In tema di aree condominiali destinate a parcheggio, il diritto di uso dei condomini si prescrive per non uso

Il diritto d'uso sulle aree a parcheggio, di cui all'art. 41 "sexies" della l. n. 1150 del 1942, ha natura reale ed è, pertanto, soggetto a prescrizione ventennale, non rientrando tra i diritti indisponibili ex art. 2934, comma 2, c.c., senza che osti a tale conclusione il vincolo pubblicistico di destinazione che connota in via permanente dette aree, giacché, ai fini del corretto assetto urbanistico, è indifferente che di esse fruiscano i proprietari degli appartamenti in relazione ai quali furono calcolate ovvero altri soggetti. (Fonte: Il Sole 24 Ore, Guida al Diritto, 2017, 1, pg. 26, annotata da A.A. Moramarco)

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 21 novembre 2016, n. 23669



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina - Presidente

Dott. MANNA Felice - rel. Consigliere

Dott. D'ASCOLA Pasquale - Consigliere

Dott. FALABELLA Massimo - Consigliere

Dott. CRISCUOLO Mauro - Consigliere

ha pronunciato la seguente:
 

SENTENZA

sul ricorso 3563-2012 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS) ANCHE NELLA QUALITA' DI CONIUGE SUPERSTITE DI (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS) IN PROPRIO E NELLA QUALITA' DI PROCURATRICE IN VIRTU' DI PROCURA DEL CONSOLATO IN ITALIA DELLA FIGLIA (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (E ALTRI OMISSIS)

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS), C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall'avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

e contro

(OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 915/2011 della CORTE D'APPELLO di SALERNO, depositata il 03/11/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21/06/2016 dal Consigliere Dott. FELICE MANNA;

udito l'Avvocato (OMISSIS) con delega orale dell'Avv. (OMISSIS) difensore dei controricorrenti che si riporta agli atti depositati;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Gli odierni ricorrenti (meglio specificati in epigrafe), partecipanti al condominio di (OMISSIS), convenivano in giudizio innanzi al Tribunale locale (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), aventi causa del costruttore del fabbricato, per l'accertamento positivo del diritto d'uso delle aree destinate ai rispettivi parcheggi, escluse espressamente, in violazione - assumevano - della norma imperativa della L. n. 765 del 1967, articolo 18 dagli atti di trasferimento delle unita' singole. Proponevano, altresi', domanda accessoria di risarcimento dei danni.

(OMISSIS), costituitosi in giudizio anche quale procuratore dei fratelli Angelo e Silvio, eccepiva il difetto di legittimazione passiva, per aver egli e i fratelli accettato l'eredita' di (OMISSIS) con beneficio d'inventario. Deduceva, inoltre, di aver acquistato per usucapione ordinaria il diritto d'uso dell'intera area a parcheggio, posseduta animo domini per oltre vent'anni unendo al proprio possesso quello del loro dante causa. Inoltre, contestava l'applicabilita' alla fattispecie della disciplina delle pertinenze legali ed eccepiva la prescrizione dell'azione di risarcimento dei danni. Chiedeva, infine, in via riconvenzionale che fosse accertato in favore suo e dei fratelli il diritto di proprieta' e di uso esclusivo sull'area in oggetto, per usucapione o per non uso ultraventennale delle parte attrici.

Integrato il contraddittorio nei confronti di (OMISSIS), anch'egli condomino, che pero' non si costituiva in giudizio, il Tribunale accoglieva la domanda limitatamente ad un'area di minor estensione.

Adita in via principale da (OMISSIS), in proprio e nella ridetta qualita', e in via incidentale da (OMISSIS), in proprio e quale procuratrice della figlia, (OMISSIS), (E ALTRI OMISSIS)

In particolare, e limitatamente a quanto ancora rileva in questa sede di legittimita', la Corte salernitana escludeva che l'usucapione dell'area destinata a parcheggio fosse impedita dall'articolo 2934 c.c., comma 2, per l'indisponibilita' del relativo diritto. La disciplina della L. n. 765 del 1968, articolo 18 infatti, perseguiva in via indiretta l'interesse collettivo a deflazionare la domanda di parcheggio nelle aree destinate alla circolazione, attraverso il riconoscimento di un proporzionale diritto d'uso dei privati proprietari delle unita' immobiliari componenti l'edificio, sicche' non poteva ritenersi derogato nel caso di specie il generale principio di prescrittibilita' di cui all'articolo 2934 c.c., comma 1. Riteneva, invece, che non potesse essere accolta la domanda riconvenzionale di usucapione del diritto d'uso da parte dei (OMISSIS), in quanto, ancor prima della carenza d'interesse derivante dal rigetto della domanda principale, la proprieta' dell'area di parcheggio non limitata dall'altrui diritto d'uso poteva derivare dalla prescrizione di quest'ultimo, non anche dall'acquisto per usucapione.

La cassazione di tale sentenza e' chiesta dagli odierni ricorrenti in base a due motivi.

Resistono con controricorso (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. - Col primo motivo e' dedotta la violazione o falsa applicazione dell'articolo 112 c.p.c. e articoli 2934 e 2944 c.c., e la carenza motivazionale, in relazione rispettivamente all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in quanto la Corte territoriale si e' pronunciata su di un'eccezione, quella di prescrizione del diritto d'uso dei condomini, mai espressamente formulata. Infatti, i convenuti si erano limitati ad eccepire la carenza di legittimazione passiva e a domandare in via riconvenzionale l'usucapione del diritto d'uso. L'unica eccezione di prescrizione sollevata e' quella relativa al risarcimento del danno.

