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La responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto
Pubblicata il 16/04/2012
La responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'art. 63, secondo comma, disp. att. cod. civ., e non già l'art. 1104 c.c., atteso che, giusta il disposto di cui all'art. 1139 c.c., la disciplina dettata in tema di comunione si applica (anche) al condominio solamente in mancanza di norme che (come appunto il citato art. 63) specificamente lo regolano.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 27 febbraio 2012, n. 2979
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo - Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi - Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto - Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo - rel. Consigliere
Dott. GIUSTI Alberto - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 181/2010 proposto da:
(OMESSO) (OMESSO), elettivamente domiciliata in (OMESSO), presso lo studio dell'avvocato (OMESSO), che lo, rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMESSO);
- ricorrente -
contro
(OMESSO) (OMESSO), (OMESSO) (OMESSO), elettivamente domiciliati in (OMESSO), presso lo studio dell'avvocato (OMESSO), rappresentati e difesi dagli avvocati (OMESSO), (OMESSO);
- controricorrenti -
avverso la sentenza n. 1320/2009 della CORTE D'APPELLO di TORINO, depositata il 07/10/2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 31/01/2012 dal Consigliere Dott. VINCENZO CORRENTI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 1.12.2003 (OMESSO) e (OMESSO) convenivano davanti al tribunale di Torino (OMESSO) per sentire emettere sentenza ex articolo 2932 c.c., che trasferisse loro, a fronte della offerta del prezzo, l'immobile in (OMESSO).
Esponevano che il (OMESSO) la (OMESSO) aveva sottoscritto una proposta di acquisto immobiliare per il prezzo di euro 108.500, accettata dalla (OMESSO), alla quale era stata corrisposta una caparra confirmatoria di euro 3000; che in data (OMESSO) era stato stipulato da entrambi un preliminare inserendo una apposita clausola che prevedeva l'obbligo della promittente venditrice di estinguere ogni debito nei confronti del condominio prima della stipula del definitivo, fissato per il (OMESSO) e rinviato al (OMESSO) per la mancata estinzione di tutti i debiti condominiali. Nel frattempo erano venuti a conoscenza che il debito ammontava ad euro 8.395,73, circostanza negata dalla (OMESSO) che ammetteva solo un debito di euro 540,38 mentre il residuo risaliva ad un periodo antecedente al biennio per cui non sarebbero stati chiamati a pagare.
Si erano offerti di estinguere l'intero debito detraendolo dal prezzo di vendita o di pagare il prezzo con riserva di ripetere quanto dovuto al condominio ma la (OMESSO) si era rifiutata di sottoscrivere il definitivo.
La convenuta contestava la domanda, chiedendo declaratoria di legittimita' del proprio recesso ai sensi dell'articolo 1385 c.c., od il trasferimento previo pagamento di euro 102.500, maggiorati dell'incremento di valore degli immobili in (OMESSO).
Con sentenza 6093/06 il Tribunale accoglieva la domanda subordinando l'effetto traslativo al pagamento di euro 94.644,65, detratti gli acconti ed il debito del condominio, rigettava ogni altra domanda e condannava la convenuta alle spese, mentre la Corte di appello di Torino con sentenza 1320/2009 rigettava l'appello della (OMESSO) ed in accoglimento dell'incidentale degli attori subordinava l'effetto traslativo al versamento della somma di euro 94.644,65 o della somma di euro 102.500 ove medio tempore fosse stato versato l'importo di euro 7.855,35 dovuto al condominio, condannando la (OMESSO) alle maggiori spese.
La sentenza confermava la corretta interpretazione del preliminare la cui clausola n. 3 imponeva alla promittente venditrice di pagare prima della stipula ogni residuo debito col condominio, con facolta' degli acquirenti di trattenere l'importo dal saldo finale, fermi restando l'obbligo di estinzione prima del rogito di ogni altro debito non conosciuto e la responsabilita' anche per debiti successivi.
