L'apertura di finestre su area di proprietà comune ed indivisa a due corpi di fabbrica per i quali manca una disciplina contrattuale vincolante è assoggettato all'art. 1102 primo comma, cod. civ.

Quando un cortile è comune a due corpi di fabbrica e manca una disciplina contrattuale vincolante per i comproprietari al riguardo, il relativo uso è assoggettato alle norme sulla comunione in generale, e in particolare alla disciplina di cui all'art. 1102 primo comma, cod. civ., in base al quale ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune, sempre che non ne alteri la destinazione e non ne impedisca il pari uso agli altri comunisti. L'apertura di finestre su area di proprietà comune ed indivisa tra le parti costituisce, pertanto, opera inidonea all'esercizio di un diritto di servitù di veduta, sia per il principio "nemini res sua servit", sia per la considerazione che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, ben sono fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva. (Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza del 26 febbraio 2007, n. 4386)



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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 9 settembre 1985, Fl.Ca., proprietaria nel Comune di St., fraz. Pr., di un immobile allibrato alla p.ed. 64/2, p.m. 3, P.T. 215, convenne Re.Ca. e Li.Se., proprietari dell'immobile alla contigua p.ed. 64/1, P.T. 160, e, premesso che essi avevano eseguito dei lavori di n strutturazione del loro fabbricato, che avevano interessato anche il cortile comune (p.ed. 64/3), e causato danni alla sua proprietà esclusiva, domandò la condanna dei convenuti alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi ed al risarcimento del danno.

Il Ca. e la Se. resisterono alla domanda ed il contraddittorio venne integrato per ordine del giudice nei confronti di Li.Gu. e Li.Do., titolari delle imprese che avevano eseguito per i convenuti i lavori di ristrutturazione, i quali, costituendosi in giudizio, negarono, rispettivamente, la responsabilità per i danni lamentati dall'attrice e la legittimazione passiva.

Con sentenza del 9 giugno 2001, il Tribunale: 1) condannò il Ca. e la Se.: a) ad arretrare sino al confine della proprietà esclusiva il locale ricavato nel sottosuolo del cortile per l'installazione della centrale termica al servizio del loro immobile ed a risarcire con il pagamento di Lire 250.000 il pregiudizio subito all'attrice per l'indebita occupazione del bene comune; b) ad adeguare la luce aperta nel muro perimetrale del loro edificio alle disposizioni dell'art. 901, n. 2, c.c., ed a demolire un poggiolo in fase di costruzione sul medesimo muro, in corrispondenza di un preesistente foro del fienile; 2) condannò il Gu. a risarcire con il pagamento di Lire 40.000.000, pari ai due terzi del costo necessario alla eliminazione delle lesioni, il danno cagionato dalla Ca. per l'aggravamento delle condizioni statiche del suo fabbricato derivato dall'esecuzione dei lavori di ristrutturazione commessigli dai convenuti; 3) rigettò le domande proposte nei confronti del Do. e condannò la Ca., il Ca. ed il Gu. a rifondere a quest'ultimo le spese del giudizio, in ragione di un terzo ciascuno.

La decisione, impugnata dal Ca. e dalla Se. e, in via incidentale dalla Ca., venne parzialmente riformata il 12 marzo 2003 dalla Corte di Appello di Trento, che, in accoglimento del gravame principale, rigettò le domande proposte dall'attrice nei confronti dei convenuti Ca. e Se. e respinse l'appello incidentale, condannando la Ca. a rifondere al Do. le spese del giudizio di secondo grado ed al Ca. ed alla Se. i tre quarti di quelle dell'intero giudizio, compensando il restante quarto, ed a restituire ai convenuti l'importo percepito per quelle liquidate in primo grado.

