L'amministratore di condominio è legittimato passivo di tutte le cause concernenti le parti comuni

In tema di condominio negli edifici, la legittimazione passiva dell'amministratore sulle cause concernenti le parti comuni sussiste anche nei confronti della domanda, proposta in via riconvenzionale, con cui un condomino chiede di essere dichiarato proprietario esclusivo di un bene che, in base all'art.1117 cod. civ., dovrebbe considerarsi di proprietà comune.
(Corte di Cassazione, sezione 2 Civile, sentenza del 13 dicembre 2006, n. 26681)



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SENTENZA

sul ricorso proposto da:

Le Al. Vi. Re. Fi. SRL, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in Ro. via, Ni. n. 9, presso lo; studio dell'avvocato Um.Fl., che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

Condominio via Me 23 .Lido Ostia, in persona del suo Amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in Ro. via del Ma. 72, presso lo studio dell'avvocato Ga.Ca., che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 485/03 della Corte d'Appello di Roma, depositata il 30/01/03;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/11/06 dal Consigliere Dott. Roberto Michele TRIOLAj udito l'Avvocato Ca.Ga., difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P. M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Carlo DESTRO che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Svolgimento del processo

Con atto notificato il 24 agosto 1986 il Condominio di via Me.N.., Li.Di.Os., conveniva davanti al Tribunale di Roma la Ed.Nu. Sa. s. r. l., costruttrice dell'edificio, rivendicando la proprietà condominiale di locali siti al piano servizi.

La società convenuta, costituitasi, deduceva di essersi riservata la proprietà esclusiva delle porzioni immobiliari in questione.

Con sentenza in data 10 aprile 2000 il Tribunale di Roma accoglieva la domanda.

Contro tale decisione la società Le Al.Vi.Re.Fi. a r. l., succeduta alla originaria convenuta, proponeva appello, che veniva rigettato dalla Corte di appello di Roma, in base alla seguente motivazione:

In ordine alla preliminare doglianza inerente all'omessa integrazione del contradditorio nei confronti di tutti i condomini personalmente, osserva la Corte che nella fattispecie non si versa in ipotesi di litisconsorzio necessario, potendo in tal caso ciascun comproprietario agire in rivendicazione sia per la propria quota sia per l'intero, senza necessità di integrare il 3 contraddittorio (Cass. SEZ. II 12/4/1999 n. 3574).

In tale contesto, pertanto, risulta inconferente la doglianza introdotta in punto di rito, essendo sufficiente che l'amministratore del Condominio sia stato delegato dall'assemblea a proporre l'azione, come in effetti è avvenuto nell'assembea dell'8/3/96.

La stessa C.T.U. ha poi accertato che le quattro unità immobiliari, oggetto della controversia, occupano attualmente spazi che in origine facevano parte della proprietà condominiale, ed in particolare che l'int. A/12 prende il posto di due locali destinati a cabina idrica; che l'int. B/25 utilizza lo spazio prima destinato a lavatoio ed in parte a cabina idrica e locale macchine ascensori; che l'int. C/19 è stato realizzato al posto del locale lavatoio; che l'int. C/20 prende il posto di una parte del locale di lavatoio, di parte del locale sala macchine ascensore e di parte del pianerottolo di accesso.

In tale contesto, pertanto, non emergendo alcun fondamento probatorio in ordine della pretesa dell'appellante, deve ritenersi operante la presunzione di comproprietà ex art. 1117 cc, in forza del quale soltanto l'esistenza di un valido titolo contrario comprovante l'esclusiva proprietà del singolo è idonea a vincere la presunta attribuzione al condominio dei beni indicati dalla norma sopra citata (Cass. SEZ. Il 12/11/98 n. 11405).

Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione, con due motivi, la società Le Al. Vi. Re. Fi. a r.l., che ha anche depositato memoria.

Resiste con controricorso il condominio di via Me n.23, in Ro. Ostia Lido.

Motivi della decisione

Con il primo motivo del ricorso si deduce testualmente:

A) VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 102 C.P.C.

