La legge regionale che disciplina il recupero dei sottotetti non può autorizzare il singolo condomino a trasformare il sottotetto da deposito in abitazione

La regolarizzazione di una costruzione mediante il c.d. "condono" delle violazioni di norme urbanistiche perpetrate nel realizzarla, esplica effetti soltanto sul piano pubblicistico, precludendo alla pubblica amministrazione l'applicazione delle sanzioni a dette violazioni correlate, ma non incide in alcun modo sui diritti dei terzi direttamente pregiudicati dalla attivita' costruttiva illecita oggetto di sanatoria (nelle pronunce si e' fatto riferimento alla Legge 28 febbraio 1985, n. 47: cfr., "ex multis", Cass. 18 gennaio 2008 n. 992).Ne deriva che la legge regionale che disciplina il recupero dei sottotetti non può autorizzare il singolo condomino a trasformare il sottotetto da deposito in abitazione.

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 24 ottobre 2013, n. 24125



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele - Presidente

Dott. BURSESE Gaetano Antonio - Consigliere

Dott. MAZZACANE Vincenzo - Consigliere

Dott. D'ASCOLA Pasquale - Consigliere

Dott. FALASCHI Milena - rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 22936/07) proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), rappresentati e difesi, in forza di procura speciale in calce al ricorso, dall'Avv.to (OMISSIS) del foro di Milano e dall'Avv.to (OMISSIS) del foro di Roma ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultimo in (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) e (OMISSIS), rappresentati e difesi dagli Avv.ti (OMISSIS) e (OMISSIS) del foro di Milano e dall'Avv.to (OMISSIS) del foro di Roma, in virtu' di procura speciale apposta a margine del controricorso, ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultimo in (OMISSIS);

- controricorrenti u'

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS);

- intimati u'

Udita la relazione della causa svolta nell'udienza pubblica del 4 giugno 2013 dal Consigliere relatore Dott.ssa Milena Falaschi;

udito l'Avv.to (OMISSIS), per parte resistente;

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GAMBARDELLA Vincenzo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso proposto ai sensi degli articoli 669 bis c.p.c. e ss. e articolo 1171 c.c., notificato il 30 maggio 2003 (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) evocavano, dinanzi al Tribunale di Milano - Sezione distaccata di Legnano, (OMISSIS) e (OMISSIS) e premesso di essere condomini dello stabile (OMISSIS), al pari dei convenuti, chiedevano venisse loro inibita la prosecuzione di opere iniziate nell'appartamento di loro proprieta', sito al piano solaio del medesimo edificio, opere che avrebbero concretato violazione del regolamento condominiale, con ripercussioni sulla struttura e sul decoro architettonico dell'immobile.

Instaurato il contraddittorio, nella resistenza dei convenuti, i quali formulavano ai sensi dell'articolo 700 c.p.c. richiesta di autorizzazione agli allacci (OMISSIS) e (OMISSIS), il giudice adito respingeva l'istanza di sospensione delle opere de quibus e disponeva la prosecuzione del giudizio di merito. Con successivi atti integrativi gli attori chiedevano, in subordine, la costituzione di servitu' di passo per l'accesso al tetto in favore dei condomini e in via di ulteriore subordine, che venisse posto a carico dei convenuti l'onere economico delle opere di trasformazione. Con sentenza n. 217 del 2004 il giudice del merito rigettava le domande attoree, accertando il diritto dei convenuti ad effettuare a proprie spese gli allacciamenti ai servizi, posizionando i relativi contatori sulle parti comuni ex articolo 1102 c.c..

In virtu' di rituale appello interposto dagli originari attori, i quali lamentavano il malgoverno delle risultanze istruttorie, la Corte di appello di Milano, nella resistenza degli appellati, respingeva il gravame.

A sostegno della decisione adottata la corte distrettuale evidenziava che gli appellati avevano acquistato da (OMISSIS), con scrittura privata autenticata del (OMISSIS) "porzione costituita da un locale rustico al piano sottotetto, distinto con il numero 10", impegnandosi ad osservare il regolamento di condominio e le tabelle millesimali vigenti; a sua volta il (OMISSIS) lo aveva acquistato dai sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS); ne' detto locale era riportato all'articolo 20 del regolamento condominiale, laddove stenditoio nel sottotetto risultava depennato.

