Il condominio è responsabile dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile

Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all'art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore, ai sensi dell'art. 1669 c.c. non potendosi equiparare i difetti originari dell'immobile al caso fortuito, che costituisce l'unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 c.c.. Qualora la situazione dannosa sia potenzialmente produttiva di ulteriori danni, inoltre, il condominio può essere obbligato anche a rimuovere le cause del danno stesso, ex art. 1172 c.c.

Corte d'Appello Roma Sezione 3 Civile, Sentenza del 13 luglio 2010, n. 3007



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

CORTE D'APPELLO DI ROMA

TERZA SEZIONE CIVILE

composta dai signori magistrati

Dr. Giuseppe Lo Sinno - Presidente rel. est. -

Dr. Giorgio Poscia - Consigliere -

Dr. Vincenzo Selmi - Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di XI grado iscritta al n. 8107/2004 del R.G. Affari Contenz. posta in decisione all'udienza del 21 Maggio 2010 e vertente

tra

Qu.An., rapp.ta e difesa dall'avv. Sa.Ne. e dall'avv. Ca.Ne. del foro di Roma ed elettivamente dom.ta presso lo studio del medesimo in Roma, giusta delega in atti;

Appellante

c/

Condominio di Via (...) in Roma, in persona dell'amministratore p.t,, rappresentata e difesa dall'avv. Se.De. del foro di Roma ed elettivamente domiciliata in Roma, presso lo studio del medesimo avv.to, per delega in atti;

Appellata e Appellante incidentale

nonché

Ma.Su. S.R.L., con sede in Aprilia (LT) in persona del suo legale rapp.te p.t.,

e

Mo.Pi., entrambi rapp.ti e difesi dall'avv. Da.Mo. del foro di Roma ed elettivamente dom.ti presso quest'ultimo in Roma, giusta procura in atti;

Appellati e appellanti incidentali

Oggetto: Appello a sentenza del Tribunale di Roma - n. 22657/03 (Risarcimento danni).

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione notificata in data 28.9.2004 la sig.ra Qu.An. ha proposto appello avverso n. 22657/03, la sentenza emessa in data 13.5.2003 dal Tribunale di Roma, con la quale il Condominio di via (...) in Roma era stato condannato a pagare, a titolo di risarcimento del danno, la somma di Euro 9.350,53 a favore della Ma.Su. S.p.A., e condannata la Qu. a restituire alla Ma.Su. il deposito cauzionale versato al momento della stipula del contratto di locazione; con condanna del Condominio al pagamento delle spese di lite e quelle delle ctu a favore della Ma.Su..

Il primo giudice aveva accolto la domanda della Ma.Su. S.p.A. (già proposta nei confronti della Qu. e da questa estesa al Condominio) ritenendo sussistente la prova del danno effettivamente risentito dalla conduttrice dell'appartamento - imputato a responsabilità del Condominio e non della locatrice - liquidando i danni in base alle fatture depositate dalla Ma.Su. con esclusione di quelli ritenuti non adeguatamente provati.

Con il proposto gravame la appellante deduce e sostiene l'erroneità della sentenza per errata attribuzione alla Ma.Su. del deposito cauzionale che, al contrario, essa non aveva restituito in quanto lo aveva imputato ad alcuni canoni non versati dalla conduttrice; contestando la sentenza anche in merito al mancato accoglimento della propria domanda, nei confronti del Condominio, per il risarcimento dei danni subiti dal proprio immobile per effetto delle lamentate infiltrazioni dal tetto; dolendosi, infine, anche della mancata condanna a suo favore delle spese del giudizio di primo grado.

Chiedendo la riforma della sentenza di primo grado e, nel merito, per il rigetto della domanda di restituzione della cauzione e per l'accoglimento della propria domanda proposta con la condanna del Condominio appellato al pagamento dei danni subiti nel sinistro per cui è causa oltre che delle spese dei due gradi di giudizio.

