La dichiarazione di scienza contenuta in un verbale di assemblea condominiale, qualora comporti l'imposizione di un peso a carico di tutti i condomini, non ha l'efficacia di una confessione stragiudiziale attribuibile a tutti i condomin

La dichiarazione di scienza contenuta in un verbale di assemblea condominiale, qualora comporti l'imposizione di un peso a carico di tutti i condomini, non ha l'efficacia di una confessione stragiudiziale attribuibile a tutti i condomini (presenti all'assemblea, assenti e dissenzienti), non rientrando nei poteri dell'assemblea quello di imporre oneri ulteriori rispetto a quelli previsti da specifiche disposizioni di legge. In forza di detto principio la S.C. ha ritenuto di non poter attribuire valore di confessione stragiudiziale al verbale nel quale si riconosceva la sussistenza di un nesso eziologico tra i beni condominiali e le infiltrazioni lamentate da un condomino, comportando essa l'obbligo di tutti i condomini di risarcire "pro quota" i relativi danni. Ciò in quanto i presenti all'assemblea consenzienti non avevano la capacità di confessare anche per gli assenti e i dissenzienti, non potendo porre a loro carico oneri non condivisi.

Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 9 novembre 2009, n. 23687



- Leggi la sentenza integrale -

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele - Presidente

Dott. MALZONE Ennio - Consigliere

Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio - Consigliere

Dott. SCHERILLO Giovanna - Consigliere

Dott. TROMBETTA Francesca - rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:



SENTENZA

sul ricorso 19666/2004 proposto da:

BI. MA. , elettivamente domiciliato in ROMA, VIA F. CONFALONIERI 5, presso lo studio dell'avvocato MANZI ANDREA, che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati MANZI LUIGI, CAPO STEFANO, MESTROVICH PAOLO;

- ricorrente -

e contro

COND (OMESSO);

- intimato -

avverso la sentenza n. 2287/2003 del TRIBUNALE di VENEZIA, depositata il 10/09/2003;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/02/2009 dal Consigliere Dott. TROMBETTA FRANCESCA;

udito l'Avvocato Carlo ALBINI, con delega depositata in udienza dell'Avvocato MANZI Luigi, difensore del ricorrente che ha chiesto accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato l'11.3.1999 Bi. convenne in giudizio davanti al G.d.P. di Mestre il condominio "(OMESSO)", sito in (OMESSO), deducendo:

- di essere proprietario di un appartamento con garage facente parte del condominio convenuto;

- che nel garage di sua proprieta' esclusiva si erano verificate infiltrazioni d'acqua causate da una falda freatica nel sottosuolo condominiale, costringendolo ad effettuare urgenti lavori volti ad eliminare il danno e ripristinare il locale;

- che il condominio con Delib. 8.3.88 aveva respinto la richiesta dell'attore avente ad oggetto il riparto tra tutti i condomini delle spese affrontate dall'istante pari a lire 783.250 oltre IVA;

- che il Tribunale di Venezia adito in ordine alla impugnazione della suddetta delibera, si era dichiarato incompetente per valore a favore del Pretore che successivamente adito aveva sollevato d'ufficio la questione della propria competenza per valore, tant'e' che estintosi per mancata riassunzione il precedente giudizio davanti al Tribunale, la difesa attrice rinunciava agli atti del giudizio davanti al Pretore, il cui giudizio veniva, a sua volta, dichiarato estinto.

Chiedeva, pertanto, che il G.d.P. previo accertamento che il danno al garage era stato cagionato da un bene condominiale, condannasse il condominio a rimborsargli, eventualmente dedotta la sua quota condominiale, la spesa sostenuta per il ripristino del locale pari a lire 783.250 oltre IVA, per le perizie svolte pari a lire 1.203.234 per complessive lire 2.127.469 in linea capitale o quella diversa somma che fosse risultata in corso di causa, maggiorata dagli interessi legali.

- Chiedeva, inoltre, se ritenuto necessario, anche la dichiarazione di nullita' della delibera assembleare 8.3.1988;

Con sentenza 23.6.2000 il G.d.P., nella contumacia del condominio ed all'esito della istruttoria documentale, rigettava la domanda attrice ritenendo carente di prove il nesso di causalita' tra i danni lamentati e le condizioni dei beni comuni condominiali.