La clausola liberamente pattuita non era derogata da eventi successivi.
Ricorre (OMESSO) con due motivi (il secondo e' indicato come terzo), illustrati da memoria, resistono le controparti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Col primo motivo si lamenta violazione degli articoli 1362 e 1371 c.c., per avere la Corte territoriale considerato solo un capoverso della clausola e non considerato che l'impegno riguardava solo ogni debito spettante alla parte venditrice e non qualsiasi debito a chiunque spettante, essendo l'impegno finalizzato a garantire il compratore nei limiti di cui all'articolo 63 disp att. c.c..
Col secondo motivo si deduce violazione dell'articolo 1385 c.c., comma 2, dell'articolo 1375 c.c., perche' l'interpretazione superficiale della clausola ha avuto conseguenze nella individuazione della parte inadempiente e sul mancato accoglimento della domanda della (OMESSO).
Le censure meritano accoglimento.
La sentenza impugnata ha dedotto che dal tenore letterale della clausola senza ombra di dubbio le parti avevano inteso porre a carico della parte venditrice ogni residuo debito verso il condominio e che l'articolo 63 disp. att. c.c., non limita l'autonomia contrattuale delle parti, aggiungendo che il comportamento degli appellati era stato cristallino ed il rifiuto della (OMESSO) di accettare la proposta di pagamento del prezzo decurtato del debito dimostrava che la (OMESSO) non confidava di recuperare dal proprio marito le somme dovute al condominio da quest'ultimo.
Il convincimento espresso dal giudice a quo risulta, in effetti, raggiunto mediante lo svolgimento d'attivita' interpretativa del preliminare.
L'opera dell'interprete, mirando a determinare una realta' storica ed obiettiva, qual e' la volonta' delle parti espressa nel contratto, e' tipico accertamento in fatto istituzionalmente riservato al giudice del merito, censurabile in sede di legittimita' soltanto per violazione dei canoni legali d'ermeneutica contrattuale posti dall'articolo 1362 c.c. e ss., oltre che per vizi di motivazione nell'applicazione di essi; pertanto, onde far valere una violazione sotto entrambi i due cennati profili, il ricorrente per cassazione deve, non solo fare esplicito riferimento alle regole legali d'interpretazione mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma e' tenuto, altresi', a precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito si sia discostato dai canoni legali assuntivamente violati o questi abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti.
Di conseguenza, ai fini dell'ammissibilita' del motivo di ricorso sotto tale profilo prospettato, non puo' essere considerata idonea - anche ammesso ma non concesso lo si possa fare implicitamente - la mera critica del convincimento, cui quel giudice sia pervenuto, operata mediante la mera ed apodittica contrapposizione d'una difforme interpretazione a quella desumibile dalla motivazione della sentenza impugnata, trattandosi d'argomentazioni che riportano semplicemente al merito della controversia, il cui riesame non e' consentito in sede di legittimita' (e pluribus, da ultimo, Cass. 9.8.04 n. 15381, 23.7.04 n. 13839, 21.7.04 n. 13579, 16.3.04 n. 5359, 19.1.04 n. 753).