Si è costituito l'appellato Condominio per contestare l'appello proposto, perché ritenuto infondato, e per chiederne il rigetto; proponendo appello incidentale per vedere riformata la sentenza circa l'affermata sua responsabilità nella causazione dell'evento dannoso con revoca della condanna; chiedendo, in subordine, che del danno venissero chiamati a rispondere, al 50% ciascuno, sia il Condominio che la sig.ra Qu..

Si sono costituiti in questo grado gli appellati Ma.Su. S.r.l. e Mo.Pi. (in proprio) per contestare l'appello della Qu. e per avanzare proprio appello incidentale (sia per ottenere la correzione della sentenza per gli errori materiali relativi al nome del legale ed alla regione sociale della parte) per la riforma della sentenza in merito alla richiesta di risoluzione del contratto di locazione ed alla mancata attribuzione del risarcimento di tutti i danni effettivamente subiti dalla conduttrice.

Venivano, poi, precisate le conclusioni avanti al Consigliere Istruttore e rimesse le parti avanti al Collegio per la discussione.

Veniva avanzata, successivamente, istanza di sospensione dell'esecutività della sentenza appellata, istanza dichiarata inammissibile con ordinanza del 29.9.2006.

All'esito, mutato il consigliere relatore, all'udienza collegiale del 21.05.2010, sentite le parti, la causa è passata in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La sentenza di I grado è stata impugnata e contestata da tutte le parti, in via principale ed incidentale, ed appare necessario procedere all'esame dei vari motivi di appello partendo da quello (in via incidentale) sollevato dal Condominio che riguarda la responsabilità dei fatti dannosi subiti dalla società conduttrice dell'appartamento ubicato in via (...) (locato dalla sig.ra An.Qu. alla Ma.Su. s.r.l.).

A tal riguardo, dall'insieme degli atti del giudizio di I grado, emerge che già prima della conclusione del contratto di locazione (15.3.1989) la sig.ra Qu. fosse a conoscenza dello stato del suo immobile e delle cause delle infiltrazioni di acqua provenienti dalla copertura del fabbricato condominiale; infatti con verbale in data 24.10.1988 l'assemblea del Condominio di via (...), in Roma, aveva deliberato sulla necessità di provvedere all'intero rifacimento del tetto e con successivo verbale del 27.2.1989 aveva deliberato di corrispondere alla Qu. un risarcimento di Lire 2.150.000 per i danni già subiti dall'appartamento.

Questa situazione incide, direttamente, sia sulla posizione della locatrice che su quella del conduttore perché, nello stipulare il contratto di locazione, le parti aveva stabilito (art. 15 del contratto) che "la conduttrice esonera espressamente la locatrice da ogni responsabilità per i danni diretti ed indiretti che potessero derivargli da fatto doloso o colposo di terzi in genere, nonché da infiltrazione e penetrazione di acqua piovana" a dimostrazione che entrambe erano a conoscenza che l'appartamento poteva presentare, in futuro, dei problemi legati ad infiltrazioni di acqua piovana e questo, in difetto di altri elementi probatori, deve essere considerato come consapevole accettazione del rischio di infiltrazioni da parte del conduttore che non può pretendere la risoluzione del contratto, per inadempimento della locatrice, invocando proprio l'insorgenza di infiltrazioni di acqua piovana.

La conduttrice, tuttavia, aveva diritto ad essere risarcita per i danni subiti all'immobile condotto in locazione con relativa obbligazione a carico del Condominio poiché era emerso chiaramente che la causa delle infiltrazioni era legata ad una parte comune dell'immobile condominiale e non ad un difetto dell'appartamento di proprietà della Qu..

