Il vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dall'articolo 41-sexies della legge 17 agosto 1942 n. 1150 non può subire deroghe mediante atti privati di disposizione degli stessi spazi

Il vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dall'articolo 41-sexies della legge 17 agosto 1942 n. 1150, secondo il testo introdotto dall'articolo 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, non può subire deroghe mediante atti privati di disposizione degli stessi spazi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa. Il suddetto vincolo si traduce in una limitazione legale della proprietà, che può essere fatta valere, con l'assolutezza tipica dei diritti reali, nei confronti dei terzi che ne contestino l'esistenza e l'efficacia. Pertanto coloro che abbiano acquistato le singole unità immobiliari dall'originario costruttore-venditore (il quale abbia eluso in tutto o in parte il vincolo di destinazione a parcheggio) ben possono agire per il riconoscimento del loro diritto reale d'uso e non già con una semplice azione personale di risarcimento danni, nei confronti di coloro ai quali l'originario costruttore, o il suo avente causa, abbia alienato le medesime aree destinate a parcheggio. (Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza del 30 ottobre 2007, n. 22889)



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SENTENZA

sul ricorso proposto da:

DE. LU. , BA. GR. , elettivamente domiciliati in ROMA VIA DEGLI SCIPIONI 268/A, presso lo studio dell'avvocato ALESSIO PETRETTI, difesi dall'avvocato QUEIROLO SILVANO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

BI. RI. SI. , FO. AN. , LE. PR. , ME. MA. GR. , elettivamente domiciliati in ROMA VIA PIERLUIGI DA PALESTRINA 6, presso lo studio dell'avvocato MARIO CONTALDI, che li difende unitamente all'avvocato MARELLI FULVIO, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

e contro

CA. AN. RO. , CA. AM. , CA. RO. CA. , CA. AN. MA. ;

- intimati -

e sul 2 ricorso n. 05346/03 proposto da:

CA. AN. RO. , CA. RO. CA. , CA. AN. MA. , elettivamente domiciliati in ROMA VIA DEL CORSO 42/12, presso lo studio dell'avvocato BALDASSARINI DESIDERIO, che li difende unitamente all'avvocato CANESSA ANGELO ROMANO, giusta delega in atti;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -

e contro

FO. AN. , LE. PR. , ME. MA. GR. , DE. LU. , BA. GR. , BI. RI. SI. ;

- intimati -

avverso la sentenza n. 969/01 della Corte d'Appello di GENOVA, depositata il 28/11/01;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/05/07 dal Consigliere Dott. Alfredo MENSITIERI;

udito l'Avvocato PETRETTI Alessio con delega depositata in udienza dell'Avvocato QUEIROLO Silvano, difensore del ricorrenti che si riporta agli atti;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CENICCOLA Raffaele, che ha concluso per rigetto ricorso principale; accoglimento ultimo motivo del ricorso incidentale e rigetto degli altri motivi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 10 giugno 1992 Bi. Si. , Fo. An. , Le. Pr. , Me. Ma. Gr. , Co. Gi. , C. G. , Bo. Br. , Ro. Gi. e Ma. Ma. Lu. , tutti proprietari di unita' immobiliari poste ai piani alti dell'edificio di (OMESSO) in via (OMESSO), convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Chiavari, i proprietari delle porzioni immobiliari site al piano terreno dello stesso caseggiato deducendo che non era stata rispettata la norma (di ordine pubblico) prevista dalla Legge 17 agosto 1942, n. 1150, articolo 41 sexies, introdotto con Legge n. 765 del 1967, circa l'obbligo di destinare a parcheggio un'area pari ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione. Chiedevano,pertanto,che i convenuti destinassero gli immobili di loro proprieta' a soddisfare tale obbligo di legge fino a colmare il difetto di asservimento denunciato.

Costituendosi, Ca. An. Ro. , Am. , Ro. Ca. e An. Ma. , eccepivano pregiudizialmente il difetto di legittimazione passiva nei propri riguardi, in quanto la domanda avrebbe dovuto essere rivolta al costruttore Pr. Gi. .

