Il condomino ha l'obbligo di rifondere i danni subiti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari, a causa dell'omessa manutenzione e riparazione previsto dall'articolo 1123 del Cc

L'obbligo del condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell'edificio e alla rifusione dei danni subiti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari, a causa dell'omessa manutenzione e riparazione previsto dall'articolo 1123 del Cc, trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio non anche in una sua particolare condotta, commissiva od omissiva, che, peraltro, se provata, può determinare, relativamente alle spese occorrenti per porre rimedio alle conseguenze negative di tale condotta, la sua esclusiva responsabilità ai sensi dell'articolo 2043 del Cc. Tale obbligo di contribuzione vale anche per le spese necessarie per eliminare vizi e carenze costruttive originarie dell'edificio condominiale, salva in questo caso, l'azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore e si estende anche alle spese necessarie per riparare i danni che i singoli condomini subiscono nelle loro unità immobiliari. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 8 novembre 2007, n. 23308)



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MAZZA Fabio - Presidente

Dott. TRIFONE Francesco - Consigliere

Dott. FILADORO Camillo - rel. Consigliere

Dott. TRAVAGLINO Giacomo - Consigliere

Dott. LANZILLO Raffaella - Consigliere

ha pronunciato la seguente:



SENTENZA

sul ricorso proposto da:

CA. LI. EL., elettivamente domiciliata in ROMA VIA FABIO MASSIMO 88, presso lo studio dell'avvocato LEONORI GUIDO, che la difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO (OMESSO), in persona dell'amministratore pro tempore rag. Su. Ma., elettivamente domiciliato in ROMA VIA G. NICOTERA 29, presso lo studio dell'avvocato GIANCARLO LAGANA', difeso dall'avvocato ERMINI SERGIO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

e contro

ER. CA., CONDOMINIO (OMESSO), CO. ER. SRL;

- intimati -

e sul 2 ricorso n 14116/03 proposto da:

ER. CA., elettivamente domiciliata in ROMA VIA ATTILIO FRIGGERI 106, presso lo studio dell'avvocato MICHELE TAMPONI, che la difende unitamente all'avvocato PAOLO MANETTI, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -

contro

CONDOMINIO (OMESSO), in persona dell'amministratore preo tempore rag. Su. Ma. elettivamente domiciliato in roma via G. Nicotera 29, presso lo studio dell'avvocato GIANCARLO LAGANA', difeso dall'avvocato SERGIO ERMINI, giusta delega in atti;

- controricorrente al ricorso incidentale -

e contro

CA. LI. EL., COND. (OMESSO), CO. ER. SRL;

- intimati -

e sul 3 ricorso n 14231/03 proposto da:

CONDOMINIO (OMESSO), in persona dell'amministratore dr. Gi. At., elettivamente domiciliato in ROMA VIA TACITO 41, presso lo studio dell'avvocato PAOLO GONNELLI, che lo difende unitamente all'avvocato PIETRO MINIATI PAOLI, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -

e contro

COND. (OMESSO), CO. ER. SRL, ER. CA., CA. LI. EL.;

- intimati -

avverso la sentenza n. 1598/02 della Corte d'Appello di FIRENZE, seconda sezione civile, emessa il 25/06/02, depositata il 3/12/02, R.G. 1642/A/00;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/10/07 dal Consigliere Dott. Camillo FILADORO;

udito l'Avvocato Guido LEONORI;

udito l'Avvocato Sergio ERMINI;

udito l'Avvocato Michele TAMPONI; udito l'Avvocato Paolo GONNELLI;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso, previa riunione, per l'accoglimento p.q.r del 2 e 3, assorbito il 1 e rigettato il 4 motivo del ricorso CA.; accoglimento del 3 motivo, assorbito il 1 e rigetto nel resto, del ricorso ER. SRL; rigetto del ricorso del CONDOMINIO.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza 25 giugno - 3 dicembre 2002 la Corte d'Appello di Firenze, in riforma della decisione di primo grado, condannava l'appellante Ca. Li. El. a pagare ad Er. Ca. la somma di lire 88.314.100 oltre interessi e rivalutazione, per i danni da infiltrazione di acque luride (proveniente da una fognatura) verificatisi in una autorimessa di proprieta' della stessa Er..

