In caso di decesso del condomino, l'amministratore non ha l'obbligo di inviare la comunicazione dell'assemblea agli eredi se questi non gli hanno la morte

Fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità, l'amministratore condominiale, a conoscenza del decesso di un condomino, non è tenuto a inviare alcun avviso (né al condomino, né agli eredi impersonalmente presso l'ultimo domicilio), non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca. E' quanto ha stabilito la Corte di Cassazione Sezione 2 Civile con sentenza del 22 marzo 2007, n. 6926.



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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 29 aprile 1997 Ra.Ro., condomino dell'edificio sito Na., vico Ac. (...), impugnava la delibera assembleare adottata dal Condominio in data 26 marzo 1997.

A sostegno dell'impugnativa l'attore deduceva la nullità dell'assemblea e dei relativi deliberati, dal momento che l'avviso di convocazione ai proprietari dell'unità immobiliare contraddistinta come negozio risultava inviato genericamente ed impersonalmente ai non meglio identificati eredi di Fl.Pr., in modo da non consentire di ritenere validamente convocata l'assemblea.

Nel merito contestava il contenuto della delibera di cui ai punti 1 e 2 dell'ordine del giorno con cui l'assemblea aveva dapprima preso atto di una situazione contabile debitoria come redatta dall'amministratore del condominio ed aveva, poi, deliberato la costituzione di un fondo cassa per lire 24.476.000, da ripartirsi in cinque rate f mensili, senza tenere conto dei versamenti in precedenza effettuati dai singoli condomini ed omettendo un contestuale necessario accertamento di eventuali situazioni creditorie del condominio stesso nei confronti dei singoli condomini.

Aggiungeva che, inoltre, il riparto del fondo cassa era avvenuto sulla scorta di tabelle millesimali mai approvate e dunque illegittime, così come sulla stessa base era avvenuto il riparto del bilancio preventivo per l'esercizio successivo.

Da ultimo l'attore lamentava che, deliberando sul sesto capo all'ordine del giorno, l'assemblea aveva deciso di autorizzare la sosta di 5 vetture sulle rampe di accesso al garage sottostante e di una seconda auto per condomino, eventualmente a turnazione degli spazi, con corresponsione di una somma mensile, alterando in tal modo la destinazione d'uso delle rampe stesse, destinate esclusivamente ad accesso ed uscita dal garage anche per motivi di sicurezza.

Si costituiva il giudizio il condominio e contestava tutti motivi di impugnazione.

Con sentenza in data il 22 settembre 1999, il Tribunale di Napoli rigettava le domande.

Avverso tale sentenza Ra.Ro. proponeva appello, che veniva rigettato dalla Corte di appello di Napoli con sentenza in data 21 marzo 2003, in base alla seguente motivazione:

In ordine al primo motivo di appello la Corte osserva che affinché uno dei proprietari prò indiviso di un piano o porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare ali 'assemblea condominiale non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato nella ricorrenza di circostanze presuntive affidate alla valutazione del giudice di merito, che dato l'avviso a uno dei comproprietari quest'ultimo abbia reso edotti gli altri della convocazione cass. 18-2-2000 n. 1830.

Nel caso di specie il Condominio ha provato di aver comunicato la convocazione dell'assemblea in oggetto impersonalmente agli eredi di Fl.Pr. presso il domicilio di una figlia della stessa, erede della madre insieme ad altri fratelli ed al padre.

La comunanza d'interessi che normalmente lega gli eredi di un immobile e che li porta ad essere in contatto per l'amministrazione del bene e, nel caso di specie, il grado stretto di parentela che lega gli eredi della condomina Fl.Pr. induce presuntivamente a ritenere che la comunicazione fatta ad uno di essi sia stata portata a conoscenza anche degli altri.

