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L’obbligo per l’amministratore di vigilare, ex art. 1130 c.c., sulla corretta e tempestiva esecuzione delle delibere assembleari, non si estende agli eventi imprevedibili
Pubblicata il 25/02/2008
L’obbligo per l’amministratore di vigilare, ex art. 1130 c.c., sulla corretta e tempestiva esecuzione delle delibere assembleari, non si estende sino al punto di far carico ad esso, in un’accettabile accezione del concetto di vigilanza, di provvedere affinché “in caso di pioggia siano installate delle coperture ai piani mansardati, al fine di evitare infiltrazioni d’acqua a quelli sottostanti”, essendo tale obbligo correlato ad un evento imprevedibile e soprattutto richiedendo siffatta funzione la presenza continua dell’amministratore medesimo in loco.(Corte d’Appello di Genova, sez. II civile, sentenza del 7 gennaio 2008, n. 5)
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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato Ba.Se., premesso di essere proprietaria di un appartamento situato al primo piano dell'edificio condominiale ubicato in Loc. (omissis), denominato Condominio (omissis), e che, a seguito dell'acquazzone verificatosi in data 25.11.1990, aveva subito danni da infiltrazioni, conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Massa, Ba.Ad., proprietario dell'unità abitativa sovrastante, per sentirlo condannare al risarcimento dei danni subiti nella misura di Lire 11.000.000.
Costituitosi in giudizio, il Ba. contestava il fondamento della domanda e, in ogni caso, chiedeva di essere autorizzato a chiamare in giudizio il geom. Be.Ma., in proprio e quale amministratore del condominio, a fini di manleva.
Si costituivano quindi in giudizio, entrambi contestando la domanda, sia Be.Ma., amministratore del condominio all'epoca dei fatti, che Be.Al., amministratore attuale.
Esaurita l'istruzione la causa veniva decisa dal Tribunale con la sentenza impugnata recante il seguente dispositivo: "... I) dichiara che i danni di cui è causa sono addebitatali a omessa vigilanza dell'Amministratore dell'epoca Be.Ma. sulla sicurezza del sistema di smaltimento delle acque piovane; II) condanna pertanto il Be. a rifondere all'attrice Lire 5.000.000 più interessi e ISTAT/VITA dalla domanda, oltre alle spese processuali della stessa attrice... III) compensa le residue spese tra le residue parti...".
Avverso la predetta sentenza proponeva appello Be.Ma.
Resistevano all'impugnazione Ba.Ad. e Ba.Se., proponendo, quest'ultima, appello incidentale.
Rigettata l'istanza di sospensione dell'esecutività della sentenza impugnata e precisate dalle parti le rispettive conclusioni (v. epigrafe) la causa era trattenuta in decisione all'udienza del 27.11.2007.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Deve essere preliminarmente dichiarata la contumacia del Condominio di Via (omissis), in persona dell'amministratore pro tempore, il quale, notiziato della proposizione dell'atto di appello mediante rituale notifica, non si è costituito nel giudizio.
Passando ad esaminare i motivi di impugnazione principale rileva la Corte che viene, in primo luogo, censurata la sentenza gravata per aver posto a sostegno della condanna a carico dell'appellante un'errata interpretazione e valutazione della delibera assembleare del 13.8.1988. La doglianza è fondata.