Ad ulteriore specificazione del posto principio generale d'ordinazione gerarchica delle regole ermeneutiche, il legislatore ha, inoltre, attribuito, nell'ambito della stessa prima categoria, assorbente rilevanza al criterio indicato nell'articolo 1362 c.c., comma 1, - eventualmente integrato da quello posto dal successivo articolo 1363 CC per il caso di concorrenza d'una pluralita' di clausole nella determinazione del pattuito - onde, qualora il giudice del merito abbia ritenuto il senso letterale delle espressioni utilizzate dagli stipulanti, eventualmente confrontato con la ratio complessiva d'una pluralita' di clausole, idoneo a rivelare con chiarezza ed univocita' la comune volonta' degli stessi, cosicche' non sussistano residue ragioni di divergenza tra il tenore letterale del negozio e l'intento effettivo dei contraenti detta operazione deve ritenersi utilmente compiuta, anche senza che si sia fatto ricorso al criterio sussidiario dell'articolo 1362 c.c., comma 2, che attribuisce rilevanza ermeneutica al comportamento delle parti successivo alla stipulazione (Cass. 4.8.00 n. 10250, 18.7.00 n. 9438, 19.5.00 n. 6482, 11.8.99 n. 8590, 23.11.98 n. 11878, 23.2.98 n. 1940, 26.6.97 n. 5715, 16.6.97 n. 5389); non senza considerare, altresi', come detto comportamento, ove trattisi d'interpretare atti soggetti alla forma scritta ad substantiam, non possa, in ogni caso, evidenziare una formazione del consenso al di fuori dell'atto scritto medesimo (Cass. 20.6.00 n. 7416, 21.6.99 n. 6214, 20.6.95 n. 6201, 11.4.92 n. 4474).
Tuttavia, la clausola circa l'impegno della promittente venditrice a pagare prima della stipula dell'atto notarile ogni residuo debito con il condominio e la previsione che "qualora emergessero eventuali debiti successivamente all'atto notarile, spettanti alla parte venditrice, saranno ancora a completo carico della stessa" conduce ad affermare che l'impegno riguardava solo i debiti propri.
La sentenza ha ritenuto che tra i debiti della promittente venditrice vi erano anche quelli quale cessionaria dell'alloggio, sostanzialmente affermando l'applicabilita' dell'articolo 1104 c.c., che va invece esclusa.
Questa Corte (Cass. 18.8.2005 n. 16975) ha affermato che la responsabilita' solidale dell'acquirente per il pagamento dei contributi dovuto al condominio dal venditore e' limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'articolo 63 disp. att. e non gia' l'articolo 1104 c.c., atteso che, giusto il disposto di cui all'articolo 1139 cc, la disciplina dettata in tema di comunione si applica anche al condominio solamente in mancanza di norme che, come appunto il citato articolo 63, specificamente lo regolano.
Donde l'accoglimento e la cassazione con rinvio.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, per nuovo esame e per spese, alla Corte di appello di Torino, altra sezione.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo - Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi - Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto - Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo - rel. Consigliere
Dott. GIUSTI Alberto - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 181/2010 proposto da:
(OMESSO) (OMESSO), elettivamente domiciliata in (OMESSO), presso lo studio dell'avvocato (OMESSO), che lo, rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMESSO);
- ricorrente -
contro
(OMESSO) (OMESSO), (OMESSO) (OMESSO), elettivamente domiciliati in (OMESSO), presso lo studio dell'avvocato (OMESSO), rappresentati e difesi dagli avvocati (OMESSO), (OMESSO);
- controricorrenti -
avverso la sentenza n. 1320/2009 della CORTE D'APPELLO di TORINO, depositata il 07/10/2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 31/01/2012 dal Consigliere Dott. VINCENZO CORRENTI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 1.12.2003 (OMESSO) e (OMESSO) convenivano davanti al tribunale di Torino (OMESSO) per sentire emettere sentenza ex articolo 2932 c.c., che trasferisse loro, a fronte della offerta del prezzo, l'immobile in (OMESSO).
Esponevano che il (OMESSO) la (OMESSO) aveva sottoscritto una proposta di acquisto immobiliare per il prezzo di euro 108.500, accettata dalla (OMESSO), alla quale era stata corrisposta una caparra confirmatoria di euro 3000; che in data (OMESSO) era stato stipulato da entrambi un preliminare inserendo una apposita clausola che prevedeva l'obbligo della promittente venditrice di estinguere ogni debito nei confronti del condominio prima della stipula del definitivo, fissato per il (OMESSO) e rinviato al (OMESSO) per la mancata estinzione di tutti i debiti condominiali. Nel frattempo erano venuti a conoscenza che il debito ammontava ad euro 8.395,73, circostanza negata dalla (OMESSO) che ammetteva solo un debito di euro 540,38 mentre il residuo risaliva ad un periodo antecedente al biennio per cui non sarebbero stati chiamati a pagare.
