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L'art. 1105 cod. civ. che stabilisce le regole di amministrazione della cosa comune è applicabile, in forza del rinvio contenuto nell'art. 1139 cod. civ. in materia condominiale, solo nell'ipotesi di condominio minimo, costituito di due soli condomin
Pubblicata il 28/02/2008
L'art. 1105 cod. civ. che stabilisce le regole di amministrazione della cosa comune è applicabile, in forza del rinvio contenuto nell'art. 1139 cod. civ. in materia condominiale, solo nell'ipotesi di condominio minimo, costituito di due soli condomini. In tutte le altre ipotesi le deliberazioni condominiali vengono assunte mediante le modalità e le maggioranze indicate nell'art. 1136 c.c. e alla ripartizione delle spese urgenti, eseguite senza la preventiva autorizzazione assembleare, si applica l'art. 1134 c.c..
(Corte di Cassazione,Sezione 2 Civile, Sentenza del 19 luglio 2007, n. 16075)
(Corte di Cassazione,Sezione 2 Civile, Sentenza del 19 luglio 2007, n. 16075)
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SENTENZA
sul ricorso proposto da:
ST. AN. MA., elettivamente domiciliata in ROMA VIA CAIO MARIO 13, presso, lo studio dell'avvocato CAPPELLERI Mario, che la difende, giusta delega in atti;
- ricorrente -
contro
RI. MA., RI. LU., CO. AM., C. A., CO. EN., RU. ST., ME. GI., OR. LU., elettivamente domiciliati in ROMA VIA COLA DI RIENZO 252, presso lo studio dell'avvocato CAPUTO Bruno, che li difende unitamente all'avvocato ANTONIO BORGOGNONI, giusta delega in atti;
- controricorrenti -
avverso la sentenza n. 1105/02 del Tribunale di ANCONA, depositata il 12/06/02;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 05/06/07 dal Consigliere Dott. Francesco Paolo FIORE;
udito l'Avvocato CAPPELLERI Mario, difensore della ricorrente che ha chiesto accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCHIAVON Giovanni, che ha concluso per l'inammissibilita' in subordine rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del maggio 1986, Ri.Ma., Ri. Lu., Co.Am., C.A., Co.En., Ru. St., Me.Gi. e Or.Lu., condomini dell'edificio di Via (OMESSO), convenivano in giudizio, innanzi al pretore del luogo, l'altra condomina St. An. Ma. e ne chiedevano la condanna al pagamento della somma di lire 5.000.000, oltre accessori, a titolo di concorso nelle spese di conservazione e godimento delle parti comuni dello edificio.
St.An. Ma. si costituiva e resisteva alla domanda.
Con sentenza del 19 novembre 1988, il pretore di Ancona accoglieva la domanda e condannava la convenuta al pagamento della somma richiesta.
St.An. Ma. interponeva gravame, cui resistevano le controparti.
Con sentenza del 12 giugno 2002, in esito ad accertamento tecnico d'ufficio, il Tribunale di Ancona accoglieva in parte il gravame e, in parziale riforma della decisione del primo Giudice, condannava l'appellante al pagamento della minor somma di euro 1332,92, pari a lire 2.580.885, con gli interessi legali dalla domanda al saldo. Le spese dei due gradi di giudizio venivano compensate per la meta' e la residua meta' era posta a carico dell'appellante.
A motivo della decisione, segnatamente esponeva: a) che, con Delib. assembleare 21 dicembre 1983, non impugnata nei termini previsti e, quindi, vincolante, era stata approvata l'ultimazione dei lavori di manutenzione dell'edificio; b) che si trattava di opere determinate nella tipologia e nel prezzo unitario, sin dall'epoca di quella delibera, per un costo complessivo di lire 15.000.000, come da specifico preventivo, cui appunto doveva farsi riferimento, escludendosi invece l'immotivato aumento di spesa, indicato nel consuntivo; c) che il consulente tecnico d'ufficio aveva accertato la contestuale esecuzione di ulteriori opere, in parte necessarie ed urgenti e, per tale parte, gravanti anche sull'appellante, ai sensi dell'articolo 1134 c.c.; d) che l'appellante era quindi obbligata a contribuire alla spesa sia delle opere approvate con la Delib. 21 dicembre 1983, in misura di lire 1.691.877 (comprensive di Iva e spese tecniche), sia delle opere ulteriori, necessarie ed urgenti, in misura di lire 889.008 (comprensive di Iva e spese tecniche).