In effetti il primo giudice ha affermato la responsabilità dell'appellante, quale amministratore condominiale all'epoca dei fatti, per aver omesso di vigilare, ai sensi dell'art. 1130 n. 1, c.c. "affinché la delibera assembleare 13.8.88 avesse attuazione effettiva". Orbene, osserva la Corte che, con la richiamata deliberazione, l'assemblea del Condominio di via (omissis) ha semplicemente approvato la soluzione, rappresentata dall'amministratore, di sopperire alle carenze costruttive proprie delle terrazze annesse ai piani mansardati (uno dei quali di proprietà del Ba.) sinteticamente riconducibili ad un inidoneo sistema di raccolta e smaltimento delle acque piovane, attraverso l'apposizione di coperture dei terrazzi medesimi mediante utilizzo di elementi componibili ("l'Assemblea approva tale soluzione purché sia solo per il periodo invernale"). Si legge ancora nella delibera che "i condomini interessati possono rivolgersi all'Amministratore o persona di loro ...fiducia, e possibilmente prima della brutta stagione": tale specificazione tiene evidentemente conto del fatto che i condomini "interessati" (e cioè i proprietari delle terrazze da coprire) o almeno alcuni di essi, come l'attuale appellato Ba. ed il condomino Pi.Pi., teste - avendo altrove la propria residenza, si sarebbe potuti trovare nell'impossibilità, all'occorrenza, di montare gli elementi di copertura delle terrazze. Da qui la previsione che persone di fiducia (tra i quali lo stesso amministratore) avrebbero potuto eseguire le operazioni di montaggio delle coperture in luogo e per incarico dei proprietari. Rileva il Collegio come, oltre alla decisione di far fronte agli accertati inconvenienti strutturali attraverso le provvisorie coperture dei terrazzi, non è rinvenibile alcuna diversa manifestazione di volontà da parte dell'assemblea condominiale nei confronti dell'amministratore, né è pensabile - come sembra sostenere il primo giudice - fare carico all'amministratore, in un'inaccettabile accezione del concetto di vigilanza, di provvedere affinché, in caso di pioggia, le coperture fossero installate, per la fondamentale osservazione che una siffatta funzione, oltre a richiedere la presenza pressoché continua dell'amministratore medesimo in loco (per intervenire in caso di piogge improvvise), sarebbe stata in concreto comunque inattuabile, poiché presuppone che l'amministratore avesse libero accesso in tutti gli appartamenti mansardati. Ma che l'assemblea condominiale non abbia inteso delegare all'amministratore un siffatto compito risulta con tutta evidenza dal fatto che è stata prevista, per i condomini, la facoltà di rivolgersi non solo all'amministratore (il quale aveva evidentemente manifestato la sua disponibilità al riguardo) ma anche ad un'altra eventuale persona di fiducia, con ciò rimettendo - come è naturale - la decisione di intervenire all'interno dei singoli appartamenti ai proprietari degli stessi.
Esclusa, quindi la responsabilità del Be. in dipendenza della qualità dello stesso di amministratore del condominio, dovendosi prendere in considerazione le argomentazioni svolte nel primo grado di giudizio dal convenuto Ba. (ed espressamente riproposte nel presente giudizio di appello ex art. 346 c.p.c.), volte a invocare l'affermazione di responsabilità dello stesso Be. in quanto inadempiente all'obbligo assuntosi nei confronti del Ba. di provvedere alla apposizione delle coperture di protezione, osserva la Corte che tale domanda deve essere rigettata in mancanza del necessario riscontro probatorio.
Se è vero, infatti, che lo stesso Be. non ha contestato di aver avuto un siffatto incarico da parte del Ba. (come, peraltro, dal condomino Pi. v. del teste) - tanto da porre a carico dell'appellato le spese necessarie per ogni intervento in sede di rendiconto annuale (v. rendiconti esercizi 1.8.89-31.7.90 e 1.8.90-31.7.91 allegati alla produzione Ba.) - è altrettanto vero che la deduzione difensiva dello stesso, secondo cui, in base agli accordi intrapresi, lo stesso si sarebbe dovuto attivare soltanto a seguito di espressa richiesta del proprietario (richiesta che, in occasione del fatto di causa, non vi sarebbe stata) e non, quindi a sua discrezione, o secondo programmi prestabiliti, non è stata adeguatamente contrastata. L'appellato, infatti, ha negato di aver ricevuto la missiva del Ba., datata 28.8.89, nella quale viene specificato che - salvo diverse comunicazioni - la copertura delle terrazze dovrà essere assicurata per tutto l'anno, ad eccezione del periodo compreso tra il 1° giugno e il 30 settembre, e, non vi è, in atti, la prova che tale lettera sia stata effettivamente recapitata al destinatario. La versione dei fatti resa dall'appellato risulta, inoltre, avvalorata dalla deposizione del condomino Pi.Pi., il quale, trovandosi nella stessa situazione del Ba. (in quanto proprietario di appartamento provvisto di terrazza annessa a mansarda e abitante fuori la provincia di Massa), ha dichiarato che anch'egli, per il montaggio delle tettoie, si rivolgeva al Berti (ma “senza alcun vincolo o obbligo per l'amministratore o per il condominio" ma "a titolo di cortesia"), specificando peraltro che tale richiesta avveniva "anche per via telefonica" e che il Be. si adoperava soltanto dietro sua espressa richiesta ("lo stesso provvedeva solo su mia richiesta": v. dep. teste ud. 27.6.96).