Infatti il Ctu (arch. Pa.Su.) aveva accertato che "tutti i vani oggetto delle accertate infiltrazioni, sono coperti superiormente a tetto, per cui le infiltrazioni riscontrate dal C.T.U., in sede di accesso, sono da addebitarsi alla parziale fatiscenza del manto di copertura in laterizio del tetto del solaio (fotografie n. 25 - 31), nonostante che questo sia stato ristrutturato dal Condominio in tempi recenti", evidenziando come non tutti ì lavori che il Condominio aveva programmato di eseguire per la soluzione del problema erano stati eseguiti ed alcuni lo erano stati in modo non adeguato; ed escludendo che la sig.ra Qu. avesse contribuito a tale situazione mediante gli interventi posti in atto nel suo appartamento.

Di conseguenza il Condominio era tenuto a risarcirei danni subiti sia dal conduttore dell'appartamento che dal proprietario del medesimo; ed è corretta 1 la decisione di I grado perché le lamentele sollevate dalla Ma.Su. S.r.l. (relative ai vizi presentati dall'appartamento locato ed alle non idonee condizioni del suo normale utilizzo) non possono essere indirizzate a fatto e colpa della locatrice in quanto pertinenti a fatti imputabili unicamente al Condominio, come si è già indicato in precedenza facendo riferimento alla relazione tecnica del Ctu arch. Gu., da cui emergono le cause delle infiltrazioni e l'estraneità della locatrice (che a sua volta appare danneggiata dalle infiltrazioni di acqua ed umidità determinate dalle carenze costruttive e strutturali del fabbricato condominiale ove è inserito l'immobile locato).

In tale situazione oggettiva non trova applicazione l'art. 1585 c.c.").

I c.d. vizi di costruzione o strutturali (connaturati con le modalità di edificazione e progettazione del fabbricato, come pure di manutenzione di parti strutturali e comuni) configurano certamente una ipotesi di molestia di fatto di cui risponde il Condominio (quale ente titolare della cosa comune) e non l'originario costruttore (come sostenuto dal l'appellato), stante il chiaro tenore della disposizione di cui all'art. 1585, II comma, c.c., attribuisce al conduttore la legittimazione ad agire contro i terzi che arrechino pregiudizio al godimento dell'immobile (cd. molestie di fatto), e tale legittimazione non riguarda soltanto i danni causati agli arredi o ai mobili di proprietà del conduttore, ma si estende a tutto ciò che sia oggetto del godimento stesso, e quindi anche alle strutture murarie dell'appartamento che siano state danneggiate dal fatto illecito del terzo, dovendosi invece escludere la configurabilità di una responsabilità e di un obbligo di garanzia del locatore per gli stessi fatti (Cass. sez. III, 24.11.2005, n. 24805).

L'appellato condominio è tenuto, pertanto a rispondere dei danni subiti dal conduttore e dalla condomina/proprietaria ed appellante in conseguenza di ciò che è emerso essere conseguenza immediata e diretta del fatto illecito ascrittogli (secondo le risultanze della Ctu dell'arch. Gu. che ha illustrato le condizioni del bene e l'origine dei problemi di infiltrazioni di acqua piovana provenienti dal fatiscente manto di copertura) anche dal punto di vista psico - fisico non potendo negarsi che la conduttrice e, per essa, i soggetti che la rappresentavano, sia stata costretta a permanere in un ambiente poco salubre ed abbia subito e risentito di negative conseguenze sul piano anche psico - fisico di coloro che con essa venivano a contatto (ciò riguarda la posizione del dr. Mo., amministratore della s.r.l.,).

La Ma.Su., con il suo appello incidentale, ha chiesto, infatti, l'integrale risarcimento dei danni subiti in conseguenza delle infiltrazioni di acqua piovana che si erano manifestate sin dall'inizio del rapporto e sino alla esecuzione dei lavori ordinati dal Pretore di Roma; contestando la decisione del tribunale che non aveva valutato adeguate le prove documentali fornite che, invece, erano tutte collegate ad interventi di ripristino dell'immobile dovuti alla infiltrazioni di acqua.

