Casa:
La ripartizione delle spese di riparazione del viale d'accesso che funge da copertura per i locali sottorranei di proprietà esclusiva va effettuata ai sensi dell'art. 1125 c.c.
Pubblicata il 04/07/2010
In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, secondo comma, cod. civ. In applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata, e decidendo nel merito ha accolto l'opposizione di un condominio avverso la delibera con la quale le spese di riparazione del cortile comune erano state poste a carico per un terzo del condominio e per due terzi del proprietario esclusivo di un sottostante locale, ritenendosi che l'usura della pavimentazione del cortile era stata determinata dall'utilizzazione esclusiva che della stessa veniva fatta dalla collettività dei condomini.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 5 maggio 2010, n. 10858
- Leggi la sentenza integrale -
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele - Presidente
Dott. MALZONE Ennio - Consigliere
Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio - rel. Consigliere
Dott. BUCCIANTE Ettore - Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 7131/2005 proposto da:
BA. MA. (OMESSO), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA VALADIER 1, presso lo studio dell'avvocato GIUFFRIDA ROBERTO, rappresentata e difesa dall'avvocato GAROZZO Giovanni;
- ricorrente -
e contro
COND (OMESSO) in persona dell'Amministratore pro tempore;
- intimato -
avverso la sentenza n. 94/2004 della CORTE D'APPELLO di CATANIA, depositata il 31/01/2004;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 16/03/2010 dal Consigliere Dott. LUCIO MAZZIOTTI DI CELSO;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CENICCOLA Raffaele, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Ba. Ma. conveniva in giudizio il condominio di (OMESSO) proponendo opposizione avverso la delibera condominiale con la quale era stato disposto che le spese necessarie per riparare il cortile condominiale, da cui si erano verificate infiltrazioni di umidita' all'immobile di proprieta' di essa attrice, fossero poste per un terzo a carico del condominio e per due terzi a carico di essa Ba. .
Il condominio si costituiva e chiedeva il rigetto della domanda.
Con sentenza 13/10/2000 l'adito tribunale di Catania accoglieva la domanda.
Avverso la detta sentenza il condominio proponeva appello al quale resisteva la Ba. che spiegava appello incidentale.
Con sentenza 31/1/2004 la corte di appello di Catania accoglieva l'appello principale e, in riforma della pronuncia impugnata, rigettava la domanda di annullamento della delibera condominiale impugnata dalla Ba. . La corte di appello osservava: che la descrizione dei luoghi fornita dal c.t.u. era esauriente quanto a posizione dell'immobile della Ba. e del cortile condominiale che solo in parte fungeva da copertura al bene dell'appellata; che la Corte di Cassazione, con la sentenza 10/11/1998 n. 11283, aveva equiparato la condizione del proprietario di un'autorimessa, sottostante il cortile condominiale, a quella del proprietario dell'appartamento avente l'uso esclusivo del lastrico solare come terrazza a livello; che il tribunale, con la sentenza appellata, si era espressa in maniera difforme affermando che la pronuncia della Cassazione non era condivisibile perche' funzione principale del cortile era quella di dare aria e luce agli edifici che su di esso insistevano e la terrazza a livello aveva invece lo scopo di ampliare il godimento dell'appartamento cui era annessa, sicche' non era possibile alcuna assimilazione; che andava invece condiviso l'assunto della Cassazione non basato, al contrario di quanto affermato dal tribunale, sulle funzioni della terrazza a livello e del cortile, ma sulla ricostruzione della natura di bene condominiale del cortile stesso; che nella specie l'analogia con la terrazza a livello nasceva dalla diversita' dell'uso che i condomini ed il proprietario del locale sottostante facevano del cortile stesso; che, come il proprietario della terrazza a livello avendone l'uso esclusivo era tenuto ad una contribuzione diversa rispetto agli altri condomini, cosi' il proprietario del locale sottostante il cortile, avendo l'uso esclusivo dello stesso, quale copertura della propria unita' immobiliare, era tenuto a contribuire in misura diversa alla relativa manutenzione; che nella specie il cortile, servendo da copertura al locale sottostante, presentava caratteristiche peculiari tali da consentire il passaggio della luce; che si trattava di accorgimenti tecnici (quali lastre di vetrocemento o lucernari) che richiedevano una manutenzione piu' accorta e costosa di cui il proprietario del locale doveva farsi carico in modo diverso dagli altri condomini in quanto posti ad esclusivo beneficio del suo immobile; che la sentenza appellata andava quindi riformata con il rigetto della domanda di annullamento della delibera impugnata; che l'accoglimento del secondo motivo dell'appello principale aveva natura assorbente rispetto alla terza ed alla quarta censura con le quali il condominio aveva lamentato l'applicazione nel caso in esame dell'articolo 1123 c.c., comma 1; che la prospettata responsabilita' extracontrattuale del condominio per i danni causati alla Ba. non era oggetto del giudizio che riguardava solo il criterio di ripartizione delle spese adottato dalla delibera impugnata; che la norma invocata dalla Ba. non era applicabile nella specie dovendo differenziarsi la posizione del proprietario esclusivo della copertura, costituente anche il cortile condominiale, da quella dei condomini che avevano un uso indifferenziato del cortile stesso.