Dovendo quindi essere esclusa, in mancanza di adeguata prova, l'esistenza di un vincolo pattizio in forza del quale l'appellato Be. si era assunto nei confronti del Ba. l'obbligo di apporre le tettoie di copertura in caso di piogge alcuna responsabilità per il fatto dannoso per cui è causa deve essere ascritta al Be. medesimo.
Ne consegue che la contraria statuizione contenuta nella sentenza impugnata deve essere revocata.
L'accoglimento dell'appello principale comporta l'assorbimento dell'appello incidentalmente spiegato dalla Ba. volto all'incremento del quantum risarcitorio determinato dal primo giudice.
Non può, infine, essere introdotto il tema di indagine relativo ad una eventuale affermazione di responsabilità a carico del proprietario dell'appartamento causa del danno, ovvero del convenuto Ba.: l'attrice Ba. ha infatti mantenuto ferma la richiesta di condanna, quale responsabile del pregiudizio, unicamente nei confronti dell'originario convenuto Ba. anche successivamente alla partecipazione nel giudizio del terzo chiamato Be., e non è possibile, nel caso di specie, ipotizzare un'automatica estensione della domanda attorea nei confronti di quest'ultimo, trattandosi di chiamata in garanzia impropria. In ogni caso la Ba. non ha svolto appello incidentale condizionato, indispensabile per riesaminare la domanda attorea una volta riformata la sentenza di condanna del Be. a seguito dell'accoglimento dell'appello principale.
Con riferimento alla regolazione delle spese processuali si ritiene che l'esito del giudizio debba determinare a porre a carico solidale di Ba.Se. e di Ba.Ad. le spese sostenute dal vincitore Be.Ma. sia nel primo che nel presente grado di giudizio, liquidate come in dispositivo; l'attrice appellata deve inoltre essere condannata al pagamento delle spese in favore di Ba.Ad. anche del giudizio di appello, liquidate (in assenza di notula) come in dispositivo.
P.Q.M.
Definitivamente pronunciando nella causa di appello avverso la sentenza del Tribunale di Massa n. 743/2002, promossa da Be.Ma. nei confronti di Ba.Se., Ba.Ad. e Condominio (omissis) di Massa in persona dell'amministratore pro tempore, rigettata ogni diversa o contraria istanza, così provvede:
1) Dichiara la contumacia del Condominio (omissis) di Massa in persona dell'amministratore pro tempore;
2) Accoglie l'appello principale, e, per l'effetto, dichiara che Be.Ma. non è responsabile dei danni subiti da Ba.Se.;
3) Rigetta l'appello incidentale di Ba.Se.;
4) Condanna Ba.Se. e Ba.Ad. al pagamento delle spese processuali in favore di Be.Ma. liquidate, quanto al primo grado di giudizio, in complessivi Euro 7.040,44, di cui Euro 379,44 per spese, Euro 4,285,30 per diritti ed Euro 2.375,70 per onorari, oltre spese generali, IVA e CPA, e, quanto al giudizio di appello, in complessivi Euro 3.206,00, di cui Euro 135,67 per spese, Euro 1.310,33 per diritti ed Euro 1.760,00 per onorari, oltre spese generali del 10% di Euro 309,33 e del 12,5% di Euro 2.761,00, IVA e CPA;
condanna Ba.Se. al pagamento delle spese processuali in favore di Ba.Ad. del presente grado di giudizio liquidate in complessivi Euro 2.780,00 di cui Euro 80,00 per spese, Euro 1.200,00 per diritti ed Euro 1.500,00 per onorari, oltre spese generali del 10% di Euro 300,00 e del 12,5% di Euro 2.400,00, IVA e CPA.