Su impugnazione del Bi. , rimasto contumace il condominio, il Tribunale di Venezia in funzione monocratica respingeva l'appello -

Afferma il Tribunale che la sentenza impugnata ha dato conto degli esiti non risolutivi della C.T.U. svolta in altro giudizio in ordine alla eziologia dei lamentati danni al garage, specificando che il consulente, essendosi gia' verificata la rimessione in pristino dei luoghi, non aveva potuto verificare se i danni fossero dovuti all'aderenza del garage con il corpo principale del fabbricato; essendosi anche fatta l'ipotesi che i danni fossero dovuti al maggior peso dell'edificio principale sulle fondazioni continue, ipotesi da escludere sempreche' tali fondazioni fossero state calcolate ed eseguite in modo corretto; che il verbale della assemblea condominiale (OMESSO), presente in atti in copia priva delle sottoscrizioni del presidente e del segretario, non ha valenza confessoria, in quanto il fatto della provenienza delle infiltrazioni d'acqua dalla falda freatica afferente al sottosuolo condominiale NON risulta essere stato dichiarato dal soggetto titolare del potere di disporre dei diritti spettanti al complesso dei condomini in quanto tali, ossia dall'amministratore legale rappresentante, per cui non sussistono i presupposti di cui all'articolo 2731 c.c., fermo restando che la delibera non risulta essere stata adottata all'unanimita'.

Avverso tale sentenza ricorre in Cassazione il Bi. .

Nessuna attivita' difensiva ha svolto la controparte.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Deduce il ricorrente a motivi di impugnazione:

1) la violazione o falsa applicazione di norme di diritto (articolo 360 c.p.c., n. 3) in relazione all'applicazione degli articoli 1130 e 1131 c.c..

- per avere il Tribunale, nell'affermare che il fatto della provenienza delle infiltrazioni d'acqua dalla falda freatica afferente al sottosuolo condominiale NON risultava essere stato dichiarato dal soggetto titolare del potere di disporre dei diritti spettanti al complesso dei condomini in quanto tale, ossia dall'amministratore legale rappresentante;

ERRONEAMENTE negato valore confessorio alle dichiarazioni contenute nel verbale assembleare dell'(OMESSO) relative al riconoscimento della derivazione delle infiltrazioni, nel garage di proprieta' del

Bi. , da una falda freatica sita nel sottosuolo sottostante l'area di sedime condominiale, NONOSTANTE:

A) il potere di rappresentanza dell'amministratore e' limitato e circoscritto alle attribuzioni ad esso riconosciute dall'articolo 1130 c.c., ed al di fuori di esse dai maggiori poteri loro conferitigli dal regolamento condominiale o dall'assemblea;

B) il conferimento della rappresentanza all'amministratore NON faceva venir meno il potere di disporre dei diritti di cui sono i titolari, il complesso dei condomini, ne' condizioni la validita' l'efficacia della volonta' dei condomini manifestata nell'assemblea al riconoscimento formale da parte dell'amministratore,

C) la decisione dell'assemblea dell'8.3.88 di porre le spese, per il ripristino dei danni derivati dalle infiltrazioni al garage del Bi. , a carico del medesimo anziche' del condominio sia stata presa sulla base dell'uso piu' intenso ovvero esclusivo esercitato dal Bi. sul bene comune e non perche' fosse contestato che il danno derivasse da una struttura condominiale, fatto pacifico;

2) la violazione o falsa applicazione di norme di diritto (articolo 360 c.p.c., n. 3) in relazione all'applicazione degli articoli 116 c.p.c, 2731 e 2735 c.c..

- per avere il Tribunale, pur provenendo il riconoscimento, della derivazione delle infiltrazioni d'acqua dalla falda freatica sita nel sottosuolo condominiale, operato dall'assemblea condominiale, da soggetti capaci di disporre del relativo diritto, ERRONEAMENTE negato l'efficacia vincolante della prova legale alla confessione stragiudiziale fatta alla parte;

3) la violazione o falsa applicazione di norme di diritto (articolo 360 c.p.c., n. 3) in relazione alla applicazione degli articoli 112 e 115 c.p.c., e articolo 1136 c.c..

- per avere il Tribunale ERRONEAMENTE rilevato d'ufficio (senza che controparte avesse sollevato contestazioni ne' sulla regolarita' formale, ne' sulla corrispondenza fra quanto riportato nel verbale e la volonta' manifestata dall'assemblea) la MANCANZA delle sottoscrizioni del Presidente e del segretario nel verbale assembleare, nonche' la MANCATA adozione della delibera all'UNANIMITA', nonostante: 1) le eventuali irregolarita' formali del verbale non determinino l'invalidita' della delibera; 2) la assembleare si formi con la maggioranza dei consensi.

4) la violazione o falsa applicazione di norme di diritto (articolo 360 c.p.c., n. 3) in relazione all'applicazione degli articoli 112 c.p.c., 1117, 1123 e 1135 c.c.:

- per avere il Tribunale ERRONEAMENTE omesso di pronunciarsi sulla domanda di nullita' della delibera assembleare 8.3.88 denunciata per avere l'assemblea, nel disporre lo storno della spesa relativa alla eliminazione dei danni derivati dalle infiltrazioni nel garage di proprieta' esclusiva, dalla voce "spese generali" alla voce "spese individuali", deliberato su un oggetto estraneo alle proprie competenze (esercitabili solo in relazione alle cose comuni), invadendo la sfera di proprieta' esclusiva del singolo condomino, disponendo del risarcimento di un danno cagionato ad una proprieta' esclusiva da un bene condominiale, nullita' da far valere in ogni tempo e sulla cui domanda, pur proposta in via subordinata, il Giudice aveva il dovere di pronunciarsi, dovere non rispettato;