Aggiungeva che non risultava violata neanche la clausola di cui all'articolo 27 del Regolamento condominiale emergendo dallo stesso "patto speciale", riportato nel rogito del (OMISSIS) relativo all'unita' abitativa posta al primo piano, la intrinseca destinazione abitativa, almeno potenziale, delle mansarde. In tal senso deponeva anche la Legge Regionale 15 luglio 1996, n. 15, vigente all'epoca, finalizzata al recupero a fini abitativi dei sottotetti, non immutata nella specie la superficie e la volumetria preesistente.

Concludeva che non sussistevano le condizioni per desumere l'acquisto per usucapione della servitu' di passaggio, in particolare il requisito dell'apparenza.

Avverso la indicata sentenza della Corte di appello meneghina hanno proposto ricorso per cassazione (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), articolato su quattro motivi, al quale hanno replicato il (OMISSIS) e la (OMISSIS) con controricorso. Nel corso della pubblica udienza i controricorrenti hanno formulato istanza di responsabilita' aggravata ex articolo 96 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il primo motivo denuncia la violazione o falsa applicazione degli articoli 1102 e 1122 c.c., articolo 1120 c.c., comma 2, articolo 1138 c.c., u.c., nonche' vizio di motivazione, per incorrere l'attivita' realizzata dai controricorrenti sul bene di proprieta' esclusiva nel divieto contenuto nell'articolo 27 del regolamento condominiale contrattuale di mutamento della destinazione d'uso del sottotetto ad uso deposito, senza il consenso assembleare. Il motivo culmina nel seguente quesito di diritto: "e' legittima la disapplicazione, da parte di un condomino, di una norma del regolamento condominiale contrattuale, che vieti - come nella specie l'articolo 27-ogni mutamento di destinazione delle unita' in condominio senza la preventiva autorizzazione assembleare adottata con la maggioranza per le innovazioni?".

Il motivo e' meritevole di accoglimento.

Non e', infatti, condivisibile l'applicazione che la corte d'appello ha fatto, al caso di specie, dei principi in tema di interpretazione del regolamento condominiale.

Secondo la prospettazione dei ricorrenti la sentenza della Corte meneghina avrebbe violato, nell'interpretazione del rogito dedotto in controversia del (OMISSIS), il canone principale dell'interpretazione letterale di cui all'articolo 1362 c.c., cosi' incorrendo anche nel vizio motivazionale riconducibile alla diversa scelta dell'interpretazione logica con il rilievo della genericita' del testo contrattuale e della mancanza di riferimenti concreti. Tale motivazione risulterebbe smentita - ad avviso dei ricorrenti - dalle risultanze documentali, in particolare dalla descrizione del sottotetto contenuta nel rogito, per notaio (OMISSIS), del (OMISSIS) che la definisce "porzione costituita da un locale rustico al piano sottotetto", avente categoria C/2, che notoriamente individua la destinazione dell'immobile a deposito e magazzino.

Sul piano generale si osserva che, secondo il costante orientamento della giurisprudenza di questa Corte, dal sistema delle regole ermeneutiche in materia di contratti si desume l'esistenza di un principio di gerarchia secondo cui le norme interpretative vere e proprie di cui agli articoli 1362 - 1365 c.c. prevalgono su quelle interpretative integrative di cui agli articoli 1366 - 1371 c.c., nel senso che la determinazione oggettiva del significato e della portata da attribuire alla dichiarazione negoziale non ha alcuna ragione di essere quando la ricerca soggettiva conduce ad un utile risultato. E' altresi' pacifico (cfr., ad es., Cass. 22 dicembre 2005 n. 28479; Cass. 22 febbraio 2007 n. 4176; Cass. 28 agosto 2007 n. 18180 e, da ultimo, Cass. 26 febbraio 2009 n. 4670) che, in tema di interpretazione del contratto (che costituisce operazione riservata al giudice di merito, le cui valutazioni sono censurabili in sede di legittimita' soltanto per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale e per vizio di motivazione), ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il principale strumento e' rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate nel contratto; tuttavia, occorre evidenziare che il rilievo da assegnare alla formulazione letterale deve essere verificato alla luce dell'intero contesto contrattuale, e le singole clausole vanno considerate in correlazione tra loro, dovendo procedersi al loro coordinamento a norma dell'articolo 1363 c.c., e dovendosi intendere per "senso letterale delle parole" tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte ed in ogni parola che la compone, e non gia' in una parte soltanto, quale una singola clausola di un contratto composto di piu' clausole, dovendo il giudice collegare e raffrontare tra loro frasi e parole al fine di chiarirne il significato.