Osservò il giudice di secondo grado, quanto alla finestra munita di inferriata ed al poggiolo, realizzati sul muro della p.ed. 64/1 prospiciente il cortile, che non era ravvisabile alcuna violazione delle distanze rispetto alla p.ed. 64/2 di proprietà dell'attrice e neppure rispetto al cortile, giacché né l'apertura e né il modesto balcone al secondo piano della casa dei convenuti ostacolavano un analogo utilizzo da parte dell'attrice dell'area comune; quanto alla sistemazione della centrale termica dell'impianto di riscaldamento della p.ed. 64/1 nel sottosuolo del cortile, che l'intervento non aveva alterato la destinazione naturale del bene comune, essendone rimasto invariato il piano di calpestio e non avendo lo stesso comportato l'impossibilità per l'attrice di farne analogo o diverso uso, attesa la marginalità dell'occupazione rispetto alla notevole estensione della superficie.

Aggiunse che la Ca. non aveva provato la responsabilità o corresponsabilità del Ca., quale committente dei lavori, per i danni subiti dal suo immobile nell'esecuzione della ristrutturazione e che, da un lato, era da escludere che tutte le lesioni accertate fossero addebitabili a tale esecuzione e, dall'altro, che andavano condivise la liquidazione dei danni operata dal tribunale e la decisione di escludere da essi il deprezzamento dell'immobile; che, infine, era stata corretta la condanna dell'attrice al pagamento di un terzo delle spese del giudizio di primo grado in favore del Do., giacché lo aveva evocato in giudizio senza preventivamente verificare che il suo intervento nell'esecuzione dei lavori era stato successivo al verificarsi dei danni.

La Ca. è ricorsa con cinque motivi per là cassazione della sentenza, il Do. ha notificato controricorso il 26 settembre 2003, il Ca. e la Se. hanno partecipato alla sola discussione, il Gu. non ha resistito in giudizio e la ricorrente ha depositato memoria ex art. 378 c.c.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, la ricorrente denuncia la violazione o falsa applicazione degli artt. 873 e 905 c.c., in relazione all'art. 360, n. 3, c.c., per avere la sentenza impugnata erroneamente qualificato condominiale, anziché consortile, il cortile rimasto comune ai proprietari dei due distinti ed autonomi corpi di fabbrica derivati dalla divisione dell'originario unico complesso immobiliare ed avere esclusi in dipendenza di tale errore l'obbligo dei convenuti di osservare da esso le distanze legali nell'apertura della veduta e nella realizzazione del poggiolo nel muro dei convenuti prospiciente il cortile e l'asservimento di esso con l'installazione della centrale termica nel suo sottosuolo.

Con il secondo motivo, lamenta la violazione dell'art. 2909 c.c., in relazione all'art. 360, n. 3, c.c., giacché, essendosi i convenuti limitati a riproporre in appello le eccezioni di usucapione della parte di sottosuolo occupata con l'installazione della centrale termica e, in alternativa, della eccessiva onerosità di una condanna al risarcimento del danno in forma specifica, sulla non compatibilità dell'opera con un uso legittimo del cortile da parte dei comproprietari si era formato un giudicato, che era stato eluso con il riesame in secondo grado della relativa questione.

Con il terzo motivo, deduce l'apparenza della motivazione della pronuncia sul punto della esclusione della responsabilità dei Ca. per i danni, in relazione all'art. 360, n. 5, c.c., avendo sorvolato sulle circostanze dell'esecuzione dei lavori sotto la costante sorveglianza del convenuto e della addebitabilità delle lesioni al fabbricato alla sua incompetenza e mancata adozione delle cautele idonee ad evitarle ed avendo fatto riferimento per l'esonero della sua responsabilità ad una clausola del contratto di appalto a lei non opponibile.

Con il quarto motivo, deduce la violazione o falsa applicazione dell'art. 2697 c.c., e l'omessa o quantomeno perplessa ed apparente motivazione sul quantum dei danni, in relazione all'art. 360, nn. 3 e 5, c.c., costituendo la preesistenza di lesioni nel suo immobile prima dell'esecuzione dei lavori di ristrutturazione di quello del convenuto una congettura della sentenza priva di sostegno probatorio e contrastata dall'avere in precedenza ella effettuato un completo restauro del proprio fabbricato e dall'impossibilità che questo subisse degli assestamenti a distanza di 123 anni dalla sua costruzione; il rilievo che il tecnico non aveva partecipato alle operazioni peritali, inoltre, non era pertinente ad escludere la rilevanza della consulenza da lei depositata in secondo grado.