La cassazione della sentenza della corte di appello di Catania e' stata chiesta da Ba. Ma. con ricorso affidato a due motivi. L'intimato condominio non ha svolto attivita' difensiva in questa sede di legittimita'.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso Ba. Ma. denuncia vizi di motivazione e violazione degli articoli 1126 c.c., il criterio di ripartizione delle spese di riparazione del solaio che funge da cortile condominiale e parziale copertura della detta autorimessa.
Con il secondo motivo la ricorrente denuncia violazione degli articoli 1123 e 1126 c.c. e articolo 12 disp. gen., comma 2, deducendo che la decisione impugnata si basa sulla equiparazione alla terrazza a livello del cortile costituente ad un tempo copertura e piano di calpestio pervenendo cosi' ad applicare l'articolo 1123 c.c., trattandosi di norma generale in ordine alla ripartizione delle spese condominiali e di beni destinati a servire i condomini in misura diversa con conseguente ripartizione delle spese in proporzione dell'uso che ciascuno puo' farne. Tra i lavori da eseguire ve ne sono alcuni non connessi alla funzione di copertura del solaio sul quale si deve intervenire.
Le dette censure - con le quali si denuncia la violazione delle stesse norme e che possono essere esaminate congiuntamente per la loro stretta connessione ed interdipendenza - sono fondate (anche se per ragioni in parte diverse da quelle sviluppate dalla ricorrente) dovendosi applicare il seguente principio affermato da questa Corte in una fattispecie analoga a quella in esame:
in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprieta' esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si puo' ricorrere ai criteri previsti dall'articolo 1123 c.c., comma 2 (sentenza 14/9/2005 n. 18194).
La menzionata sentenza e' pervenuta alla riportata conclusione all'esito della dettagliata descrizione dello stato dei luoghi (simile, come gia' rilevato, a quello che ha dato origine alla controversia in esame) e dopo aver proceduto al vaglio degli orientamenti della giurisprudenza di legittimita' (con particolare riferimento alla decisione 10/11/1998 n. 11283 posta a base della pronuncia impugnata) in tema di criteri da adottare per la ripartizione delle spese di manutenzione o rifacimento delle strutture di copertura di locale sotterraneo di proprieta' di un soggetto diverso dal proprietario del fondo soprastente.
Il Collegio ritiene di dover prestare adesione alla citata sentenza 18194/2005 sorretta dai seguenti argomenti coerenti e ineccepibili che il Collegio condivide e fa propri: a) nell'ipotesi disciplinata dall'articolo 1123 cod. civ., comma 2" (in tali sensi testualmente citata sentenza 18194/2005).
Una situazione sostanzialmente analoga e' ravvisabile nel caso in esame, in quanto - come dedotto in fatto dalla ricorrente - l'usura della pavimentazione del cortile e' determinata dall'utilizzazione esclusiva che della stessa viene fatta dalla collettivita' dei condomini: da cio' l'applicazione del principio "ubi eadem ratio ibi eadem legis dispositivo".
In definitiva, in base a quanto precede, la sentenza impugnata deve essere cassata e, non dovendosi procedere ad ulteriori accertamenti di merito, la causa puo' essere decisa nel merito con l'accoglimento della domanda proposta dalla Ba. di opposizione alla Delib. Condominiale 6 novembre 1997, nella parte relativa al criterio di ripartizione delle spese necessarie per riparare il cortile condominiale dal quale si erano verificate infiltrazioni di umidita' al locale sottostante di proprieta' esclusiva della ricorrente. Il condominio dovra' adottare nuova delibera al fine di procedere alla ripartizione delle spese in questione facendo applicazione in via analogica del criterio dettato dall'articolo 1125 c.c., e tenendo conto della natura e dell'entita' delle singole opere necessarie per la riparazione del cortile condominiale.
Sussistono giusti motivi - tenuto conto della complessita' delle questioni trattate e del rilevato contrasto di giurisprudenza in ordine alla soluzione delle questioni trattate - che inducono ad operare l'integrale compensazione tra le parti delle spese dell'intero giudizio.