1.1. - Il motivo e' infondato.

Per la proposizione di un'eccezione sostanziale non si richiede che la parte impieghi formule sacramentali, ma e' sufficiente qualsiasi deduzione, anche implicita, che la riveli (cfr. Cass. nn. 8225/04 e 6400/84, che hanno ritenuto l'eccezione riconvenzionale di usucapione implicita nelle relative deduzioni istruttorie). Pertanto, la domanda riconvenzionale di usucapione dell'uso esclusivo come include logicamente in se' la relativa eccezione, cosi' implica anche l'eccezione di prescrizione del diritto d'uso altrui, l'uno nnn potendosi dare senza la negazione dell'altro.

2. - Col secondo, subordinato motivo i ricorrenti allegano la violazione della L. n. 1150 del 1942, articolo 41-sexies e degli articoli 1020 e 2934 c.c., in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3. Sostengono al riguardo che anche nella motivazione della sentenza impugnata la prescrizione del diritto d'uso non incide sulla destinazione dell'area a parcheggio. Inderogabile per la sua natura pubblica, detta destinazione non puo' che avvantaggiare il condomino e sembra che debba superare l'avvenuta prescrizione del diritto d'uso, non avendo altrimenti significato alcuna la persistenza del vincolo. Sostiene parte ricorrente che la sopravvivenza della destinazione imposta dalla L. n. 1150 del 1942 deve essere effettivamente rispondente al dettato normativo, rendendo imprescrittibile il diritto d'uso da parte dell'unico soggetto in favore del quale la destinazione e' stata prevista, essendo la protezione della sua posizione il mezzo attraverso il quale e' salvaguardato l'interesse collettivo alla migliore disciplina degli spazi nelle zone in corso d'urbanizzazione, con il corollario finale che e' questo stesse fine che integra l'interesse richiesto dall'articolo 2934 c.c. per ritenere imprescrittibile il diritto d'uso.

2.1. - Il motivo e' infondato, poiche' le argomentazioni addotte non paiono idonee a modificare l'indirizzo di questa Corte ad oggi costante.

Ai sensi dell'articolo 41-sexies Legge Urbanistica, nel testo vigente all'epoca d'introduzione della lite, nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione.

Tale disposizione, com'e' noto, e' stata interpretata dalla giurisprudenza di questo S.C. (v. Cass. n. 3961/06) nel senso che il diritto attribuito ex lege ai proprietari delle singole unita' immobiliari sugli spazi di parcheggio, dei quali il venditore si sia riservato la proprieta', e' di natura reale e puo' estinguersi per non uso soltanto con il decorso di venti anni in base al combinato disposto dell'articolo 1014 c.c., n. 1 e articolo 1026 c.c. (cfr., tra le altre. Cass. n. 14731/00), fermo restando in ogni caso il vincolo di destinazione, che ha carattere pubblicistico e permanente (cfr., per tutte, Cass. n. 12736/97).

Orbene, la permanenza del vincolo pubblicistico di destinazione trae punto che questo possa esplicarsi solo a favore dei proprietari delle res principales (cioe', nella specie, dei condomini), ben potendo essere attuato anche dai terzi proprietari dell'area, ad es. locando i relativi spazi a terzi.

Come ammette (con onesta' intellettuale) la stessa parte ricorrente (v. pagg. 4 e 5 della memoria ex articolo 378 c.p.c.) la scissione tra la proprieta' dell'appartamento e l'uso del relativo spazio adibito a parcheggio assolve finalita' pratiche, perche' non tutti i proprietari di un alloggio sono necessariamente anche possessori di un veicolo, e lo scopo della norma e' quello di mantenere una data proporzione tra cubatura edificata e parcheggi disponibili.

Tale interesse pubblico, ed e' questo il punto su cui la censura sollecita la riflessione, non giustifica pero' l'imprescrittibilita' del diritto d'uso del proprietario dell'appartamento ai sensi dell'articolo 2934 c.c. cpv, espressamente invocato dalla parte ricorrente. Vi osta la duplice ragione che detta norma nel riferirsi ai diritti indisponibili intende i c.d. iura status, vale a dire i diritti relativi allo stato e alla capacita delle persone, il diritto di proprieta', nel senso della imprescrittibilita' dell'azione di rivendicazione e delle facolta' che formano il contenuto di un diritto soggettivo (v. Cass. n. 2386/62): e che proprio il carattere pubblico e permanente del vincolo di destinazione pone quest'ultimo al riparo dalle vicende private, essendo indifferente, ai fini del corretto assetto urbanistico del territorio, se l'area di parcheggio sia goduta dai proprietari di quei medesimi appartamenti in relazione ai quali essa e' stata calcolata, ovvero da terzi (come del resto dimostra l'evoluzione dell'articolo 41-sexies Legge Urbanistica, cui la L. n. 246 del 2005, articolo 12, comma 9, ha aggiunto un comma 2, in base al quale gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta ne' da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unita' immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse).

3. - In conclusione il ricorso va respinto.

4. - Seguono le spese, liquidate come in dispositivo, a carico dei ricorrenti in solido tra loro.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido tra loro, al pagamento delle spese, che liquida in Euro 2.700,00, di cui 200.00 per esborsi, oltre spese forfettarie ed accessori di legge.

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