Con il quinto motivo, si duole della violazione e falsa applicazione dell'art. 91 c.c., e dell'omessa motivazione sulla sua soccombenza che aveva giustificato la sua condanna al pagamento delle spese processuali nei confronti del Do., poiché la sua chiamata in causa iussu iudicis ne aveva imposto la citazione a pena di estinzione del processo e non ne consentiva alcuna preventiva verifica della corresponsabilità per i danni.

Il primo motivo, attinente alla violazione degli artt. 873 e 905 c.c., è infondato.

Quando un cortile sia comune a due corpi di fabbrica e manchi al suo riguardo una disciplina contrattuale vincolante per i loro comproprietari, l'uso del cortile da parte di questi ultimi è assoggettato alle norme sulla comunione in generale, e, in particolare, alla disciplina dettata dall'art. 1102, 1° c., c.c., in base al quale ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune, sempre che non ne alteri la sua destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

L'apertura di una finestra di un immobile di proprietà esclusiva di uno dei comproprietari verso un'area di proprietà comune ed indivisa tra le parti o la realizzazione di un balcone in prossimità di essa non costituiscono, quindi, opere idonee ad un suo asservimento, bensì esercizio del diritto di comproprietà, salvo il caso in cui vengano poste in essere a vantaggio di un immobile distinto da quelli al servizio dei quali l'area era stata originariamente destinata; tanto, sia per il principio nemini res sua servii e sia per la considerazione che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono fruibili dai comproprietari per uno scopo conforme alla loro destinazione senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva (cfr.: cass. civ., sez. II, sent. 19 ottobre 2005, n. 20200; cass. civ., sez. II, sent. 16 luglio 2004, n. 13261; cass. civ., sez. II, sent. 28 giugno 2000, n. 15390).

Né appare corretto o pertinente il richiamo ad una natura consortile (rectius: consortile) del cortile, sia perché l'originaria appartenenza dell'intero compendio immobiliare ad un unico proprietario esclude che il cortile sia stato costituito con il contributo di ciascun partecipante comunione e sia perché anche in tale ipotesi ne sarebbe consentito un uso a vantaggio degli immobili al servizio dei quali l'area era stata originariamente destinata.

Non diversamente, l'uso particolare che il comproprietario abbia fatto del cortile comune, interrando nel sottosuolo di esso una centrale termica del proprio impianto di riscaldamento non può considerarsi estraneo alla destinazione normale dell'area, a condizione che si verifichi in concreto che, per le dimensioni del manufatto in rapporto a quelle del sottosuolo, o per altre eventuali ragioni di fatto, tale uso non alteri l'utilizzazione del cortile praticata dagli altri comproprietari, né escluda per gli stessi la possibilità di fare del cortile medesimo un analogo uso particolare (cfr.: cass. civ., sez. II, sent. 20 agosto 2002, n. 12262; cass. civ., sez. n. sent. 17 maggio 1997, n. 4394).

Dell'esistenza di tale condizione e della non alterazione della destinazione naturale dell'area la decisione impugnata ha dato conto, rimarcando che il piano di calpestio del cortile era rimasto invariato e che lo spazio di circa mq 9 occupato era marginale rispetto alla notevole estensione complessiva dell'area di proprietà comune, e la relativa pronuncia, siccome corretta in diritto e logicamente ed adeguatamente motivata, si sottrae a censura.

Egualmente infondato è il secondo motivo, riguardante la formazione di un giudicato interno.

La questione concernente la (il) legittimità dell'uso di una porzione del sottosuolo del cortile da parte dei convenuti, diversamente da quelle relative all'intervenuta usucapione ed all'eccessiva onerosità di una esecuzione in forma specifica costituiva una condizione dell'azione di negatoria servitutis esercitata dall'attrice per la riduzione in pristino del sottosuolo del cortile.