In ordine alla costituzione del fondo cassa comune ripartito in parti uguali fra tutti condomini, deve osservarsi che il giudice di primo grado ha evidenziato la correttezza della decisione adottata con la delibera impugnata poiché l'assemblea constatata la presenza di numerosi debiti alla morte del precedente amministratore aveva disposto la creazione di un fondo cassa per ripianare immediatamente i debiti in questione.

La Corte non può che concordare con tale valutazione, poiché è di evidenza comune che era necessario preliminarmente porre termine alla situazione debitoria e poi solo successivamente accertare la natura di tale situazione, se dovuta ad una impropria amministrazione da parte dell'amministratore deceduto o se dovuta a debiti e inadempienze dei singoli condomini nel pagamento di quote condominiali. Inoltre dalla revisione della contabilità redatta dal nuovo amministratore e prodotta in giudizio si rileva che il passivo debitorio di circa 24 milioni era dovuto a debiti del Condominio verso terzi per mancato pagamento delle ditte che si occupavano della manutenzione dei beni comuni, per lavori indifferibili ed urgenti ed al pagamento di spese in scadenza.

Come si vede dall'esame di questa contabilità risulta ad un primo esame che non c'era nessuna {passività dovuta al mancato pagamento di oneri condominiali da parte dei condomini ma che il passivo era dovuto alla cattiva amministrazione dell'amministratore precedente che non aveva provveduto a pagare i lavori di manutenzione e riparazione del fabbricato e dei beni comuni. Il Giudice di primo grado ha giustamente affermato che il condominio in oggetto era dotato di tabelle millesimali regolarmente approvate.

Infatti è stata esibita in giudizio la delibera dell'assemblea condominiale in cui furono approvate le tabelle millesimali da cui risulta che erano presenti tutti condomini, contrariamente a quanto dedotto dall'appellante.

Infatti un solo condomino non era presente all'inizio dell'assemblea e intervenne successivamente partecipando alla votazione. Di conseguenza corretta è la ripartizione delle spese ed il bilancio preventivo fatto secondo le tabelle in vigore.

In ordine al punto della delibera impugnata che destinava le rampe di accesso al garage anche a parcheggio di autovetture la Corte osserva che una delibera assembleare può destinare alcune aree condominiali scoperte a parcheggio di autovetture dei singoli condomini con l'approvazione a maggioranza degli stessi non essendo necessaria l'unanimità dei consensi degli aventi diritti al voto.

Nel caso di specie la destinazione delle aree d'ingresso al garage anche a parcheggio è stata approvata a maggioranza e non vi è alcuna prova che tale deliberazione abbia comportato il mutamento della destinazione principale del bene condominiale, che era quella di dare accesso al garage, destinazione che è sicuramente compatibile con la possibilità di parcheggiare alcune autovetture lungo le rampe di accesso.

Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione Ra.Ro., con quattro motivi, illustrati da memoria.

Resiste con controricorso il condominio di Vico Ac. (...), in Na..

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il ricorrente censurai la affermazione della sentenza impugnata, seconde la quale sarebbe stato sufficiente l'invio dell'avviso di convocazione indirizzato genericamente agli "eredi Fl.Pe. " "presso il domicilio di una figlia della condomina defunta, erede della madre insieme ad altri fratelli ed al padre", per garantire la regolarità della assemblea) e sostanzialmente deduce che da tale fatto non si poteva desumere da un punto di vista logico) la effettiva conoscenza dell'avviso stesso da parte di tutti i soggetti legittimati alla convocazione.

La doglianza, secondo quanto si esporrà! in seguito, sarebbe fondata. Ritiene, tuttavia, il collegio che la decisione impugnata vada confermata, dovendosi soltanto procedere a correzione della motivazione.

Secondo un orientamento, al quale ha aderito questa S.C con la sentenza Cass. 17 aprile 1969 n. 1215, ove gli eredi non dovessero rendersi attivi, correttamente l'amministratore indirizza l'avviso di convocazione dell'assemblea «collettivamente ed impersonalmente» agli eredi all'ultimo domicilio del defunto, anche se sia passato l'anno j dal decesso, in applicazione analogica dell'art. 303 c.p.c., il quale rivelerebbe l'atteggiamento del legislatore di fronte alla morte del protagonista di un rapporto.

