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In tema di parti comuni - e relativo obbligo di manutenzione - i balconi c.d. aggettanti devono essere considerati di proprietà del singolo condomino
Pubblicata il 02/06/2009
In tema di parti comuni - e relativo obbligo di manutenzione - i balconi c.d. aggettanti devono essere considerati di proprietà del singolo condomino in quanto non svolgono alcuna funzione di copertura né portante rispetto all'edificio. Tale impostazione, tuttavia, non esclude che qualora sui detti balconi siano presenti, nella parte frontale ed inferiore, elementi decorativi di diversa natura (quali, come nello specifico, frontalini, colonnine e gattoni) che di fatto contribuiscano ad ornare la facciata esterna del palazzo intero essi andranno qualificati come parti comuni ed assoggettati alla disciplina di cui all'art. 1117 c.c.
(Tribunale Bari Sezione 3 Civile, Sentenza del 13 marzo 2009, n. 881)
(Tribunale Bari Sezione 3 Civile, Sentenza del 13 marzo 2009, n. 881)
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BARI
TERZA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica in persona del Giudice Dott. Rosanna Angarano ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 4878/2001 R.G. affari contenziosi
TRA
Ru.So. rappresentata e difesa dall'Avv. M.Ga. presso il cui studio in Bari sono elettivamente domiciliati
Attore
E
Condominio di Co. in Bari rappresentato e difeso dall'Avv. D.Bo. presso il cui studio in Bari è elettivamente domiciliato
Convenuto
All'udienza del 16 ottobre 2008 la causa veniva riservata per la decisione sulle conclusioni ivi rassegnate dalle parti che devono intendersi qui integralmente trascritte.
Oggetto: impugnazione delibera assembleare.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 04 ottobre 2001 Ru.So., in qualità di proprietaria di un appartamento dello stabile sito in Bari al Co., conveniva in giudizio il Condominio del medesimo. Premesso che i frontalini dei balconi, avendo funzione decorativa della facciata, dovevano ritenersi condominiali, esponeva che il convenuto non intendeva accollarsi la spesa dei gattoni, della soletta, dei piastrini, delle colonnine e dei terminali di appoggio dei balconi esterni di pertinenza del proprio appartamento. Aggiungeva che il Condominio convenuto aveva accollato il detto onere ai condomini con delibera del 17 dicembre 1999 di cui riproponeva l'integrale contenuto. Deduceva che tale delibera era nulla ed inefficace in quanto essa deducente non era stata invitata a partecipare alla assemblea; l'oggetto della medesima era dubbio ed oscuro; il deliberato non le era mai stato comunicato. Aggiungeva che dal deliberato era dato intendere che l'assemblea aveva ritenuto di non poter decidere sull'esecuzione dei lavori ai balconi escludendo che i medesimi fossero di proprietà condominiale; che, tuttavia, il diritto di proprietà su un bene non poteva essere affermato o revocato in virtù di una mera delibera; che, per di più, il Condominio, con precedente delibera del 27 novembre 1998, aveva assunto opposta determinazione affermando che i frontalini erano parte integrante della facciata. Per l'effetto, dopo aver dedotto che essa deducente aveva ricevuto una richiesta di Lire 12.000.000 per il rifacimento della zona in contestazione, chiedeva che fosse accertata e dichiarata la nullità ed inefficacia della delibera del 17 dicembre 1999; che fosse accertato e dichiarato che le parti esterne che costituivano il fronte dei balconi (gattoni, soletta, piastrini, colonnine e terminali di appoggio) erano di proprietà condominiale avendo funzione decorativa della facciata; che, di conseguenza, il Condominio convenuto fosse condannato al pagamento della somma di Lire 12.000.000, oltre accessori, o di quell'altra somma accertata, oltre interessi e risarcimento del maggior danno; con vittoria di spese.