Per la cassazione di tale sentenza, St.An. Ma. ha proposto ricorso sulla base di due motivi.
Gli intimati, Ri.Ma., Ri.Lu., Co. Am., C.A., Co.En., Ru.St., Me.Gi. e Or.Lu., hanno resistito con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Col primo motivo, denunciando violazione e falsa applicazione degli articoli 1136 e 1137 c.c., nonche' travisamento dei fatti, la ricorrente si duole che il tribunale a quo abbia ritenuto vincolante - perche' non impugnata nei termini - la Delib. condominiale 21 dicembre 1983, quando invece tale delibera "sottoponeva la sua efficacia e quindi la sua validita' alla condizione che ciascuno dei condomini l'avesse singolarmente approvata" ed era altresi' "lacunosa in piu' parti, mancando in effetti dei preventivi necessari a deliberare la relativa spesa, sicche' presa com'era, non poteva costituire titolo valido e sufficiente ad agire nei confronti della condomina St. ...".
Il motivo non ha pregio.
Al di la', infatti, di ogni altra considerazione sul denunciato travisamento dei fatti, prospettabile esclusivamente col mezzo della revocazione, ai sensi dell'articolo 395 c.p.c., n. 4, il ricorso e' privo di qualsivoglia indicazione del contenuto concreto dell'anzidetta delibera condominiale, cosi' che a questo collegio ne resta preclusa la conoscenza, necessaria al fine di valutare la questione sollevata al riguardo col motivo in esame, che quella delibera vuole erroneamente valutata dal tribunale a quo.
Ed invero, il principio di c.d. autosufficienza del ricorso per Cassazione, in relazione alla dovuta specificita' dei motivi d'impugnazione, implica che il ricorso medesimo deve presentare l'autonomia necessaria a consentire, senza il sussidio di altre fonti, l'immediata e pronta individuazione delle questioni da risolvere.
Col secondo motivo, denunciando violazione e falsa applicazione dell'articolo 1105 c.c., la ricorrente si duole che il Tribunale a quo abbia erroneamente ritenuto "di poter sostituire, attraverso la disposta consulenza tecnica, la volonta' dei condomini con l'assunta necessita' dei lavori eseguiti, tanto perche' gli stessi attori avrebbero ben potuto e dovuto attivarsi nell'invocare il parere della convenuta sulla delibera surrichiamata prima di determinarsi all'iniziativa giudiziaria poi seguita. E tanto perche' una cosa e' l'urgenza ed altra e' la necessita'...".
Il motivo non ha pregio.
Il Tribunale a quo, infatti, nell'ambito di una vicenda riguardante il condominio di un edificio, cui partecipavano la ricorrente ed i controricorrenti, in numero ben superiore a due unita', ha fatto applicazione della disciplina prevista in materia condominiale, rilevando - appunto - che con Delib. assembleare 21 dicembre 1983, era stata approvata l'ultimazione dei lavori di manutenzione dell'edificio, con correlato obbligo dei condomini di contribuire alla spesa necessaria, e che, nel corso di quei lavori, vennero poi eseguite ulteriori opere, necessarie ed urgenti per le cose comuni, per le quali ricorreva l'obbligo di rimborso di spesa, ai sensi dell'articolo 1134 c.c..
Nessuna violazione o falsa applicazione dell'articolo 1105 c.c., dunque, il tribunale a quo ha commesso, come invece dedotto dalla ricorrente. La disposizione dell'articolo 1105 c.c., in vero, relativa all'amministrazione della comunione in generale, e' si applicabile al condominio di edifici, in forza della norma di rinvio, di cui all'articolo 1139 c.c., ma nel solo caso - diverso da quello in esame - di condominio cosiddetto minimo, costituito da due soli condomini, per il quale non e' obiettivamente applicabile l'apposita disciplina dell'articolo 1136 c.c., che richiede maggioranze qualificate anche con riferimento al numero dei condomini (v. Cass. n. 4721/01 e n. 5914/93, nonche' Cass. n. 5298/98, richiamata dalla ricorrente). Conclusivamente, quindi, per le ragioni esposte, il ricorso deve essere rigettato.
