In tema di condominio le tabelle millesimali hanno solamente funzione accertativa e valutativa delle quote condominiali

L'articolo 1117 comma 1, del Cc prevede una serie di parti di un edificio comuni sulla scorta di semplici presunzioni che possono, evidentemente essere vinte solo da elementi di prova contraria. Correttamente, quindi, i giudici di merito hanno riguardo agli atti di assegnazione e al regolamento condominiale, come fonti di prova dell'assunto secondo cui gli spazi esistenti all'esterno del torrino delle scale, ma ricadenti nella proiezione verticale della cassa di esse, non sono compresi tra gli accessori di proprietà esclusiva dei tre assegnatari degli alloggi, posti al secondo piano del fabbricato, proprio perché in linea con la corrispondente area inerente alla cosiddetta tromba delle scale. Né, al riguardo, può dispiegare alcun effetto il fatto che la tabella millesimale relativa a ciascun alloggio sito al secondo piano preveda anche gli spazi in contestazione, dal momento che essa non può costituire fonte di prova, ma attiene solamente al riparto degli oneri condominiali tra i vari partecipanti alla comunione. In tema di condominio, infatti, le tabelle millesimali hanno solamente funzione accertativa e valutativa delle quote condominiali, onde ripartire le relative spese e stabilire la misura del diritto di partecipazione alla volontà assembleare ma non incidono sui diritti reali spettanti a ciascun condomino, occorrendo invece al riguardo fare riferimento ai titoli di trasferimento delle unità immobiliari e al relativo regolamento, ove predisposto. (Corte di Cassazione, Sezione 2 civile,
Sentenza 29.03.2007, n. 7709)





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Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 9.10.1996 An.Ru., Al. Di Gu. e Ma.Cr.Ca convenivano in giudizio dinanzi al giudice di pace di Sorrento Ma.Co., Ma.Ro.De.Du. e Fr. De Ma., e premesso:

che essi erano proprietari di altrettante unità immobiliari facenti parte del fabbricato realizzato dalla società cooperativa "Pa.L'Ed." srl. nel Comune di Vi.Eq., in via Ra.Bo., n. 422/a, denominato "lo.(...)";

che sul lastrico solare di copertura dell'edificio si trovavano delle aree di proprietà comune, e precisamente quelle adiacenti agli spazi, rispettivamente di proprietà esclusiva dei convenuti e il manufatto di copertura della cassa dei pianerottoli e delle scale, corrispondenti alla proiezione verticale di porzioni della cassa delle scale medesime;

che, contrariamente alle risultanze relative ai singoli atti di assegnazione e definitivi di acquisto dei singoli appartamenti, questi ritenevano che quegli spazi fossero pure di loro esclusiva proprietà, e perciò impedivano agli attori di utilizzare i medesimi, con l'ottenere una copia delle chiavi delle porte esistenti sull'ultimo pianerottolo, e con l'accedere nel terrazzo;

che perciò era necessario accertare le modalità di uso dei due spazi condominiali, che i convenuti ritenevano di loro rispettiva esclusiva proprietà;

tutto ciò premesso, gli attori chiedevano che il giudice dichiarasse che questi avessero carattere condominiale, e conseguentemente condannasse la controparte alla consegna di copia delle chiavi, per l'uso comune di essi.

Co. per suo conto, nonché De.Du. e De Ma., entrambi si costituivano con separate comparse di risposta. In via pregiudiziale eccepivano l'incompetenza per valore del giudice adito, essendo invece competente il pretore. Nel merito contestavano la fondatezza degli assunti "ex adverso" dedotti. In particolare eccepivano che gli spazi rivendicati da Ru., Di Gu. e Ca. erano di loro rispettiva esclusiva proprietà, atteso che in base agli atti di acquisto e al regolamento di condominio, predisposto dalla società costruttrice, e richiamato nei medesimi, essi avevano pure acquistato in via esclusiva le aree di lastrico solare corrispondenti alla proiezione verticale dei singoli appartamenti compravenduti, ed esse si estendevano sino al limite della copertura della tromba delle scale.

Perciò in principalità chiedevano che il giudice di pace dichiarasse la propria incompetenza per valore, e rimettesse le parti dinanzi al pretore della stessa sede. In via subordinata chiedevano il rigetto della domanda, siccome destituita di fondamento. Contestualmente proponevano domanda riconvenzionale, con la quale chiedevano quanto segue:

Co. l'accertamento dell'Inesistenza di aree condominiali sul lastrico solare, nonché De.Du. e De Ma. la declaratoria di proprietà esclusiva di esso secondo la proiezione verticale delle relative unità immobiliari.

