Il rigurgito della fogna condominiale, che causa danni al conduttore di un'unità immobiliare ubicata il condominio, non legittima quest'ultimo a non pagare i canoni o ad agire direttamente contro il proprietario dell'immobile

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco - Presidente

Dott. AMATUCCI Alfonso - rel. Consigliere

Dott. AMBROSIO Annamaria - Consigliere

Dott. DE STEFANO Franco - Consigliere

Dott. LANZILLO Raffaella - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 22924/2009 proposto da:

(OMISSIS) SOC. COOP. A R.L. (OMISSIS), in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione pro tempore (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall'avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), nella qualita' di erede della propria madre Sig.ra (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 961/2008 della CORTE D'APPELLO di PALERMO, depositata il 10/07/2008, R.G.N. 2191/2003;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/09/2012 dal Consigliere Dott. ALFONSO AMATUCCI;

udito l'Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito l'Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DESTRO Carlo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.- Nei tre giudizi di convalida di sfratto per morosita' promossi nel 1990 da (OMISSIS), quale procuratore di (OMISSIS), nei confronti della Cooperativa (OMISSIS), conduttrice di un immobile composto da cantinato e piano rialzato adibito a poliambulatorio medico, la convenuta sostenne di non aver pagato per i rigurgiti di acque luride provenienti dalla tazza di un gabinetto del piano cantinato, tali da impedire l'uso dell'immobile e che la locatrice non aveva provveduto ad eliminare.

I tre giudizi e quello di opposizione ad un decreto ingiuntivo richiesto dalla locatrice per gli ulteriori canoni intanto maturati furono riuniti.

Il tribunale di Palermo, espletata c.t.u. ed assunta la prova testimoniale, accolse le domande attoree con sentenza del 15.7.2003, l'appello avverso la quale e' stato rigettato dalla Corte d'appello di Palermo con sentenza n. 961 del 2008 sul sostanziale rilevo che dall'espletata istruttoria era risultato che gli inconvenienti lamentati dalla conduttrice non erano dipesi da difetti, originari o sopravvenuti, dell'appartamento locato.

2.- Avverso la sentenza ricorre per cassazione la Cooperativa conduttrice, affidandosi a due motivi, cui resiste con controricorso (OMISSIS), in affermata qualita' di erede della madre (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- La controricorrente infondatamente contesta la legittimazione della ricorrente Cooperativa (OMISSIS), trasformatasi da soc. coop a r.l. in societa' cooperativa il 30.3.2005, per l'assorbente ragione che la trasformazione di una societa' in un altro dei tipi previsti dalla legge non si traduce comunque nell'estinzione del soggetto e nella correlativa creazione di uno diverso, ma configura una vicenda meramente evolutivo - modificativa dello stesso soggetto (Cass., sez. un., n. 23019/2007).

E' del pari infondata la contestazione, operata dalla ricorrente Cooperativa, della legittimazione di (OMISSIS) quale erede di (OMISSIS), essendo stato dalla controricorrente documentalmente provato, mediante produzione effettuata all'atto del deposito del controricorso, che (OMISSIS) e' l'unica erede della madre (OMISSIS), deceduta il 12.10.2009 (cfr. dichiarazione sostitutiva di atto di notorieta' in data 19.11.2009).

2.- Col primo motivo - deducendo violazione degli articoli 1576, 1577, 1578, 1585, 1609 c.c. - la ricorrente societa' conduttrice si duole di non essere stata considerata esente da responsabilita' per avere piu' volte avvisato il locatore della necessita' di interventi di manutenzione straordinaria all'impianto fognario, il cui mancato funzionamento impediva completamente l'uso dell'immobile locato.

2.1.- Col secondo motivo e' denunciata violazione dell'articolo 1460 c.c., per avere la corte d'appello disatteso l'exceptio inadimpleti contractus, in ordine al mancato pagamento dei canoni locativi; eccezione che avrebbe invece dovuto ritenere fondata in relazione al totale venir meno della prestazione del locatore.

3.- Il ricorso e' infondato.

E', infatti, erroneamente negato che la Legge n. 392 del 1978, articolo 9, che pone a carico del conduttore lo spurgo di pozzi neri e latrine, sia applicabile anche alle locazioni non abitative, stante il richiamo di cui all'articolo 41, comma 1, della legge stessa; e non e' contestata la ratio decidendi (al di la' della formale menzione dell'articolo 1585 tra le norme di cui e' denunciata la violazione) secondo la quale alla conduttrice cooperativa era imputabile il non aver "agito contro il condominio per tutelare il suo diritto di godimento, come consentito dall'articolo 1585 c.c., comma 2" (cosi' la sentenza impugnata, alle ultime due righe di pagina 5).

In siffatto contesto, corretta o no che sia in diritto l'interpretazione offerta dalla Corte d'appello dell'articolo 1585 c.c., mentre e' inammissibile la diversa (rispetto a quella compiuta dalla Corte di merito, conforme a quella del tribunale) valutazione in fatto che la ricorrente propone delle risultanze istruttorie (il cui apprezzamento e' stato dal giudice effettuato con motivazione peraltro non censurata in questa sede), la allegazione degli effetti giuridici della insuperabilita' dell'affermato inadempimento della conduttrice si infrange contro la fondamentale ragione della decisione, costituita dalla ravvisata non imputabilita' al locatore dell'inconveniente costituito dal rigurgito fognario al piano seminterrato e dalla possibilita' che la conduttrice avrebbe avuto di adoperarsi per risolverlo direttamente.

4.- La peculiare (ma tuttavia non specificamente censurata) interpretazione dell'articolo 1585 c.c. sulla quale la Corte di merito ha fondato la decisione sfavorevole alla ricorrente induce a ravvisare giusti motivi per compensare tra le parti le spese del giudizio di legittimita'.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e compensa le spese.