In senso contrario si può osservare che la regola stabilita dall'art. 303 c.p.c., la quale prevede come destinatari delle notifiche, dopo il decesso della parte, gli eredi (qualora igniti) «collettivamente ed impersonalmente» non solo è coordinata al rilievo che i successori nel processo sono soltanto gli eredi (mentre nel condominio il successore può essere anche un legatario), ma, in quanto è preordinata alla regolarità della prosecuzione del giudizio del quale era parte il defunto, costituisce una norma speciale propria del diritto processuale, che non può essere ritenuta applicabile (tra l'altro a pena di nullità) al di fuori del processo. È pertanto, irrilevante il fatto che, secondo quanto sostenuto in dottrina, una lettera diretta agli eredi richiamerebbe l'attenzione e verrebbe subito aperta, a differenza di una lettera indirizzata al defunto.

Secondo un altro orientamento, al quale; ha aderito la sentenza di questa S.C. 29 luglio 1978 n. 3798, se si ammette che l'amministratore, j per effetto della mancata osservanza dell'onere di indicazione e dimostrazione della propria qualità da parte del nuovo condomino, non può indirizzare a lui la comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea e, tuttavia, per rendere valida la costituzione dell'assemblea, deve mandare l'avviso a tutti i condomini, l'antinomia non può essere risolta se non ritenendo che l'amministratore adempie al suo obbligo inviando l'avviso all'ultimo domicilio, dove, in base al criterio dell'id quod plerumque accidit, potrà verosimilmente essere rinvenuto qualcuno (successore oppure non) jche possa portare l'avviso a conoscenza degli interessati e sincerandosi quindi della ricezione dell'avviso da parte di persona addetta a quel che riceve l'avviso lo faccia effettivamente pervenire all'abitazione degli eredi.

Con l'invio dell'avviso ad un condomino di cui è già certo il decesso si risolve, però, il problema della regolarità della convocazione della assemblea attraverso una finzione. A ciò si aggiunge che la fictio si rivela comunque inutile, ed il problema non può considerarsi neppure formalmente risolto, quando all'ultimo indirizzo del condomino defunto non vi sia chi possa materialmente ricevere l'avviso.

Sembra, pertanto, preferibile ritenere che l'amministratore il quale sia a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non sarà tenuto ad inviare alcun avviso.

In senso contrario non si potrebbe invocare il fatto che, in base all'art. 1136 c. 6, c.c. l'assemblea non può deliberare se non risulta che tutti i condomini sia stati avvisati, in quanto tale norma presuppone, per la sua applicabilità, che i condomini siano noti all'amministratore.

Ugualmente, non si potrebbe osservare che, a differenza di quanto si verifica nell'ipotesi di alienazione dell'immobile non comunicata, in cui all'amministratore non potrebbe essere rimproverato nulla perché non è a conoscenza del mutamento, di proprietà, nel caso in esame l'amministratore è a conoscenza del decesso (perché, se non lo fosse, egli assolverebbe i suoi compiti inviando l'avviso al condomino che ritiene, incolpevolmente, ancora in vita), per sostenere che è tenuto a ricercare gli eredi.

A prescindere dal fatto che è da dimostrare il fondamento giuridico di tale obbligo, è sufficiente osservare che a seguito della notizia della morte di un condomino l'amministratore viene soltanto a sapere che si è aperta una successione, ma non anche se la stessa è destinata ad essere regolata in base alle norme sulla successione legittima o testamentaria, né chi siano i chiamati nelle due ipotesi e chi abbia effettivamente accettato l'eredità, diventando in tal modo erede e legittimato a partecipare alle assemblee condominiali e, di conseguenza, titolare del diritto alla convocazione.