Il giudice, con sentenza del 14.4.1997, dichiarava la propria incompetenza per valore, e rimetteva le parti dinanzi al pretore di Torre Annunziata, sez. distacc. di Sorrento, assegnando il termine di centottanta giorni per la riassunzione della causa.

Indi Ru., Di Gu. e Ca. riassumevano il giudizio dinanzi a quel pretore con atto di citazione notificato il 21.11.1997, col quale convenivano ancora una volta Co., De.Du. e De Ma., insistendo nelle domande avanzate dinanzi al primo giudice.

Si costituivano, per Co., Gi.Ma., quale procuratrice speciale, nonché De.Du. e De Ma., con separate comparse di risposta, insistendo a loro volta in quanto eccepito nella prima fase, e nelle rispettive riconvenzionali.

Venivano acquisiti gli atti offerti dalle parti, e integrato il contraddittorio mediante la chiamata in giudizio degli altri condomini, e cioè Gi.Ci., Co.De.Am. e Ce.Ga., che venivano dichiarati contumaci, perché non si costituivano.

Indi il tribunale, in composizione monocratica, nel frattempo divenuto competente a seguito della soppressione della pretura, con sentenza del 21.5.2001, in parziale accoglimento delle domande degli attori, condannava i convenuti a consentire il godimento delle aree comprese tra il manufatto costruito sul lastrico solare per la copertura delle scale ed il limite esterno della cassa-scale, nonché a consegnare una copia delle chiavi della porta posta sull'ultimo pianerottolo, lateralmente a destra per chi sale; rigettava la richiesta di consegna di una copia delle la porta posta sullo stesso pianerottolo, e cioè l'ultimo, frontalmente per chi sale; rigettava le riconvenzionali spiegate da Ma. nella qualità, De.Du. e De Ma., che condannava in solido al rimborso delle spese a favore degli attori Ru., Di Gu. e Ca.

Avverso tale decisione soltanto De.Du. e De Ma. proponevano appello principale, e Ma. quello incidentale, dinanzi alla corte territoriale di Na., cui Ru. e Ca. resistevano, mentre Di Gu., Ci., De.Am. e Ga. non si costituivano.

La corte di appello, con sentenza del 12.3.2003, ha rigettato le entrambe le impugnazioni, condannando gli appellanti al rimborso delle spese del grado a favore degli appellati costituiti.

Quanto all'appello principale, essa ha osservato che le porzioni di lastrico solare in contestazione erano di carattere condominale, atteso che ciò era dato ricavare dai singoli atti di assegnazione, e perciò di acquisto, oltre che dal regolamento del condominio, che era stato predisposto dalla società costruttrice, e che, essendo stato accettato dagli assegnatari, aveva natura contrattuale. A tali atti era stata allegata la pianta planimetrica, sulla quale le parti in contestazione erano costituite dai tratti segnati in giallo, ed esse corrispondevano alla proiezione verticale dei pianerottoli della cassa scale. Invece gli assegnatari dei tre appartamenti posti al secondo piano avevano acquistato la proprietà esclusiva delle sole proiezioni dei loro rispettivi appartamenti, come anche risultava chiaramente dai singoli atti di assegnazione.

In ordine all'appello incidentale, la corte di merito ha messo in evidenza che Ma., nella qualità, aveva lamentato ingiustamente un'extrapetizione, giacché gli attori in realtà non avevano chiesto l'accertamento soltanto delle modalità di uso delle porzioni contese, ma anche del carattere condominiale di esse, tanto che intendevano usare anche le proiezioni esterne alla copertura della cassa scale, relative proprio alla medesima, ed esterne al torrino di copertura (o altana).

Avverso questa sentenza De.Du. e De Ma. hanno proposto i ricorso dinanzi a questa Corte, chiedendone la cassazione, sulla base di due motivi.

Ru. e Ca. hanno resistito con controricorso.

Di Gu., Ma. nella qualità, Ci., De.Am. e Ga. non hanno svolto alcuna difesa.