Con comparsa depositata il 24 novembre 2001 si costituiva il Condominio convenuto. Eccepiva preliminarmente che la attrice aveva regolarmente ricevuto la convocazione per la adunanza del 17 dicembre 1999, con annesso ordine del giorno, personalmente ed a mani avendo firmato di proprio pugno il relativo foglio. Aggiungeva che la validità ed efficacia della delibera impugnata era del tutto irrilevante in quanto la stessa restava "assorbita" dalla delibera del 27 novembre 1998, di cui intendeva avvalersi la stessa attrice, la quale aveva statuito che i balconi erano di pertinenza di ciascun appartamento, sicché alle spese necessarie avrebbero dovuto provvedere i singoli proprietari, e che, viceversa, i frontalini dovevano ritenersi parte integrante della facciata, sicché alle relative riparazioni avrebbe dovuto provvedere il condominio. Precisava, tuttavia, che nel caso di specie, la facciata dello stabile era del tutto priva di frontalini. In via subordinata eccepiva e contestava la generica descrizione dell'intervento riparatore e l'eccessivo costo delle opere.
Acquisito il fascicolo dell'accertamento tecnico preventivo ante causam richiesto dalla stessa attrice e disposta consulenza tecnica, il Giudice, alla udienza del 16 ottobre 2008, riservava la causa per la decisione, assegnando alle parti termini per il deposito di conclusionali e repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'attrice ha proposto tre diverse domande ovverosia, l'accertamento della proprietà comune degli elementi decorativi dei balconi di pertinenza del proprio appartamento; l'accertamento della nullità ed inefficacia della delibera del 17 dicembre 1999 nella parte in cui ha statuito sul primo punto all'oggetto relativo ai lavori di manutenzione dei balconi, affermandone la proprietà individuale, la condanna del Condominio convenuto al pagamento delle somme necessarie per la loro riparazione.
La prima domanda è fondata.
Vi è controversia tra le parti in ordine alla proprietà individuale o comune degli elementi decorativi del balcone di pertinenza dell'appartamento di proprietà della attrice.
Invero, sebbene i balconi aggettanti, non svolgendo alcuna funzione né di copertura né portante rispetto all'intero edificio, sono di proprietà esclusiva degli appartamenti cui accedono, con riferimento agli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, - ovverosia, frontalini, colonnine e gattoni - deve affermarsi il diverso principio secondo cui, ove i medesimi svolgano una funzione decorativa estesa all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono in quanto tali parti comuni dello stesso ai sensi dell'art. 1117 c.c..
Orbene, il consulente di ufficio, ing. Gi., sia nella relazione di atp che in sede di ctu, ha accertato che i balconi dello stabile aggettanti sulle pubbliche strade e, in particolare per quanto attiene alla proprietà della attrice, l'uno aggettante sulla facciata di via Bo. e l'altro aggettante sull'incrocio di via Bo. e di via Vi., sono costruiti con calcestruzzo cementizio armato e sono formati da gattoni, soletta, piastrini, colonnine e terminali di appoggio; che i medesimi presentato una lavorazione gradevole, particolarmente accurata e ornamentale con smussi, incassi e cornici; che la loro conformazione conferisce pregio architettonico alle facciate del fabbricato prospicienti le strade. Dette valutazioni, del resto, trovano immediato conforto nelle fotografie agli atti dalle quali emerge inequivocabilmente che i balconi in questione, lungi dal costituire mera pertinenza degli appartamenti cui accedono, delineano, per le loro caratteristiche strutturali, e per il modo armonioso in cui sono distribuiti sulla facciata, le caratteristiche architettoniche della medesima. Deve concludersi, pertanto, per la proprietà comune dei detti elementi decorativi.
Non è fondata, invece, la seconda domanda.
Il primo motivo di impugnazione, fondato sulla asserita mancata convocazione della attrice, trova smentita nei documenti agli atti. Il Condominio convenuto, infatti, ha depositato il foglio delle convocazioni da cui risulta una sottoscrizione a firma leggibile come "Ru." che il medesimo ha assunto essere quella della stessa attrice. Quest'ultima, a propria volta, non ha disconosciuto la medesima, se non tardivamente in sede di memoria di replica, sicché deve ritenersi provata la ritualità della convocazione.