Sul punto, questa difesa, precisa che la sentenza emessa dal Giudice di primo grado, contrariamente a quanto previsto dal legislatore, è stata emessa solo nei confronti di alcuni dei soggetti interessati e non, come avrebbe dovuto essere, nei confronti di tutti i comunisti "necessariamente" interessati alla vicenda del contendere e ciò in quanto il Tribunale di Roma avrebbe dovuto ordinare, ai sensi dell'art. 102 c.p.c.

l'integrazione del contraddittorio nei confronti di 5 tutti i condomini personalmente e, in difetto, avrebbe dovuto ordinare l'estinzione della procedura ex art. 307 c.p.c..

Al riguardo è forse il caso di sottolineare che codesta Ecc. ma Corte, con orientamento ormai consolidato si è espressa (Sez. II 19.10.1994 n. 8531) affermando che "in tema di condominio, ciascun partecipante è legittimato a proporre le azioni della proprietà della cosa comune senza necessità di integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini, salvo che la controparte (come nel caso di specie) non si limiti a negare la situazione soggettiva dell'attore, ma opponga la proprietà esclusiva del bene contestando il diritto di tutti i condomini sicché la controversia riguardi l'esistenza stesa condominialità e, pertanto, un rapporto soggettivo unico ed inscindibile, nel qual caso è necessaria la presenza nel processo anche degli altri condomini, dovendo la pronuncia avere effetto nei confronti di tutti.

Ed ancora, sempre la sez. II, con sentenza del 22.12. 1995 n. 13064, così come già precedentemente sancito con la sentenza n. 9043 del 5.12.1987, ha affermato che "Il diritto di ciascun condomino investe la cosa comune nella sua interezza, sicché anche un solo condomino - può proporre le azioni reali a difesa della proprietà comune, senza che si renda necessario interporre il contraddittorio nei confronti di tutti i partecipanti; tuttavia guando il convenuto in rivendica eccepisce che la proprietà del bene rivendicato non è comune ma appartiene a lui soltanto ed occorre, ai fini della domanda di rivendicazione, l'accertamento del titolo di proprietà opposto dal convenuto, si configura un'ipotesi di litisconsorzio necessario ed il contraddittorio dev'essere integrato nei confronti di tutti i comproprietari, essendo dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico ed inscindibile, onde la sentenza può conseguire un risultato utile solo se pronunciata in contraddittorio di tutti i soggetti attivi e passivi del rapporto".

Il motivo è infondato.

Il collegio, infatti, ritiene di non poter condividere l'orientamento invocato dalla società ricorrente (il quale, tra l'altro, impropriamente fa riferimento ad una integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini, mentre si tratterebbe di difetto di legittimazione passiva dell'amministratore), per due ordini di considerazioni.

In primo luogo, di fronte al chiaro disposto dell'art. 1131 secondo comma, cod. civ., in base al quale l'amministratore può essere convenuto in giudizio per gualungue azione concernente le parti comuni dell'edificio, appare arbitrario escludere tale legittimazione nel caso in cui un condomino (o un terzo) rivendichi la propreta esclusiva di parti dell'edificio che in base all'art. 1117 cod. civ. dovrebbero essere comuni.

In secondo luogo, tale orientamento non tiene conto della ratio dell'art. 1131 secondo comma, cod. civ., la quale va individuata nella esigenza di rendere più agevole ai condomini (o ai terzi) la instaurazione di giudizi aventi ad oggetto le parti comuni dell'edificio, considerando legittimato passivo l'amministratore, senza la necessità di chiamare in causa i singoli condomini, e non si comprende perché tale deroga non sarebbe operante allorché il convenuto proponga una domanda riconvenzionale nei confronti del condominio, chiedendo che venga accertato che è proprietario esclusivo di un bene che si dovrebbe considerare comune ai sensi dell'art. 1117 cod. civ.