Motivi della decisione

Innanzitutto va esaminata la questione di inammissibilità del ricorso sollevata dai controricorrenti, posto che essa ha carattere pregiudiziale.

Con la medesima essi eccepiscono il suindicato carattere dell'impugnazione, dal momento che i ricorrenti hanno indicato la sentenza n. 1903/02 della corte di appello di Napoli, sezione terza civile, mentre invece si trattava di quella avente il numero 1190/03, che era stata pronunciata dalla quarta sezione civile il 12.3.2003.

L'eccezione non ha pregio, e va perciò disattesa.

Anche se i ricorrenti hanno indicato la sentenza impugnata con il numero 1903/02, anziché con il n. 1190/03, che è quello proprio, e la sezione terza, invece della quarta, come quella che in realtà aveva pronunciato la decisone, tuttavia ciò costituisce un mero errore materiale, che non può comportare l'inammissibilità del ricorso, atteso che il provvedimento oggetto del gravame è facilmente individuabile attraverso il contenuto del ricorso; l'indicazione della sentenza del tribunale appellata; il nominativo delle parti e la data di notifica di essa eseguita il 27.5.2003 quindi nessuna incertezza poteva mai sussistere in ordine alla individuazione del provvedimento impugnato e quindi all'approntamento della difesa da parte dei controricorrenti stessi.

Infatti l'inammissibilità del ricorso per cassazione, comminata dallo art. 366 n. 2 cod. proc. civ., trovando la sua giustificazione nella necessità che la parte cui il ricorso è diretto abbia elementi per individuare senza possibilità di equivoci la sentenza sottoposta ad impugnazione, va dichiarata solo quando l'indicazione della sentenza impugnata manchi del tutto, ovvero sia così incerta da rendere, in concreto, impossibile la identificazione della sentenza stessa, e tale ipotesi non è riscontrabile nella fattispecie in esame. Peraltro l'intero contesto del ricorso, e segnatamente la descrizione del fatto, contenente la esposizione dell'intero svolgimento del processo, non compromettono affatto la possibilità della identificazione del provvedì mento impugnato, sicché deve inferirsi che si è trattato di errore materiale, che non comporta alcuna invalidità, né tanto meno la dedotta inammissibilità del ricorso (V. pure Cass. Sentenza n. 22661 del 02/12/2004, Sentenza n. 4661 del 02/04/2002).

Si passa ora all'esame del ricorso.

1) Col primo motivo i ricorrenti deducono violazione e/o falsa applicazione degli artt. 948, 1117, 1363, 1371, 1453, 1455, e 2697 c.c., e 116 c.p.c., oltre che omessa e/o insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia, con riferimento all'art. 360, nn. 3 e 5 del codice di rito, in quanto la corte di appello non ha considerato che, anche attraverso la scheda catastale, che era stata predisposta dalla società costruttrice Pa.L'ed. prima ancora della assegnazione degli alloggi ai vari soci con atti del 31.7.1989, e il relativo certificato, emergeva che l'area di disimpegno esistente tra le porzioni di terrazza assegnate agli alloggi n. 8 di De.Du. e n. 9 di De Ma., non era prevista tra quelle ricadenti sulla proiezione del torrino di copertura delle scale, tanto che nello stesso regolamento di condominio si faceva riferimento soltanto all'area dì copertura di questo, e non invece a quegli spazi, la cui superficie era maggiore di quella relativa ai due alloggi in questione, e perciò la differenza era stata previ riparto dei millesimi. Inoltre in mancanza di luoghi, la consulenza tecnico di ufficio, peraltro richiesta, sarebbe stata quanto mai opportuna, onde avere il quadro esatto della situazione, ma i giudici di entrambi i gradi del giudizio non hanno inteso accoglierne la relativa istanza.

Il motivo è infondato.

Il giudice dell'impugnazione ha osservato che nell'atto di assegnazione dei rispettivi alloggi a favore degli assegnatari dei tre appartamenti posti al secondo piano, fra gli accessori oggetto del trasferimento dì proprietà è indicata la proiezione verticale del lastrico solare corrispondente alle unità immobiliari medesime. Lo stesso è a dirsi relativamente al regolamento di condominio, avente carattere contrattuale, perché predisposto dall'impresa costruttrice e accettato dagli assegnatari contestualmente all'atto di assegnazione. Il diverso riferimento della scala millesimale non può avere alcuna incidenza, dal momento che essa ha un altro fine, costituito dalle modalità di ripartizione dei singoli oneri condominiali tra gli assegnatari della cooperativa, e perciò non può costituire titolo significativo al fine di stabilire l'entità della superficie di proprietà degli interessati.