Eccepivano altresi' la prescrizione del diritto accampato dagli attori per trascorso ventennio. Deducevano che comunque l'asservimento era stato compiuto nel rispetto delle disposizioni dell'autorita' comunale.

In subordine, per il caso di accoglimento della domanda avversaria, instavano per la corresponsione del controvalore delle porzioni da asservire. Si costituivano altresi' De. Lu. e Ba. Gr. i quali eccepivano preliminarmente il difetto di integrita' del contraddittorio, in quanto la questione interessava tutti i condomini; deducevano che il fabbricato era stato regolarmente acquistato e dichiarato abitabile dagli organi comunali, dopo verifica delle condizioni di legge; precisavano, comunque, che la Legge n. 765 del 1967, articolo 18, imponeva il rapporto di asservimento solo con riguardo alla superficie abitata e pertanto non riguardava la loro proprieta', adibita ad uso diverso di abitazione.

Instavano per la chiamata in giudizio della dante causa.

All'esito dell'istruttoria,essenzialmente documentale, il Tribunale rigettava la domanda sul rilievo che, non essendosi gli attori rivolti a suo tempo al costruttore e non ravvisandosi da parte loro violazioni della normativa ne' rinvenendosi convenzioni ad efficacia reale od obbligatoria per la riserva dei parcheggi opponibili ai convenuti, l'acquisto operato da costoro era valido ed efficace e nulla poteva esser loro richiesto a tale titolo.

Proponevano gravame Bi. Ri. Si. , Fo. An. , Le. Pr. e Me. Ma. Gr. , lamentando, tra l'altro: che il Tribunale era incorso in vizio di ultrapetizione in quanto il giudice istruttore aveva rinviato la causa al Collegio per la soluzione delle questioni preliminari e non per il merito; che il Tribunale non aveva affrontato e risolto la questione dell'eccepita prescrizione, rigettandola implicitamente; che aveva disposto la condanna alle spese di lite degli appellanti anche nei confronti di De. - Ba. che non avevano sollevato questioni pregiudiziali; che era irrilevante la circostanza che non fosse stato convenuto prima d'ora il costruttore, mentre per affermare l'obbligo di riserva dei parcheggi era sufficiente richiamare l'obbligo sancito dalla legge.

Instavano, pertanto, per l'annullamento o per la totale riforma della decisione impugnata con accoglimento delle domande gia' formulate in primo grado, previa eventuale rimessione al primo giudice ai sensi dell'articolo 354 c.p.c..

Resistevano gli appellati instando per il rigetto del gravame.

In particolare i Ca. chiedevano, in subordine, la rimessione al Tribunale per difetto di integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini e del costruttore Pr. .

Con sentenza non definitiva del 3.6.99 la Corte d'appello di Genova rigettava le eccezioni preliminari avanzate in entrambi i gradi e disponeva, con separata ordinanza, per ulteriore indagine istruttoria ordinando la chiamata in causa di Pr. Gi. e Ca. Gi. Ba. .

Si costituivano il Pr. e Ca. Ca. i quali, dopo aver eccepito la nullita' della loro chiamata, deducevano l'incomprensibilita' della domanda proposta contro di loro dai Ca. e ne chiedevano il rigetto.

Si costituiva altresi' Ca. Ni. (erede di Ca. Gi. Ba. ) il quale eccepiva a sua volta l'irritualita' della chiamata e nel merito assumeva posizione processuale e sostanziale analoga a quella degli appellati Ca. .

Espletata la Ctu disposta a seguito della sentenza non definitiva, con sentenza del 20 novembre 2001 la Corte genovese, in riforma della decisione di prime cure, dichiarava tenuti e conseguentemente condannava Ca. An. Ro. , Am. , Ro. Ca. , An. Ma. , De. Lu. e Ba. Gr. a destinare con carattere di realita' e permanenza una quota pari a mq. 6,31 dell'area di loro proprieta' sita al pianterreno del caseggiato sito in (OMESSO) all'uso di cui alla Legge 6 agosto 1967, n. 765, articolo 18 e compensava interamente tra tutte le parti le spese di lite di entrambi i gradi.