Orbene, analizzate le singole fatture ed i documenti di spesa prodotti dalla appellante incidentale emerge evidente che esse si riferiscono al periodo in contestazione (1989/1990) dove maggiori furono i disagi e i problemi affrontati dalla società (che aveva destinato l'immobile a sede di rappresentanza anche per cene con clienti), e che ogni singolo intervento indicato risulta affrontato in conseguenza delle infiltrazioni.

Alla Ma.Su. spettava, pertanto, l'integrale risarcimento del danno subito e quindi anche il ristoro delle spese sostenute e documentate per totali Lire 82.986.567 ( Euro 42.858,98).

Per ciò che riguarda il rimborso di quanto sostenuto per spese ed esigenze di rappresentanza e foresteria (motivate dalla mancata disponibilità dei locali) la Corte rileva che il consulente nominato dal Pretore in fase cautelare (arch. Um.Ca.) aveva descritto la situazione dell'immobile indicando i maggiori danni da infiltrazione nel salone e in un bagno (come da fotografie allegate), senza mai porre in evidenza una condizione di totale o parziale inutilizzabitità dell'appartamento locato.

Appare evidente che non emerge una condizione tale da poter giustificare la richiesta di risarcimento di danni che non risultano collegati, in modo immediato e diretto, alle infiltrazioni di acqua; tuttavia, richiamato quanto indicato in precedenza circa la condizione poco salubre in cui versava l'appartamento locato, si ritiene, in via equitativa, di liquidare il danno in trattazione (come pure quello legato alla condizione psico - fisica degli occupanti l'immobile) in totali Euro 5.000,00 con valutazione all'attualità.

Spettando alta Ma.Su. la somma totale di Euro 42.858,98 (da rivalutare) e di Euro 5000,00 (già rivalutata).

Il danno alla proprietario Qu. ammontava a Lire 5.420.000 (come stimato dal Ctu) da cui andavano detratte Lire 2.150.000 pagate dal Condominio nel 1989 a seguito di delibera 27.2.1989; il residuo ammonta a Lire 3.270.000 pari ad Euro 1.688,81.

E' ben noto come l'obbligazione di risarcire il danno sia una tipica obbligazione di valore avendo la funzione, non di consegnare una determinata somma, ma quella di ricostruire integralmente il patrimonio del danneggiato, seppure elargendo, per equivalente, un somma di denaro.

Ne consegue che al creditore spettano sia rivalutazione (per compensare il valore intrinseco del bene perduto) che lucro cessante (per compensare il mancato uso del bene perduto) utilizzando la tecnica di un tasso di interesse da determinare equitativamente (vedi la celebre Cass. Sez. Unite 17.2.1995 n. 1712 e più di recente Cass. 10.3.2006 n. 5234, Cass. 28.7.2005 n. 15823; Cass. 2007/10884, nonché Cass. S.U. 1499/2008).

Per effettuare queste operazioni, seguendo un orientamento ormai consolidato si farà ricorso a due diversi tassi.

Per rivalutare il credito, ove necessario, si farà ricorso agli indici FOI, indici nazionali dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, pubblicati dall'Istat e reperibili sul sito: http://www.istat. it/prezzi/precon/rivalutazioni/vo.l_ moneta_2008.html

Per calcolare il lucro cessante si farà ricorso al rendimento medio dei titolo di stato, sul presupposto che il creditore, se avesse potuto disporre della somma l'avrebbe investita in titoli di stato (cd. "rendi stato", pubblicato dalla Ba.It.). Poiché la somma è stata liquidata ai valori attuali, il tasso di rendimento va applicato sulle somme devalutate dividendo la somma liquidata per i coefficienti F.O.I, così determinando anno per anno il reddito non percepito dal creditore.

I tassi di rendistato sono reperibili ai seguente indirizzo internet http://www.bancaditalia.it/banca_mercati/operazioni/titoli/tassi/rendi.

Infine, poiché una volta liquidato, il risarcimento del danno, da credito di valore si trasforma in credito di valuta, su di esso vanno calcolati gli interessi legali data della sentenza.