Così deciso in Genova il 12 dicembre 2007.
Depositata in Cancelleria il 7 gennaio 2008.
Con atto di citazione ritualmente notificato Ba.Se., premesso di essere proprietaria di un appartamento situato al primo piano dell'edificio condominiale ubicato in Loc. (omissis), denominato Condominio (omissis), e che, a seguito dell'acquazzone verificatosi in data 25.11.1990, aveva subito danni da infiltrazioni, conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Massa, Ba.Ad., proprietario dell'unità abitativa sovrastante, per sentirlo condannare al risarcimento dei danni subiti nella misura di Lire 11.000.000.
Costituitosi in giudizio, il Ba. contestava il fondamento della domanda e, in ogni caso, chiedeva di essere autorizzato a chiamare in giudizio il geom. Be.Ma., in proprio e quale amministratore del condominio, a fini di manleva.
Si costituivano quindi in giudizio, entrambi contestando la domanda, sia Be.Ma., amministratore del condominio all'epoca dei fatti, che Be.Al., amministratore attuale.
Esaurita l'istruzione la causa veniva decisa dal Tribunale con la sentenza impugnata recante il seguente dispositivo: "... I) dichiara che i danni di cui è causa sono addebitatali a omessa vigilanza dell'Amministratore dell'epoca Be.Ma. sulla sicurezza del sistema di smaltimento delle acque piovane; II) condanna pertanto il Be. a rifondere all'attrice Lire 5.000.000 più interessi e ISTAT/VITA dalla domanda, oltre alle spese processuali della stessa attrice... III) compensa le residue spese tra le residue parti...".
Avverso la predetta sentenza proponeva appello Be.Ma.
Resistevano all'impugnazione Ba.Ad. e Ba.Se., proponendo, quest'ultima, appello incidentale.
Rigettata l'istanza di sospensione dell'esecutività della sentenza impugnata e precisate dalle parti le rispettive conclusioni (v. epigrafe) la causa era trattenuta in decisione all'udienza del 27.11.2007.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Deve essere preliminarmente dichiarata la contumacia del Condominio di Via (omissis), in persona dell'amministratore pro tempore, il quale, notiziato della proposizione dell'atto di appello mediante rituale notifica, non si è costituito nel giudizio.
Passando ad esaminare i motivi di impugnazione principale rileva la Corte che viene, in primo luogo, censurata la sentenza gravata per aver posto a sostegno della condanna a carico dell'appellante un'errata interpretazione e valutazione della delibera assembleare del 13.8.1988. La doglianza è fondata.