P.Q.M.
la Corte accoglie il ricorso, cassa senza rinvio la sentenza impugnata e, pronunciando nel merito, annulla la Delib. condominiale 6 novembre 1997, impugnata da Ba. Ma. nella parte relativa al criterio di ripartizione delle spese necessarie per riparare il cortile condominiale; compensa per intero tra le parti le spese dell'intero giudizio.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele - Presidente
Dott. MALZONE Ennio - Consigliere
Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio - rel. Consigliere
Dott. BUCCIANTE Ettore - Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 7131/2005 proposto da:
BA. MA. (OMESSO), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA VALADIER 1, presso lo studio dell'avvocato GIUFFRIDA ROBERTO, rappresentata e difesa dall'avvocato GAROZZO Giovanni;
- ricorrente -
e contro
COND (OMESSO) in persona dell'Amministratore pro tempore;
- intimato -
avverso la sentenza n. 94/2004 della CORTE D'APPELLO di CATANIA, depositata il 31/01/2004;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 16/03/2010 dal Consigliere Dott. LUCIO MAZZIOTTI DI CELSO;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CENICCOLA Raffaele, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Ba. Ma. conveniva in giudizio il condominio di (OMESSO) proponendo opposizione avverso la delibera condominiale con la quale era stato disposto che le spese necessarie per riparare il cortile condominiale, da cui si erano verificate infiltrazioni di umidita' all'immobile di proprieta' di essa attrice, fossero poste per un terzo a carico del condominio e per due terzi a carico di essa Ba. .
Il condominio si costituiva e chiedeva il rigetto della domanda.
Con sentenza 13/10/2000 l'adito tribunale di Catania accoglieva la domanda.
Avverso la detta sentenza il condominio proponeva appello al quale resisteva la Ba. che spiegava appello incidentale.
Con sentenza 31/1/2004 la corte di appello di Catania accoglieva l'appello principale e, in riforma della pronuncia impugnata, rigettava la domanda di annullamento della delibera condominiale impugnata dalla Ba. . La corte di appello osservava: che la descrizione dei luoghi fornita dal c.t.u. era esauriente quanto a posizione dell'immobile della Ba. e del cortile condominiale che solo in parte fungeva da copertura al bene dell'appellata; che la Corte di Cassazione, con la sentenza 10/11/1998 n. 11283, aveva equiparato la condizione del proprietario di un'autorimessa, sottostante il cortile condominiale, a quella del proprietario dell'appartamento avente l'uso esclusivo del lastrico solare come terrazza a livello; che il tribunale, con la sentenza appellata, si era espressa in maniera difforme affermando che la pronuncia della Cassazione non era condivisibile perche' funzione principale del cortile era quella di dare aria e luce agli edifici che su di esso insistevano e la terrazza a livello aveva invece lo scopo di ampliare il godimento dell'appartamento cui era annessa, sicche' non era possibile alcuna assimilazione; che andava invece condiviso l'assunto della Cassazione non basato, al contrario di quanto affermato dal tribunale, sulle funzioni della terrazza a livello e del cortile, ma sulla ricostruzione della natura di bene condominiale del cortile stesso; che nella specie l'analogia con la terrazza a livello nasceva dalla diversita' dell'uso che i condomini ed il proprietario del locale sottostante facevano del cortile stesso; che, come il proprietario della terrazza a livello avendone l'uso esclusivo era tenuto ad una contribuzione diversa rispetto agli altri condomini, cosi' il proprietario del locale sottostante il cortile, avendo l'uso esclusivo dello stesso, quale copertura della propria unita' immobiliare, era tenuto a contribuire in misura diversa alla relativa manutenzione; che nella specie il cortile, servendo da copertura al locale sottostante, presentava caratteristiche peculiari tali da consentire il passaggio della luce; che si trattava di accorgimenti tecnici (quali lastre di vetrocemento o lucernari) che richiedevano una manutenzione piu' accorta e costosa di cui il proprietario del locale doveva farsi carico in modo diverso dagli altri condomini in quanto posti ad esclusivo beneficio del suo immobile; che la sentenza appellata andava quindi riformata con il rigetto della domanda di annullamento della delibera impugnata; che l'accoglimento del secondo motivo dell'appello principale aveva natura assorbente rispetto alla terza ed alla quarta censura con le quali il condominio aveva lamentato l'applicazione nel caso in esame dell'articolo 1123 c.c., comma 1; che la prospettata responsabilita' extracontrattuale del condominio per i danni causati alla Ba. non era oggetto del giudizio che riguardava solo il criterio di ripartizione delle spese adottato dalla delibera impugnata; che la norma invocata dalla Ba. non era applicabile nella specie dovendo differenziarsi la posizione del proprietario esclusivo della copertura, costituente anche il cortile condominiale, da quella dei condomini che avevano un uso indifferenziato del cortile stesso.
