Il perimento, totale o per una parte che rappresenti i tre quarti dell'edificio condominiale, determina l'estinzione del condominio per mancanza dell'oggetto

Il perimento, totale o per una parte che rappresenti i tre quarti dell'edificio condominiale, determina l'estinzione del condominio per mancanza dell'oggetto, in quanto viene meno il rapporto di servizio tra le parti comuni mentre permane tra gli ex condomini soltanto una comunione "pro indiviso" dell'area di risulta, potendo la condominialità essere ripristinata solo in caso di ricostruzione dell'edificio in modo del tutto conforme al precedente. Ne consegue che, in caso di ricostruzione difforme, la nuova costruzione sarà soggetta esclusivamente alla disciplina dell'accessione e la sua proprietà apparterrà ai comproprietari dell'area di risulta in proporzione delle rispettive quote. Nella fattispecie, riguardante un palazzo andato distrutto a causa dei bombardamenti nell'ultimo conflitto bellico, la Corte ha confermato la pronuncia di secondo grado che aveva escluso il diritto alla sopraelevazione in capo ad uno dei comproprietari, perché la nuova costruzione era stata edificata con un piano in meno rispetto alla precedente, e non poteva applicarsi il regime giuridico del condominio. (Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 20 maggio 2008, n. 12775)



- Leggi la sentenza integrale -

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CORONA Rafaele - Presidente

Dott. COLARUSSO Vincenzo - Consigliere

Dott. MALZONE Ennio - Consigliere

Dott. ODDO Massimo - rel. Consigliere

Dott. ATRIPALDI Umberto - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso n. 3020/04 proposto il 28 gennaio 2004 da:

So. Fr. e Ga. Ro. Da. - rappresentati e difesi in virtu' di procura speciale in calce al ricorso dall'avv. Brozzi Sergio del Foro di Firenze ed elettivamente domiciliati in Roma, alla via Arezzo, n. 38, presso l'avv. Maurizio Messina;

- ricorrente -

contro

Ca. An. Ma., Ca. La., Ca. Pi., Ca. Vi., Ci. El. e Ci. Ma. - rappresentati e difesi in virtu' di procura in calce al controricorso dall'avv. Bastianini Paolo del Foro di Grosseto e dall'avv. Sansoni Cesare, presso il quale sono elettivamente domiciliati in Roma, alla via Cicerone, n. 28;

- controricorrenti -

nonche'

Gu. Ma. Gr. - residente in (OMESSO), alla via (OMESSO);

- intimata -

e

Fa. Li. - residente in (OMESSO), alla via (OMESSO);

- intimata -

e

sul ricorso n. 3117/04 proposto il 21 gennaio 2004 da:

Fa. Li. - rappresentata e difesa in virtu' di procura speciale in calce al ricorso dall'avv. Lucia Fanciulli del Foro di Grosseto ed elettivamente domiciliata in Roma, alla via Belluno, n. 16, presso l'avv. Antonio Matonti;

- ricorrente -

contro

Ca. An. Ma., Ca. La., Ca. Pi., Ca. Vi., Ci. El. e Ci. Ma. - elettivamente domiciliati in Firenze, al Lungarno A. Vespucci, n. 20, presso l'avv. Francesco Massimo Pozzi;

- intimati -

e

So. Fr. e Ga. Ro. Da. - elettivamente domiciliati in Firenze, alla via Brunelleschi, n. 4, presso l'avv. Sergio Brozzi;

- intimati -

nonche'

Gu. Ma. Gr. - residente in (OMESSO), alla via (OMESSO);

- intimata -

avverso la sentenza della Corte d'Appello di Firenze n. 1865 del 24 novembre 2003 - non notificata.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26 marzo (2006) dal Consigliere Dott. Massimo Oddo;

udito per i ricorrenti So. e Ga. l'avv. Maurizio Messina per delega dell'avv. Sergio Brozzi, per la ricorrente Fa. l'avv. Paola Danesi per delega dell'avv. Lucia Fanciulli e per i controricorrenti Ca. e Ci. l'avv. Cesare Sansoni;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale dott. CENICCOLA Raffaele, che ha concluso per il rigetto dei ricorsi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 30 settembre 1988, Ga.Al., Ci. El. e Ci.Ma. convennero So. Fr., Ga.Ro. Da., Fa.Li. e Gu. Gr. davanti al Tribunale di Grosseto ed esposero che unitamente alla Gu. erano condomini di un edificio tra via (OMESSO), e via della (OMESSO), composto anteriormente alla sua distruzione nel corso del secondo conflitto mondiale da quattro appartamenti e quattro piani e ricostruito intorno al 1950 su tre piani e con tre appartamenti, e che il So. e la Ga., cessionari per atto del 28 ottobre 1980 dei diritti della Fa., gia' proprietaria del quarto piano del fabbricato distrutto, senza alcuna loro autorizzazione avevano iniziato nel luglio precedente la costruzione di un appartamento al di sopra del terzo piano, incorporando anche la terrazza condominiale.