Con il secondo motivo del ricorso si deduce testualmente:

B) OMESSA INSUFFICIENTE E CONTRADDITTORIA .MOTIVAZIONE CIRCA UN PUNTO DECISIVO DELLA CONTROVERSIA REGOLAMENTO DI CONDOMINIO - C.T.U. ATTO D'OBBLIGO

Al riguardo è opportuno precisare alcuni aspetti. L'odierna ricorrente, all'atto dell'edificazione dell'immobile, ove insistono le porzioni immobiliari per cui si controverte, con atto d'obbligo, si era impegnata a riservare alcune porzioni immobiliari allo scopo di allocarvi "cabine idriche".

Nelle more dell'ultimazione dei lavori l'ACEA decise di disporre della fornitura idrica per mezzo di cabine, alla fornitura nella forma dell'erogazione diretta, così che le porzioni immobiliari destinate all'allocazione delle cisterne d'acqua, persero la loro originaria destinazione e la Al. Vi. Re. Fi. s.r.l. le aveva, più che legittimamente, riprese nella sua disponibilità.

Inoltre devesi precisare che in virtù dell'art. 5 del regolamento di condominio la società ricorrente quale costruttrice, "sì riservava di apportare modifiche all'intero edificio che vengono fin d'ora accettate dai condomini rimessa ogni eccezione con rinuncia d'ogni eventuale diritto d'indennità". Orbene, le porzioni immobiliari originariamente destinate a cabine idriche, avevano perso la loro funzione ritornando nella disponibilità esclusiva della ricorrente, la quale, anche in virtù del ricordato art. 5 del regolamento di condominio, ne aveva modificato la destinazione trasformandole in unità abitative.

Infine, sempre sul punto, a conferma dell'erronea valutazione assunta sia dal Tribunale che dalla Corte d'Appello valga la circostanza che il regolamento di condominio sopra richiamato all'art. 4, specifica in modo inequivocabile quali sono le porzioni immobiliari di proprietà comune; detto articolo infatti ricomprende nelle parti comuni esclusivamente i "lavatoi e stenditoi" senza nulla dire in merito alle cabine idriche che, pertanto, così come sostenuto dalla difesa della odierna ricorrente anche nei precedenti gradi di giudizio, sono di esclusiva proprietà della Al. Vi. Re.Fi. S.R.L.

Nella realtà il Giudicante potrebbe essere stato tratto in inganno anche dalla relazione del C.T. il quale, nell'espletamento del proprio incarico, non ha tenuto nel ben che minimo conto sia della reale consistenza delle porzioni in contestazione, sia del citato art. 4 del regolamento di condominio, sia, infine, del più volte ricordato art. 5 del regolamento. In conclusione però appare evidente, alla luce di quanto argomentato, come il Giudice di merito non abbia tenuto nella dovuta considerazione tutte le circostanze sopra ricordate di fatto e contrattuali adottando così una motivazione palesemente insufficiente e ciò con grave danno non solo della ricorrente ma anche degli acquirenti degli appartamenti succitati. Il motivo è infondato.

Non è contestabile, in linea di principio, che anche il cd. regolamento contrattuale possa costituire il titolo contrario idoneo, ai sensi dell'art. 1117 primo comma, cod. civ., alla attribuzione in proprietà esclusiva di parti dell'edificio che si dovrebbero considerare comuni. È necessario, però, che tale regolamento sia stato approvato da tutti i condomini, oppure (se redatto dal costruttore-venditore) sia stato allegato al primo atto di vendita, in base al quale è sorto il condominio, mentre una riserva successiva sarebbe inefficace. Nella specie la società ricorrente si limita ad invocare il regolamento di condominio, senza neppure dedurre la sussistenza di una delle ipotesi sopra considerate ai fini della attribuzione della proprietà esclusiva delle unità immobiliari per cui è causa.

In definitiva, il ricorso va rigettato, con condanna della società ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la società ricorrente al pagamento delle spese, che liquida nella complessiva somma di euro 2.100,00, di cui euro 2.000,00 per onorari ed oltre accessori di legge.

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