Pertanto alla Ma.Su. s.r.l. spetta il seguente risarcimento (sulla sorte di Euro 42.858,98):

Indice alla Decorrenza: 122,2

Indice alta Scadenza: 137

Raccordo Indici: 1,6864

Indice di Rivalutazione: 1,89064484

Totale Rivalutazione: Euro 38.172,13

Capitale Rivalutato: Euro 81,031,11

Totale Colonna Giorni: 7716

Totale Interessi: Euro 67.245,67

Rivalutazione + Interessi: Euro 105.417,80

Capitale Rivalutato + Interessi (s.e.o.): Euro 148.276,78

E sulla sorte di Euro 5.000,00 già rivalutata, per interessi spettano Euro 4.156,81 come da tabella che segue:

anno - Foi - devoluta. - Rendistato - Interessi

Euro 5.000.00 - 1989 - 1,8223 - Euro 2.743.79 - 11.814 - Euro 324,15

Euro 5.000.00 - 1990 - 1,7175 - Euro 2.911,21 - 13,883 - Euro 404.16

Euro 5.000,00 - 1991 - 1,6140 - Euro 3.097.89 - 13,779 - Euro 426,86

Euro 5.000.00 - 1992 - 1,5312 - Euro 3.265.41 - 12.726 - Euro 415.56

Euro 5.000.00 - 1993 - 1,4695 - Euro 3.402,52 - 13,555 - Euro 461.21

Euro 5.000.00 - 1994 - 1,4139 - Euro 3.536.32 - 8,815 - Euro 311.73

Euro 5.000.00 - 1995 - 1,3420 - Euro 3.725.78 - 11.949 - Euro 445.19

Euro 5.000,00 - 1996 - 1,2916 - Euro 3.871.17 - 10.043 - Euro 388.78

Euro 5.000,00 - 1997 - 1,2696 - Euro 3.938,25 - 6,757 - Euro 266.11

Euro 5.000,00 - 1998 - 1,2472 - Euro 14.008,98 - 10,00 - Euro 400.90

Euro 5.000.00 - 1999 - 1,2278 - Euro 4.072,32 - 10.00 - Euro 407.23

Euro 5.000.00 - 2000 - 1,1971 - Euro 4.176.76 - 10,00 - Euro 417.68

Euro 5,000.00 - 2001 - 1,1659 - Euro 4.288.53 - 10.00 - Euro 428.85

Euro 5.000.00 - 2002 - 1,1383 - Euro 4.392.52 - 10.00 - Euro 439.25

Euro 5.000,00 - 2003 - 1,1109 - Euro 4.500.86 - 10,00 - Euro 450.09

Euro 5.000.00 - 2004 - 1,0893 - Euro 4.590.10 - 8.852 - Euro 406.32

Euro 5.000.00 - 2005 - 1,0710 - Euro 4.668.53 - 6,551 - Euro 305,82

Euro 5.000.00 - 2006 - 1,0501 - Euro 4.761.45 - 5.512 - Euro 262.45

Euro 5.000.00 - 2007 - 1,0323 - Euro 4.843,55 - 3.556 - Euro 172.24

Euro 5.000.00 - 2008 - 1,0000 - Euro 5.000.00 - 5.353 - Euro 267.66

Euro 5.000.00 - 2009 - 1.1905 - Euro 4.199.92 - 4.722 - Euro 198.32

Euro 4.156,81 totale interessi

credito rivalutato Euro 5.000,00

interessi Euro 4.156,81

Totale Euro 9.156,81.

Alla sig.ra Qu., invece, spetta la somma di Euro 5.842,69 come da calcolo che segue:

Indice alla Decorrenza: 122,2

Indice alla Scadenza: 137

Raccordo Indici: 1,6864

Indice di Rivalutazione: 1,89064484

Totale Rivalutazione: Euro 1.504,13

Capitale Rivalutato: Euro 3.192,94

Totale Colonna Giorni: 7716

Totale Interessi: Euro 2.649,75

Rivalutazione + Interessi: Euro 4.153,88

Capitale Rivalutato + Interessi (s.e.o.): Euro 5.842,69.

