" dell'uso, unicamente la prima delle due condizioni anzi dette, ossia la potenziale fruizione del vano scala da parte degli altri partecipanti al condominio "per le loro esigenze", date "le modeste dimensioni del manufatto installato", senza accertare se l'allocazione (non di una sola, ma) di tante caldaie quanti i condomini sia non solo e non tanto materialmente possibile, ma anche compatibile con l'originaria destinazione del vano scala comune, che nasce per la diversa finalità di dare accesso alle proprietà individuali.

5. - L'accoglimento di tale censura assorbe l'esame sia delle altre doglianze contenute nel primo motivo, sia del secondo mezzo d'impugnazione.

6. - Conseguentemente, accolto il primo motivo nei termini anzi detti e assorbito il secondo, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Ancona, che deciderà la controversia attenendosi al principio di diritto innanzi detto e provvederà, altresì, a regolare le spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo, assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Ancona, che provvederà anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.

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