Casa:
I muri perimetrali di un edificio condominiale possono essere utilizzati dal singolo condomino solo per il miglior godimento della parte del fabbricato di sua proprietà esclusiva, ma non possono essere usati, senza il consenso di tutti i comproprieta
Pubblicata il 02/07/2008
I muri perimetrali di un edificio condominiale sono destinati al servizio esclusivo dell'edificio stesso, di cui costituiscono parte organica per la suddetta funzione e destinazione, cosicché possono essere utilizzati dal singolo condomino solo per il miglior godimento della parte del fabbricato di sua proprietà esclusiva, ma non possono essere usati, senza il consenso di tutti i comproprietari, per l'utilità di altro immobile di proprietà esclusiva di uno dei condomini e costituente una unità distinta rispetto all'edificio comune, in quanto ciò comporterebbe la costituzione di una servitù a carico del suddetto edificio per la quale occorre il consenso di tutti i comproprietari; pertanto costituisce uso indebito della cosa comune, alla stregua dei criteri indicati nell'articolo 1102 c.c., l'apertura praticata dal condomino nel muro perimetrale dell'edificio condominiale per mettere in collegamento una unità immobiliare di sua esclusiva proprietà, esistente nell'edificio condominiale, con altro immobile, sempre di sua proprietà, ricompreso in un diverso stabile condominiale. (Cassazione civile , sez. II, sentenza 21/04/2008 n. 10324)
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PONTORIERI Franco - Presidente
Dott. MENSITIERI Alfredo - Consigliere
Dott. SCHETTINO Olindo - Consigliere
Dott. MALZONE Ennio - Consigliere
Dott. MAZZACANE Vincenzo - rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
SA. RI. SNC, in persona di TR. IO., elettivamente domiciliata in ROMA PIAZZA VERBANO 8, presso 10 studio dell'avvocato BERNARDI Santina, che la difende unitamente all'avvocato GIUSEPPE BARA, giusta delega in atti;
- ricorrente -
contro
COND (OMESSO), in persona dell'Amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA PISANELLI 2, presso lo studio dell'avvocato CIUTI Daniele, che lo difende unitamente all'avvocato LORENZO PROFETA, giusta delega in atti;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 1142/03 della Corte d'Appello di TORINO, depositata il 17/09/03;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 27/06/07 dal Consigliere Dott. Vincenzo MAZZACANE;
udito l'Avvocato CIUTI Daniele, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M., in persona del Sostituto procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per l'accoglimento del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 22.1.2000 il Condominio di (OMESSO) conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Torino la S.n.c. Sa. chiedendo dichiararsi la illegittimita' dell'apertura da quest'ultima praticata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale al confine con l'adiacente Condominio di (OMESSO), nonche' la condanna della convenuta ad eliminare tale apertura ripristinando il muro prima esistente.
L'attore assumeva che la societa' Sa., proprietaria dell'unita' immobiliare sita al piano terreno, aveva richiesto nel 1991 all'assemblea condominiale l'autorizzazione a realizzare una apertura di collegamento con altra unita' immobiliare sita nel Condominio di (OMESSO) in cui la convenuta aveva la sede sociale, e che l'assemblea aveva rifiutato di concedere tale autorizzazione; aggiungeva che la Sa. aveva aperto comunque il collegamento nel dicembre del 1998 e che tale apertura configurava un uso illegittimo della cosa comune ed era altresi' vietata dalle disposizioni del regolamento condominiale.
La convenuta restava contumace.
Con sentenza del 5.3.2002 il Tribunale di Torino dichiarava l'illegittimita' della suddetta apertura e condannava la Sa. alla sua eliminazione ed al ripristino del muro perimetrale.
Proposto gravame da parte della Sa. Ri. cui resisteva il Condominio di (OMESSO) la Corte di Appello di Torino con sentenza del 17.9.2003 ha rigettato l'impugnazione.
Per la cassazione di tale sentenza la societa' Sa. Ri. ha proposto un ricorso affidato ad un unico motivo cui il Condominio di (OMESSO) ha resistito con controricorso depositando successivamente una memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'unico motivo formulato la societa' ricorrente, denunciando violazione dell'articolo 1102 c.c., censura la sentenza impugnata per aver ritenuto illegittima l'apertura praticata dalla societa' Sa. nel muro perimetrale dell'edificio condominiale al confine con il vicino Condominio di (OMESSO) in quanto in tal modo si imponeva la costituzione di una servitu' di passaggio a favore di un altro immobile estraneo al Condominio.