Nell'impiego della tecnica ermeneutica basata sul contesto letterale dell'atto, occorre considerare, poi, che l'esatto significato lessicale delle espressioni adoperate puo' non corrispondere all'intenzione comune delle parti allorche' i singoli vocaboli utilizzati possiedano un preciso significato tecnico-scientifico, che rimandi ad una branca dello scibile umano non necessariamente a conoscenza dei dichiaranti in tutte le sue implicazioni. Ne deriva che, salvo una precisa e comune volonta' delle parti di rinviare all'esatta valenza semantica propria di determinate nozioni specialistiche, l'interpretazione letterale deve essere contestualizzata in maniera da scontare una ragionevole approssimazione alla materia richiamata. Diversamente, ne risulterebbe vulnerata la stessa portata soggettiva del canone d'interpretazione letterale, in quanto l'espressione indagata non sarebbe piu' storicizzabile, ma risulterebbe sostituita da un dato oggettivo e astratto (e per di piu' potenzialmente mobile) dipendente non dalla comune intenzione delle parti, ma da fattori significanti ad esse sostanzialmente estranei (v., da ultimo, Cass. 30 giugno 2011 n. 14460).

Nello specifico la sentenza impugnata mostra di aver adoperato il canone ermeneutico dell'interpretazione letterale in maniera non conforme agli enunciati anzi detti e di non avere motivato in modo sufficiente in ordine alla concreta destinazione dell'immobile ad un uso contrario alla regola condominiale, anch'essa di riflesso insufficientemente indagata.

Infatti, il giudice distrettuale non ha tenuto conto dell'intero contenuto della clausola di cui all'articolo 27 del regolamento di condominio, di piu' ampio tenore, il cui spirito e' volto ad imporre a ciascun condomino il rispetto della destinazione naturale dei locali di proprieta' esclusiva, cosi' come riportato dai ricorrenti, da porre in relazione al contenuto del contratto di compravendita in discorso (di cui al rogito (OMISSIS)), che descrive la porzione posta al piano sottotetto come locale rustico, appartenente alla categoria catastale C/2, ma si e' limitato ad interpretare gli atti pubblici separatamente, tralasciando l'indagine sul complessivo tenore letterale, oltre a decontestualizzare il richiamo contenuto nell'atto di alienazione alla categoria catastale di appartenenza del bene de quo, ricavando le proprie conclusioni unicamente dalla circostanza astratta che i locali venduti ai (OMISSIS) - (OMISSIS) avessero come loro destinazione naturale quella abitativa. In altri termini, non ha accertato quale fosse l'effettiva destinazione dell'immobile, traendo quest'ultima non da un elemento di fatto, ma in modo assolutamente generico e, soprattutto, senza alcun riferimento a situazioni concrete (invece esattamente determinate sulla scorta dei gia' richiamati riferimenti catastali e planimetrici), ma solo dalla potenziale vocazione delle mansarde ad essere abitate, come desumibile dal c.d. patto speciale posto a conclusione della nota di trascrizione relativa al trasferimento dell'unita' abitativa posta al primo piano (con rogito del (OMISSIS)), dato viepiu' insufficiente in assenza di una complessiva interpretazione dell'atto di acquisto dei locali sottotetto, con riferimento all'articolo 27 del regolamento condominiale, da cui emerge con limpida chiarezza che la disposizione e' volta a vietare a ciascun condomino di eseguire nella sua proprieta' esclusiva mutamenti della naturale destinazione dei locali, fatta salva una specifica autorizzazione assunta con il voto favorevole dei 2/3 dei componenti il Condominio.