I giudici di appello respingevano invece la domanda della Er. di condanna in solido per i medesimi danni del Condominio di (OMESSO), dando atto che nessuna domanda era stata proposta dalla originaria attrice contro il Condominio di (OMESSO).

Non poteva, pertanto, essere confermata la decisione del primo giudice, il quale aveva rilevato che in ogni caso, poiche' il Condominio di (OMESSO) e la Ca. utilizzavano entrambi il medesimo condotto fognario, non importava a quale titolo gli stessi ne avessero conseguito il possesso (se quindi come proprietari ovvero ad altro titolo), dovendo entrambi rispondere in solido dei danni provocati dalle infiltrazioni provenienti dalla rottura del condotto.

La Corte territoriale osservava che non vi era alcuna prova del fatto che il Condominio di (OMESSO) fosse anche esso proprietario della fognatura dalla quale erano derivati i danni denunciati dalla Er.. Tra l'altro, non era stato acquisito un atto di costituzione della servitu' relativa a tale fognatura.

Un diritto di questo genere non poteva in alcun modo essere usucapito, in mancanza di opere visibili e permanenti, destinate al suo esercizio.

In nessun modo pertanto il Condomino di (OMESSO) poteva essere chiamato a rispondere dei danni subiti dall'immobile dell'Er..

In tal modo, doveva ritenersi superata anche ogni questione relativa alla domanda di manleva proposta nei confronti della Ca..

I giudici di appello osservavano che, al contrario, la Ca. aveva riconosciuto sin dalla comparsa di costituzione in primo grado di essere titolare di una servitu' di scarico di acque reflue costituita per destinazione del padre di famiglia in favore dei propri immobili ed a carico di quelli di proprieta' della Er..

Del resto, la Ca. non aveva mai contestato di dover rispondere dei danni in questione, avendo invece censurato la decisione di primo grado nella parte in cui l'aveva condannata a risarcirli in solido con gli altri titolari della servitu'. Invece che per la sola parte a suo carico.

La Corte territoriale riduceva poi il risarcimento per lucro cessante, tenendo conto del fatto che solo una parte dei locali era divenuti inagibili e che in parte le infiltrazioni erano dipese anche da altre cause, non imputabili alla Ca. (quali la mancanza di idoneo scannafosso e le condizioni della strada sotto la quale scorreva la fogna). Di queste cause - secondo la Corte territoriale - doveva essere chiamata a rispondere la stessa Er., che pertanto non poteva essere risarcita per i danni derivanti direttamente dalle stesse.

Per il danno emergente, i giudici di appello davano atto che la Er. aveva concordato con le altre parti per quanto riguarda l'ammontare delle spese di ripristino dei luoghi, consistite nel rifacimento del pavimento e della relativa piastrellatura.

Avverso tale decisione Ca. ha proposto ricorso per cassazione sorretto da cinque motivi.

Resistono il Condominio di (OMESSO) e la Er. con controricorso (questa ultima e il solo condominio di (OMESSO) hanno proposto anche ricorso incidentale).

Il Condominio di (OMESSO) resiste con controricorso al ricorso incidentale della Er..

La Er. ed i due Condomini hanno depositato memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Devono innanzi tutto essere riuniti i tre ricorsi, proposti contro la medesima decisione.

Il primo motivo del ricorso principale della Ca. riguarda la violazione di norme di Legge (articoli 1061 e 1062 c.c.).

La servitu' costituita da un condotto di scarico fognario non potrebbe mai dirsi non apparente e quindi non occorrerebbe, come invece ritenuto dalla giurisprudenza, un accertamento da farsi caso per caso.

Il motivo deve tuttavia considerarsi assorbito, per ragioni di ordine logico, a seguito dell'accoglimento dei due motivi che seguono.