A tal fine va rilevato che nessun elemento utile potrebbe essere ricavato dalla denuncia di successione, consultabile presso gli uffici finanziari o ipotecari, dal momento che la stessa è irrilevante ai fini della accettazione dell'eredità.

Né sembra che l'amministratore potrebbe richiedere la nomina di un curatore all'eredità giacente ai sensi dell'art. 528 c.c..A prescindere dalla considerazione che tale disposizione presuppone l'esistenza di un chiamato che non abbia ancora accettato l'eredità e nella specie tale accettazione potrebbe esservi stata, ma non essere a conoscenza dell'amministratore, è a dubitarsi che, nello spirito della stessa, l'amministratore, il quale vuole soltanto individuare un soggetto al quale comunicare l'avviso di convocazione dell'assemblea, possa farsi rientrare nelle "persone interessate" alla nomina di un curatore il quale deve provvedere alla gestione dell'intera eredità, così come affermato da questa S.C. con la sentenza 1 luglio 2005 n. 14065.

Alla luce delle considerazioni svolte appare evidente che dall'errore commesso dalla sentenza impugnata (affermazione della sufficienza di avviso di convocazione indirizzato genericamente agli eredi del coerede defunto) nessuna invalidità era derivata, dal momento che la stessa convocazione degli eredi non ancora qualificatisi come tali all'amministratore non era necessaria.

Con il secondo motivo il ricorrente ribadisce la tesi della illegittimità della delibera impugnata in ordine alla istituzione del fondo cassa e deduce specificamente:

L'illegittimità della sentenza che col presente atto si impugna, anche sotto tale profilo, è di tutta evidenza ove si consideri che il principio, a carattere generale, di cui all'art. 1123 c.c., in forza del quale tutti gli oneri condominiali vanno posti a carico dei Condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno di essi, accertando sempre la riferibilità degli oneri stessi al singolo Condomino. E ciò con la conseguente impossibilità di attribuire ad un Condomino quanto risulti, invece, dovuto da altro Condomino, per obbligazioni da questi adempiute.

Principio questo al quale consegue la incontestabile necessità di accertare prima la causa di qualsivoglia situazione "debitoria e, quindi, di identificare i Condomini obbligati al relativo adempimento e, poi, di adottare le deliberazioni conseguenziali.

È, pertanto, evidente l'illegittimità, anche sotto tale profilo, della sentenza che col presente atto si impugna considerato che i Giudici di appello hanno ritenuto legittima la deliberazione opposta con la quale, come già detto, l'Assemblea del predetto Condominio, prescindendo da ogni accertamento di fatto relativo alle "cause" delle passività accertate e che si intendevano eliminare e, quindi, alla riferibilità o meno della stessa a tutti i Condomini dell'edificio, ha posto a carico di tutti i Condomini del predetto complesso immobiliare il relativo onere conseguente alla predetta situazione "debitoria".

Ed è opportuno rilevare che la circostanza che solo sarebbe successivamente emerso, da una "revisione" della contabilità effettuata nel corso del presente giudizio di opposizione della innanzi indicata deliberazione ed esibita nel corso del giudizio stesso, che "non" sarebbe esistita "nessuna passività dovuta al mancato pagamento di oneri condominiali da parte dei Condomini" e che il predetto "passivo" sarebbe risultato "dovuto alla cattiva amministrazione dell'Amministratore, che non aveva provveduto a pagare i lavori di manutenzione e riparazione del fabbricato e dei beni comuni", non influisce certo sulla assunta legittimità della deliberazione opposta presente giudizio, considerato che tale legittimità nel andava, e va, incontestabilmente considerata in relazione alla situazione di fatto relativa, della quale si discute, esistente alla data della deliberazione stessa, con la quale - come già detto - senza il previo accertamento delle causali delle predette passività l'onere delle stesse è stato posto a carico di tutti i Condomini in proporzione alle quote di partecipazione al Condominio.

Il motivo è infondato.