Avverso tale decisione hanno proposto ricorso per Cassazione De. Lu. e Ba. Gr. sulla base di tre motivi.

Hanno resistito con distinti controricorsi da un lato Bi. Ri. Si. , Go.An. , Le.Pr. e Me. Ma. Gr. e dall'altro Ca. An. Ro. , Ca. Ro. Ca. e Ca. An. Ma. , i quali a loro volta hanno proposto ricorso incidentale sulla base di quattro motivi, il secondo dei quali attinente alla giurisdizione. Non si sono costituiti gli altri intimati.

Dichiarato inammissibile dalle sezioni unite di questa Suprema Corte, con ordinanza del 20 aprile 2006, il motivo attinente alla giurisdizione, la causa e' stata rimessa a questa sezione seconda in relazione al ricorso principale e agli altri motivi del ricorso incidentale. Tutte le parti costituite hanno depositato memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE

I due ricorsi, il principale e l'incidentale, che sono stati riuniti in quanto proposti avverso la medesima sentenza (articolo 335 c.p.c.), vanno accolti per le ragioni che qui di seguito vanno ad esporsi. E' da ritenersi preliminarmente infondata la tesi esposta dai Ca. nel primo motivo del ricorso incidentale nella parte in cui i predetti deducono violazione dell'articolo 102 c.p.c. in relazione alla necessita' di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini.

Ove, infatti, piu' acquirenti di singole unita' immobiliari agiscano congiuntamente, come nella specie, per far valere il vincolo di destinazione delle porzioni del fabbricato da riservare a parcheggio a norma della Legge 8 agosto 1967, n. 765, articolo 18, vengono dedotti in giudizio i distinti diritti di ognuno,non collegati tra loro se non dall'identita' del titolo (legale) da cui derivano, sicche' si verte in una ipotesi di litisconsorzio tipicamente "facoltativo" ai sensi dell'articolo 103 c.p.c., e non occorre quindi che al giudizio partecipino necessariamente anche tutti gli altri condomini (vedi Cass. n. 3717/94, n. 2858/95, n. 3121/99, n. 10999/2001).

Va altresi' disatteso l'assunto,contenuto nel primo motivo del ricorso principale dei De. - Ba. e nella seconda parte del primo motivo del ricorso, incidentale, Ca. , che la legittimazione passiva poteva competere solo al costruttore -venditore del complesso immobiliare e non anche agli aventi causa, quali essi attuali ricorrenti principali e incidentali. Il vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dalla norma imperativa di cui alla Legge 17 agosto 1942, n. 1150, articolo 41 "sexies", secondo il testo introdotto dalla Legge 6 agosto 1967, n. 765, articolo 18, non puo' subire deroghe mediante atti privati di disposizione degli stessi spazi,le cui clausole difformi sono percio' sostituite di diritto dalla norma imperativa. Il suddetto vincolo si traduce in una limitazione legale della proprieta',che puo' essere fatta valere,con l'assolutezza tipica dei diritti reali,nei confronti dei terzi che ne contestino l'esistenza e l'efficacia.

Pertanto, coloro che abbiano acquistato le singole unita' immobiliari dall'originario costruttore-venditore (il quale abbia eluso in tutto o in parte il vincolo di destinazione a parcheggio) ben possono agire per il riconoscimento del loro diritto reale d'uso, e non gia' con una semplice azione personale di risarcimento danni, nei confronti di coloro ai quali il costruttore, o il suo avente causa, abbia alienato le aree destinate a parcheggio (vedi tra le tante Cass. n. 14731/2000 e 5755/2004). Correttamente dunque gli originari attori,oggi controricorrenti, avevano chiesto,in tesi, la condanna dei De. - Ba. e dei Ca. a destinare,con carattere di realita' e permanenza, una quota dell'area di loro proprieta' indebitamente sottratta alla funzionale destinazione di parcheggio.