Le spese del giudizio di Cassazione sono regolate secondo principio di soccombenza.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione in favore dei controricorrenti, liquidate in complessivi euro 1.100,00, di cui euro 1.000,00 per onorari, oltre accessori di legge.
sul ricorso proposto da:
ST. AN. MA., elettivamente domiciliata in ROMA VIA CAIO MARIO 13, presso, lo studio dell'avvocato CAPPELLERI Mario, che la difende, giusta delega in atti;
- ricorrente -
contro
RI. MA., RI. LU., CO. AM., C. A., CO. EN., RU. ST., ME. GI., OR. LU., elettivamente domiciliati in ROMA VIA COLA DI RIENZO 252, presso lo studio dell'avvocato CAPUTO Bruno, che li difende unitamente all'avvocato ANTONIO BORGOGNONI, giusta delega in atti;
- controricorrenti -
avverso la sentenza n. 1105/02 del Tribunale di ANCONA, depositata il 12/06/02;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 05/06/07 dal Consigliere Dott. Francesco Paolo FIORE;
udito l'Avvocato CAPPELLERI Mario, difensore della ricorrente che ha chiesto accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCHIAVON Giovanni, che ha concluso per l'inammissibilita' in subordine rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del maggio 1986, Ri.Ma., Ri. Lu., Co.Am., C.A., Co.En., Ru. St., Me.Gi. e Or.Lu., condomini dell'edificio di Via (OMESSO), convenivano in giudizio, innanzi al pretore del luogo, l'altra condomina St. An. Ma. e ne chiedevano la condanna al pagamento della somma di lire 5.000.000, oltre accessori, a titolo di concorso nelle spese di conservazione e godimento delle parti comuni dello edificio.
St.An. Ma. si costituiva e resisteva alla domanda.
Con sentenza del 19 novembre 1988, il pretore di Ancona accoglieva la domanda e condannava la convenuta al pagamento della somma richiesta.
St.An. Ma. interponeva gravame, cui resistevano le controparti.
Con sentenza del 12 giugno 2002, in esito ad accertamento tecnico d'ufficio, il Tribunale di Ancona accoglieva in parte il gravame e, in parziale riforma della decisione del primo Giudice, condannava l'appellante al pagamento della minor somma di euro 1332,92, pari a lire 2.580.885, con gli interessi legali dalla domanda al saldo. Le spese dei due gradi di giudizio venivano compensate per la meta' e la residua meta' era posta a carico dell'appellante.
A motivo della decisione, segnatamente esponeva: a) che, con Delib. assembleare 21 dicembre 1983, non impugnata nei termini previsti e, quindi, vincolante, era stata approvata l'ultimazione dei lavori di manutenzione dell'edificio; b) che si trattava di opere determinate nella tipologia e nel prezzo unitario, sin dall'epoca di quella delibera, per un costo complessivo di lire 15.000.000, come da specifico preventivo, cui appunto doveva farsi riferimento, escludendosi invece l'immotivato aumento di spesa, indicato nel consuntivo; c) che il consulente tecnico d'ufficio aveva accertato la contestuale esecuzione di ulteriori opere, in parte necessarie ed urgenti e, per tale parte, gravanti anche sull'appellante, ai sensi dell'articolo 1134 c.c.; d) che l'appellante era quindi obbligata a contribuire alla spesa sia delle opere approvate con la Delib. 21 dicembre 1983, in misura di lire 1.691.877 (comprensive di Iva e spese tecniche), sia delle opere ulteriori, necessarie ed urgenti, in misura di lire 889.008 (comprensive di Iva e spese tecniche).
Per la cassazione di tale sentenza, St.An. Ma. ha proposto ricorso sulla base di due motivi.