Il ricorrente continua a non comprendere che la assemblea ha deliberato la istituzione di un fondo cassa in considerazione della oggettiva esistenza di una situazione debitoria nei confronti di terzi (i quali avrebbero potuto agire nei confronti del condominio) a prescindere dal previo accertamento della imputabilità di tale situazione all'ex amministratore o alla morosità di alcuni condomini (peraltro esclusa), la quale avrebbe giustificato successivamente iniziative giudiziarie per recupero delle somme destinate a costituire tale fondo cassa.

Con il terzo motivo il ricorrente censura la affermazione della Corte di appello di Napoli, secondo la quale le tabelle millesimali in base alle quali era avvenuta la ripartizione del fondo cassa erano state approvate all'unanimità e deduce testualmente:

L'illegittimità della sentenza che con il presente atto si impugna, anche sotto tale profilo, è di tutta evidenza, però, considerato che, come espressamente eccepito in giudizio dall'attuale ricorrente dott. Ra.Ro. sin dall'udienza del 25.9.1997, nella quale era stata esibita la deliberazione assembleare del 23.7.1975, di assunta approvazione delle "tabelle millesimali" in questione, in quella Assemblea non erano presenti tutti i condomini dell'edifico condominiale del quale si discute risultando assente, come espressamente indicato nel relativo verbale esibito agli atti un Condomino e che la assunta presenza per pretesa "delega" di tale Condomino assente, e cioè l'assunto "intervento" al quale ha fatto riferimento la Corte di appello nella sentenza che con il presente atto si impugna, non poteva, e non può, certo essere ritenuta sussistente nel caso concreto, mancando qualsivoglia "delega" in "forma scritta" del Condomino stesso. "Forma" questa incontestabilmente necessaria stante la natura sostanzialmente "contrattuale" delle "tabelle millesimali" in questione.

Di quanto innanzi evidenziato, espressamente rilevato agli atti dall'attuale ricorrente dott. Ra.Ro., i Giudici del merito illegittimamente non hanno tenuto alcun conto ritenendo, come già detto, che mediante la assunta "delega" di cui innanzi il condomino non presente all'inizio dell'Assemblea sarebbe intervenuto successivamente partecipando alla votazione.

Il motivo è infondato.

Dalla motivazione della sentenza impugnata, infatti, non risulta che il rappresentante del condomino inizialmente assente sia intervenuto in base a delega non scritta, a prescindere dalla considerazione che non vengono indicati gli elementi dai quali risultava la natura "contrattuale" delle tabelle millesimali in questione, che avrebbe richiesto una delega scritta per la loro approvazione.

Con il quarto motivo il ricorrente si duole del rigetto della impugnazione contro la deliberazione che aveva consentito il parcheggio di autovetture sulla rampa di accesso al garage e deduce testualmente:

L'illegittimità, anche sotto tale profilo, della sentenza che con il presente atto si impugna è di tutta evidenza considerato che i Giudici di Appello hanno del tutto omesso di considerare che, risultando le "rampe" in questione, istituzionalmente destinate allo accesso ed alla uscita al locale "garage" sottostante all'edificio condominiale ed alla utilizzazione dello stesso a tali fini era, ed è, di tutta evidenza che, anche per palesi motivi di sicurezza sotto ogni profilo, tale funzionale destinazione delle "rampe" stesse, ne impediva e ne impedisce, ogni eventuale diversa utilizzazione, specie, come nel caso in esame, tale da ostacolare la funzionale destinazione in questione e ciò - si ripete - per la ordinaria utilizzazione propria del menzionato locale "garage".

Il motivo è infondato, in quanto la questione relativa alla asserita pericolosità della sosta di autovetture lungo la rampa di accesso è nuova, non risultando trattata nella sentenza impugnata e non deducendo il ricorrente una omessa pronunzia.

In definitiva, il ricorso va rigettato, con condanna del ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida nella complessiva soma di Euro 2.100,00, di cui Euro 2.000,00 per onorari, ed oltre accesori di legge.

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