Nel merito non può ritenersi che la delibera impugnata abbia effettivamente statuito sulla proprietà dei balconi. La stessa, infatti, va comunque interpretata alla luce dell'oggetto posto all'ordine del giorno, ovverosia "…eventuali lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria del prospetto esterno e dei balconi aggettanti". Sebbene, pertanto, si sia statuito di nulla decidere in ordine ai medesimi sul presupposto che tanto non rientrasse nei poteri condominiali trattandosi di beni individuali, non può che rilevarsi che, in sostanza, la assemblea non ha adottato sul punto alcuna decisione se pure sull'erroneo presupposto di non essere competente in merito.
Infondata, infine, è pure la terza domanda.
Invero, una volta accertata la natura comune degli elementi decorativi del balcone, il singolo condomino, al di fuori dell'ipotesi di cui all'art. 1134 c.c. - che non ricorre nel caso di specie - non ha alcun titolo per pretendere da parte del Condominio il pagamento in suo favore delle somme necessarie per provvedervi. Piuttosto, poiché sussiste comunque un obbligo dei comunisti di provvedere alla riparazione delle cose comuni, il singolo partecipante, in caso di inadempimento, ha titolo per chiederne la condanna al relativo facere provvedervi. Detta domanda, tuttavia, non è stata proposta.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza.
P.Q.M.
Definitivamente decidendo sulla domanda proposta da Ru.So. nei confronti del condomino di Co. in Bari con atto di citazione notificato il 04 ottobre 2001 così provvede:
accoglie la domanda per quanto di ragione e, per l'effetto, accerta che gli elementi decorativi dei balconi di pertinenza della proprietà della attrice, e precisamente del balcone aggettante sulla facciata di via Bo. e del balcone aggettante sull'incrocio di via Bo. e di via Vi. - costituiti da gattoni, soletta, piastrini, colonnine e terminali di appoggio - sono di proprietà comune; rigetta ogni altra domanda;
condanna il Condominio convenuto a rifondere alla attrice le spese di lite che si liquidano in complessivi Euro 3920,93 (Euro 320,93 spese, Euro 1200,00 diritti, Euro 2400,00 onorario) oltre Iva, Cap e rimborso forfetario spese generali.
Pone definitivamente a carico del Condominio convenuto le spese di atp e di ctu come già liquidate.
Così deciso in Bari il 3 marzo 2009.
Depositata in Cancelleria il 13 marzo 2009.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BARI
TERZA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica in persona del Giudice Dott. Rosanna Angarano ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 4878/2001 R.G. affari contenziosi
TRA
Ru.So. rappresentata e difesa dall'Avv. M.Ga. presso il cui studio in Bari sono elettivamente domiciliati
Attore
E
Condominio di Co. in Bari rappresentato e difeso dall'Avv. D.Bo. presso il cui studio in Bari è elettivamente domiciliato
Convenuto
All'udienza del 16 ottobre 2008 la causa veniva riservata per la decisione sulle conclusioni ivi rassegnate dalle parti che devono intendersi qui integralmente trascritte.