Con il secondo motivo la ricorrente principale denuncia contraddittoria motivazione e violazione delle norme sull'obbligo di custodia (art. 2051 c.c.) posto a carico anche dell'utilizzatore Condominio di (OMESSO).

Secondo tale disposizione di legge, ed anche in base all'art. 1117 c.c., l'onere della custodia e quindi della conservazione delle mura e delle fondazioni di uno stabile condominiale compete al Condominio e non anche al proprietario della porzione sulla quale insiste la parte abbisognevole di riparazioni.

Con il terzo motivo, sotto altro profilo, la ricorrente principale denuncia ulteriore vizio di motivazione.

Costituiva circostanza del tutto pacifica che il Condominio di (OMESSO) utilizzasse - se non ne fosse anche proprietario - del condotto fognario in questione.

Tra l'altro lo stesso Condominio, costituendosi in giudizio in primo grado, si era dichiarato pronto ad eseguire tutte le riparazioni del caso. I verbali delle assemblee dello stesso Condominio - acquisiti agli atti - confermavano che il Condominio aveva accettato di eseguire le opere necessarie per eliminare i danni causati dalle infiltrazioni.

I due motivi da esaminare congiuntamente sono fondati.

Contrasta con evidenti ragioni di logica sostenere che il Condominio di (OMESSO) pur utilizzando il condotto fognario non dovesse rispondere dei danni causati dallo stesso, al pari della altra utilizzatrice.

Le ragioni che hanno condotto i giudici di appello ad affermare la responsabilita' della Ca. avrebbero dovuto indurre gli stessi ad accogliere la domanda della attrice anche nei confronti del Condominio.

In questa ottica, gia' il primo giudice aveva affermato che sia questo Condominio che la Ca. dovevano rispondere dei danni causati dalla fognatura, nella loro qualita' di utilizzatori della fogna.

Essi, infatti, ne avevano "il possesso e rispondono quindi della sua manutenzione, sia che avvenga quali proprietari, sia che cio' avvenga quali titolari di un diritto di servitu' su detto fognone".

Ogni indagine, pertanto, in ordine alla esatta qualificazione del diritto, passava evidentemente in secondo piano e risultava addirittura non essenziale ai fini della decisione.

Con il quarto ed il quinto motivo la ricorrente principale denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 106 c.p.c. e vizi della motivazione.

I giudici di appello avevano respinto quel capo dell'appello incidentale mediante il quale la Ca. aveva richiesto la declaratoria di condanna al risarcimento anche del Condominio di (OMESSO) (che si trovava nella medesima situazione dell'altro Condominio), in quanto utilizzatore dello stesso condotto fognario.

Le ragioni per le quali il Condominio di (OMESSO) doveva rispondere dei danni erano stati indicati nei primi due motivi dello stesso ricorso incidentale.

Nessuno dei due motivi (quarto e quinto) appare meritevole di accoglimento.

Correttamente i giudici di appello hanno osservato che, in assenza di una specifica domanda della Er., l'estensione della stessa a detto Condominio non poteva conseguire alla chiamata in causa effettuata dalla Ca., dal momento che detta chiamata non era stata effettuata ai fini della individuazione del Condominio stesso quale unico responsabile.

Risulta infatti che la Ca. non aveva esteso specificamente la domanda nei confronti di questo Condomino ne' in primo grado ne' nel giudizio di appello, come aveva accertato la Corte territoriale e non e' stato censurato espressamente dalla ricorrente principale.

Si richiama sul punto il consolidato orientamento di questa Corte per il quale in caso di chiamata in causa del terzo, egli assume per effetto della, stessa chiamata in causa la posizione di contraddittore nei confronti della domanda originaria solo se viene chiamato in causa quale unico responsabile del fatto dannoso, e non anche se viene chiamato in causa dal convenuto per esserne garantito o in quanto corresponsabile dello stesso fatto; in quest'ultimo caso, se l'attore vuole proporre domanda anche nei confronti del terzo chiamato, deve formulare nei suoi confronti una espressa ed autonoma domanda, che potra' trovare fondamento in fatti anche diversi rispetto a quelli posti a base del rapporto di garanzia, avvalendosi della facolta' disciplinata dall'art. 183 c.p.c., comma 4.

