Casa:
In tema di condominio, i balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
Pubblicata il 26/02/2011
In tema di condominio, i balconi "aggettanti", i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 c.c. I balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 5 gennaio 2011, n. 218
- Leggi la sentenza integrale -
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ROVELLI Luigi Antonio - Presidente
Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio - Consigliere
Dott. MIGLIUCCI Emilio - rel. Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto - Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
CONDOMINIO (OMESSO) C.F. (OMESSO) in persona dell'Amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA SALLUSTIO 9, presso lo studio dell'avvocato PALERMO GIANFRANCO, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato ALGRANATI ERNESTO;
- ricorrente -
contro
PI. MI. (OMESSO), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA GRAMSCI 22, presso lo studio dell'avvocato PICONE ALFONSO, che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato BONELLI CLAUDIO;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 1175/2004 della CORTE D'APPELLO di TORINO, depositata il 26/07/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/10/2010 dal Consigliere Dott. EMILIO MIGLIUCCI;
udito l'Avvocato ALFONSO PICONE difensore della resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Pi.Mi. , proprietaria di un appartamento ubicato al piano terra, facente parte del Condominio (OMESSO), agiva in possessorio innanzi al Tribunale di Cuneo, affinche' fossero rimossi dei contatori del gas che il predetto Condominio aveva infisso nella soletta sottostante uno dei balconi della predetta unita' abitativa. Il convenuto, costituendosi in giudizio, chiedeva il rigetto della domanda. Disattesa l'istanza di provvedimenti interinali, con sentenza depositata il 18 novembre 2000, il Tribunale rigettava la domanda, rilevando che, non avendo l'attrice dimostrato il possesso esclusivo, doveva ritenersi il compossesso tra i condomini dell'appartamento sottostante e di quello soprastante della soletta dei balconi in base alla presunzione di cui all'articolo 1125 cod. nella specie, poiche' doveva escludersi la proprieta' esclusiva delle parti sottostanti al balcone che era a ridosso dell'antistante terrapieno, il possesso della soletta spettava al Condominio, proprietario di tutte le parti del fabbricato non appartenenti ai singoli condomini.
Con sentenza dep. il 26 luglio 2004 la Corte di appello di Torino, in accoglimento dell'impugnazione proposta dall'attrice, accoglieva la domanda proposta da quest'ultima.
I Giudici di appello escludevano che nella specie potesse trovare applicazione l'articolo 1170 cod. civ..
Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione il Condominio (OMESSO) sulla base di due motivi illustrati da memoria. Resiste con controricorso l'intimata.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente va disattesa l'eccezione di inammissibilita' del ricorso sollevata dalla resistente, tenuto conto che la notifica del ricorso per cassazione effettuata nel domicilio eletto per il primo grado anziche' a quello eletto nel giudizio di appello e' nulla, e non inesistente, in quanto l'atto, pur se viziato, poiche' eseguito al di fuori delle previsioni dell'articolo 330 c.p.c., commi 1 e 3, puo' essere riconosciuto come appartenente alla categoria delle notificazioni, anche se non idoneo a produrre in modo definitivo gli effetti propri del tipo di atto; conseguentemente, la costituzione in giudizio comporta la sanatoria con efficacia ex tunc della notificazione (Ord. S.U. 10817/2008).
Con il primo motivo il ricorrente, lamentando violazione e falsa applicazione dell'articolo 1117 cod. civ. con la conseguenza che, come ritenuto dal Tribunale con statuizione invece disattesa dalla sentenza impugnata, che sarebbe stato onere dell'attrice dimostrare la proprieta' esclusiva del bene di cui si discute.
Con il secondo motivo la ricorrente, lamentando violazione e falsa applicazione dell'articolo 1125 cod. civ..
I motivi, che stante la stretta connessione, possono essere esaminati congiuntamente, vanno disattesi.
La sentenza impugnata ha accertato - nell'ambito dell'indagine di fatto riservata al giudice di merito - con motivazione incensurabile in sede di legittimita' se, come nella specie, immune da vizi logici o giuridici , che il balcone dell'attrice, essendo ubicato a piano terra, non svolge alcuna funzione di copertura neppure della sottostante proprieta' condominiale, dovendo percio' escludersi che il bene sia destinato al servizio o al godimento collettivo: qui e' appena il caso di ricordare che la c.d. presunzione di condominialita' di cui all'articolo 1125 cod. civ., atteso che tale norma prevede la comunione del solaio divisorio fra l'appartamento sovrastante e quello sottostante, ipotesi che evidentemente non ricorre nella specie.
Tali osservazioni, essendo assorbenti di ogni altra considerazione, rendono percio' superfluo anche ricordare l'orientamento ormai consolidato della Suprema Corte, che il Collegio condivide, secondo cui i balconi "aggettanti", i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno ne' di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprieta' comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non puo' applicarsi il disposto dell'articolo 1125 cod. civ.: i balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprieta' esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. (Cass. 15913/2007; 14576/20046; 637/2000; 8159/1996). Il ricorso va rigettato. Le spese della presente fase vanno poste in solido a carico del ricorrente, risultato soccombente.
P.Q.M.
Rigetta il ricorso.