La ricorrente, premesso che l'articolo 1102 c.c., assicura a ciascun condomino le piu' ampie possibilita' di godimento della cosa comune, purche' venga rispettato il divieto di alterarne la destinazione e di impedirne il pari uso da parte degli altri Condomini, rileva che nella specie occorreva solamente accertare se il varco aperto nel muro comune che divide il Condominio di (OMESSO) dall'immobile di proprieta' dell'esponente compreso nel Condominio di (OMESSO) dove veniva gestito il Ri. Sa. ostacolasse il godimento della cosa comune da parte degli altri condomini o arrecasse danno alla staticita' dell'edificio o alla sua estetica o se imponesse un peso agli altri condomini; tali evenienze erano in realta' escluse, trattandosi di muro interno a proprieta' esclusiva inutilizzabile dagli altri condomini perche' intercluso tra due proprieta' private, e perche' inoltre, trattandosi dell'apertura di un preesistente armadio a muro interno in mattoni, non vi erano danni all'estetica ed alla stabilita' dell'edificio.
La ricorrente rileva inoltre che la disposizione dell'articolo 1102 c.c., esclude che la suddetta apertura del muro condominiale possa dar luogo alla costituzione di servitu', in quanto tale apertura e' solo espressione del diritto di ciascun condomino di utilizzare come meglio crede la cosa comune nel rispetto dei limiti sopra richiamati; pertanto nella fattispecie a trarne utilita' dall'apertura del muro condominiale era l'esponente quale partecipante al Condominio di (OMESSO) e non l'immobile estraneo a tale Condominio.
La censura e' infondata.
La sentenza impugnata ha ritenuto illegittimo il comportamento della societa' Sa. che aveva proceduto all'apertura di un varco nel muro perimetrale dell'edificio condominiale al fine di realizzare un collegamento fra la sua unita' immobiliare compresa nel Condominio di (OMESSO) ed altro immobile pure di sua proprieta' estraneo al suddetto Condominio e facente parte di un altro edificio condominiale vicino; in proposito ha evidenziato che l'articolo 1102 c.c. - che attribuisce ad ogni partecipante alla comunione la facolta' di usare la cosa comune per conseguirne una maggiore utilita' purche' resti immutata la sua destinazione e venga salvaguardato il diritto degli altri partecipanti di farne parimenti uso - opera esclusivamente nei rapporti tra i condomini dello stesso edificio condominiale, e non riguarda al contrario i rapporti tra il condominio ed il proprietario del fondo contiguo, cosicche' ogni condomino puo' disporre della cosa comune per ritrarne maggior godimento con riferimento all'unita' immobiliare inclusa nello stabile condominiale e non invece in relazione a proprieta' situate al di fuori dello stesso; pertanto non puo' essere consentito al singolo condomino di utilizzare la cosa comune a servizio di un altro immobile di sua proprieta' non compreso nell'edificio condominiale perche' cio' comporterebbe inevitabilmente l'imposizione di una servitu' sulla cosa comune per la cui costituzione e' necessario il consenso di tutti i condomini.
Orbene tale convincimento e' pienamente condivisibile e conforme all'orientamento consolidato di questa Corte secondo cui i muri perimetrali di un edificio condominiale sono destinati al servizio esclusivo dell'edificio stesso, di cui costituiscono parte organica per la suddetta funzione e destinazione, cosicche' possono essere utilizzati dal singolo condomino solo per il miglior godimento della parte del fabbricato di sua proprieta' esclusiva, ma non possono essere usati, senza il consenso di tutti i comproprietari, per l'utilita' di altro immobile di proprieta' esclusiva di uno dei condomini e costituente una unita' distinta rispetto all'edificio comune, in quanto cio' comporterebbe la costituzione di una servitu' a carico del suddetto edificio per la quale occorre il consenso di tutti i comproprietari; pertanto costituisce uso indebito della cosa comune, alla stregua dei criteri indicati nell'articolo 1102 c.c., l'apertura praticata dal condomino nel muro perimetrale dell'edificio condominiale per mettere in collegamento una unita' immobiliare di sua esclusiva proprieta', esistente nell'edificio condominiale, con altro immobile, sempre di sua proprieta', ricompreso in un diverso stabile condominiale (Cass. 7.3.1992 n. 2773; Cass. 13.1.1995 n. 360; Cass. 18.2.1998 n. 1708; Cass. 22.12.2000 n. 16117; Cass. 19.4.2006 n. 9036).