L'assenza di tale condizione, oltre a potere, quindi, essere nuovamente dedotta in ogni momento del giudizio di secondo grado e, nella specie, nella precisazione delle conclusioni con la richiesta di rigettare tutte le domande proposte dall'attrice, costituendo una mera difesa diretta ad evidenziare la carenza di uno degli elementi costitutivi del diritto fatto valere dell'attrice, poteva e doveva essere rilevata dalla Corte di Appello, in quanto sollecitata con il gravame ad accertare la fondatezza della pretesa dedotta in giudizio.

Inammissibili, invece, per la loro genericità sono il terzo ed il quarto motivo, di cui è consentito l'esame congiunto, tanto nella parte in cui si risolvono in una censura alla motivazione della decisione, quanto in quella in cui denunciano la violazione del principio dell'onere della prova.

Le affermazioni che il convenuto era stato costantemente presente per sorvegliare l'esecuzione dei lavori ed i danni erano conseguiti alla sua incompetenza tecnica ed al suo desiderio di procedere in essi senza adottare adeguate cautele e che non era opponibile alla danneggiata l'esonero negoziale del committente dalle responsabilità per l'opera dell'appaltatore non rappresentano una critica pertinente alla motivazione della pronuncia, trovando la medesima il suo fondamento nel rilievo che l'attrice non aveva provato che i danni da lei subiti erano conseguenza di scelte operative del committente vincolanti per l'appaltatore ovvero che il committente medesimo aveva affidato l'appalto ad una impresa priva delle capacità tecniche ed organizzative necessarie alla corretta esecuzione dell'appalto.

Egualmente non soddisfa l'onere della specificità del motivo la deduzione che la preesistenza di lesioni nell'immobile danneggiato prima dei lavori attuati dai convenuti nel 1983 era una mera congettura sprovvista di alcun sostegno probatorio ed anzi contrastata dal fatto che in precedenza l'attrice aveva attuato un completo restauro dell'edificio e che lo stesso non era suscettibile dì assestamenti dopo 123 anni dalla sua costruzione, posto che le doglianze non investono in alcun modo il vaglio critico in ragione del quale il giudice di secondo ha escluso, sulla base dei rilievi del c.t.u. e della documentazione fotografica anteriore all'avvio dei lavori di ristrutturazione, che tutte le alterazioni descritte nell'accertamento tecnico preventivo fossero state determinate dai detti lavori.

Né dà conto, inoltre, il quarto motivo del contenuto e della rilevanza della relazione di un consulente di parte depositata nel giudizio di appello e delle ragioni per le quali, pur essendo l'attrice onerata della prova del danno, il relativo principio sarebbe stato violato con il ritenere non raggiunta la dimostrazione che l'intero complesso delle lesioni rilevate fosse attribuibile all'attività dell'appaltatore dei convenuti.

Infondato, infine, è il quinto motivo, avente riguardo all'onere delle spese per la chiamata in causa di uno dei due intervenuti nel giudizio.

Questa Corte ha, invero, ripetutamente affermato che colui che attivamente o passivamente si espone all'esito del processo oltre a conseguire i vantaggi deve anche sopportare le eventuali conseguenze sfavorevoli che, in ordine alle spese, sono stabilite a suo carico in base al principio della soccombenza; e ciò anche se si tratti di spese non rigorosamente conseguenziali e strettamente dipendenti dalla sua attività, ma derivate dagli eventuali errori in cui può incorrere il giudice nei vari gradi o fasi del processo, come, ad esempio, quelle che vengono sopportate da coloro che sono chiamati a partecipare al processo per ordine del giudice, in quanto solo in tal modo può essere salvaguardato il fondamentale diritto di difesa delle parti che vengono chiamate in giudizio (cfr.: cass. civ., sez. L. sent. 19 aprile 2006, n. 9049; cass. civ., sez. L. sent. 13 marzo 1979, n. 1550; cass. civ., sez. II, sent. 6 maggio 1977, n. 1733).

All'infondatezza od inammissibilità dei motivi seguono il rigetto del ricorso e la compensazione per giusti motivi delle spese del giudizio.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del giudizio.

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