Condanna il ricorrente al pagamento in favore del resistente delle spese relative alla presente fase che liquida in euro 2.000,00 di cui euro 200,00 per esborsi ed euro 1.800,00 per onorari di avvocato oltre spese generali ed accessori di legge.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ROVELLI Luigi Antonio - Presidente
Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio - Consigliere
Dott. MIGLIUCCI Emilio - rel. Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto - Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
CONDOMINIO (OMESSO) C.F. (OMESSO) in persona dell'Amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA SALLUSTIO 9, presso lo studio dell'avvocato PALERMO GIANFRANCO, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato ALGRANATI ERNESTO;
- ricorrente -
contro
PI. MI. (OMESSO), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA GRAMSCI 22, presso lo studio dell'avvocato PICONE ALFONSO, che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato BONELLI CLAUDIO;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 1175/2004 della CORTE D'APPELLO di TORINO, depositata il 26/07/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/10/2010 dal Consigliere Dott. EMILIO MIGLIUCCI;
udito l'Avvocato ALFONSO PICONE difensore della resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Pi.Mi. , proprietaria di un appartamento ubicato al piano terra, facente parte del Condominio (OMESSO), agiva in possessorio innanzi al Tribunale di Cuneo, affinche' fossero rimossi dei contatori del gas che il predetto Condominio aveva infisso nella soletta sottostante uno dei balconi della predetta unita' abitativa. Il convenuto, costituendosi in giudizio, chiedeva il rigetto della domanda. Disattesa l'istanza di provvedimenti interinali, con sentenza depositata il 18 novembre 2000, il Tribunale rigettava la domanda, rilevando che, non avendo l'attrice dimostrato il possesso esclusivo, doveva ritenersi il compossesso tra i condomini dell'appartamento sottostante e di quello soprastante della soletta dei balconi in base alla presunzione di cui all'articolo 1125 cod. nella specie, poiche' doveva escludersi la proprieta' esclusiva delle parti sottostanti al balcone che era a ridosso dell'antistante terrapieno, il possesso della soletta spettava al Condominio, proprietario di tutte le parti del fabbricato non appartenenti ai singoli condomini.
Con sentenza dep. il 26 luglio 2004 la Corte di appello di Torino, in accoglimento dell'impugnazione proposta dall'attrice, accoglieva la domanda proposta da quest'ultima.
I Giudici di appello escludevano che nella specie potesse trovare applicazione l'articolo 1170 cod. civ..
Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione il Condominio (OMESSO) sulla base di due motivi illustrati da memoria. Resiste con controricorso l'intimata.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente va disattesa l'eccezione di inammissibilita' del ricorso sollevata dalla resistente, tenuto conto che la notifica del ricorso per cassazione effettuata nel domicilio eletto per il primo grado anziche' a quello eletto nel giudizio di appello e' nulla, e non inesistente, in quanto l'atto, pur se viziato, poiche' eseguito al di fuori delle previsioni dell'articolo 330 c.p.c., commi 1 e 3, puo' essere riconosciuto come appartenente alla categoria delle notificazioni, anche se non idoneo a produrre in modo definitivo gli effetti propri del tipo di atto; conseguentemente, la costituzione in giudizio comporta la sanatoria con efficacia ex tunc della notificazione (Ord. S.U. 10817/2008).
Con il primo motivo il ricorrente, lamentando violazione e falsa applicazione dell'articolo 1117 cod. civ. con la conseguenza che, come ritenuto dal Tribunale con statuizione invece disattesa dalla sentenza impugnata, che sarebbe stato onere dell'attrice dimostrare la proprieta' esclusiva del bene di cui si discute.
Con il secondo motivo la ricorrente, lamentando violazione e falsa applicazione dell'articolo 1125 cod. civ..
I motivi, che stante la stretta connessione, possono essere esaminati congiuntamente, vanno disattesi.
La sentenza impugnata ha accertato - nell'ambito dell'indagine di fatto riservata al giudice di merito - con motivazione incensurabile in sede di legittimita' se, come nella specie, immune da vizi logici o giuridici , che il balcone dell'attrice, essendo ubicato a piano terra, non svolge alcuna funzione di copertura neppure della sottostante proprieta' condominiale, dovendo percio' escludersi che il bene sia destinato al servizio o al godimento collettivo: qui e' appena il caso di ricordare che la c.d. presunzione di condominialita' di cui all'articolo 1125 cod. civ., atteso che tale norma prevede la comunione del solaio divisorio fra l'appartamento sovrastante e quello sottostante, ipotesi che evidentemente non ricorre nella specie.
Tali osservazioni, essendo assorbenti di ogni altra considerazione, rendono percio' superfluo anche ricordare l'orientamento ormai consolidato della Suprema Corte, che il Collegio condivide, secondo cui i balconi "aggettanti", i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno ne' di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprieta' comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non puo' applicarsi il disposto dell'articolo 1125 cod. civ.: i balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprieta' esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. (Cass. 15913/2007; 14576/20046; 637/2000; 8159/1996). Il ricorso va rigettato. Le spese della presente fase vanno poste in solido a carico del ricorrente, risultato soccombente.
P.Q.M.
Rigetta il ricorso.
Condanna il ricorrente al pagamento in favore del resistente delle spese relative alla presente fase che liquida in euro 2.000,00 di cui euro 200,00 per esborsi ed euro 1.800,00 per onorari di avvocato oltre spese generali ed accessori di legge.