La cassazione della sentenza della corte di appello di Catania e' stata chiesta da Ba. Ma. con ricorso affidato a due motivi. L'intimato condominio non ha svolto attivita' difensiva in questa sede di legittimita'.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso Ba. Ma. denuncia vizi di motivazione e violazione degli articoli 1126 c.c., il criterio di ripartizione delle spese di riparazione del solaio che funge da cortile condominiale e parziale copertura della detta autorimessa.
Con il secondo motivo la ricorrente denuncia violazione degli articoli 1123 e 1126 c.c. e articolo 12 disp. gen., comma 2, deducendo che la decisione impugnata si basa sulla equiparazione alla terrazza a livello del cortile costituente ad un tempo copertura e piano di calpestio pervenendo cosi' ad applicare l'articolo 1123 c.c., trattandosi di norma generale in ordine alla ripartizione delle spese condominiali e di beni destinati a servire i condomini in misura diversa con conseguente ripartizione delle spese in proporzione dell'uso che ciascuno puo' farne. Tra i lavori da eseguire ve ne sono alcuni non connessi alla funzione di copertura del solaio sul quale si deve intervenire.
Le dette censure - con le quali si denuncia la violazione delle stesse norme e che possono essere esaminate congiuntamente per la loro stretta connessione ed interdipendenza - sono fondate (anche se per ragioni in parte diverse da quelle sviluppate dalla ricorrente) dovendosi applicare il seguente principio affermato da questa Corte in una fattispecie analoga a quella in esame:
in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprieta' esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si puo' ricorrere ai criteri previsti dall'articolo 1123 c.c., comma 2 (sentenza 14/9/2005 n. 18194).
La menzionata sentenza e' pervenuta alla riportata conclusione all'esito della dettagliata descrizione dello stato dei luoghi (simile, come gia' rilevato, a quello che ha dato origine alla controversia in esame) e dopo aver proceduto al vaglio degli orientamenti della giurisprudenza di legittimita' (con particolare riferimento alla decisione 10/11/1998 n. 11283 posta a base della pronuncia impugnata) in tema di criteri da adottare per la ripartizione delle spese di manutenzione o rifacimento delle strutture di copertura di locale sotterraneo di proprieta' di un soggetto diverso dal proprietario del fondo soprastente.
Il Collegio ritiene di dover prestare adesione alla citata sentenza 18194/2005 sorretta dai seguenti argomenti coerenti e ineccepibili che il Collegio condivide e fa propri: a) nell'ipotesi disciplinata dall'articolo 1123 cod. civ., comma 2" (in tali sensi testualmente citata sentenza 18194/2005).
Una situazione sostanzialmente analoga e' ravvisabile nel caso in esame, in quanto - come dedotto in fatto dalla ricorrente - l'usura della pavimentazione del cortile e' determinata dall'utilizzazione esclusiva che della stessa viene fatta dalla collettivita' dei condomini: da cio' l'applicazione del principio "ubi eadem ratio ibi eadem legis dispositivo".
In definitiva, in base a quanto precede, la sentenza impugnata deve essere cassata e, non dovendosi procedere ad ulteriori accertamenti di merito, la causa puo' essere decisa nel merito con l'accoglimento della domanda proposta dalla Ba. di opposizione alla Delib. Condominiale 6 novembre 1997, nella parte relativa al criterio di ripartizione delle spese necessarie per riparare il cortile condominiale dal quale si erano verificate infiltrazioni di umidita' al locale sottostante di proprieta' esclusiva della ricorrente. Il condominio dovra' adottare nuova delibera al fine di procedere alla ripartizione delle spese in questione facendo applicazione in via analogica del criterio dettato dall'articolo 1125 c.c., e tenendo conto della natura e dell'entita' delle singole opere necessarie per la riparazione del cortile condominiale.
Sussistono giusti motivi - tenuto conto della complessita' delle questioni trattate e del rilevato contrasto di giurisprudenza in ordine alla soluzione delle questioni trattate - che inducono ad operare l'integrale compensazione tra le parti delle spese dell'intero giudizio.
P.Q.M.
la Corte accoglie il ricorso, cassa senza rinvio la sentenza impugnata e, pronunciando nel merito, annulla la Delib. condominiale 6 novembre 1997, impugnata da Ba. Ma. nella parte relativa al criterio di ripartizione delle spese necessarie per riparare il cortile condominiale; compensa per intero tra le parti le spese dell'intero giudizio.