E' noto, infatti, che le norme contenute nei regolamenti condominiali posti in essere per contratto possono imporre limitazioni al godimento ed alla destinazione di uso degli immobili in proprieta' esclusiva dei singoli condomini, disposizioni che si risolvano nella compressione delle facolta' e dei poteri inerenti al diritto di proprieta' dei singoli partecipanti ed in quanto costituiscono oneri reali o servitu' reciproche (Cass. n. 7003 del 1990; Cass. n. 1681 del 1993) afferiscono immediatamente alla cosa (Cass. n. 16240 del 2003; Cass. n. 2683 del 1994), purche' espressamente e chiaramente manifestate dal testo (o comunque risultanti da una volonta' desumibile in modo non equivoco da esso) (cfr Cass. 31 luglio 2009 n. 17893).

Il secondo motivo denuncia violazione o falsa applicazione degli articoli 1322 e 1372 c.c., articolo 1138 c.c., u.c., articolo 832 c.c. per avere la corte territoriale attribuito efficacia di ius superveniens alla Legge Regionale n. 15 del 1996, che prevarrebbe sui principi previsti dagli articoli 1322 e 1372 c.c. e sulle disposizioni del regolamento condominiale contrattuale, in particolare la clausola di cui all'articolo 27. Proseguono i ricorrenti che il legislatore regionale e' tenuto a rispettare la riserva di legge a favore dello Stato in detta materia; inoltre, come e' noto ogni autorizzazione e/o concessione amministrativa farebbe comunque salvi i diritti dei terzi, per cui nella specie ne' la Legge Regionale n. 15 del 1996 ne' la DIA potevano in alcun modo autorizzare la deroga all'articolo 27 del regolamento condominiale. A conclusione del motivo e' posto il seguente quesito di diritto: "Puo' una legge urbanistica regionale, in tema di recupero edilizio dei sottotetti, dettare disposizioni derogatorie dei principi privatistici, relativi all'autonomia contrattuale delle parti e al diritto di proprieta' di queste ultime?".

Anche detto mezzo e' fondato.

Costituisce "ius receptum" nella giurisprudenza di questa Corte il postulato secondo il quale la regolarizzazione di una costruzione mediante il c.d. "condono" delle violazioni di norme urbanistiche perpetrate nel realizzarla, esplica effetti soltanto sul piano pubblicistico, precludendo alla pubblica amministrazione l'applicazione delle sanzioni a dette violazioni correlate, ma non incide in alcun modo sui diritti dei terzi direttamente pregiudicati dalla attivita' costruttiva illecita oggetto di sanatoria (nelle pronunce si e' fatto riferimento alla Legge 28 febbraio 1985, n. 47: cfr., "ex multis", Cass. 18 gennaio 2008 n. 992). La declaratoria risultante dalla sentenza impugnata secondo la quale la Legge Regionale 15 luglio 1996 n. 15, finalizzata al recupero ai fini abitativi dei sottotetti con l'obiettivo di contenere il consumo di nuovo territorio e favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici, autorizza gli interventi di recupero dei sottotetti (purche' non eccedano le trasformazioni riconducibili al concetto di ristrutturazione edilizia prevista dalla Legge n. 457 del 1978, articolo 31, lettera d)), per cui avrebbe sortito l'effetto di far venire meno le conseguenze della violazione del regolamento contrattuale condominiale commessa dai condomini (OMISSIS) - (OMISSIS) con le immutazioni effettuate nella zona di sottotetto acquistata, provocando la caducazione del diritto spettante agli odierni ricorrenti di pretendere la puntuale osservanza di detto regolamento, si pone in patente contrasto con il principio piu' sopra enunciato.