Si erano offerti di estinguere l'intero debito detraendolo dal prezzo di vendita o di pagare il prezzo con riserva di ripetere quanto dovuto al condominio ma la (OMESSO) si era rifiutata di sottoscrivere il definitivo.
La convenuta contestava la domanda, chiedendo declaratoria di legittimita' del proprio recesso ai sensi dell'articolo 1385 c.c., od il trasferimento previo pagamento di euro 102.500, maggiorati dell'incremento di valore degli immobili in (OMESSO).
Con sentenza 6093/06 il Tribunale accoglieva la domanda subordinando l'effetto traslativo al pagamento di euro 94.644,65, detratti gli acconti ed il debito del condominio, rigettava ogni altra domanda e condannava la convenuta alle spese, mentre la Corte di appello di Torino con sentenza 1320/2009 rigettava l'appello della (OMESSO) ed in accoglimento dell'incidentale degli attori subordinava l'effetto traslativo al versamento della somma di euro 94.644,65 o della somma di euro 102.500 ove medio tempore fosse stato versato l'importo di euro 7.855,35 dovuto al condominio, condannando la (OMESSO) alle maggiori spese.
La sentenza confermava la corretta interpretazione del preliminare la cui clausola n. 3 imponeva alla promittente venditrice di pagare prima della stipula ogni residuo debito col condominio, con facolta' degli acquirenti di trattenere l'importo dal saldo finale, fermi restando l'obbligo di estinzione prima del rogito di ogni altro debito non conosciuto e la responsabilita' anche per debiti successivi.
La clausola liberamente pattuita non era derogata da eventi successivi.
Ricorre (OMESSO) con due motivi (il secondo e' indicato come terzo), illustrati da memoria, resistono le controparti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Col primo motivo si lamenta violazione degli articoli 1362 e 1371 c.c., per avere la Corte territoriale considerato solo un capoverso della clausola e non considerato che l'impegno riguardava solo ogni debito spettante alla parte venditrice e non qualsiasi debito a chiunque spettante, essendo l'impegno finalizzato a garantire il compratore nei limiti di cui all'articolo 63 disp att. c.c..
Col secondo motivo si deduce violazione dell'articolo 1385 c.c., comma 2, dell'articolo 1375 c.c., perche' l'interpretazione superficiale della clausola ha avuto conseguenze nella individuazione della parte inadempiente e sul mancato accoglimento della domanda della (OMESSO).
Le censure meritano accoglimento.
La sentenza impugnata ha dedotto che dal tenore letterale della clausola senza ombra di dubbio le parti avevano inteso porre a carico della parte venditrice ogni residuo debito verso il condominio e che l'articolo 63 disp. att. c.c., non limita l'autonomia contrattuale delle parti, aggiungendo che il comportamento degli appellati era stato cristallino ed il rifiuto della (OMESSO) di accettare la proposta di pagamento del prezzo decurtato del debito dimostrava che la (OMESSO) non confidava di recuperare dal proprio marito le somme dovute al condominio da quest'ultimo.
Il convincimento espresso dal giudice a quo risulta, in effetti, raggiunto mediante lo svolgimento d'attivita' interpretativa del preliminare.
L'opera dell'interprete, mirando a determinare una realta' storica ed obiettiva, qual e' la volonta' delle parti espressa nel contratto, e' tipico accertamento in fatto istituzionalmente riservato al giudice del merito, censurabile in sede di legittimita' soltanto per violazione dei canoni legali d'ermeneutica contrattuale posti dall'articolo 1362 c.c. e ss., oltre che per vizi di motivazione nell'applicazione di essi; pertanto, onde far valere una violazione sotto entrambi i due cennati profili, il ricorrente per cassazione deve, non solo fare esplicito riferimento alle regole legali d'interpretazione mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma e' tenuto, altresi', a precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito si sia discostato dai canoni legali assuntivamente violati o questi abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti.