Del resto questa Corte Suprema,nella richiamata sentenza n. 14731/2000, aveva precisato come la presenza in giudizio dell'originario costruttore-venditore nemmeno fosse necessaria: la pronuncia di nullita' delle clausole dei contratti conclusi con il predetto, con la conseguente integrazione di quei negozi col comando della norma imperativa, ben poteva invero essere adottata "incidenter tantum", ponendosi solo come momento del procedimento motivazionale imposto dal meccanismo di sostituzione di diritto richiesto dall'articolo 1419 c.c..

Cio' premesso merita accoglimento la doglianza dei De. , Ba. , cui hanno aderito Ca. , secondo cui erroneamente il giudice d'appello, dato atto della violazione della Legge n. 765 del 1967, articolo 18, ha condannato gli attuali ricorrenti principali e incidentali a destinare con carattere di realita' e permanenza una quota pari a mq. 6,31 dell'area di loro proprieta' sita al pianterreno del caseggiato sito in (OMESSO) all'uso di cui al richiamato articolo 18, invece di pronunciare tutt'al piu' nei loro confronti condanna al risarcimento dei danni. Invero, la disciplina dettata in tema di aree destinate a parcheggio nelle nuove costruzioni - Legge 17 agosto 1942, n. 1150, articolo 41 sexies, quale introdotto dalla Legge 6 agosto 1967, n. 765, articolo 18, interpretato dalla Legge 28 febbraio 1985, n. 47, articolo 26 e successivamente modificato nel rapporto superficie-cubatura dalla Legge 24 marzo 1989, n. 122, articolo 2, normativa per la quale nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi, in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione (venti sino all'entrata in vigore della Legge n. 122 del 1989), che ne costituiscono pertinenze ai sensi e per gli effetti degli articoli 817, 818 e 819 c.c., - avendo di mira un effetto deflattivo sulla domanda di spazi per parcheggio nelle aree destinate alla circolazione, persegue la realizzazione dell'interesse collettivo a risultato siffatto non in via diretta, con l'assoggettare le aree stesse ad un vincolo pubblicistico di destinazione in favore della generalita' dei consociati, ma in via mediata, con il rendere beneficiari del vincolo i soggetti che stabilmente occupino le singole unita' immobiliari delle quali ogni edificio si compone, o che ad esse abitualmente accedano, attraverso il riconoscimento d'un proporzionale diritto reale d'uso sulle aree stesse a quanti di dette unita' acquistino la proprieta'.

Da siffatta disciplina normativa si e', consequenzialmente, desunta l'illiceita' e, quindi, la nullita' ex articolo 1418 c.c., comma 1, per contrasto con disposizioni imperative, di quella parte dei contratti di compravendita immobiliare nella quale al trasferimento della proprieta' sulla singola porzione dell'edificio non si accompagni anche quello della proprieta' o, quanto meno, del diritto reale d'uso sulla pertinenziale porzione dello spazio riservato al parcheggio nell'edificio stesso o nelle sue pertinenze; trasferimento, quest'ultimo, che si e', dunque, considerato "ex lege" automaticamente inserito, in caso di mancata sua previsione, o sostituito, in caso d'espressa sua esclusione, nel contratto ex articolo 1419 c.c., comma 2, in tal guisa realizzandosi, per il tramite della tutela dell'interesse del singolo, anche la tutela dell'interesse collettivo all'eliminazione dalla realta' giuridica delle manifestazioni della privata autonomia con le quali fosse stata interrotta la relazione funzionale tra il bene principale e quello accessorio. Tutela siffatta presuppone, tuttavia, la sussistenza della situazione giuridica per la quale e' stata predisposta, "id est" l'avvenuta riserva, all'atto della realizzazione dell'edificio, d'uno spazio, ad esso interno od esterno, idoneo ad essere utilizzato a scopo di parcheggio, e la successiva stipulazione d'atti di compravendita delle singole porzioni immobiliari dell'edificio stesso con espressa esclusione o mancata menzione del contestuale trasferimento della proprieta' o del diritto reale d'uso sulle pertinenziali porzioni del detto spazio riservato, atti suscettibili d'essere "in parte qua" dichiarati nulli e sostituiti od integrati "ex lege" onde porre termine alla scissione determinata tra bene principale ed accessorio in violazione delle disposizioni "de quibus".