Gli assunti sono esatti.

L'art. 1117, 1° comma c.c. prevede una serie di parti di un edificio comuni sulla scorta di semplici presunzioni, che possono evidentemente essere vinte solo da elementi di prova contraria.

Nel caso in esame i giudici di merito hanno avuto riguardo agli atti di assegnazione e al regolamento condominiale, come fonti di prova dell'assunto dei resistenti, secondo cui gli spazi esistenti all'esterno del torrino delle scale, ma ricadenti nella proiezione verticale della cassa di esse, non erano compresi tra gli accessori di proprietà esclusiva dei tre assegnatari degli alloggi, posti al secondo piano del fabbricato, proprio perché erano in linea con la corrispondente area inerente alla cosiddetta tromba delle scale.

Né poteva dispiegare alcun effetto il fatto che la tabella millesimale relativa a ciascun alloggio sito al secondo piano prevedesse anche gli spazi in contestazione, dal momento che essa non poteva costituire fonte di prova, ma atteneva solamente al riparto degli oneri condominiali tra i vari partecipanti alla comunione. Infatti non v'ha dubbio che in tema di condominio, le tabelle millesimali hanno solamente funzione accertativa e valutativa delle quote condominiali, onde ripartire le relative spese e stabilire la misura del diritto di partecipazione alla volontà assembleare, ma non incidono sui diritti reali spettanti a ciascun condomino, occorrendo invece al riguardo fare riferimento ai titoli di trasferimento delle unità immobiliari e al relativo regolamento, ove predisposto (Cfr. anche Cass. sent. n. 8532 del 09/08/1999, n. 10602 del 1990, n. 3251 del 1998).

Si tratta perciò, come è agevole notare, di adeguate, oltre che corrette sul piano logico e giuridico.

Né è possibile in sede di legittimità prospettare un vaglio alternativo degli elementi acquisiti dal giudice di merito, essendo ad esso istituzionalmente riservata la valutazione degli elementi probatori, non sindacabile in cassazione se non sotto il profilo della congruità della motivazione del relativo apprezzamento (V. anche Sent. 00322 DEL 13/01/2003).

Neppure è configurabile il vizio di insufficiente (o contraddittoria) motivazione, che si concretizza solamente allorquando non è dato desumere l'"iter" logico-argomentativo condotto alla stregua dei canoni ermeneutici seguiti per addivenire alla formazione del giudizio.
In proposito invero questa Corte ha più volte statuito che il vizio di omessa o insufficiente {o contraddittoria) motivazione, deducibile in sede di legittimità ex art. 360 n. 5 cod. proc. civ., sussiste solo se nel ragionamento del giudice di merito, quale risulta dalla sentenza, sia riscontrabile il mancato o deficiente esame di punti decisivi della controversia, e non può invece consistere in un apprezzamento dei fatti e delle prove in senso difforme da quello preteso dalla parte, perché la citata norma non conferisce alla Corte di Cassazione il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico-formale e della correttezza giuridica, l'esame e la valutazione fatta dal giudice del merito al quale soltanto spetta individuare le fonti del proprio convincimento, e, all'uopo, valutarne le prove, controllarne l'attendibilità e la concludenza, e scegliere, tra le risultanze probatorie, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione (Cfr. pure Sez. U Sent. 05802 del 11/06/1998).

In ordine alla dedotta richiesta di consulenza tecnica, evidentemente la corte territoriale non ne ha avvertito l'esigenza, sulla scorta dei dati emergenti dalla documentazione offerta dalle parti.

2) Col secondo motivo i ricorrenti denunziano violazione di legge, giacché la corte di appello non aveva disposto la consulenza tecnica di ufficio.

La censura rimane assorbita da quanto enunciato in relazione al motivo testé esaminato.

Ne deriva che il ricorso va rigettato.

Quanto alle spese del giudizio, esse seguono la soccombenza, e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso, e condanna i ricorrenti in solido al rimborso delle spese in favore dei controricorrenti, e che liquida in complessivi euro cento/00 per esborsi, ed euro millecinquecento/00 per onorari, oltre a quelle generali e agli accessori di legge.

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