Alla luce di tale indirizzo, cui questa Corte ritiene di poter pienamente aderire, la censura della ricorrente si rivela infondata in particolare nella parte in cui riconduce la legittimita' della apertura praticata nel muro perimetrale condominiale alle facolta' attribuite al singolo condomino dall'articolo 1102 c.c., trascurando di considerare che tale apertura puo' dar luogo all'acquisto di una servitu' a carico delle parti comuni dell'edificio condominiale ed in favore della proprieta' immobiliare non compresa nel Condominio di (OMESSO); in altri termini l'articolo 1102 c.c., consente al singolo partecipante alla comunione una piu' intensa utilizzazione della cosa comune in quanto condomino, e non quale terzo proprietario di altro immobile non compreso nell'edificio condominiale, come correttamente affermato dalla sentenza impugnata.
Il ricorso deve quindi essere rigettato; le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento di euro 100,00 per spese e di euro 2000,00 per onorari di avvocato.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PONTORIERI Franco - Presidente
Dott. MENSITIERI Alfredo - Consigliere
Dott. SCHETTINO Olindo - Consigliere
Dott. MALZONE Ennio - Consigliere
Dott. MAZZACANE Vincenzo - rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
SA. RI. SNC, in persona di TR. IO., elettivamente domiciliata in ROMA PIAZZA VERBANO 8, presso 10 studio dell'avvocato BERNARDI Santina, che la difende unitamente all'avvocato GIUSEPPE BARA, giusta delega in atti;
- ricorrente -
contro
COND (OMESSO), in persona dell'Amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA PISANELLI 2, presso lo studio dell'avvocato CIUTI Daniele, che lo difende unitamente all'avvocato LORENZO PROFETA, giusta delega in atti;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 1142/03 della Corte d'Appello di TORINO, depositata il 17/09/03;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 27/06/07 dal Consigliere Dott. Vincenzo MAZZACANE;
udito l'Avvocato CIUTI Daniele, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M., in persona del Sostituto procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per l'accoglimento del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 22.1.2000 il Condominio di (OMESSO) conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Torino la S.n.c. Sa. chiedendo dichiararsi la illegittimita' dell'apertura da quest'ultima praticata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale al confine con l'adiacente Condominio di (OMESSO), nonche' la condanna della convenuta ad eliminare tale apertura ripristinando il muro prima esistente.
L'attore assumeva che la societa' Sa., proprietaria dell'unita' immobiliare sita al piano terreno, aveva richiesto nel 1991 all'assemblea condominiale l'autorizzazione a realizzare una apertura di collegamento con altra unita' immobiliare sita nel Condominio di (OMESSO) in cui la convenuta aveva la sede sociale, e che l'assemblea aveva rifiutato di concedere tale autorizzazione; aggiungeva che la Sa. aveva aperto comunque il collegamento nel dicembre del 1998 e che tale apertura configurava un uso illegittimo della cosa comune ed era altresi' vietata dalle disposizioni del regolamento condominiale.
La convenuta restava contumace.
Con sentenza del 5.3.2002 il Tribunale di Torino dichiarava l'illegittimita' della suddetta apertura e condannava la Sa. alla sua eliminazione ed al ripristino del muro perimetrale.
Proposto gravame da parte della Sa. Ri. cui resisteva il Condominio di (OMESSO) la Corte di Appello di Torino con sentenza del 17.9.2003 ha rigettato l'impugnazione.
Per la cassazione di tale sentenza la societa' Sa. Ri. ha proposto un ricorso affidato ad un unico motivo cui il Condominio di (OMESSO) ha resistito con controricorso depositando successivamente una memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'unico motivo formulato la societa' ricorrente, denunciando violazione dell'articolo 1102 c.c., censura la sentenza impugnata per aver ritenuto illegittima l'apertura praticata dalla societa' Sa. nel muro perimetrale dell'edificio condominiale al confine con il vicino Condominio di (OMESSO) in quanto in tal modo si imponeva la costituzione di una servitu' di passaggio a favore di un altro immobile estraneo al Condominio.
La ricorrente, premesso che l'articolo 1102 c.c., assicura a ciascun condomino le piu' ampie possibilita' di godimento della cosa comune, purche' venga rispettato il divieto di alterarne la destinazione e di impedirne il pari uso da parte degli altri Condomini, rileva che nella specie occorreva solamente accertare se il varco aperto nel muro comune che divide il Condominio di (OMESSO) dall'immobile di proprieta' dell'esponente compreso nel Condominio di (OMESSO) dove veniva gestito il Ri. Sa. ostacolasse il godimento della cosa comune da parte degli altri condomini o arrecasse danno alla staticita' dell'edificio o alla sua estetica o se imponesse un peso agli altri condomini; tali evenienze erano in realta' escluse, trattandosi di muro interno a proprieta' esclusiva inutilizzabile dagli altri condomini perche' intercluso tra due proprieta' private, e perche' inoltre, trattandosi dell'apertura di un preesistente armadio a muro interno in mattoni, non vi erano danni all'estetica ed alla stabilita' dell'edificio.