Le conseguenze delle violazioni edilizie si sviluppano, infatti, su due piani ben distinti di rapporti giuridici, uno, pubblicistico, tra il soggetto costruttore e gli organi pubblici amministrativi preposti alla prevenzione e repressione degli illeciti, l'altro, privatistico, tra lo stesso soggetto e i titolari di diritti soggettivi che possono rimanere lesi dall'attivita' edificatrice del primo; pertanto, non interferendo tra loro i due ordini di rapporti, la previsione di attivita' di regolarizzazione delle opere attiene al punto di vista amministrativo, penale e fiscale, ovvero ai soli effetti dell'interesse pubblico, ma non pure ai fini privatistici, cosicche' nelle controversie tra i privati, detta regolarizzazione non puo' incidere negativamente sui diritti dei terzi direttamente pregiudicati dalla attivita' edilizia in questione.

Erroneo quindi risulta il convincimento espresso nella sentenza impugnata dal giudice distrettuale, e, percio', la relativa statuizione va ravvisata meritevole di cassazione.

Con il terzo motivo e' dedotta la omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione in ordine alla domanda di danno temuto, in tema di violazione del compossesso da parte dei resistenti sulle parti comuni, spettanti a tutti i condomini, avendo la corte di merito del tutto confuso la tutela dello stato di fatto, propria delle azioni possessorie e nunciative, con la tutela propria delle azioni petitorie in tema di servitu', non pronunciando sull'eccepito spoglio o turbativa, nonostante fosse stata acquisita agli atti la concreta prova dello spoglio e/o turbativa, comunque non contestata. Prosegue la censura riportando le dichiarazioni dei (OMISSIS) - (OMISSIS) e delle ipotesi in cui si sono resi necessari interventi di recupero del sottotetto.

La censura e' da disattendere, in quanto la corte di appello ha correttamente spiegato le ragioni per le quali l'azione intrapresa dai condomini, da qualificarsi come petitoria, non meritava considerazione, affermando che dall'istruttoria espletata era emerso il difetto nella fattispecie di segni idonei a dimostrare l'asservimento della zona solaio alle necessita' del Condominio, quale ente di gestione, e pertanto andava esclusa l'esistenza del diritto di servitu' e conseguentemente il relativo possesso.

Tale affermazione appare idonea e sufficiente a spiegare il rigetto della domanda attorea sotto il profilo dell'eccepito spoglio o turbativa dell'asserito diritto reale ed e' stata confutata solo genericamente dai ricorrenti, senza indicare, al fine di consentire il controllo del Collegio sull'operato del giudice di merito, gli elementi risultanti dagli atti e non considerati dal giudicante, idonei a contrastarla sul piano logico-fattuale.

Il quarto motivo, con il quale e' dedotta la violazione e falsa applicazione dell'articolo 669 septies c.p.c. con riferimento agli articoli 91 e 92 c.p.c., nonche' omessa motivazione sulla mancata liquidazione delle spese di soccombenza relative alla procedura cautelare d'urgenza in sede di reclamo (e che culmina nel seguente quesito di diritto: "Nella liquidazione delle spese di soccombenza, di cui agli articoli 91 e 92 c.p.c., il giudice deve tenere conto, oltre che di altre soccombenze parziali, anche delle spese di soccombenza relative ai connessi procedimenti cautelari di urgenza, non liquidate dal giudice della cautela?"), risulta assorbito dal parziale accoglimento delle questioni di merito poste con i primi due mezzi.

L'accoglimento del ricorso esclude, inoltre, una qualsivoglia responsabilita' dei condomini per avere agito in giudizio e pertanto deve essere rigettata la domanda dei controricorrenti di condanna dei ricorrenti al risarcimento per responsabilita' aggravata ex articolo 96 c.p.c., peraltro proposta solo in sede di discussione in pubblica udienza.

Per quanto sopra, in accoglimento dei primi due motivi di ricorso, rigettato il terzo ed assorbito il quarto, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio ad altra sezione della Corte di appello di Milano, che decidera' la causa attenendosi ai principi anzi detti, provvedendo, altresi', a regolare le spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte, accoglie il primo ed il secondo motivo del ricorso, rigettato il terzo, assorbito il quarto;

cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese del giudizio di Cassazione, ad altra sezione della Corte di appello di Milano.
 

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