Con ulteriore motivo di appello la Qu. ha censurato la sentenza di primo grado relativamente alla condanna alla restituzione della cauzione depositata dalla Ma.Su. s.r.l., che la appellante contesta in quanto avrebbe compensato tale somma con i canoni di locazione non versati dalla conduttrice dopo l'insorgenza della controversia.

L'appello è infondato perché la appelante non aveva proposto alcuna domanda volta ad ottenere che il tribunale si pronunciasse sulla sua richiesta di compensare il debito per la restituzione della cauzione con il suo credito per canoni insoluti, avendo così qualificato la sua posizione processuale solo dopo la decisione impugnata (in merito si veda Cass. sez. III, 15.10.2002, n. 14655: "in materia di locazione, l'obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione").

La sentenza di primo grado, per tali ragioni ed in tali limiti, va riformata.

Di conseguenza il Condominio va condannato, quale parte maggiormente soccombente, al pagamento delle spese di questo giudizio, a favore delle due controparti appellanti, con liquidazione come da notula tenuto conto del valore della controversia e della attività compiute dal procuratore; compensandosi le spese di I grado relativamente al rapporto Qu./Condominio di via (...) (ritenendosi sussistere giusti motivi).

P.Q.M.

La Corte di Appello di Roma - Terza Sezione Civile definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, così decide sull'appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma emessa in data 13.5.2003 (con il n. 22657/03) proposto da Qu.An. nei confronti del Condominio di via (...) in Roma e di Ma.Su. S.r.l. e Pi.Mo. (appellanti incidentali):

a) in accoglimento dell'appello incidentale di Ma.Su. s.r.l. ed in parziale accoglimento di quello principale di Qu.An., ed in parziale riforma della sentenza appellata, - Condanna, il Condominio di via (...) in Roma, in persona del suo amministratore p.t., al pagamento, in favore di Qu.An., della somma di Euro 5.842,69, con aggiunta degli interessi al tasso di legge a decorrere dalla presente sentenza sino al saldo effettivo;

b) Condanna il Condominio di via (...) in Roma, in persona del suo amministratore p.t., al pagamento, in favore di Ma.Su. S.r.l., della ulteriore somma di Euro 157.433,59, con aggiunta degli interessi al tasso di legge a decorrere dalla presente sentenza sino al saldo effettivo;

c) Conferma, nel resto, la sentenza appellata correggendo la stessa nelle seguenti parti:

1) nell'intestazione ove al posto di "Ma.Su. S.p.A. rappresentata e difesa dall'avv. Da.Mo." deve intendersi e leggersi "Ma.Su. S.r.l. rappresentata e difesa dall'avv. Da.Mo.";

2) nel dispositivo ove al posto di "Ma.Su. S.p.A." deve intendersi e leggersi "Ma.Su. S.r.l.";

d) Condanna il Condominio di via (...) in Roma, in persona del suo amministratore p.t., alla rifusione delle spese di giudizio sostenute dalla Ma.Su. s.r.l. e da Qu.An. nel presente grado di giudizio, liquidandole: per Ma.Su. s.r.l. in Euro 155,00 per spese, 1.500,00 per diritti e Euro 2.750,00 per onorari (oltre forfettario, Iva e Cap come per legge), e per Qu.An., in Euro 605,65 per spese, Euro 757,00 per diritti e Euro 1.900,00 per onorari (oltre ai forfettario, Iva e Cap come per legge).

d) compensa, infine, le spese di I grado tra Qu.An. ed il Condominio di via (...) in Roma.

Così deciso in Roma, il 21 maggio 2010.

Depositata in Cancelleria il 13 luglio 2010.

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