La ricorrente rileva inoltre che la disposizione dell'articolo 1102 c.c., esclude che la suddetta apertura del muro condominiale possa dar luogo alla costituzione di servitu', in quanto tale apertura e' solo espressione del diritto di ciascun condomino di utilizzare come meglio crede la cosa comune nel rispetto dei limiti sopra richiamati; pertanto nella fattispecie a trarne utilita' dall'apertura del muro condominiale era l'esponente quale partecipante al Condominio di (OMESSO) e non l'immobile estraneo a tale Condominio.
La censura e' infondata.
La sentenza impugnata ha ritenuto illegittimo il comportamento della societa' Sa. che aveva proceduto all'apertura di un varco nel muro perimetrale dell'edificio condominiale al fine di realizzare un collegamento fra la sua unita' immobiliare compresa nel Condominio di (OMESSO) ed altro immobile pure di sua proprieta' estraneo al suddetto Condominio e facente parte di un altro edificio condominiale vicino; in proposito ha evidenziato che l'articolo 1102 c.c. - che attribuisce ad ogni partecipante alla comunione la facolta' di usare la cosa comune per conseguirne una maggiore utilita' purche' resti immutata la sua destinazione e venga salvaguardato il diritto degli altri partecipanti di farne parimenti uso - opera esclusivamente nei rapporti tra i condomini dello stesso edificio condominiale, e non riguarda al contrario i rapporti tra il condominio ed il proprietario del fondo contiguo, cosicche' ogni condomino puo' disporre della cosa comune per ritrarne maggior godimento con riferimento all'unita' immobiliare inclusa nello stabile condominiale e non invece in relazione a proprieta' situate al di fuori dello stesso; pertanto non puo' essere consentito al singolo condomino di utilizzare la cosa comune a servizio di un altro immobile di sua proprieta' non compreso nell'edificio condominiale perche' cio' comporterebbe inevitabilmente l'imposizione di una servitu' sulla cosa comune per la cui costituzione e' necessario il consenso di tutti i condomini.
Orbene tale convincimento e' pienamente condivisibile e conforme all'orientamento consolidato di questa Corte secondo cui i muri perimetrali di un edificio condominiale sono destinati al servizio esclusivo dell'edificio stesso, di cui costituiscono parte organica per la suddetta funzione e destinazione, cosicche' possono essere utilizzati dal singolo condomino solo per il miglior godimento della parte del fabbricato di sua proprieta' esclusiva, ma non possono essere usati, senza il consenso di tutti i comproprietari, per l'utilita' di altro immobile di proprieta' esclusiva di uno dei condomini e costituente una unita' distinta rispetto all'edificio comune, in quanto cio' comporterebbe la costituzione di una servitu' a carico del suddetto edificio per la quale occorre il consenso di tutti i comproprietari; pertanto costituisce uso indebito della cosa comune, alla stregua dei criteri indicati nell'articolo 1102 c.c., l'apertura praticata dal condomino nel muro perimetrale dell'edificio condominiale per mettere in collegamento una unita' immobiliare di sua esclusiva proprieta', esistente nell'edificio condominiale, con altro immobile, sempre di sua proprieta', ricompreso in un diverso stabile condominiale (Cass. 7.3.1992 n. 2773; Cass. 13.1.1995 n. 360; Cass. 18.2.1998 n. 1708; Cass. 22.12.2000 n. 16117; Cass. 19.4.2006 n. 9036).
Alla luce di tale indirizzo, cui questa Corte ritiene di poter pienamente aderire, la censura della ricorrente si rivela infondata in particolare nella parte in cui riconduce la legittimita' della apertura praticata nel muro perimetrale condominiale alle facolta' attribuite al singolo condomino dall'articolo 1102 c.c., trascurando di considerare che tale apertura puo' dar luogo all'acquisto di una servitu' a carico delle parti comuni dell'edificio condominiale ed in favore della proprieta' immobiliare non compresa nel Condominio di (OMESSO); in altri termini l'articolo 1102 c.c., consente al singolo partecipante alla comunione una piu' intensa utilizzazione della cosa comune in quanto condomino, e non quale terzo proprietario di altro immobile non compreso nell'edificio condominiale, come correttamente affermato dalla sentenza impugnata.
Il ricorso deve quindi essere rigettato; le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento di euro 100,00 per spese e di euro 2000,00 per onorari di avvocato.