Tanto esposto, domandarono, previo accertamento dell'usucapione del suolo su cui sorgeva l'edificio, la declaratoria che l'area ad esso sovrastante era di proprieta' esclusiva di essi attori e della Gu. : a) la condanna del So. e della Ga. alla rimozione delle opere realizzate ed al ripristino dello status quo ante, nonche' al risarcimento dei danni, e, in subordine, l'autorizzazione del condominio a ritenere le opere illegittimamente eseguite corrispondendo ai cessionari della Fa. la minor somma tra lo speso ed il migliorato; b) la declaratoria di nullita' od inefficacia ovvero l'annullamento del contratto di cessione stipulato tra la Fa. ed il So. e la Ga.. Si costituirono il So., la Ga. e la Fa., mentre rimase contumace la Gu., e resisterono alla domanda, deducendo che l'edificio non era andato completamente distrutto durante la guerra e che il ritardo nella ricostruzione dell'ultimo piano, il cui diritto era stato sempre riconosciuto dagli attori alla Fa., era derivato da impedimenti frapposti dagli strumenti urbanistici ed amministrativi.

Con comparsa dell'8 gennaio 1998 si costituirono nel giudizio Ad., An. Ma., La., Pi. e Ca. Vi., aventi causa da Ga.Al., nel frattempo deceduta, e con sentenza del 4 agosto 2001 il Tribunale accolse la domanda degli attori avente ad oggetto l'incorporazione della terrazza e condanno' la So. e la Ga. alla riduzione in pristino della copertura del fabbricato, mediante la rimozione delle opere realizzate e ricostruzione dello stato anteriore del tetto condominiale.

La decisione, gravata dal So. e dalla Ga. e, in via incidentale da An. Ma., La., Pi. e Ca.Vi., in proprio e quali eredi di Ca.Ad., deceduto nelle more, nonche' da El. e Ci.Ma., venne riformata il 24 novembre 2003 dalla Corte di appello di Firenze, che, in accoglimento dell'impugnazione incidentale, condanno' il So. e la Ga. a rimuovere tutte le opere realizzate sopra la copertura dell'ultimo piano dell'edificio ed a ripristinare integralmente la situazione anteriore all'inizio dei lavori.

Premesso che, secondo il disposto dell'articolo 1128 c.c., comma 1, nel caso di intero perimento di un edificio o di una parte tanto rilevante da rappresentare almeno i tre quarti del suo valore, si determina l'estinzione del condominio esistente e, fermo il diritto di riedificare il fabbricato, permane tra i condomini soltanto una comunione pro indiviso sull'area di risulta, osservo' il giudice di secondo grado che dopo la guerra gli originali proprietari degli appartamenti al piano terra e primo e secondo piano avevano ricostruito un edificio composto delle sole porzioni immobiliari corrispondenti a quelle di cui erano stati titolari prima della sua distruzione e lo avevano occupato ininterrottamente ed esclusivamente dal 1951 senza che la Fa. avesse mai esercitato alcun diritto sul nuovo fabbricato o sollevato rivendicazioni, e che per effetto del possesso ultraventennale gli attori avevano conseguentemente acquistato per usucapione la proprieta' sia dell'intero suolo che della costruzione ad esso sovrastante. Il So. e la Ga. sono ricorsi con quattro motivi per la cassazione della sentenza, i Ca. ed i Ci. hanno resistito con controricorso notificato l'1 marzo 2004 e la Fa. ha proposto ricorso con un motivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

A norma dell'articolo 335 c.p.c., va disposta la riunione dei ricorsi autonomamente proposti avverso la medesima sentenza, qualificato come incidentale quello della Fa., in quanto successivo al ricorso del So. e della Ga. (cfr.: cass, civ., sez. 1^, sent. 2 luglio 2007, n. 14969).

I ricorrenti principali denunciano la nullita' della sentenza impugnata, con il primo motivo - in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 4, - per violazione degli articoli 292, 343 e 331 c.p.c., non essendo stato notificato alle contumaci Gu. e Fa. l'appello incidentale, con il quale gli attori avevano riproposto in secondo grado le domande a tutela della proprieta' di beni comuni alla Gu. e di accertamento della nullita' dell'atto di cessione dei diritti della Fa..