Oggetto: impugnazione delibera assembleare.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 04 ottobre 2001 Ru.So., in qualità di proprietaria di un appartamento dello stabile sito in Bari al Co., conveniva in giudizio il Condominio del medesimo. Premesso che i frontalini dei balconi, avendo funzione decorativa della facciata, dovevano ritenersi condominiali, esponeva che il convenuto non intendeva accollarsi la spesa dei gattoni, della soletta, dei piastrini, delle colonnine e dei terminali di appoggio dei balconi esterni di pertinenza del proprio appartamento. Aggiungeva che il Condominio convenuto aveva accollato il detto onere ai condomini con delibera del 17 dicembre 1999 di cui riproponeva l'integrale contenuto. Deduceva che tale delibera era nulla ed inefficace in quanto essa deducente non era stata invitata a partecipare alla assemblea; l'oggetto della medesima era dubbio ed oscuro; il deliberato non le era mai stato comunicato. Aggiungeva che dal deliberato era dato intendere che l'assemblea aveva ritenuto di non poter decidere sull'esecuzione dei lavori ai balconi escludendo che i medesimi fossero di proprietà condominiale; che, tuttavia, il diritto di proprietà su un bene non poteva essere affermato o revocato in virtù di una mera delibera; che, per di più, il Condominio, con precedente delibera del 27 novembre 1998, aveva assunto opposta determinazione affermando che i frontalini erano parte integrante della facciata. Per l'effetto, dopo aver dedotto che essa deducente aveva ricevuto una richiesta di Lire 12.000.000 per il rifacimento della zona in contestazione, chiedeva che fosse accertata e dichiarata la nullità ed inefficacia della delibera del 17 dicembre 1999; che fosse accertato e dichiarato che le parti esterne che costituivano il fronte dei balconi (gattoni, soletta, piastrini, colonnine e terminali di appoggio) erano di proprietà condominiale avendo funzione decorativa della facciata; che, di conseguenza, il Condominio convenuto fosse condannato al pagamento della somma di Lire 12.000.000, oltre accessori, o di quell'altra somma accertata, oltre interessi e risarcimento del maggior danno; con vittoria di spese.
Con comparsa depositata il 24 novembre 2001 si costituiva il Condominio convenuto. Eccepiva preliminarmente che la attrice aveva regolarmente ricevuto la convocazione per la adunanza del 17 dicembre 1999, con annesso ordine del giorno, personalmente ed a mani avendo firmato di proprio pugno il relativo foglio. Aggiungeva che la validità ed efficacia della delibera impugnata era del tutto irrilevante in quanto la stessa restava "assorbita" dalla delibera del 27 novembre 1998, di cui intendeva avvalersi la stessa attrice, la quale aveva statuito che i balconi erano di pertinenza di ciascun appartamento, sicché alle spese necessarie avrebbero dovuto provvedere i singoli proprietari, e che, viceversa, i frontalini dovevano ritenersi parte integrante della facciata, sicché alle relative riparazioni avrebbe dovuto provvedere il condominio. Precisava, tuttavia, che nel caso di specie, la facciata dello stabile era del tutto priva di frontalini. In via subordinata eccepiva e contestava la generica descrizione dell'intervento riparatore e l'eccessivo costo delle opere.
Acquisito il fascicolo dell'accertamento tecnico preventivo ante causam richiesto dalla stessa attrice e disposta consulenza tecnica, il Giudice, alla udienza del 16 ottobre 2008, riservava la causa per la decisione, assegnando alle parti termini per il deposito di conclusionali e repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'attrice ha proposto tre diverse domande ovverosia, l'accertamento della proprietà comune degli elementi decorativi dei balconi di pertinenza del proprio appartamento; l'accertamento della nullità ed inefficacia della delibera del 17 dicembre 1999 nella parte in cui ha statuito sul primo punto all'oggetto relativo ai lavori di manutenzione dei balconi, affermandone la proprietà individuale, la condanna del Condominio convenuto al pagamento delle somme necessarie per la loro riparazione.
La prima domanda è fondata.
Vi è controversia tra le parti in ordine alla proprietà individuale o comune degli elementi decorativi del balcone di pertinenza dell'appartamento di proprietà della attrice.
Invero, sebbene i balconi aggettanti, non svolgendo alcuna funzione né di copertura né portante rispetto all'intero edificio, sono di proprietà esclusiva degli appartamenti cui accedono, con riferimento agli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, - ovverosia, frontalini, colonnine e gattoni - deve affermarsi il diverso principio secondo cui, ove i medesimi svolgano una funzione decorativa estesa all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono in quanto tali parti comuni dello stesso ai sensi dell'art. 1117 c.c..