In effetti il primo giudice ha affermato la responsabilità dell'appellante, quale amministratore condominiale all'epoca dei fatti, per aver omesso di vigilare, ai sensi dell'art. 1130 n. 1, c.c. "affinché la delibera assembleare 13.8.88 avesse attuazione effettiva". Orbene, osserva la Corte che, con la richiamata deliberazione, l'assemblea del Condominio di via (omissis) ha semplicemente approvato la soluzione, rappresentata dall'amministratore, di sopperire alle carenze costruttive proprie delle terrazze annesse ai piani mansardati (uno dei quali di proprietà del Ba.) sinteticamente riconducibili ad un inidoneo sistema di raccolta e smaltimento delle acque piovane, attraverso l'apposizione di coperture dei terrazzi medesimi mediante utilizzo di elementi componibili ("l'Assemblea approva tale soluzione purché sia solo per il periodo invernale"). Si legge ancora nella delibera che "i condomini interessati possono rivolgersi all'Amministratore o persona di loro ...fiducia, e possibilmente prima della brutta stagione": tale specificazione tiene evidentemente conto del fatto che i condomini "interessati" (e cioè i proprietari delle terrazze da coprire) o almeno alcuni di essi, come l'attuale appellato Ba. ed il condomino Pi.Pi., teste - avendo altrove la propria residenza, si sarebbe potuti trovare nell'impossibilità, all'occorrenza, di montare gli elementi di copertura delle terrazze. Da qui la previsione che persone di fiducia (tra i quali lo stesso amministratore) avrebbero potuto eseguire le operazioni di montaggio delle coperture in luogo e per incarico dei proprietari. Rileva il Collegio come, oltre alla decisione di far fronte agli accertati inconvenienti strutturali attraverso le provvisorie coperture dei terrazzi, non è rinvenibile alcuna diversa manifestazione di volontà da parte dell'assemblea condominiale nei confronti dell'amministratore, né è pensabile - come sembra sostenere il primo giudice - fare carico all'amministratore, in un'inaccettabile accezione del concetto di vigilanza, di provvedere affinché, in caso di pioggia, le coperture fossero installate, per la fondamentale osservazione che una siffatta funzione, oltre a richiedere la presenza pressoché continua dell'amministratore medesimo in loco (per intervenire in caso di piogge improvvise), sarebbe stata in concreto comunque inattuabile, poiché presuppone che l'amministratore avesse libero accesso in tutti gli appartamenti mansardati. Ma che l'assemblea condominiale non abbia inteso delegare all'amministratore un siffatto compito risulta con tutta evidenza dal fatto che è stata prevista, per i condomini, la facoltà di rivolgersi non solo all'amministratore (il quale aveva evidentemente manifestato la sua disponibilità al riguardo) ma anche ad un'altra eventuale persona di fiducia, con ciò rimettendo - come è naturale - la decisione di intervenire all'interno dei singoli appartamenti ai proprietari degli stessi.
Esclusa, quindi la responsabilità del Be. in dipendenza della qualità dello stesso di amministratore del condominio, dovendosi prendere in considerazione le argomentazioni svolte nel primo grado di giudizio dal convenuto Ba. (ed espressamente riproposte nel presente giudizio di appello ex art. 346 c.p.c.), volte a invocare l'affermazione di responsabilità dello stesso Be. in quanto inadempiente all'obbligo assuntosi nei confronti del Ba. di provvedere alla apposizione delle coperture di protezione, osserva la Corte che tale domanda deve essere rigettata in mancanza del necessario riscontro probatorio.
Se è vero, infatti, che lo stesso Be. non ha contestato di aver avuto un siffatto incarico da parte del Ba. (come, peraltro, dal condomino Pi. v. del teste) - tanto da porre a carico dell'appellato le spese necessarie per ogni intervento in sede di rendiconto annuale (v. rendiconti esercizi 1.8.89-31.7.90 e 1.8.90-31.7.91 allegati alla produzione Ba.) - è altrettanto vero che la deduzione difensiva dello stesso, secondo cui, in base agli accordi intrapresi, lo stesso si sarebbe dovuto attivare soltanto a seguito di espressa richiesta del proprietario (richiesta che, in occasione del fatto di causa, non vi sarebbe stata) e non, quindi a sua discrezione, o secondo programmi prestabiliti, non è stata adeguatamente contrastata. L'appellato, infatti, ha negato di aver ricevuto la missiva del Ba., datata 28.8.89, nella quale viene specificato che - salvo diverse comunicazioni - la copertura delle terrazze dovrà essere assicurata per tutto l'anno, ad eccezione del periodo compreso tra il 1° giugno e il 30 settembre, e, non vi è, in atti, la prova che tale lettera sia stata effettivamente recapitata al destinatario. La versione dei fatti resa dall'appellato risulta, inoltre, avvalorata dalla deposizione del condomino Pi.Pi., il quale, trovandosi nella stessa situazione del Ba. (in quanto proprietario di appartamento provvisto di terrazza annessa a mansarda e abitante fuori la provincia di Massa), ha dichiarato che anch'egli, per il montaggio delle tettoie, si rivolgeva al Berti (ma “senza alcun vincolo o obbligo per l'amministratore o per il condominio" ma "a titolo di cortesia"), specificando peraltro che tale richiesta avveniva "anche per via telefonica" e che il Be. si adoperava soltanto dietro sua espressa richiesta ("lo stesso provvedeva solo su mia richiesta": v. dep. teste ud. 27.6.96).