Gli intimati, Ri.Ma., Ri.Lu., Co. Am., C.A., Co.En., Ru.St., Me.Gi. e Or.Lu., hanno resistito con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Col primo motivo, denunciando violazione e falsa applicazione degli articoli 1136 e 1137 c.c., nonche' travisamento dei fatti, la ricorrente si duole che il tribunale a quo abbia ritenuto vincolante - perche' non impugnata nei termini - la Delib. condominiale 21 dicembre 1983, quando invece tale delibera "sottoponeva la sua efficacia e quindi la sua validita' alla condizione che ciascuno dei condomini l'avesse singolarmente approvata" ed era altresi' "lacunosa in piu' parti, mancando in effetti dei preventivi necessari a deliberare la relativa spesa, sicche' presa com'era, non poteva costituire titolo valido e sufficiente ad agire nei confronti della condomina St. ...".
Il motivo non ha pregio.
Al di la', infatti, di ogni altra considerazione sul denunciato travisamento dei fatti, prospettabile esclusivamente col mezzo della revocazione, ai sensi dell'articolo 395 c.p.c., n. 4, il ricorso e' privo di qualsivoglia indicazione del contenuto concreto dell'anzidetta delibera condominiale, cosi' che a questo collegio ne resta preclusa la conoscenza, necessaria al fine di valutare la questione sollevata al riguardo col motivo in esame, che quella delibera vuole erroneamente valutata dal tribunale a quo.
Ed invero, il principio di c.d. autosufficienza del ricorso per Cassazione, in relazione alla dovuta specificita' dei motivi d'impugnazione, implica che il ricorso medesimo deve presentare l'autonomia necessaria a consentire, senza il sussidio di altre fonti, l'immediata e pronta individuazione delle questioni da risolvere.
Col secondo motivo, denunciando violazione e falsa applicazione dell'articolo 1105 c.c., la ricorrente si duole che il Tribunale a quo abbia erroneamente ritenuto "di poter sostituire, attraverso la disposta consulenza tecnica, la volonta' dei condomini con l'assunta necessita' dei lavori eseguiti, tanto perche' gli stessi attori avrebbero ben potuto e dovuto attivarsi nell'invocare il parere della convenuta sulla delibera surrichiamata prima di determinarsi all'iniziativa giudiziaria poi seguita. E tanto perche' una cosa e' l'urgenza ed altra e' la necessita'...".
Il motivo non ha pregio.
Il Tribunale a quo, infatti, nell'ambito di una vicenda riguardante il condominio di un edificio, cui partecipavano la ricorrente ed i controricorrenti, in numero ben superiore a due unita', ha fatto applicazione della disciplina prevista in materia condominiale, rilevando - appunto - che con Delib. assembleare 21 dicembre 1983, era stata approvata l'ultimazione dei lavori di manutenzione dell'edificio, con correlato obbligo dei condomini di contribuire alla spesa necessaria, e che, nel corso di quei lavori, vennero poi eseguite ulteriori opere, necessarie ed urgenti per le cose comuni, per le quali ricorreva l'obbligo di rimborso di spesa, ai sensi dell'articolo 1134 c.c..
Nessuna violazione o falsa applicazione dell'articolo 1105 c.c., dunque, il tribunale a quo ha commesso, come invece dedotto dalla ricorrente. La disposizione dell'articolo 1105 c.c., in vero, relativa all'amministrazione della comunione in generale, e' si applicabile al condominio di edifici, in forza della norma di rinvio, di cui all'articolo 1139 c.c., ma nel solo caso - diverso da quello in esame - di condominio cosiddetto minimo, costituito da due soli condomini, per il quale non e' obiettivamente applicabile l'apposita disciplina dell'articolo 1136 c.c., che richiede maggioranze qualificate anche con riferimento al numero dei condomini (v. Cass. n. 4721/01 e n. 5914/93, nonche' Cass. n. 5298/98, richiamata dalla ricorrente). Conclusivamente, quindi, per le ragioni esposte, il ricorso deve essere rigettato.
Le spese del giudizio di Cassazione sono regolate secondo principio di soccombenza.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione in favore dei controricorrenti, liquidate in complessivi euro 1.100,00, di cui euro 1.000,00 per onorari, oltre accessori di legge.