5) la violazione o falsa applicazione di norme di diritto (articolo 360 c.p.c., n. 3) in relazione all'applicazione degli articoli 112 e 115 c.p.c.:

- per avere il Tribunale ritenuto NON provato il nesso eziologico in ordine alla derivazione delle infiltrazioni d'acqua nel garage di proprieta' del Bi. , dalla falda freatica del sottosuolo condominiale, NONOSTANTE tale circostanza fosse un dato pacifico, ammessa dallo stesso condominio, non contestata da controparte, non sottoposta all'accertamento del Giudice in nessuno dei gradi di merito, ed in quanto fatto pacifico, NON necessitante di alcuna prova; risolvendosi, quindi, la pronuncia del Giudice in esorbitanza dai limiti della domanda introduttiva;

6) l'omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 5.

- per non avere il Tribunale fornito ragioni sufficienti ed adeguate sul piano logico e delle massime di esperienza, circa la negata derivazione del danno da una parte comune, e l'omessa pronuncia in ordine alla nullita' della delibera assembleare.

Il ricorso non e' fondato.

Quanto al primo motivo, premesso che, nella specie, non e' rilevante la questione se l'amministratore fosse o meno legittimato a rilasciare una dichiarazione confessoria, perche' di fatto, una sua dichiarazione non vi e' stata; cio' che, invece, rileva in ordine alla negata valenza confessoria del verbale dell'assemblea 8.3.'88, contenente, come si evince dalla sentenza impugnata, l'attestazione della provenienza delle infiltrazioni nel garage Bi. dalla falda freatica afferente il sottosuolo condominiale, e' stabilire se i condomini partecipanti alla suddetta assemblea che avrebbero dato come sussistente il nesso di causalita' fra il bene condominiale e le infiltrazioni, avevano il potere di attribuire anche ai non partecipanti all'assemblea ed ai dissenzienti la valutazione di certezza di quel dato di fatto (il nesso di causalita') da essi ritenuto tale. La sentenza impugnata si limita a rilevare la mancata unanimita' sul punto, riferendola all'adozione della delibera che, peraltro, ponendo la spesa per il ripristino dei danni al garage del Bi. a carico dello stesso disponeva in contrasto con il dato di fatto (nesso eziologico) che sarebbe stato dato per certo nel verbale ed in base al quale il ripristino dei suddetti danni si sarebbe dovuto porre a carico di tutti i condomini pro quota.

Ritiene questo collegio che l'attestazione della sussistenza del nesso eziologico di cui al verbale assembleare, rientrante nell'ambito delle dichiarazioni di scienza non possa avere l'efficacia di una confessione stragiudiziale attribuibile a tutti i condomini (presenti all'assemblea, assenti e dissenzienti) in quanto comportando essa l'obbligo di tutti i condomini di risarcire pro quota i danni provocati al garage Bi. e, quindi, l'imposizione di un peso a carico di tutti, e' necessario che essa sia condivisa da tutti i condomini, non rientrando nei poteri dell'assemblea quello di imporre oneri al di la' delle specifiche previsioni di legge.

I Presenti all'assemblea 8.3.'88 consenzienti non avevano, pertanto, la capacita' di confessare anche per gli assenti e dissenzienti non potendo porre a loro carico oneri non condivisi.

Ne consegue il rigetto dei primi due motivi di ricorso.

Infondato e', anche, il terzo motivo di ricorso in quanto un verbale di assemblea condominiale privo della sottoscrizione del Presidente e del segretario, e' inesistente come documento e cio' ben puo' essere rilevato d'ufficio dal Giudice.

Sul punto va, altresi', precisato che il Tribunale usa ad abundantiam tale argomento, basandosi la ratio della decisione sulla negata valenza confessoria del documento e, quindi, sull'assenza di prova del nesso eziologico, come dalle conclusioni della C.T.U. richiamata, prova, necessaria perche' i condomini siano ritenuti responsabili ex articolo 2051 c.c. e tenuti pro quota a risarcire il danno subito dal condominio Bi. .

Ne consegue la validita' della delibera che ha posto a carico del Bi. le spese per il ripristino del suo garage non essendo risultata accertata la derivazione dei danni da un bene condominiale.

Vanno, pertanto, respinti i motivi quarto e quinto del ricorso.

Inammissibile e', infine, il sesto motivo, ripetitivo, in parte, dei precedenti e del tutto generico.

Il ricorso va, percio', respinto e la sentenza impugnata confermata sia pure con la diversa motivazione di cui sopra.

Nessuna pronuncia sulle spese e' dovuta non avendo il condominio svolto attivita' difensiva.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

 

INDICE
DELLA GUIDA IN Condominio

OPINIONI DEI CLIENTI

Vedi tutte

ONLINE ADESSO 965 UTENTI