La mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale

La mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'articolo 1137 del Cc, comma 3° (decorrente per i condomini assenti, dalla comunicazione, e per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.
(Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 3 novembre 2008, n. 26408)



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PONTORIERI Franco - Presidente

Dott. COLARUSSO Vincenzo - rel. Consigliere

Dott. TROMBETTA Francesca - Consigliere

Dott. ATRIPALDI Umberto - Consigliere

Dott. D'ASCOLA Pasquale - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

DE. CE. AN., elettivamente domiciliato in Roma VIALE DELLE MILIZIE 76 SC 6, presso lo studio dell'avvocato ANDREOZZI CLAUDIO, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

BR. OR., elettivamente domiciliato in ROMA VIA G B VICO 22, presso lo studio dell'avvocato VECCHIONE GIORGIO, che lo difende unitamente all'avvocato RAGO RAFFAELLA, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2317/03 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 14/05/03;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 02/07/08 dal Consigliere Dott. COLARUSSO Vincenzo;

udito l'Avvocato VECCHIONE Giorgio, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Scardaccione Eduardo Vittorio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione del 1.12.1994 Br. Or. convenne innanzi al Pretore di Roma De. Ce. An. chiedendone la condanna al pagamento della somma di lire 3.210.796 quale quota da costui dovuta per l'esecuzione di lavori di un edificio in proprieta' comune tra l'attore ed il convenuto.

Il Pretore accolse la domanda.

L'appello proposto dal De. Ce. e' stato respinto dalla Corte di Appello di Roma con sentenza del 4.4.2003 che ha ritenendo non fondata l'eccezione proposta dall'appellante il quale sosteneva di non aver ricevuto la convocazione per l'assemblea che aveva deliberato la spesa e la ripartizione. La Corte ha osservato che nella specie non esisteva un condominio ed erano applicabili le norme sulla comunione. Dalla prova testimoniale era emerso che il De. Ce. era stato preventivamente avvisato della riunione e lo stesso, del resto, informato con lettera raccomandata dell'importo di spesa e dei criteri di ripartizione approvato nell'assemblea dell'8.12.1991, non aveva mai fatto presente la circostanza della sua mancata convocazione.

Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione con due motivi De. Ce. An.. Br. Or. resiste con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Col primo motivo (il motivo di ricorso inizia a pag. 5, dopo che sono stati riportati fatti di causa ed il testo dell'atto di appello) si denunzia violazione dell'articolo 1105 c.c., con riferimento alla convocazione e ed al termine di preavviso da rispettare prima dell'assemblea dei partecipanti alla comunione. Il Giudice di appello, dopo aver dato atto che non erano necessarie formalita' per la convocazione dei partecipanti alla comunione, non aveva valutato la congruita' del termine di preavviso. Il ricorrente non aveva partecipato alla riunione e non vi era prova che egli fosse a conoscenza della riunione dell'8.12.1991 e dell'oggetto della stessa. Il motivo e' infondato.

Il ricorrente non censura l'affermazione (di diritto) della Corte di Appello sulla non applicabilita' delle norme del condominio - che, anzi, ribadisce l'applicabilita' di quelle sulla comunione - e sulla non necessita' del rispetto di forme particolari per convocare l'assemblea dei comunisti.

Non discute neppure dei poteri dell'amministratore ma ripropone la questione della mancata convocazione sotto il profilo che la Corte di Appello non avrebbe considerato il mancato rispetto del termine di preavviso prima della data dell'assemblea.

Orbene, la questione del termine di preavviso e' affatto nuova non avendo mai il ricorrente prospettato una lamentela di tal genere e, peraltro, l'articolo 1105 c.c., non prevede un termine di convocazione dell'assemblea e demanda al Giudice la valutazione della congruita' del termine concesso (Cass. 9291/1992).

In ogni caso, in materia di comunione di diritti reali, la convocazione dell'assemblea dei comunisti e la conoscenza dell'ordine del giorno da parte dei compartecipi costituiscono gli unici presupposti di validita' della deliberazione della maggioranza. Per la convocazione non occorrono speciali modalita' di forma, in quanto l'avviso di convocazione e la sua notifica non sono soggetti ad alcuna prescrizione formale.

La partecipazione all'amministrazione della cosa comune segue il principio maggioritario, semplice o qualificato, a seconda dei vari atti di gestione ed il calcolo della maggioranza, salvo deroga, va effettuato in base al valore delle quote.

Inoltre, in tema di comunione semplice, gli articoli 1105 e 1108 c.c., non prevedono particolari formalita' neppure per la costituzione dell'assemblea, menzionando semplicemente la decisione a maggioranza dei partecipanti e, pertanto, deve ritenersi regolarmente costituita e capace di deliberare la riunione dei partecipanti alla comunione con la presenza dell'amministratore per decidere su oggetti di comune interesse (Cass. 14162/2000).

Per altro verso l'avviso di convocazione dell'assemblea puo' essere dato ai condomini con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo (Cass. 1033/1995) e per la validita' della delibera adottata e' sufficiente che nell'avviso di convocazione siano indicati i termini essenziali per essere comprensibile (Cass. 13763/2004). Nella specie, peraltro, il ricorrente non deduce alcunche' in relazione al contenuto dell'avviso di convocazione.

Del resto, la stessa mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale e la (eventuale) violazione dei criteri di calcolo della validita' dell'assemblea e della maggioranza nonche' la (pretesa) incapacita' dell'amministratore di convocare assemblee, comporterebbe(ro) non la nullita', ma l'"annullabilita'" della delibera condominiale alla stregua dei principi affermati dalle Sezioni Unite di questa Corte in materia di condominio, secondo cui debbono qualificarsi mille le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprieta' esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarita' nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto. Ne consegue che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta, non la nullita', ma l'annullabilita' della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'articolo 1137 c.c., comma 3, (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), e' valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. Cass. civ., Sez. Unite 07/03/2005, n. 4606).

Le ipotesi di nullita' come sopra delineate non sono nella specie ricorrenti.

2. Col secondo motivo si denunziano violazione dell'articolo 360 c.p.c., nonche' vizio di motivazione. Viene censurata la conclusione che tratta dalla Corte di Appello circa il regolare avviso di convocazione dato al ricorrente, non presentatosi all'assemblea.

In sostanza col motivo si richiede un nuovo apprezzamento della prova testimoniale - peraltro riportata solo a brani, in violazione del principio di autosufficienza del ricorso - senza che siano denunziati vizi logici nel percorso razionale del Giudice di merito che ha valutato la prova nella sede propria traendone un motivato convincimento.

Il motivo e', pertanto, inammissibile.

3. In conclusione il ricorso deve essere rigettato ed il ricorrente condannato alle spese, liquidate come nel dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese che liquida in complessivi euro 1.100,00, (millecento), di cui euro 1.000,00, (mille) per onorario, oltre spese fisse, IVA, CPA ed altri accessori di legge.

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