Il ricorso incidentale di Er. merita, parimenti, solo parziale accoglimento.

La Er. con il proprio ricorso incidentale propone quattro diverse ragioni di censura.

Con il primo motivo denuncia violazione di norme di Legge (articoli 1061 e 1062 c.c.). Il motivo si rivela assorbito per le ragioni gia' esposte a proposito del primo motivo della ricorrente principale.

Con il secondo motivo la Er. denuncia violazione dell'art. 115 c.p.c., e 1227 c.c., nonche' omessa, insufficiente ed illogica motivazione.

La Er. denuncia la motivazione della sentenza nella parte in cui la stessa aveva ritenuto che sarebbe stata possibile comunque una parziale utilizzazione della autorimessa in attesa delle riparazioni necessarie, da eseguire sulla fognatura.

Il motivo e' inammissibile in quanto finisce per sollecitare una diversa interpretazione delle risultanze processuali, non consentita in questa sede.

Con il terzo motivo la ricorrente incidentale deduce violazione di norme di Legge (articoli 1117 e 2051 c.c.).

Le mura perimetrali di un edificio costituiscono beni condominiali, sicche' compete al condominio l'obbligo della manutenzione e quello di eliminare eventuali carenze e vizi costruttivi dell'edificio.

Il motivo merita accoglimento.

Si richiama sul punto la giurisprudenza di questa Corte (Cass. 18 maggio 2001 n. 6849) condivisa interamente dal Collegio secondo la quale l'obbligo del condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unita' immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell'edificio e alla rifusione dei danni subiti dai singoli condomini nelle loro unita' immobiliari, a causa della omessa manutenzione e riparazione previsto dall'art. 1123 cod. civ. trova sua fonte nella comproprieta' delle parti comuni dell'edificio non anche in una sua particolare condotta, commissiva od omissiva, che, peraltro, se provata, puo' determinare, relativamente alle spese occorrenti per porre rimedio alle conseguenze negative di tale condotta, la sua esclusiva responsabilita' ai sensi dell'art. 2043 cod. civ..

Tale obbligo di contribuzione vale anche per le spese necessarie per eliminare vizi e carenze costruttive originarie dell'edificio condominiale, salva in questo caso, l'azione di rivalsa nei confronti del costruttore - venditore e si estende anche alle spese necessarie per riparare i danni che i singoli condomini subiscono nelle loro unita' immobiliari.

Il ricorso incidentale del Condominio di (OMESSO) riguarda unicamente la compensazione delle spese del giudizio operata dal giudice di appello.

Sul punto si richiama consolidato insegnamento di questa Corte in ordine alla incensurabilita' di questa statuizione, quando - come nel caso di specie - la stessa sia logicamente motivata e trovi una sua giustificazione con la natura delle questioni trattate.

Il ricorso principale deve essere accolto limitatamente al secondo e terzo motivo (con assorbimento del primo motivo ed il rigetto degli altri).

Deve essere rigettato il ricorso incidentale del Condominio di (OMESSO) e quello della Er. (con l'eccezione del terzo motivo che merita accoglimento con l'assorbimento del primo motivo).

La sentenza impugnata deve essere cassata, in relazione alle censure accolte, con rinvio ad altro giudice, che provvedere anche in ordine alle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi. Accoglie il secondo ed il terzo motivo del ricorso principale, assorbito il primo motivo dello stesso ricorso e rigettati gli altri motivi.

Accoglie il terzo motivo del ricorso incidentale della Er., assorbito il primo motivo e rigettato il resto.

Rigetta il ricorso incidentale del Condominio di (OMESSO).

Cassa e rinvia anche per le spese alla Corte di Appello di Firenze in diversa composizione.

Cosi' deciso in Roma, il 10 ottobre 2007.

Depositato in Cancelleria il 8 novembre 2007

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