Orbene, il consulente di ufficio, ing. Gi., sia nella relazione di atp che in sede di ctu, ha accertato che i balconi dello stabile aggettanti sulle pubbliche strade e, in particolare per quanto attiene alla proprietà della attrice, l'uno aggettante sulla facciata di via Bo. e l'altro aggettante sull'incrocio di via Bo. e di via Vi., sono costruiti con calcestruzzo cementizio armato e sono formati da gattoni, soletta, piastrini, colonnine e terminali di appoggio; che i medesimi presentato una lavorazione gradevole, particolarmente accurata e ornamentale con smussi, incassi e cornici; che la loro conformazione conferisce pregio architettonico alle facciate del fabbricato prospicienti le strade. Dette valutazioni, del resto, trovano immediato conforto nelle fotografie agli atti dalle quali emerge inequivocabilmente che i balconi in questione, lungi dal costituire mera pertinenza degli appartamenti cui accedono, delineano, per le loro caratteristiche strutturali, e per il modo armonioso in cui sono distribuiti sulla facciata, le caratteristiche architettoniche della medesima. Deve concludersi, pertanto, per la proprietà comune dei detti elementi decorativi.
Non è fondata, invece, la seconda domanda.
Il primo motivo di impugnazione, fondato sulla asserita mancata convocazione della attrice, trova smentita nei documenti agli atti. Il Condominio convenuto, infatti, ha depositato il foglio delle convocazioni da cui risulta una sottoscrizione a firma leggibile come "Ru." che il medesimo ha assunto essere quella della stessa attrice. Quest'ultima, a propria volta, non ha disconosciuto la medesima, se non tardivamente in sede di memoria di replica, sicché deve ritenersi provata la ritualità della convocazione.
Nel merito non può ritenersi che la delibera impugnata abbia effettivamente statuito sulla proprietà dei balconi. La stessa, infatti, va comunque interpretata alla luce dell'oggetto posto all'ordine del giorno, ovverosia "…eventuali lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria del prospetto esterno e dei balconi aggettanti". Sebbene, pertanto, si sia statuito di nulla decidere in ordine ai medesimi sul presupposto che tanto non rientrasse nei poteri condominiali trattandosi di beni individuali, non può che rilevarsi che, in sostanza, la assemblea non ha adottato sul punto alcuna decisione se pure sull'erroneo presupposto di non essere competente in merito.
Infondata, infine, è pure la terza domanda.
Invero, una volta accertata la natura comune degli elementi decorativi del balcone, il singolo condomino, al di fuori dell'ipotesi di cui all'art. 1134 c.c. - che non ricorre nel caso di specie - non ha alcun titolo per pretendere da parte del Condominio il pagamento in suo favore delle somme necessarie per provvedervi. Piuttosto, poiché sussiste comunque un obbligo dei comunisti di provvedere alla riparazione delle cose comuni, il singolo partecipante, in caso di inadempimento, ha titolo per chiederne la condanna al relativo facere provvedervi. Detta domanda, tuttavia, non è stata proposta.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza.
P.Q.M.
Definitivamente decidendo sulla domanda proposta da Ru.So. nei confronti del condomino di Co. in Bari con atto di citazione notificato il 04 ottobre 2001 così provvede:
accoglie la domanda per quanto di ragione e, per l'effetto, accerta che gli elementi decorativi dei balconi di pertinenza della proprietà della attrice, e precisamente del balcone aggettante sulla facciata di via Bo. e del balcone aggettante sull'incrocio di via Bo. e di via Vi. - costituiti da gattoni, soletta, piastrini, colonnine e terminali di appoggio - sono di proprietà comune; rigetta ogni altra domanda;
condanna il Condominio convenuto a rifondere alla attrice le spese di lite che si liquidano in complessivi Euro 3920,93 (Euro 320,93 spese, Euro 1200,00 diritti, Euro 2400,00 onorario) oltre Iva, Cap e rimborso forfetario spese generali.
Pone definitivamente a carico del Condominio convenuto le spese di atp e di ctu come già liquidate.
Così deciso in Bari il 3 marzo 2009.
Depositata in Cancelleria il 13 marzo 2009.