Con il secondo motivo - in relazione all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, - per violazione degli articoli 1128, 2934 c.c., comma 2, e articolo 1158 c.c., ed insufficiente e contraddittoria motivazione, avendo apoditticamente affermato che gli eventi bellici avevano distrutto l'edificio per in piu' di tre quarti del suo valore ed asserito che i condomini avevano ricostruito un edificio diverso da quello originario e l'avevano usucapito unitamente all'area di risulta senza valutare che l'intento di ricostruire un edificio sostanzialmente eguale e conforme a quello preesistente era comprovato dalla realizzazione al terzo piano del nuovo fabbricato della struttura portante del quarto, dalla messa in opera di un tetto facilmente amovibile e dall'inaccessibilita' del sottotetto, concepito come solaio divisorio tra due piani, e che il ritardo nel completamento dell'edificio era stato dovuto all'impedimento frapposto dalla normativa edilizia sopravvenuta e non all'inerzia della Fa..

Con il terzo motivo - in relazione all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, - per violazione degli articoli 1128, 1158, 1102 e 1164 c.c., ed insufficiente e contraddittoria motivazione, giacche' ha ritenuto che il possesso delle porzioni ricostruite dell'edificio da parte degli altri condomini avesse comportato l'usucapione del suo diritto a ricostruire la propria porzione dell'originario fabbricato, benche' essi non avessero esercitato un'attivita' incompatibile con il suo diritto, o che manifestasse in maniera non equivoca il loro intento di possedere il bene in modo esclusivo e, al contrario, avessero realizzato e conservato una situazione di fatto diretta a facilitarne l'esercizio.

Con il quarto motivo - in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 5, - per omessa motivazione sul rigetto dell'appello principale.

Con l'unico motivo, la ricorrente incidentale, lamenta la violazione degli articoli 292, 343 e 341 c.p.c., in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 4, non essendo stato notificato a lei ed alla Gu., rimaste contumaci, alle contumaci Gu. l'appello incidentale, con il quale gli attori avevano riproposto in secondo grado le domande a tutela della proprieta' di beni comuni alla Gu. e di accertamento della nullita' dell'atto di cessione dei suoi diritti al So. ed alla Ga..

Sono infondati il primo motivo di ricorso principale ed il ricorso incidentale, che, sollevando le medesime questioni, vanno esaminati congiuntamente.

La notifica alla parte contumace dell'appello incidentale non e' imposta in funzione dell'integrazione del contraddittorio, bensi' dell'ammissibilita' dell'impugnazione, e l'omissione di essa puo' conseguen-temente essere dedotta in sede di legittimita' solo dalla parte alla quale l'impugnazione non sia stata notificata, e non anche alle altre, e sempre che il gravame sia stato accolto, difettando in assenza della soccombenza un interesse al ricorso (cfr.: cass. civ., sez. 2^, sent. 22 dicembre 1986, n. 7836; cass. civ., sez. n. sent. 14 marzo 1986, n. 1737).

Essendo stata evocata in giudizio la Fa. unicamente quale contraddittore della domanda di declaratoria della nullita' dell'atto di cessione al So. ed la Ga. del suo diritto a costruire, l'omessa pronuncia su tale domanda da parte del giudice di appello, senza alcuna doglianza degli attori sul punto, precludeva conseguentemente la possibilita' dei fare valere con il ricorso la mancata notifica alla Fa. del gravame incidentale, con il quale la stessa era stata riproposta in secondo grado, oltre che ai costituiti So. e Ga., anche alla contumace Fa..

Inoltre, non versandosi in ipotesi di litisconsorzio necessario allorquando i condomini agiscono a tutela delle parti comuni dell'edificio, giacche' il diritto di ciascun condomino, pur se con il limite del concorrente diritto altrui, investe la cosa comune nella sua interezza, (cfr, cass. civ., sez. 2^, sent. 15 luglio 2002, n. 10219; cass. civ., sez. 2^, sent. 28 agosto 1998, n. 8546), va escluso che l'integrita' del contraddittorio imponesse la notifica dell'appello incidentale degli attori anche alla condomina Gu., peraltro gia' convenuta in secondo grado con la notifica dell'impugnazione principale. Sono infondati, altresi', il secondo ed il terzo motivo del ricorso principale, che per connessione possono essere anche essi esaminati congiuntamente.

Costituisce principio ripetutamente affermato da questa Corte che, nell'ipotesi di perimento di un edificio in condominio per l'intero o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, disciplinata dall'articolo 1128 c.c., comma 1, il condominio si estingue per mancanza dell'oggetto, in quanto viene meno il rapporto di servizio tra le parti comuni e le porzioni di proprieta' esclusiva, e permane tra gli ex condomini soltanto una comunione pro indiviso sull'area di risulta, sicche' il condominio si ripristina soltanto ove l'edificio venga ricostruito in maniera conforme a quello in precedenza esistente, mentre, qualora esso venga ricostruito in maniera difforme, non potendo rinascere l'originario condominio, la nuova costruzione e' soggetta alla disciplina dell'accessione e la sua proprieta' compete ai comproprietari dell'area di risulta secondo le rispettive quote (cfr.. cass. civ., sez. 1^, sent. 23 febbraio 1999, n. 1543 c.c.; cass. civ., sez. 2^, sent. 3 ottobre 1991, n. 10314).