Di conseguenza, ai fini dell'ammissibilita' del motivo di ricorso sotto tale profilo prospettato, non puo' essere considerata idonea - anche ammesso ma non concesso lo si possa fare implicitamente - la mera critica del convincimento, cui quel giudice sia pervenuto, operata mediante la mera ed apodittica contrapposizione d'una difforme interpretazione a quella desumibile dalla motivazione della sentenza impugnata, trattandosi d'argomentazioni che riportano semplicemente al merito della controversia, il cui riesame non e' consentito in sede di legittimita' (e pluribus, da ultimo, Cass. 9.8.04 n. 15381, 23.7.04 n. 13839, 21.7.04 n. 13579, 16.3.04 n. 5359, 19.1.04 n. 753).
Ad ulteriore specificazione del posto principio generale d'ordinazione gerarchica delle regole ermeneutiche, il legislatore ha, inoltre, attribuito, nell'ambito della stessa prima categoria, assorbente rilevanza al criterio indicato nell'articolo 1362 c.c., comma 1, - eventualmente integrato da quello posto dal successivo articolo 1363 CC per il caso di concorrenza d'una pluralita' di clausole nella determinazione del pattuito - onde, qualora il giudice del merito abbia ritenuto il senso letterale delle espressioni utilizzate dagli stipulanti, eventualmente confrontato con la ratio complessiva d'una pluralita' di clausole, idoneo a rivelare con chiarezza ed univocita' la comune volonta' degli stessi, cosicche' non sussistano residue ragioni di divergenza tra il tenore letterale del negozio e l'intento effettivo dei contraenti detta operazione deve ritenersi utilmente compiuta, anche senza che si sia fatto ricorso al criterio sussidiario dell'articolo 1362 c.c., comma 2, che attribuisce rilevanza ermeneutica al comportamento delle parti successivo alla stipulazione (Cass. 4.8.00 n. 10250, 18.7.00 n. 9438, 19.5.00 n. 6482, 11.8.99 n. 8590, 23.11.98 n. 11878, 23.2.98 n. 1940, 26.6.97 n. 5715, 16.6.97 n. 5389); non senza considerare, altresi', come detto comportamento, ove trattisi d'interpretare atti soggetti alla forma scritta ad substantiam, non possa, in ogni caso, evidenziare una formazione del consenso al di fuori dell'atto scritto medesimo (Cass. 20.6.00 n. 7416, 21.6.99 n. 6214, 20.6.95 n. 6201, 11.4.92 n. 4474).
Tuttavia, la clausola circa l'impegno della promittente venditrice a pagare prima della stipula dell'atto notarile ogni residuo debito con il condominio e la previsione che "qualora emergessero eventuali debiti successivamente all'atto notarile, spettanti alla parte venditrice, saranno ancora a completo carico della stessa" conduce ad affermare che l'impegno riguardava solo i debiti propri.
La sentenza ha ritenuto che tra i debiti della promittente venditrice vi erano anche quelli quale cessionaria dell'alloggio, sostanzialmente affermando l'applicabilita' dell'articolo 1104 c.c., che va invece esclusa.
Questa Corte (Cass. 18.8.2005 n. 16975) ha affermato che la responsabilita' solidale dell'acquirente per il pagamento dei contributi dovuto al condominio dal venditore e' limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'articolo 63 disp. att. e non gia' l'articolo 1104 c.c., atteso che, giusto il disposto di cui all'articolo 1139 cc, la disciplina dettata in tema di comunione si applica anche al condominio solamente in mancanza di norme che, come appunto il citato articolo 63, specificamente lo regolano.
Donde l'accoglimento e la cassazione con rinvio.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, per nuovo esame e per spese, alla Corte di appello di Torino, altra sezione.