Dovendo quindi essere esclusa, in mancanza di adeguata prova, l'esistenza di un vincolo pattizio in forza del quale l'appellato Be. si era assunto nei confronti del Ba. l'obbligo di apporre le tettoie di copertura in caso di piogge alcuna responsabilità per il fatto dannoso per cui è causa deve essere ascritta al Be. medesimo.
Ne consegue che la contraria statuizione contenuta nella sentenza impugnata deve essere revocata.
L'accoglimento dell'appello principale comporta l'assorbimento dell'appello incidentalmente spiegato dalla Ba. volto all'incremento del quantum risarcitorio determinato dal primo giudice.
Non può, infine, essere introdotto il tema di indagine relativo ad una eventuale affermazione di responsabilità a carico del proprietario dell'appartamento causa del danno, ovvero del convenuto Ba.: l'attrice Ba. ha infatti mantenuto ferma la richiesta di condanna, quale responsabile del pregiudizio, unicamente nei confronti dell'originario convenuto Ba. anche successivamente alla partecipazione nel giudizio del terzo chiamato Be., e non è possibile, nel caso di specie, ipotizzare un'automatica estensione della domanda attorea nei confronti di quest'ultimo, trattandosi di chiamata in garanzia impropria. In ogni caso la Ba. non ha svolto appello incidentale condizionato, indispensabile per riesaminare la domanda attorea una volta riformata la sentenza di condanna del Be. a seguito dell'accoglimento dell'appello principale.
Con riferimento alla regolazione delle spese processuali si ritiene che l'esito del giudizio debba determinare a porre a carico solidale di Ba.Se. e di Ba.Ad. le spese sostenute dal vincitore Be.Ma. sia nel primo che nel presente grado di giudizio, liquidate come in dispositivo; l'attrice appellata deve inoltre essere condannata al pagamento delle spese in favore di Ba.Ad. anche del giudizio di appello, liquidate (in assenza di notula) come in dispositivo.
P.Q.M.
Definitivamente pronunciando nella causa di appello avverso la sentenza del Tribunale di Massa n. 743/2002, promossa da Be.Ma. nei confronti di Ba.Se., Ba.Ad. e Condominio (omissis) di Massa in persona dell'amministratore pro tempore, rigettata ogni diversa o contraria istanza, così provvede:
1) Dichiara la contumacia del Condominio (omissis) di Massa in persona dell'amministratore pro tempore;
2) Accoglie l'appello principale, e, per l'effetto, dichiara che Be.Ma. non è responsabile dei danni subiti da Ba.Se.;
3) Rigetta l'appello incidentale di Ba.Se.;
4) Condanna Ba.Se. e Ba.Ad. al pagamento delle spese processuali in favore di Be.Ma. liquidate, quanto al primo grado di giudizio, in complessivi Euro 7.040,44, di cui Euro 379,44 per spese, Euro 4,285,30 per diritti ed Euro 2.375,70 per onorari, oltre spese generali, IVA e CPA, e, quanto al giudizio di appello, in complessivi Euro 3.206,00, di cui Euro 135,67 per spese, Euro 1.310,33 per diritti ed Euro 1.760,00 per onorari, oltre spese generali del 10% di Euro 309,33 e del 12,5% di Euro 2.761,00, IVA e CPA;
condanna Ba.Se. al pagamento delle spese processuali in favore di Ba.Ad. del presente grado di giudizio liquidate in complessivi Euro 2.780,00 di cui Euro 80,00 per spese, Euro 1.200,00 per diritti ed Euro 1.500,00 per onorari, oltre spese generali del 10% di Euro 300,00 e del 12,5% di Euro 2.400,00, IVA e CPA.
Così deciso in Genova il 12 dicembre 2007.
Depositata in Cancelleria il 7 gennaio 2008.