Di detto principio ha fatto corretta applicazione la decisione impugnata, giacche', dato atto che il c.t.u. aveva accertato che in periodo bellico un bombardamento aveva interamente distrutto il primo, il secondo ed il terzo piano dell'edificio, di cui erano residuati soltanto parte delle fondazioni e dei muri perimetrali laterali del piano terra, e che, nel rispetto della normativa edilizia, la nuova costruzione includeva solo tre degli originari quattro piani e tre e non piu' quattro appartamenti, ha ritenuto, da un lato, che ricorressero le condizioni oggettive per l'operativita' delle disposizioni dell'articolo 1128 c.c., comma 1, e, dall'altro, che l'edificio cosi' ricostruito da oltre un ventennio fosse difforme da quello distrutto e che, non potendo per tale ragione ricostruirsi l'originario condominio, il nuovo immobile, accedendo al suolo comune, costituiva un bene in comproprieta' di cui tutti i precedenti condomini, rispetto al quale non era configurabile l'esclusivo diritto di uno di essi a sopraelevare.

Egualmente non si e' discostata dall'ulteriore principio che uno o piu' comproprietari possono usucapire la quota del bene comune degli altri comproprietari anche senza un atto formale di interversione del possesso, sempre che l'esercizio della loro signoria di fatto sul bene in termini di esclusivita' non sia dovuto alla mera astensione dall'uso degli altri partecipanti alla comunione e, risultando inconciliabile con la possibilita' di godimento di questi ultimi, manifesti in modo inequivoco anche la volonta' di possedere uti dominus e piu' uti condominus (cfr.: cass. civ., sez. 2^, sent. 28 aprile 2006, n. 9903; cass. civ., sez. 2^, sent. 20 agosto 2002, n. 12260).

La decisione ha rimarcato, infatti, che l'occupazione dell'intero edificio comune da parte di tre soltanto dei comproprietari (o loro aventi causa) e la destinazione a loro stabile abitazione di tutte le porzioni ricostruite, in corrispondenza di quelle di cui erano stati proprietari nel fabbricato distrutto, costituiva un comportamento materiale, continuo ed ininterrotto, apertamente ed obiettivamente contrastante con il compossesso dell'altra comproprietaria e rivelante chiaramente una intenzione di comportarsi come proprietari esclusivi, rispetto ai quali la Fa., costantemente disinteressatasi sia della gestione che della conservazione dell'immobile, era rimasta inerte.

Attengono, invece, ad una valutazione di fatto insindacabile in sede di legittimita' sotto il profilo della violazione di legge gli apprezzamenti del giudice di merito in ordine alla percentuale di valore della parte perita dell'edificio, all'avvenuto completamento del nuovo fabbricato nonostante la sua consistenza inferiore all'originario edificio e le caratteristiche delle strutture del tetto e del solaio del sottotetto ed alla concreta sussistenza nel possesso dei requisiti utili all'usucapione dell'intera costruzione, mentre le censure rivolte alla motivazione che li sorreggono non evidenziano carenze od incoerenze argomentative ovvero un loro insanabile contrasto con le circostanze poste dalla ricorrente principale a sostegno del suo diverso assunto di una parziale e provvisoria ricostruzione dell'edificio consapevolmente effettuata da tutti gli originari condomini in attesa che un mutamento della disciplina edilizia allora vigente ne consentisse l'ultimazione.

E' inammissibile il quarto motivo, avendo la medesima ricorrente sottolineato la correttezza dell'omessa motivazione in ordine al rigetto dell'appello principale a fronte dell'assorbente accoglimento di quello incidentale.

AH'inammissibilita' od infondatezza dei motivi seguono il rigetto dei ricorsi e la condanna delle ricorrenti, in solido, al pagamento delle spese del giudizio, liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

Riunisce i ricorsi e li rigetta entrambi.

Condanna le ricorrenti, in solido, al pagamento delle spese del giudizio, che liquida in euro 2.600,00, ivi compresi euro 100,00 per spese, oltre spese generali, iva, cpa ed altri accessori di legge.

INDICE
DELLA GUIDA IN Condominio

OPINIONI DEI CLIENTI

Vedi tutte

ONLINE ADESSO 1645 UTENTI