L'operativita' di siffatta tutela non puo', per contro, ravvisarsi nella differente ipotesi in cui, pur previsto nel progetto autorizzato, lo spazio da adibire a parcheggio non sia stato affatto riservato a tal fine in corso di costruzione e sia stato impiegato, invece, per realizzarvi manufatti od opere d'altra natura che, in ragione di questa, siano da destinare a diversa utilizzazione; giacche' in tali ipotesi, da non confondere con quelle in cui allo spazio realizzato conformemente al progetto sia stata successivamente data una diversa destinazione in sede di vendita, se possono indiscutibilmente ravvisarsi a carico del costruttore responsabilita' d'ordine amministrativo ed eventualmente penale, non possono, per contro, ravvisarsene d'ordine privatistico "sub specie" d'oneri ripristinatori.

Invero, poiche' il rapporto di pertinenzialita' tra bene principale e bene accessorio, oggetto della tutela "de qua", non si e' costituito, dal momento che lo stesso bene soggetto "ex lege" al vincolo pertinenziale non e' neppure venuto ad esistenza, consegue, da un lato, che il contratto di compravendita delle singole unita' immobiliari comprese nell'edificio, nel quale non sia previsto il trasferimento anche d'una porzione di spazio destinato a parcheggio, non e' stipulato, per cio', in violazione della normativa in discussione, in quanto per esso non si determina alcuna scissione tra bene principale e bene accessorio, e, dall'altro, che non puo' ovviamente farsi luogo a tutela ripristinatoria d'alcun genere in ordine ad una situazione giuridica che non e' mai venuta in essere e che, pertanto, come non puo' obiettivamente aver formato oggetto d'attivita' modificativa od estintiva, cosi' neppure puo' essere restituita in pristino.

Puo', se mai, ipotizzarsi in favore degli acquirenti delle singole unita' immobiliari - come da Cass. 27 gennaio 1995 n. 11194, che e' pervenuta alle medesime conclusioni sopra esposte - una tutela risarcitoria, in ragione dell'ampio campo d'applicazione del combinato disposto degli articoli 871 e 872 c.c. la cui estensibilita' a qualsiasi violazione della normativa edilizia dalla quale al privato derivi un danno e' stata ripetutamente affermata dalla giurisprudenza. Tali considerazioni,enunciate in Cass. n. 6329/2003,e ribadite altresi' in Cass. n. 3961/2006, ben possono valere, ad avviso del Collegio, anche nell'ipotesi in cui l'area destinata a parcheggio non sia sufficiente a soddisfare tutti i condomini non essendo rispettata la proporzione prescritta dalla legge.

Anche nell'ipotesi cioe' in cui il parcheggio, sia pure in parte, non sia stato realizzato, il vincolo reale non si e' creato tra un bene che non esiste e il bene principale cui il parcheggio doveva essere asservito.

E poiche' nel caso di specie risulta si sia verificata una carenza di superficie adibita ad area di parcheggio rispetto alla superficie prescritta per legge ne consegue, per quanto in precedenza esposto, che, sotto il profilo dei rapporti interprivatistici, tale violazione poteva attribuire agli originari attori, attuali controricorrenti, acquirenti delle singole unita' immobiliari, il diritto d'agire nei confronti degli attuali ricorrenti principali e incidentali per il solo risarcimento del danno e non anche per ottenere la destinazione all'uso di cui alla Legge n. 765 del 1967, articolo 18 delle sia pur limitate quote di area di loro proprieta', come statuito dalla Corte territoriale.

L'impugnata sentenza va pertanto sul punto cassata con rinvio della causa per nuovo esame ad altra sezione della Corte d'appello di Genova che si adeguera' ai suenunciati principi, mentre restano ovviamente assorbite le altre questioni prospettate sia nel ricorso principale che in quello incidentale.

Il giudice del rinvio provvedere altresi' in ordine alle spese del giudizio di legittimita'.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, li accoglie per quanto di ragione, cassa l'impugnata sentenza e rinvia la causa, anche per le spese di questo giudizio, ad altra sezione della Corte d'appello di Genova.

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